Il mondo del real estate sta vivendo, da oltre un anno, una situazione di difficoltà e di contrazione dei prezzi. Una crisi nazionale dovuta ad alcuni fattori oggettivi, fra i quali un fisiologico calo dei valori dopo che in Italia, da Nord a Sud, dal 1997 al 2007, si sono registrati aumenti a due cifre, oltre ad una crisi economica internazionale senza precedenti

Gli analisti ed economisti di tutto il mondo ritengono tale recessione la peggiore in assoluto dal lontano crollo delle borse nel 1929. Una crisi scoppiata nell’ autunno 2008, con la dichiarazione di default della banca d’ affare Lehman Brothers e, in pochi mesi, allargatasi a macchia d’ olio in tutti i mercati finanziari e / o azionari.

Tale crisi economica internazionale ha innescato una serie di eventi a catena che hanno determinato una rigidità del sistema bancario a concedere prestiti e mutui. Questa situazione ha aggravato il bilancio del comparto casa che, considerato nel suo insieme, arriva a muovere il 20% del Prodotto Interno Lordo nazionale.

Il settore immobiliare, in effetti, ha sofferto parecchio questa politica bancaria: molte agenzie immobiliari hanno chiuso e tanti costruttori hanno avuto difficoltà economiche.

A tale proposito le parole pronunciate dal Governatore della Banca d’ Italia Mario Draghi (fra le sue cariche, presiede il Financial Stability Board), il quale, pochi giorni fa, da Basilea, ha sottolineato come “le banche dovrebbero tenere in considerazione la fragilità della ripresa economica quando si assumono nuovi rischi”.

“Tuttavia – ha continuato il Governatore – gran parte del miglioramento è dovuto a misure fiscali e monetarie straordinarie in riferimento ai miliardi di dollari dei contribuenti, utilizzati per sostenere le banche e il sistema finanziario durante la peggiore crisi dalla Grande Depressione. Le banche sono in grado di raccogliere capitale e le loro condizioni di liquidità, finanziamento e redditività sono migliorate significativamente”.

Sulla medesima lunghezza d’ onda del Governatore Draghi i risultati di una nostra indagine telefonica, condotta a campione presso alcune agenzie immobiliari e di mediazione del credito di Milano e Provincia, secondo le quali, la percentuale di clienti che, negli ultimi quattro / sei mesi sono riusciti a ottenere un mutuo, è in crescita, sebbene il finanziamento sia ancora troppo complicato per piccoli imprenditori, liberi professionisti e giovani lavoratori a progetto.

Crisi del sistema bancario significa meno soldi erogati, meno consumi, calo del PIL e problemi economici per tutti gli italiani (anche la politica nostrana, in tali circostanze, è obbligata a fare la propria parte prendendo decisioni a tutela dei propri cittadini, sebbene, proprio a causa delle difficoltà economiche dei cittadini, disponga di meno entrate).

Se si chiede a un under 30 un parere sulla crisi (e sulla possibilità di acquistare casa nei futuri dodici mesi), il giovane intervistato delinea una situazione drammatica, sia dal punto di vista lavorativo che umano, con impossibilità economica di staccarsi dalla famiglia d’ origine.

Tale modus vivendi è stato ben evidenziato alcuni anni fa – prima della crisi – nel libro Generazione 1000 euro , che è diventato in pochi mesi un caso editoriale.

Qualora, invece, la medesima domanda venisse posta ad una persona over 70 – ed è questo un interessante paradosso – cioè agli anziani che hanno vissuto sulla propria pelle la guerra, la miseria e la ricostruzione post bellica, questi sostengono, al contrario, che, pur nelle difficoltà contingenti, oggi si vive nel lusso, come verrebbe evidenziato dal numero di autovetture che circolano sulle autostrade italiane in occasione dei ponti e delle ferie estive e dalle frequentazioni di ristoranti, discoteche e luoghi del divertimento in genere (solo gli abbonati a Sky sono 4,8 milioni al 30 settembre 2009, secondo i dati riportati sul sito dell’ azienda presieduta dal magnate Murdoch).

