Il mercato italiano dell’ arte moderna e contemporanea, nel 2009, ha subito una riduzione di fatturato superiore al 50%, mentre i prezzi hanno sostanzialmente tenuto. Meglio la componente dell’ arte moderna, che, essendo costituita da opere di artisti più affermati, è risultata più attraente per investitori poco disponibili a rischiare e desiderosi al contrario di mettere al sicuro la loro liquidità.

Nel mercato dell’ arte contemporanea, più rischioso perché incentrato su artisti giovani ed emergenti, i prezzi hanno subito una contrazione stimata attorno ai 10 punti percentuali. L’ arte moderna e contemporanea resta comunque una buona forma di investimento e di diversificazione del portafoglio efficiente, infatti l’ arte contemporanea dal 1995 ad oggi ha mediamente reso il 4,04% all’ anno, battendo gli immobili (+2,06), la borsa italiana (+ 2,16), la borsa americana (+2,50) e l’ oro (+3,67). Mentre l’ arte moderna, il cui rendimento medio è stato più contenuto (+2,62), ha comunque garantito un rendimento superiore all’ inflazione, anche nella recente fase di crisi.

Il giro d’ affari complessivo dell’ arte in Italia è stimato per il 2009 in 1 – 1,2 miliardi di Euro, dopo avere sfiorato i 2 miliardi di Euro nel 2008 al termine di un significativo ciclo di espansione. Il dato include anche la quota di sommerso delle attività di scambio dei beni artistici in proporzione analoga a quella stimata da Banca d’ Italia per l’ intera economia del Paese.

*Nonostante il dimezzamento del fatturato del commercio dei beni artistici, dovuto alla recessione globale avviata nel terzo trimestre del 2008, il mercato italiano, rispetto a quello internazionale, ha fatto registrare una migliore performance tra il 1995 e il primo semestre del 2008, e una migliore tenuta dopo lo scoppio della crisi.

*Relativamente al comparto dell’ arte moderna e contemporanea, il giro d’ affari nel 2009 è risultato pari a 114 milioni di Euro, con un calo del 52,7% rispetto ai 242 milioni dell’ anno precedente. Tali valori sono stati stimati, per la prima volta da Nomisma, a partire dallo studio sui dati aggregati dei Diritti di seguito (DDS) corrisposti alla SIAE. A spiegare il maggior calo dell’ arte moderna e contemporanea (-52,7%), rispetto a quello stimato per il settore artistico nel suo complesso (-40 / -45%), sono soprattutto il tracollo dei valori delle vendite per i beni artistici contemporanei (la crisi sembra avere sgonfiato la bolla dell’ indice dei prezzi dell’ arte contemporanea) e un possibile aumento della quota di sommerso nel corso del 2009.

*Sulla base della banca dati SIAE, l’ impatto della crisi sul settore dei beni artistici ha evidenziato da un lato la rigidità dei prezzi (tenuta sostanziale dei prezzi dei beni artistici), dall’ altro il crollo del volume degli scambi (-40% per le case d’ asta e -67% per le gallerie). Tale duplice effetto è analogo a quello registrato in altri mercati di beni d’ investimento (immobiliare in primis). La crisi ha poi avuto lo stesso effetto sui prezzi delle opere vendute dalle gallerie e dalle case d’ asta, indipendentemente dal canale di vendita.

*Rispetto ad altri asset di investimento (oro, azioni, immobili), l’ arte contemporanea è risultata nel periodo 1995 – 2009 l’ investimento a più alto rendimento medio annuale (4,04%), ma anche quello a più alta rischiosità (secondo solo all’ oro).

*Se il rendimento dello stock investito in opere d’ arte viene misurato su un diverso arco di anni, ad esempio sul 2006 – 2009, si osserva che solo l’ arte moderna è sempre riuscita a garantire protezione dall’ inflazione (bene rifugio).

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Altro elemento che accomuna, per il secondo semestre consecutivo, tutti i segmenti di mercato è il calo dei prezzi e dei canoni, che si manifesta, tuttavia, in maniera meno accentuata rispetto ai primi sei mesi dell’ anno.

