Nel secondo semestre del 2009 i prezzi di compravendita e i canoni di locazione continuano a flettere. Si osservano, come era stato d’ altronde previsto dagli operatori interpellati, cali generalizzati in corrispondenza di tutti i segmenti immobiliari considerati e di tutte le localizzazioni urbane, con flessioni sempre più significative rispetto alla media nazionale.

Ciò che accomuna i diversi segmenti è il calo dei prezzi e dei canoni semestrali di minore entità rispetto al semestre precedente. Il mercato appare rigido e riflessivo essendosi fortemente ridotta la domanda con riflessi ulteriori sui volumi contrattuali stipulati senza sostanziali differenze tra il comparto della compravendita e della locazione.

A sottolineare le differenze interne alla città di Napoli ci sono i tempi medi di vendita e lo sconto medio applicato tra prezzo richiesto e prezzo effettivo: entrambi questi indicatori crescono a mano a mano che ci si allontana dalle aree centrali. La contrazione dei canoni non ha scongiurato un’ ulteriore dilatazione dei tempi medi di locazione, in crescita in tutti i segmenti di mercato ad eccezione del retail, dove sono rimasti invariati.

La variazione dei prezzi e dei canoni di entità e segno simili non ha mutato la redditività media da locazione che è dunque rimasta invariata ovunque confermandosi tra le più alte tra le città monitorate.

Gli operatori attendono un 2010 all’ insegna di una tendenziale stabilizzazione dei volumi e dei valori tanto nella compravendita quanto nella locazione. L’ unica eccezione si prevede possa riguardare l’ andamento dei volumi scambiati nel direzionale che, presumibilmente, continueranno a ridursi ancora.

Fonte: Nomisma

La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.

Il quartiere Sanità è un quartiere storico sorto nel XVI secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’ Ospedale di S. Gennaro dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800 – 1900 euro al mq contro una media di 1500 euro al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 euro al mq.

Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’ acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’ hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate.

Le compravendite in questa prima parte dell’ anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’ operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita.

Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 euro al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno).

La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3.8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’ Ospedale del Mare che sarà pronto nei prossimi anni.

Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa – direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona.

Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’ epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’ area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 euro al mq per le tipologie usate e 1500 euro al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200 – 2500 euro al mq.

Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’ hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 euro al mq che abitazioni in edilizia popolare.

La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2.5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo.

Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’ acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila euro e si possono dare in affitto a 300 euro al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 euro al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 euro al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 euro al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’ immobile da destinare a studio professionale.

Dal lato dell’ offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12.2%), due locali (da 26.8% a 27.9%) e sui cinque locali (da 10.8% a 11.5%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nelle zone centrali del capoluogo partenopeo si registra una contrazione delle quotazioni del 3.9 % che ha interessato in particolar modo le zone di Centro – Duomo e di Monteoliveto.

Nel Centro storico di Napoli, intorno al Duomo, le quotazioni delle abitazioni sono in ulteriore ribasso. La zona offre immobili dai tagli grandi, 150 – 160 mq che, da ristrutturare, costano intorno a 1500 euro al mq per arrivare a 2000 euro al mq se già ristrutturati. Si conta una buona presenza di investitori, quasi sempre napoletani, dal momento che ci sono numerose facoltà universitarie che insistono in zona. Con questa finalità si cercano soprattutto monolocali acquistabili a prezzi medi di 80 – 90 mila euro.

Su corso Umberto I, via Benedetto Croce e via San Gergorio Armeno si registra la presenza di soluzioni signorili, palazzi nobiliari con ingressi decorati, appartamenti da 200 – 400 mq con travi a vista di cui alcuni soggetti anche al vincolo delle Belle Arti. Per una tipologia ristrutturata si possono toccare anche quotazioni di 4000 euro al mq.