In tutto questo scenario, i giovani italiani non riescono a comprare casa nelle grandi città (hanno sempre più spesso difficoltà anche ad andare in locazione e sono costretti a dividere fra più persone un appartamento) e si limitano a valutare solo lavori adeguati al loro curriculum e alla loro laurea, mentre gli extra comunitari che hanno più fame di lavoro e meno esigenze di qualità professionale vengono assunti a tempo indeterminato per lavori di fatica che prevedono turni di notte e, proprio e solo per questo, hanno avuto negli ultimi anni un migliore accesso al credito e al finanziamento.

Occorre, pertanto, una inversione di rotta. È necessario che i giovani italiani inizino a valutare lavori e professioni (oggi quasi appannaggio solo degli extra comunitari) che gli garantiscano un posto a tempo indeterminato (gli ospedali cercano, da anni, infermieri: al momento, oltre l’ 80% dei frequentatori delle scuole ad hoc sono stranieri che sovente hanno difficoltà linguistiche ad esprimersi in italiano), altrimenti c’ è il rischio concreto che il giovane, con l’ illusione di trovare un impiego in banca o vinca un concorso statale, resti precario a vita, contribuendo, così, di fatto, ad allargare la forbice e il divario fra ricchi e poveri e impoverendo il sistema Italia.

Anna Sara Balloni – Kevin John Carones

All’ interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’ attività di acquisto della casa. Rispetto ad 8 anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni, inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo ed in particolare di quello delle compravendite.

Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ ultimo trimestre con quelle riferite ad un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto casa a scapito, soprattutto, del comparto immobiliare non residenziale.

Analogamente le erogazioni destinate al settore delle costruzioni vedono anch’ esse aumentato nell’ anno il peso del settore abitativo. Nel primo semestre del 2009 sono stati erogati complessivamente 66,5 miliardi di euro, il 47% a copertura degli acquisti immobiliari (pari a 38,4 miliardi di euro) ed il restante 42,2% per finanziare il settore delle costruzioni (pari a 28,1 miliardi di euro). Il calo delle erogazioni è espresso da un -20,1% di capitale in meno nel semestre rispetto allo stesso periodo del 2008.

A metà anno la flessione del credito erogato per l’ acquisto di immobili è ancora piuttosto elevata e di intensità crescente negli ultimi due trimestri (-18,8% nel primo e -22,4% nel secondo). Nel segmento delle costruzioni sembra invece profilarsi un rallentamento della flessione anche se l’ entità del calo è ancora significativamente elevata (-15,6% nel trimestre).

Le erogazioni destinate al settore delle costruzioni sono calate ancora nei primi due trimestri dell’ anno in corso ma per tutte le componenti, abitazioni, fabbricati non residenziali ed altro, il calo è stato di minore intensità nel secondo semestre del 2009: è rallentata, infatti, la flessione dei mutui destinati a finanziare l’ attività di acquisto da parte delle famiglie, sia di abitazioni che di immobili di altra natura.

In particolare, per quanto riguarda la componente relativa alla sola casa, il calo maggiore è ascrivibile al primo trimestre dell’ anno in corso con un -22% di mutui erogati in meno nell’ anno. Ciò si sarebbe tradotto, in base ai risultati dell’ indagine trimestrale condotta da Banca d’ Italia e Tecnoborsa, in un calo di compravendite effettuate con l’ accensione di un mutuo di due punti percentuali, vale a dire il 68,3% degli acquisti effettuati nel secondo trimestre dell’ anno a fronte del 70,4% del primo trimestre.

Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale) hanno registrato un’ ulteriore diminuzione (9,6% del reddito disponibile, rispetto al 9,8% del primo trimestre). Nei mesi estivi è proseguita la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti per l’ acquisto di abitazioni che nel prosieguo dell’ anno inciderà sul servizio del debito in proporzione alla quota dei prestiti a tasso variabile.

Il costo medio dei nuovi mutui alle famiglie a giugno è diminuito al 2,5% per le erogazioni a tasso variabile e al 5,0% per quelle a tasso fisso (rispettivamente 3,0 e 0,8 punti percentuali in meno in un trimestre). La domanda di mutui, desunta dai dati del Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, nei primi 9 mesi del 2009 è cresciuta del 5% rispetto allo stesso periodo del 2008, invertendo così quel trend negativo che ha caratterizzato il 2008.

Complice di questo aumento sembra essere stata la componente della domanda di rinegoziazione dei mutui ma anche la tenuta della propensione all’ investimento in case da parte del risparmiatore italiano (l’ ultima indagine Ipsos – Acri dell’ ottobre scorso conferma la quota del 54% di propensione all’ investimento in immobili da parate dei risparmiatori, quota che è rimasta pressoché invariata dal 2007).