Mediamente i tempi medi di vendita sono in crescita, così come gli sconti praticati sul prezzo iniziale che, per le abitazioni, sono tra i più alti fra le città analizzate.

Se, nel comparto residenziale, la domanda di immobili in acquisto continua ad essere molto debole, la locazione riprende quota facendo registrare, negli ultimi sei mesi, una ripresa delle richieste ed una stabilizzazione delle quantità scambiate.

Se nel comparto abitativo la congiuntura negativa era manifesta già a partire dalla seconda metà del 2008, i mercati degli immobili ad uso terziario (uffici e negozi) vedono in questo semestre 2009 la prosecuzione di un trend palesatosi più di recente.

In particolare, per gli uffici prosegue la flessione di prezzi e canoni e si contrae ulteriormente la domanda a cui fa seguito una diminuzione dei contratti stipulati, sia per la compravendita che per la locazione.

Riflessivo anche il mercato dei negozi sul quale pesa una contrazione significativa del volume degli scambi formalizzati, nonostante la domanda, in contrazione da tempo tenda a dare segnali di ripresa.

Le previsioni degli operatori per i primi mesi del 2010 convergono su un’ ulteriore, se pur lieve, contrazione dei valori, con una conseguente stabilizzazione dei volumi di scambio ed una possibile ripresa dell’ attività transattiva in tutti i principali comparti.

Fonte: Nomisma

Anche dal punto di vista delle transazioni nei diversi comparti, la flessione registrata nel corso dell’ anno, seppure confermi il progressivo ridimensionamento del mercato, si è rivelata di gran lunga più contenuta rispetto alla dinamica marcatamente recessiva registrata a livello nazionale.

Si tratta, è bene sottolinearlo, di una tendenza limitata al solo settore retail, in quanto i segnali che provengono dal versante istituzionale continuano ad essere di segno pesantemente negativo.

La capacità del mercato al dettaglio di mantenere le posizioni acquisite deve essere ricondotta ad un aumento dell’ offerta ancora tutto sommato contenuto (e comunque limitato alle zone periferiche), sintomo delle modeste esigenze di realizzo da parte dei proprietari, nonché della perdurante presenza di una quota di domanda disposta a concludere le transazioni alle attuali condizioni di mercato.

A conferma della situazione fin qui delineata è possibile citare il deterioramento piuttosto limitato degli indicatori congiunturali (tempi medi di vendita e divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo), che si sono quasi sempre attestati su posizioni non dissimili rispetto allo scorso semestre.

L’ unica eccezione a tale quadro è rappresentata dal drastico peggioramento della situazione rilevata in corrispondenza del segmento industriale, che al 2008 aveva evidenziato segnali di complessiva tenuta.

Più problematica, come accade ormai da alcuni anni, continua a risultare la situazione sul versante locativo, anche se non mancano segnali che inducono a ritenere ormai all’ epilogo la fase recessiva. Le previsioni per la prima parte del 2010, formulate dagli operatori, sono improntate ad un cauto ottimismo.

Fonte. Nomisma

All’ interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’ attività di acquisto della casa. Rispetto ad 8 anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni, inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo ed in particolare di quello delle compravendite.

Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ ultimo trimestre con quelle riferite ad un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto casa a scapito, soprattutto, del comparto immobiliare non residenziale.

Analogamente le erogazioni destinate al settore delle costruzioni vedono anch’ esse aumentato nell’ anno il peso del settore abitativo. Nel primo semestre del 2009 sono stati erogati complessivamente 66,5 miliardi di euro, il 47% a copertura degli acquisti immobiliari (pari a 38,4 miliardi di euro) ed il restante 42,2% per finanziare il settore delle costruzioni (pari a 28,1 miliardi di euro). Il calo delle erogazioni è espresso da un -20,1% di capitale in meno nel semestre rispetto allo stesso periodo del 2008.