Nella restante parte del quartiere ci sono immobili privi di ascensore, poco luminosi perché inseriti all’ interno di vicoli, il cui stato di conservazione spesso è da migliorare. Ad acquistare in zona sono quasi sempre acquirenti alla ricerca di immobili da ristrutturare (quotati intorno a 1500 euro al mq) e investitori che affittano a studenti. Per un posto letto si spendono intorno a 150 – 200 euro al mese. Anche sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei valori.

Nel quartiere di Monteoliveto si registra una contrazione delle quotazioni in particolare a Monteoliveto, mentre sono stabili nel quartiere Orefici. I prezzi di Monteoliveto, infatti, aveva raggiunto nel corso degli ultimi anni dei livelli elevati ragion per cui erano destinati a ridimensionarsi in seguito anche alla minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

La zona si presenta comunque signorile, con tagli oltre i 100 mq, costruiti a partire dal 1600. Infatti essa sorge a cavallo tra il Centro storico e via Toledo. Ad acquistare in zona sono soprattutto professionisti che ne apprezzano la centralità ed il fatto che sia servita dalla metropolitana. Su via Monteoliveto e via Medina si possono toccare punte di 6000 euro al mq per le tipologie ristrutturate e signorili. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda soprattutto per le soluzioni da affittare come ufficio.

Un mercato completamente diverso interessa invece la zona di Monteoliveto – Orefici che si presta di più per acquisti ad uso investimento dal momento che le quotazioni sono più contenute e si trovano facilmente tagli più piccoli come bilocali che hanno un buon ritorno in termini di investimento. Infatti nella zona è presente una buona domanda di abitazioni in affitto da parte di studenti universitari. Un posto letto oscilla intorno a 160 – 180 euro al mese. Le abitazioni più apprezzate sono quelle situate su corso Umberto dove ci sono soprattutto palazzi d’ epoca. Nel quartiere Orefici sono in corso degli interventi di riqualificazione del quartiere per renderla più appetibile soprattutto per chi volesse intraprendere un’ attività commerciale nella zona.

La macroarea che ha segnalato la contrazione più forte è stata quella di Flegrea – Fuorigrotta che ha visto una diminuzione dei prezzi nel quartiere di Pianura, in seguito alla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso famiglie che acquistano la prima casa oppure la sostituiscono. L’ importo medio di mutuo richiesto è intorno a 130 – 150 mila euro. Infatti le tipologie più ricercate sono stati i bilocali, acquistati da ragazzi più giovani, e i trilocali. Il quartiere è sorto a cavallo della fine degli anni ’70 ed inizi degli anni ’80, in parte con costruzioni abusive che sono state poi successivamente condonate.

Nelle zone più centrali (via Botticelli, via Empedocle) le quotazioni di soluzioni ristrutturate possono costare intorno a 2000 – 2100 euro al mq, mentre quelle da ristrutturare costano 1800 euro al mq. Mercato immobiliare e quotazioni simili anche per le abitazioni che si sviluppano nella parte del quartiere che confina con quello di Soccavo e che si sviluppa intorno a via Montagna Spaccata.

In aumento la domanda di coloro che cercano appartamenti in affitto perché non riescono ad acquistare e l’ offerta di box da vendere sul mercato perché oltre ad averne costruiti negli ultimi anni, alcuni sono stati messi in vendita da chi aveva acquistato per investimento.
(segue)

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

A Porta Capuana – Arenacci
La quasi totalità delle compravendite si realizza con il ricorso al mutuo dal momento che il target medio della zona non dispone di redditi elevati. La conseguenza è stata che, nella seconda parte dell’ anno, si sono registrate contrazioni della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

In questo periodo si sono realizzati prevalentemente acquisti per uso diretto anche se dall’ inizio dell’ anno si è registrata una ripresa della domanda di immobili ad uso investimento e di compravendite realizzate con un maggior apporto di denaro personale. Le difficoltà maggiori si riscontrano sulla vendita di tipologie che superano i 200 mila euro.