Gli esisti dell’ indagine trimestrale sul credito bancario non confermano il dato Crif di una domanda di mutui positiva bensì raccontano di una domanda non più negativa ma stabile. Tale domanda si è scontrata ancora una volta con le politiche di offerta dei prestiti alle famiglie (informazione raccolta attraverso l’ indagine trimestrale) che hanno registrato, nel secondo trimestre del 2009, un ulteriore irrigidimento, di intensità simile a quello della passata rilevazione; esso è consistito principalmente in una riduzione del rapporto tra prestito e valore dell’ immobile per i mutui e in un aumento dei margini per gli altri finanziamenti.

Gli intermediari hanno messo in relazione la propria prudenza con le attese sull’ attività economica, il rischio circa l’ effettivo valore delle garanzie e le prospettive per il mercato degli immobili residenziali. Per il terzo trimestre del 2009 le banche prevedono un ulteriore lieve irrigidimento delle politiche di offerta e condizioni di domanda sostanzialmente invariate.

Ma, ciò che sta accadendo sul mercato del credito, fa emergere una dicotomia tra le banche medio – grandi e le banche minori, quelle di matrice territoriale. Per queste ultime, infatti, non si è assistito ad una contrazione delle erogazioni mentre, al contrario, le banche maggiori fanno registrare una flessione in progressiva crescita. La connotazione del mercato del credito è data però dalle banche maggiori in quanto si stima che le prime tre detengano il 64% del mercato dei mutui, che sale al 77% se si considerano i primi 5 istituti di credito italiani.

Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma in occasione della presente indagine, denunciano le difficoltà incontrate dalla clientela nell’ accendere mutui per l’ acquisto di un’ abitazione. Tra queste vengono segnalate la richiesta di garanzie aggiuntive (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’ istruttoria (33,6%) ed, infine, il costo elevato del mutuo (11,1%). A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento.

Fino alla primavera del 2008 il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie oscillava attorno all’ 1% – 1,1%, dopo 1 anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif stima un tasso di insolvenza del 2%). I 12 maggiori mercati immobiliari italiani per i quali si dispone di informazioni sul mercato del credito (rimane esclusa Catania dall’ aggregato di nostro riferimento) rappresentano mediamente il 46% del mercato dei mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni (si ricorda che sul fronte delle compravendite essi rappresentano il 35,6% del mercato).

L’ elevata concentrazione del mercato del credito è espressa anche dall’ indicatore del monte mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni pro capite: a fine 2008 in Italia era di 946 euro per abitante mentre nella media dei 12 mercati era di 1173 euro per abitante. A questo proposito il livello di finanziarizzazione dei mercati maggiori è piuttosto variabile: si passa da 551 euro pro capite di Napoli ai 1.872 euro pro capite di Milano.

La congiuntura del mercato dei mutui destinati all’ acquisto della casa in questi 12 mercati è espressa da un calo delle erogazioni del 14,1% in media nel secondo trimestre dell’ anno che diventa un -19,7% con riferimento al primo semestre dell’ anno. Va precisato che il calo maggiore si è verificato nel primo trimestre dell’ anno mentre in quello successivo si è assistito ad un rallentamento della flessione in tutti i mercati ad esclusione di quello di Milano che ha fatto registrare un -8,6% nel primo trimestre e un -23,6% nel secondo.

Scopriamo ora la Lecco immobiliare. Secondo Tecnocasa, vi si registrano quotazioni immobiliari stazionarie e tempi medi di vendita in crescita. Il rallentamento delle compravendite è determinato prevalentemente da prezzi ancora troppo alti. I proprietari infatti sono restii ad abbassare i prezzi e questo provoca un rallentamento delle compravendite ed un allungamento delle tempistiche di vendita.

A soffrire particolarmente sono le tipologie che necessitano di interventi di ristrutturazione, mentre soluzioni nuove o signorili conservano meglio il proprio valore. Numerosi gli acquisti per investimento realizzati in genere da privati risparmiatori che acquistano bilocali e trilocali con pagamento in contanti o con l’ ausilio parziale di un mutuo, per una spesa compresa tra 170 e 200 mila euro.