A metà anno la flessione del credito erogato per l’ acquisto di immobili è ancora piuttosto elevata e di intensità crescente negli ultimi due trimestri (-18,8% nel primo e -22,4% nel secondo). Nel segmento delle costruzioni sembra invece profilarsi un rallentamento della flessione anche se l’ entità del calo è ancora significativamente elevata (-15,6% nel trimestre).

Le erogazioni destinate al settore delle costruzioni sono calate ancora nei primi due trimestri dell’ anno in corso ma per tutte le componenti, abitazioni, fabbricati non residenziali ed altro, il calo è stato di minore intensità nel secondo semestre del 2009: è rallentata, infatti, la flessione dei mutui destinati a finanziare l’ attività di acquisto da parte delle famiglie, sia di abitazioni che di immobili di altra natura.

In particolare, per quanto riguarda la componente relativa alla sola casa, il calo maggiore è ascrivibile al primo trimestre dell’ anno in corso con un -22% di mutui erogati in meno nell’ anno. Ciò si sarebbe tradotto, in base ai risultati dell’ indagine trimestrale condotta da Banca d’ Italia e Tecnoborsa, in un calo di compravendite effettuate con l’ accensione di un mutuo di due punti percentuali, vale a dire il 68,3% degli acquisti effettuati nel secondo trimestre dell’ anno a fronte del 70,4% del primo trimestre.

Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale) hanno registrato un’ ulteriore diminuzione (9,6% del reddito disponibile, rispetto al 9,8% del primo trimestre). Nei mesi estivi è proseguita la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti per l’ acquisto di abitazioni che nel prosieguo dell’ anno inciderà sul servizio del debito in proporzione alla quota dei prestiti a tasso variabile.

Il costo medio dei nuovi mutui alle famiglie a giugno è diminuito al 2,5% per le erogazioni a tasso variabile e al 5,0% per quelle a tasso fisso (rispettivamente 3,0 e 0,8 punti percentuali in meno in un trimestre). La domanda di mutui, desunta dai dati del Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, nei primi 9 mesi del 2009 è cresciuta del 5% rispetto allo stesso periodo del 2008, invertendo così quel trend negativo che ha caratterizzato il 2008.

Complice di questo aumento sembra essere stata la componente della domanda di rinegoziazione dei mutui ma anche la tenuta della propensione all’ investimento in case da parte del risparmiatore italiano (l’ ultima indagine Ipsos – Acri dell’ ottobre scorso conferma la quota del 54% di propensione all’ investimento in immobili da parate dei risparmiatori, quota che è rimasta pressoché invariata dal 2007).

Gli esisti dell’ indagine trimestrale sul credito bancario non confermano il dato Crif di una domanda di mutui positiva bensì raccontano di una domanda non più negativa ma stabile. Tale domanda si è scontrata ancora una volta con le politiche di offerta dei prestiti alle famiglie (informazione raccolta attraverso l’ indagine trimestrale) che hanno registrato, nel secondo trimestre del 2009, un ulteriore irrigidimento, di intensità simile a quello della passata rilevazione; esso è consistito principalmente in una riduzione del rapporto tra prestito e valore dell’ immobile per i mutui e in un aumento dei margini per gli altri finanziamenti.

Gli intermediari hanno messo in relazione la propria prudenza con le attese sull’ attività economica, il rischio circa l’ effettivo valore delle garanzie e le prospettive per il mercato degli immobili residenziali. Per il terzo trimestre del 2009 le banche prevedono un ulteriore lieve irrigidimento delle politiche di offerta e condizioni di domanda sostanzialmente invariate.

Ma, ciò che sta accadendo sul mercato del credito, fa emergere una dicotomia tra le banche medio – grandi e le banche minori, quelle di matrice territoriale. Per queste ultime, infatti, non si è assistito ad una contrazione delle erogazioni mentre, al contrario, le banche maggiori fanno registrare una flessione in progressiva crescita. La connotazione del mercato del credito è data però dalle banche maggiori in quanto si stima che le prime tre detengano il 64% del mercato dei mutui, che sale al 77% se si considerano i primi 5 istituti di credito italiani.

Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma in occasione della presente indagine, denunciano le difficoltà incontrate dalla clientela nell’ accendere mutui per l’ acquisto di un’ abitazione. Tra queste vengono segnalate la richiesta di garanzie aggiuntive (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’ istruttoria (33,6%) ed, infine, il costo elevato del mutuo (11,1%). A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento.

Fino alla primavera del 2008 il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie oscillava attorno all’ 1% – 1,1%, dopo 1 anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif stima un tasso di insolvenza del 2%). I 12 maggiori mercati immobiliari italiani per i quali si dispone di informazioni sul mercato del credito (rimane esclusa Catania dall’ aggregato di nostro riferimento) rappresentano mediamente il 46% del mercato dei mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni (si ricorda che sul fronte delle compravendite essi rappresentano il 35,6% del mercato).

L’ elevata concentrazione del mercato del credito è espressa anche dall’ indicatore del monte mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni pro capite: a fine 2008 in Italia era di 946 euro per abitante mentre nella media dei 12 mercati era di 1173 euro per abitante. A questo proposito il livello di finanziarizzazione dei mercati maggiori è piuttosto variabile: si passa da 551 euro pro capite di Napoli ai 1.872 euro pro capite di Milano.

La congiuntura del mercato dei mutui destinati all’ acquisto della casa in questi 12 mercati è espressa da un calo delle erogazioni del 14,1% in media nel secondo trimestre dell’ anno che diventa un -19,7% con riferimento al primo semestre dell’ anno. Va precisato che il calo maggiore si è verificato nel primo trimestre dell’ anno mentre in quello successivo si è assistito ad un rallentamento della flessione in tutti i mercati ad esclusione di quello di Milano che ha fatto registrare un -8,6% nel primo trimestre e un -23,6% nel secondo.

Nel real estate la flessione è del -35,2%
La crisi si manifesta più grave nel settore del real estate. Il comparto, infatti, nel 2008 segna veramente il passo, dopo aver toccato l’ anno di massima espansione nel 2006, mentre nel 2007 ha subito la prima riduzione nei volumi delle nuove stipule.

Il volume di stipulato si riduce a 15 miliardi di euro. Siamo così tornati ai livelli del 2003 – 2004 (in termini nominali), pertanto la flessione su base annua fra il 2007 ed il 2008 è ben del 34,2%, al di sotto del 36% rispetto al picco massimo del 2006.

Il forte ripiegamento subito dal comparto nel complesso, ma ancor più nei riguardi del settore immobiliare, ha determinato una severa riduzione del peso del real estate rispetto al mercato del leasing preso nella sua totalità.

Fra il 2004 ed il 2007, infatti, il leasing immobiliare rappresentava circa la metà dei volumi mossi dalla locazione finanziaria, mentre oggi tale quota si riduce drasticamente al di sotto del 40%, lasciando dunque più spazio a leasing strumentale e auto.

Il settore del costruito e del costruendo
Scomponendo il mercato del leasing immobiliare fra quello relativo al costruito e al da costruire, emerge che la quota preponderante di volume contrattuale, in termini di valore dei contratti stipulati, è appannaggio delle operazioni rivolte alla locazione finanziaria degli immobili già costruiti, oscillando, sempre al di sopra di quota 60% rispetto al mercato del leasing immobiliare complessivo, anche se con qualche variazione.

Il peso maggiore lo ha comunque raggiunto fra il 2005 ed il 2006, anni in cui il mercato immobiliare aveva toccato picchi massimi in termini di quotazioni e di transazioni concluse. Nel 2008, in particolare, la quota di leasing per gli immobili costruiti si conferma al 63% sul totale dello stipulato immobiliare, lasciando gli immobili da costruire al 37%.

Pertanto, se tra il 2007 ed il 2008 il settore della locazione finanziaria immobiliare ha subito una flessione in termini di nuovi contratti pari al 34,2%, se ne deduce che tale riduzione è stata di uguale entità in entrambi i sottocomparti che la compongono.