Zona del Centro – Corso Meridionale
In controtendenza e con un lieve aumento le quotazioni delle abitazioni. Si è registrata una diminuzione del numero delle compravendite realizzate con mutuo e c’ è stato un incremento delle richieste da parte di investitori. La domanda si è orientata sui bilocali e sui trilocali. Intorno al Centro direzionale si sviluppano una serie di costruzioni in edilizia popolare della fine del 1800 ed inizi del 1900 che si trattano a prezzi medi di 1100 – 1200 euro al mq fino ad arrivare a 4000 euro al mq per le tipologie in cemento armato. Sul mercato delle locazioni si registra un incremento della domanda da parte di coloro che non riescono ad acquistare.

La macroarea della Collina
Ha registrato un ridimensionamento più sensibile delle quotazioni e chiude la seconda parte del 2008 con una diminuzione dell’ 8.5%. In particolare si segnala la performance di Secondigliano che ha registrato un calo delle compravendite ma soprattutto della disponibilità di spesa degli acquirenti, che hanno dovuto contare su importi di mutuo più contenuti. Il target medio della zona è rappresentato da lavoratori dipendenti con redditi non elevati. Chi ha una disponibilità di spesa più elevata ha preferito acquistare l’ abitazione al Vomero. A Secondigliano hanno comprato persone che hanno sempre vissuto nel quartiere (soprattutto coppie giovani aiutati dai genitori) oppure emigranti che rientrano a Napoli dopo anni vissuti all’ estero.

Le abitazioni più ricercate sono il bilocale ed il trilocale e, nella seconda parte dell’ anno, si sono registrate difficoltà per l’acquisto di immobili situati al piano terra e di tagli molto grandi, oltre i 100 mq. Da segnalare che nel quartiere, in particolare nel rione Berlingieri, sono stati costruiti degli appartamenti in luogo di un’ ex area industriale dismessa che hanno attirato l’ interesse degli acquirenti. Il prezzo di compravendita è di circa 2600 della Collina al mq.

Parco Kennedy
In questa zzona si trovano gli appartamenti più apprezzati, un complesso di abitazioni degli anni ’70, costruiti in cemento armato, dotati di portineria e con la presenza di bilocali e trilocali. La zona meno richiesta è quella situata a ridosso della zona popolare di Secondigliano. Da segnalare una serie di interventi per il miglioramento del quartiere con la nascita di una Villa Comunale con aree verdi e spazi attrezzati per il gioco dei bambini. Da segnalare anche gli interventi sulla pavimentazione e l’ illuminazione nella zona di corso Secondigliano.

Macroarea di Flegrea – Fuorigrotta
Ha messo a segno una diminuzione dei prezzi superiore alla media della città pari al 5.2%. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Fuorigrotta – Stadio dove si sono compravendute abitazioni in edilizia popolare, costruite negli anni ’50 e che interessano un target di acquirenti che non dispone di capitali importanti e finanzia l’ acquisto con mutuo.

Anche in questa zona si è registrata una ripresa della domanda per investimento, indirizzatasi verso i bilocali in cui investire cifre medie di 150 – 160 mila euro e che sono poi affittati a cifre medie di 600 euro al mese. Gli investitori hanno prestato attenzione alla qualità dell’ immobile e alla zona in cui esso è situato per prevenire eventuali perdite di valore dello stesso. In diminuzione in questa seconda parte del 2008 il numero di coloro che cercano la casa per uso diretto, che esprimevano una capacità di spesa intorno ai 250 mila euro e che ora sono in difficoltà con l’ ottenimento del mutuo.

Macroarea di Posillipo – Chiaia
Ha messo a segno una contrazione delle quotazioni del 4%, con una diminuzione nei quartieri di Chiaia – S. Ferdinando – Montecalvario e Mergellina. Nella zona di Chiaia Bassa si concentrano le tipologie più prestigiose, stabili del 1800 a ridosso del mare per i quali l’ offerta sul mercato è molto bassa. Il maggior numero di compravendite si realizza nella zona di S. Ferdinando dove ci sono stabili popolari del XIX secolo, che per i prezzi accessibili attirano anche compravendite da persone residenti nelle zone limitrofe. Il target medio è rappresentato dalla famiglia. La zona è interessata dai lavori per la nascita di una nuova fermata della metropolitana collinare che collega Fuorigrotta a Chiaia.