Questo tipo di acquisti si concentra nelle aree centrali e semicentrali della città, ed in particolare nei pressi dei poli universitari e dell’ Ospedale. Le strutture universitarie (decentramenti del Politecnico di Milano) si trovano nelle aree di via D’ Oggiono, via Amendola e via Ghislanzoni. Il canone di locazione di un bilocale oscilla tra 400 e 600 euro al mese, quello di un trilocale tra 500 e 700 euro al mese. Il mercato delle locazioni è movimentato, oltre che da studenti universitari, anche da lavoratori trasfertisti. Da segnalare inoltre la crescita di richieste da parte di persone separate o divorziate.

Il Centro storico di Lecco è apprezzato prevalentemente da persone già residenti in città o nei paesi limitrofi. L’ edilizia è caratterizzata da abitazioni costruite nei primi anni del ’900 ma anche da soluzioni realizzate tra gli anni ’30 e ’50. Il prezzo di un appartamento medio usato in Centro storico è di 2600 euro al mq. L’ area di viale Turati, adiacente al Centro storico, è apprezzata per i suoi servizi e per la sua vicinanza al lungolago della città.

In zona Castello si possono acquistare soluzioni più recenti, edificate negli anni ’90 e valutate tra 2200 e 2500 euro al mq. A Pescarenico si possono acquistare sia case di ringhiera dei primi anni del ’900, sia appartamenti in condomini costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Per l’ acquisto di un appartamento usato si spendono tra 1800 e 2200 euro al mq. Sempre apprezzata dagli investitori anche l’ area di Germanedo, perché sede dell’ ospedale Manzoni.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In zona Quintino Basso è sorto negli ultimi anni un nuovo quartiere residenziale immerso nel verde, composto da ville singole e bifamiliari. Ville prestigiose si possono acquistare nel quartiere Finardi che si trova alle spalle di Borgo Santa Caterina, una zona storica della città, sorta tra il 1300 circa ed il 1400. Per l’ acquisto di un appartamento in casa d’ epoca ben ristrutturata si spendono anche 2500 – 2800 euro al mq.

Si segnala anche la presenza di qualche condominio edificato negli anni ’60 e per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 1800 – 2000 euro al mq se ben conservato. Borgo Santa Caterina è stata interessata negli ultimi anni da diversi interventi di ristrutturazione e frazionamento delle abitazioni storiche ed attualmente infatti sono disponibili numerosi bilocali con un prezzo compreso tra 110 e 140 mila euro.

In generale il mercato delle locazioni è alimentato da single, coppie o da famiglie con difficoltà di accesso al credito. Il canone di locazione di un bilocale è di 400 – 550 euro al mese e quello di un trilocale è di 500 – 650 euro al mese. Lungo via Corridoni, si possono acquistare appartamenti nuovi. Ai piedi di città alta si sviluppa zona Valverde, apprezzata da diversi acquirenti e dove si possono comprare ville singole e appartamenti in piccoli contesti condominiali.

A Monterosso si registra una massiccia presenza di case Aler costruite nella seconda metà degli anni ’50 e di alloggi in edilizia convenzionata. Da segnalare la partenza della nuova tramvia che collega l’area centrale di Bergamo con Albino, passando nei pressi di Borgo Santa Caterina e attraverso il quartiere di Redona valorizzando l’ intera area.

Nel primo semestre del 2009, nell’ area sud – ovest della città, è diminuito il numero delle compravendite e sono praticamente scomparsi gli acquisti da parte di stranieri che non riescono più ad accedere al credito bancario. Ad acquistare attualmente sono quelle famiglie che riescono a farlo in contante oppure coprendo con il mutuo solo il 30 – 40% del valore totale dell’ immobile. La tipologia maggiormente richiesta è il 4 locali. Anche il mercato delle locazioni è alimentato prevalentemente da famiglie e giovani coppie ed il canone di bilocali e trilocali è compreso tra 450 e 550 euro al mese.

Nell’ area di Colognola le richieste provengono essenzialmente da famiglie già residenti in questa zona. L’ area è ben servita ed il prezzo di un appartamento in buone condizioni con box auto è di 1700 euro al mq. La parte più recente del quartiere si è sviluppata tra il 1985 ed il 1994 ed attualmente sono in costruzione appartamenti in edilizia convenzionata valutati 1700 – 1800 euro al mq.

Nell’ ex area Molini Moretti nei prossimi mesi partiranno i lavori per la realizzazione di un importante centro residenziale che conterà 200 appartamenti e che valorizzerà l’ intera area di Colognola. La zona di San Tommaso è caratterizzata da palazzi costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’90 ed il prezzo per un appartamento medio usato è di 1500 euro al mq. Non mancano comunque soluzioni di recente costruzione valutate 2200 euro al mq.

In zona Canovine si possono acquistare appartamenti in buono stato, costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’90, a 1600 euro al mq. Chi preferisse soluzioni di nuova costruzione può optare per l’ area ex Magrini dove è possibile acquistare appartamenti a prezzi compresi tra 2500 e 3800 euro al mq.

Nei quartieri di Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine – Conca D’ Oro e Loreto si registra un aumento degli acquisti per investimento, determinato probabilmente dal difficile momento attraversato dai mercati finanziari. L’ investitore medio si focalizza su bilocali con un costo di 120 mila euro, mentre le famiglie e le coppie che acquistano la prima casa preferiscono tagli ampi con una spesa media compresa tra 250 e 300 mila euro. Le tipologie usate e situate ai piani alti sono le più ricercate.

Via XXIV Maggio, via Mazzini, via Statuto e via Diaz, sono tra le vie maggiormente richieste in zona Ospedale. L’ intera area, nata a cavallo tra gli anni ’60 e gli anni ’70, è signorile e ben servita ed è richiesta prevalentemente da professionisti. Il prezzo di un appartamento in buono stato è di 2500 euro al mq. L’ area attualmente occupata dall’ ospedale, nei prossimi anni sarà utilizzata per la realizzazione di nuovi stabili residenziali, visto che le strutture ospedaliere saranno trasferite nel nuovo ospedale già in costruzione in zona La Trucca.

Prestigioso il mercato di zona Piscina – Conca D’ Oro, situata nei pressi della città alta, dove si possono trovare condomini realizzati nella seconda metà degli anni ’60 e ville in stile liberty. L’ area di via Broseta è semicentrale ed è caratterizzata da palazzi degli anni ’60 e ’70 oltre che dalla presenza di numerose attività commerciali. Per acquistare un appartamento in buone condizioni in questa zona si spendono 1900 – 2000 euro al mq. Da segnalare inoltre molti interventi di ristrutturazione operati da società di costruzione.

Nei pressi di via Broseta si sviluppa il quartiere San Paolo, nato tra gli anni ’60 e ’70 e con prezzi similari a quelli dell’ area Broseta. Nell’ area di via Broseta e di piazzale San Paolo sono in costruzione nuovi appartamenti valutati non meno di 3200 e al mq. Più popolare il quartiere Loreto, caratterizzato dalla presenza di soluzioni ex Iacp realizzate nei primi anni ’60.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

All’ interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’ attività di acquisto dell’ abitazione. Rispetto ad 8 anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni, inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo ed in particolare di quello delle compravendite.

Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ ultimo trimestre con quelle riferite ad un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto di abitazioni a scapito, soprattutto, del comparto immobiliare non residenziale.

Analogamente le erogazioni destinate al settore delle costruzioni vedono anch’ esse aumentato nell’ anno il peso del settore abitativo. Nel primo semestre del 2009 sono stati erogati complessivamente 66,5 miliardi di Euro, il 47% a copertura degli acquisti immobiliari (pari a 38,4 miliardi di Euro) ed il restante 42,2% per finanziare il settore delle costruzioni (pari a 28,1 miliardi di Euro). Il calo delle erogazioni è espresso da un -20,1% di capitale in meno nel semestre rispetto allo stesso periodo del 2008.

A metà anno la flessione del credito erogato per l’ acquisto di immobili è ancora piuttosto elevata e di intensità crescente negli ultimi due trimestri (-18,8% nel primo e -22,4% nel secondo). Nel segmento delle costruzioni sembra invece profilarsi un rallentamento della flessione anche se l’ entità del calo è ancora significativamente elevata (-15,6% nel trimestre).

Le erogazioni destinate al settore delle costruzioni sono calate ancora nei primi due trimestri dell’ anno in corso ma per tutte le componenti, abitazioni, fabbricati non residenziali ed altro, il calo è stato di minore intensità nel secondo semestre dell’ anno.