Mergellina
In diminuzione le quotazioni degli immobili. Nella seconda parte dell’ anno, si è registrata una ripresa del mercato sebbene con una domanda in calo rispetto agli anni passati. Ad acquistare in questo periodo sono stati investitori che hanno scelto monolocali e bilocali da mettere a reddito essendo presente una buona domanda di immobili in affitto ed acquirenti che si sono rivolti ad un mercato immobiliare più di pregio.

Infatti il quartiere offre delle aree (via Mergellina, viale Gramsci e via Caracciolo) che si caratterizzano per la presenza di tipologie più signorili, dalle metrature superiori a 100 mq, dalle altezze oltre i quattro metri, inserite in palazzi dei primi anni del 1900.

Queste soluzioni, ristrutturate, possono costare 8000 – 9000 euro al mq e toccare punte di 10 mila euro al mq quando ci sono requisiti come la vista panoramica o la presenza di spazi esterni. Da segnalare che su viale Gramsci è in aumento la richiesta di immobili da utilizzare come uffici dal momento che la zona offre ottime possibilità di parcheggio.

Centro Direzionale
Nella seconda parte dell’ anno ha messo a segno una diminuzione dell’ 1.7% e ha visto nel quartiere Barra la riduzione dei prezzi più sensibile. Posizionato alla periferia di Napoli e al confine con i Comuni dell’ hinterland tra cui S. Giorgio a Cremano e Portici vede la causa della caduta dei prezzi nel fatto che numerose compravendite si realizzano tramite mutuo e, nella seconda parte dell’ anno, numerosi potenziali acquirenti non hanno potuto accedere al mercato del credito e di conseguenza non hanno potuto acquistare.

All’ interno del quartiere esiste un Centro storico sorto tra il XVI e il XVII secolo intorno a cui si sono sviluppate costruzioni degli anni ’60 e soluzioni abusive che sono state poi condonate negli anni successivi. Le abitazioni più apprezzate sono quelle costruite in cemento armato concentrate solo in alcune zone del quartiere e che sono scambiate a 2000 euro al mq. In aumento la domanda di immobili in affitto, soprattutto da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In diminuzione il consumo d’acqua per uso domestico nelle città, sceso dai 75,3 m3 del 2000 ai 69,4 del 2006, anche se rispetto al 2005 è rimasto pressoché invariato. Le città che hanno consumato di più sono Torino, con 88,8 m3 per abitante, Brescia, con 84,4 e Roma, con 83,4 m3 ; tra quelle che hanno consumato di meno, invece, le “migliori” sono Livorno, con 47,4 m3 per abitante, Foggia con 48,7 e Prato con 50,3 m3 .

Altri dati:

Nelle 24 città analizzate, nel 2006 il consumo pro capite di gas metano per uso domestico e riscaldamento registra in media un aumento percentuale del 6,7% rispetto al 2000. Le città in cui risulta più evidente sono Palermo (+40,3%, con un consumo pro capite nel 2006 di 84,8 m3), Catania (34,9%, con un consumo pro capite nel 2006 di 67,6 m3), Genova (25,5% con un consumo pro capite nel 2006 di 570,4 m3) e Bari (24,5% con un consumo pro capite nel 2006 di 245,1 m3).

Una riduzione invece si evidenzia nella città di Milano (consumo pro capite nel 2006 di 402,1 m3), dove è calato del 22,1%, a seguire Brescia (-20,5% con un consumo pro capite nel 2006 di 298,4 m3) e Cagliari (-11,9% con un consumo pro capite nel 2006 di 67,6 m3). Per l’anno 2006 la città che invece riporta il consumo di energia elettrica per uso domestico pro capite più basso è Foggia, con 843,65 kWh per abitante, mentre le città più energivore risultano Cagliari, che ha avuto un consumo di 1559,5 kWh per abitante e a seguire Roma, con 1503,2 kWh per abitante.