Evoluzione delle erogazioni
Nel secondo semestre del 2009 è rallentata la flessione dei mutui destinati a finanziare l’ attività di acquisto da parte delle famiglie, sia di abitazioni che di immobili di altra natura. In particolare, per quanto riguarda la componente relativa alla sola abitazione, il calo maggiore è ascrivibile al primo trimestre dell’ anno in corso con un -22% di mutui erogati in meno nell’ anno.

In base ai risultati dell’ indagine trimestrale condotta da Banca d’ Italia e Tecnoborsa, ciò si sarebbe tradotto in un calo di compravendite effettuate con l’ accensione di un mutuo di due punti percentuali, vale a dire il 68,3% degli acquisti effettuati nel secondo trimestre dell’ anno a fronte del 70,4% del primo trimestre.

Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale) hanno registrato un’ ulteriore diminuzione (9,6% del reddito disponibile, rispetto al 9,8% del primo trimestre).

Nei mesi estivi è proseguita la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti per l’ acquisto di abitazioni che nel prosieguo dell’ anno inciderà sul servizio del debito in proporzione alla quota dei prestiti a tasso variabile. Il costo medio dei nuovi mutui alle famiglie a giugno è diminuito al 2,5% per le erogazioni a tasso variabile e al 5,0% per quelle a tasso fisso (rispettivamente 3,0 e 0,8 punti percentuali in meno in un trimestre).

La domanda di mutui, desunta dai dati del Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, nei primi 9 mesi del 2009 è cresciuta del 5% rispetto allo stesso periodo del 2008, invertendo così quel trend negativo che ha caratterizzato il 2008.

Complice di questo aumento sembra essere stata la componente della domanda di rinegoziazione dei mutui ma anche la tenuta della propensione all’ investimento in case da parte del risparmiatore italiano (l’ ultima indagine IPSOS – ACRI dell’ ottobre scorso conferma la quota del 54% di propensione all’ investimento in immobili da parate dei risparmiatori, quota che è rimasta pressoché invariata dal 2007).

La domanda si caratterizza per fasce di importo più basse rispetto al passato (al di sotto dei 75.000 euro) e per durate superiori ai 25 anni. Questi elementi inducono a ritenere che si sia in presenza di una componente di richieste di sostituzione o surrogazione di mutui in essere. Secondo le proiezioni di Nomisma il numero delle sostituzioni relative al secondo semestre del 2009 risultano pari al 31,8% dei mutui stipulati nel periodo, per un importo complessivo previsto di 12,34 miliardi di euro (le erogazioni dei mutui per l’ acquisto delle abitazioni prevediamo ammontino a 49,2 miliardi di euro su tutto il 2009).

Gli esisti dell’ indagine trimestrale sul credito bancario non confermano il dato Crif di una domanda di mutui positiva, ma raccontano di una domanda non più negativa ma stabile. Tale domanda si è scontrata ancora una volta con le politiche di offerta dei prestiti alle famiglie (informazione raccolta attraverso l’ indagine trimestrale) che hanno registrato, nel secondo trimestre del 2009, un ulteriore irrigidimento, di intensità simile a quello della passata rilevazione; esso è consistito principalmente in una riduzione del rapporto tra prestito e valore dell’ immobile per i mutui e in un aumento dei margini per gli altri finanziamenti.

Gli intermediari hanno messo in relazione la propria prudenza con le attese sull’ attività economica, il rischio circa l’ effettivo valore delle garanzie e le prospettive per il mercato degli immobili residenziali. Per il terzo trimestre del 2009 le banche prevedono un ulteriore lieve irrigidimento delle politiche di offerta e condizioni di domanda sostanzialmente invariate.

Ma, ciò che sta accadendo sul mercato del credito, fa emergere una dicotomia tra le banche medio – grandi e le banche minori, quelle di matrice territoriale. Per queste ultime, infatti, non si è assistito ad una contrazione delle erogazioni mentre, al contrario, le banche maggiori fanno registrare una flessione in progressiva crescita. La connotazione del mercato del credito è data però dalle banche maggiori in quanto si stima che le prime tre detengano il 64% del mercato dei mutui, che sale al 77% se si considerano i primi 5 istituti di credito italiani.

Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma in occasione dell’ indagine denunciano le difficoltà incontrate dalla clientela nell’ accendere mutui per l’ acquisto di un’ abitazione. Tra queste vengono segnalate la richiesta di “garanzie aggiuntive” (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’ istruttoria (33,6%) ed, infine, il costo elevato del mutuo (11,1%).

A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento. Fino alla primavera del 2008 il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie oscillava attorno all’ 1%-1,1%, dopo 1 anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif stima un tasso di insolvenza del 2%). I 12 maggiori mercati immobiliari italiani per i quali si dispone di informazioni sul mercato del credito (rimane esclusa Catania dall’ aggregato di nostro riferimento) rappresentano mediamente il 46% del mercato dei mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni (si ricorda che sul fronte delle compravendite essi rappresentano il 35,6% del mercato).

La elevata concentrazione del mercato del credito è espressa anche dall’ indicatore del monte mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni pro capite: a fine 2008 in Italia era di 946 euro per abitante mentre nella media dei 12 mercati era di 1173 euro per abitante. A questo proposito il livello di finanziarizzazione dei mercati maggiori è piuttosto variabile: si passa da 551 euro pro capite di Napoli ai 1.872 euro pro capite di Milano.

La congiuntura del mercato dei mutui destinati all’ acquisto dell’ abitazione in questi 12 mercati è espressa da un calo delle erogazioni del 14,1% in media nel secondo trimestre dell’ anno che diventa un -19,7% con riferimento al primo semestre dell’ anno. Va precisato che il calo maggiore si è verificato nel primo trimestre dell’ anno mentre in quello successivo si è assistito ad un rallentamento della flessione in tutti i mercati ad esclusione di quello di Milano che ha fatto registrare un -8,6% nel primo trimestre e un -23,6% nel secondo.

Fonte: Nomisma (3° Rapporto Immobiliare 2009)

“La scelta di entrare in Fondocasa è dovuta principalmente dalla professionalità che ho trovato e dalla possibilità poter iniziare una nuova stimolante avventura in un Gruppo in forte crescita” afferma Luigi Pesce titolare del nuovo ufficio Fondocasa.

“È solo il primo ufficio che apriremo in Campania” dichiara Diodoro De Corso, nuovo consulente d’ area Fondocasa “a Settembre è già prevista, infatti, l’ apertura del secondo punto vendita, in provincia di Napoli”.

“Nell’ ottica di un mercato che ha segnato un andamento congiunturale negativo, l’ apertura di punti vendita in regioni nuove per noi” chiosa Luca Bogliano (nella foto), amministratore delegato del Gruppo con sede in Liguria “è la conferma del buon operato, della credibilità e dell’ affidabilità che Fondocasa ha acquisito nel tempo”.

“Inoltre, conclude Bogliano, la scelta di operare con il marchio Fondocasa da parte di persone serie e con esperienza pluriennale, è per noi motivo di lusinga”.

Profilo di Fondocasa Spa
Rete immobiliare fondata in Liguria nel 1988, si propone sul mercato nel 1996 con l’ approccio, vincente, del franchising. Oggi conta oltre 200 uffici operativi in Italia. La qualità dei suoi servizi è stata certificata il 15 Ottobre 2006, quando Fondocasa ha ottenuto il naturale raggiungimento della Certificazione di Qualità ISO 9001:2008 rilasciata dall’ Organismo di Certificazione SGS Italia.

Il Gruppo si è strutturato in Holding per rispondere alle esigenze di un mercato sempre più selettivo: al core – business si sono aggiunte nel tempo altre società, e segnatamente Mavrefin e Mutuinetwork, società specializzate nei servizi per il mutuo casa, prestiti personali e cessioni del quinto; Artwork, vera e propria agenzia pubblicitaria; Netvram specializzata nei servizi assicurativi; e Tradinvest indirizzata al trading immobiliare.

“In un momento di cambiamento radicale, abbiamo scelto un’ azienda giovane, snella e strutturata, in grado di offrire maggiori opportunità di crescita” dichiarano i due ex manager Gabetti.

Fondocasa Spa
Rete immobiliare fondata in Liguria nel 1988, si propone sul mercato nel 1996 con l’ approccio, vincente, del franchising. Oggi conta oltre 200 uffici operativi in Italia.

La qualità dei suoi servizi è stata certificata il 15 Ottobre 2006, quando Fondocasa ha ottenuto il naturale raggiungimento della Certificazione di Qualità ISO 9001:2008 rilasciata dall’ Organismo di Certificazione SGS Italia.

Il Gruppo si è strutturato in Holding per rispondere alle esigenze di un mercato sempre più selettivo: al core – business si sono aggiunte nel tempo altre società, e segnatamente Mavrefin e Mutuinetwork, società specializzate nei servizi per il mutuo casa, prestiti personali e cessioni del quinto; Artwork, vera e propria agenzia pubblicitaria; Netvram specializzata nei servizi assicurativi; e Tradinvest indirizzata al trading immobiliare.

Il Codacons apprezza entrambe le iniziative, purché ovviamente valgano solo ed esclusivamente per chi ha ancora la possibilità di ristrutturare la propria abitazione.

Per chi invece ha la casa completamente distrutta, parlare di sospensione delle rate o di rinegoziazione non ha alcun senso. In questi casi il contratto di mutuo deve venir meno. D’ altronde le banche si tutelano con una assicurazione e, quindi, potranno rivalersi per le restanti rate sulle compagnie assicurative invece che sui mutuatari.

Il Codacons resta a disposizione per un incontro tra associazioni di consumatori, Abi, Ania e Governo sulla questione, qualora fosse ritenuto necessario.

Il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’ acquisto di abitazioni – che sintetizza l’ andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni a tasso fisso e variabile – è sceso al 4,61%, quasi un quarto di punto percentuale in meno rispetto al mese precedente (tornando sui valori di agosto 2006). Sempre a febbraio 2009, la quota sul totale dei finanziamenti per l’ acquisto di abitazioni a tasso fisso si colloca su un valore superiore al 60%.

La Banca d’ Italia ha comunicato i dati concernenti la rilevazione dei tassi di interesse effettivi globali medi ai sensi della legge sull’ usura, per il periodo di applicazione 1° aprile – 30 giugno, contenuti nel Decreto Ministeriale del 26 marzo 2009: per i mutui con garanzia ipotecaria a tasso fisso sono stati fissati al 4,42% e per quelli a tasso variabile al 4,58%.

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L’ iniziativa è volta ad arricchire la disponibilità di informazioni tempestive e sistematiche circa lo stato e le prospettive del settore immobiliare, che negli anni recenti ha assunto un peso rilevante per l’ analisi del ciclo economico e delle condizioni per la stabilità finanziaria. Nel dettaglio nel quarto trimestre del 2008 i prezzi di vendita degli immobili hanno registrato una riduzione per oltre il 57% del campione intervistato, mentre solo un’ esigua minoranza (2,8%o degli operatori) ha segnalato un incremento dei valori delle compravendite.

Un trend al ribasso che ha interessato soprattutto le regioni del Nordest dell’ Italia e i grandi centri abitati (più di 250 mila persone). Segna un forte incremento l’ andamento degli incarichi a vendere ancora da evadere. Per quasi la metà degli agenti il numero dei mandati era aumentato negli ultimi tre mesi del 2008 rispetto al trimestre precedente. Solo il 15% degli intervistati ha segnalato una riduzione delle operazioni da evadere. Anche in questo caso la maglia nera spetta al Nord – est (45,9%) seguito dalle aree non urbane del Mezzogiorno.

Secondo il report trimestrale, il dato paga sia l’ incremento dei nuovi incarichi acquisiti nel quarto trimestre rispetto al terzo, che la debole dinamica delle vendite. A quanto pare l’ offerta di case aumenta a fronte di una domanda pressoché assente. A confermare questa tendenza anche le cause che hanno spinto alla cessazione degli incarichi a vendere. Nel 64,7% dei casi il motivo è stata l’ assenza di proposte di acquisto a causa dei prezzi richiesti troppo elevati.

Per il 52,3% degli agenti, invece, il venditore ha rinunciato a cedere l’ immobile perché la posta sul piatto era troppo bassa. A pesare, secondo il 47% degli operatori, anche la difficoltà da parte dell’ acquirente a reperire i fondi necessari per chiudere l’ operazione. Chi compra, conferma l’ indagine congiunturale, ricorre all’ accensione di un mutuo ipotecario (69%) e il rapporto tra prestito erogato e valore dell’ immobile è in media pari al 69%. Il tutto contribuisce a dilatare tempistiche e dinamiche delle trattative.