Tra il 2006 ed il 2007, infatti, mentre il mercato degli immobili costruiti, che aveva raggiunto livelli record, rallentava la propria crescita, il settore di quelli da costruire mostrava ancora trend positivi, anche se in graduale raffreddamento. Nel corso dell’ ultimo anno, la situazione asimmetrica nei ritmi di variazione non si registra più: i due sottomercati sono entrambi al ribasso.

La parcellizzazione delle operazioni
Per quanto riguarda le fasce di importo dei contratti, si nota una parcellizzazione delle operazioni, soprattutto nel settore degli immobili costruiti. Nella classe di importo più elevata, oltre i 2,5 milioni di euro, si è scesi dal 31,8% del totale al 28,8%, con un contestuale avanzamento relativo dei contratti di fascia media e bassa. Questo significa che nell’ ambito di un mercato in sofferenza mancano soprattutto le operazioni di maggior valore.

Le abitazioni: domanda e offerta
Nel 2008 tutti gli indicatori relativi al mercato immobiliare della compravendita di abitazioni sono peggiorati con una diminuzione drastica sul fronte della domanda e dunque delle quantità compravendute e una decisa crescita di ciò che viene messo in vendita e non dato in locazione. Questo trend accomuna sostanzialmente tutti i mercati considerati con la sola eccezione di Messina, che registra una rilevante stabilità sul fronte domanda e compravendite che si accompagnano, però, anche a segnali di riduzione. La diffusione della stagnazione del mercato è dunque piuttosto capillare e possiede connotazioni simili a quelle osservate alcuni mesi fa, in chiusura del 2008, in corrispondenza delle 13 grandi aree urbane.

Volumi di compravendita
Che le compravendite siano diminuite nel corso dell’ anno scorso è testimoniato anche dal recente dato relativo al numero di abitazioni compravendute in Italia diffuso dall’ Agenzia del Territorio che fissa in un -15,1% la riduzione dei contratti nel corso degli ultimi dodici mesi. Tale flessione riporta il mercato domestico al di sotto delle 700 mila compravendite, con una flessione che diventa sempre più evidente nel corso dell’ anno. Infatti nei primi tre trimestri le riduzioni delle compravendite erano pressoché della medesima entità e intorno al 14%, ma poi nel quarto trimestre, ovvero quando si sono resi sempre più evidenti i sintomi della gravità della crisi economica e finanziaria internazionale, la riduzione dei volumi contrattuali si è portata al -17,7%.

Le sofferenze dei comuni
Per la prima volta, inoltre, i comuni di provincia hanno sofferto almeno come quelli metropolitani, se non di più. In effetti, se consideriamo l’ Italia nel suo insieme, notiamo che la diminuzione dell’ attività transattiva nei capoluoghi di provincia si limita al -13,8%, mentre i comuni non capoluogo flettono del -15,7% (ben due punti di distacco); allo stesso modo, analizzando le sole aree metropolitane, vediamo una flessione del 14,9% se si considerano tutte le compagini provinciali, ma se si scorporano da queste i comuni capoluoghi e ci si concentra sul resto della provincia, emerge una diminuzione del -15,6% per quelli che possono essere definiti come i comuni satellite e le cinture delle grandi città. Da questa esemplificazione si può trarre un’ indicazione della tendenza che sta diffondendosi, ovvero che i mercati definibili come secondari, in questo momento di stagnazione, vengono più marginalizzati e che le migliori localizzazioni tendono a manifestare una migliore tenuta rispetto alle attuali complessità del mercato.

Lo scenario atteso per il 2009 appare critico
Il quadro preoccupante tracciato a fine 2008 assume proporzioni più allarmistiche se riferito al 2009. Secondo le imprese associate all’ Ance, i livelli produttivi attesi caleranno del 6,8% (a fronte del -1,5% previsto nell’ indagine di settembre 2008) e si ipotizzano forti difficoltà per tutti i comparti, in particolare per l’ edilizia abitativa di nuova edificazione, per la quale si attende una contrazione media degli investimenti pari al -9,2%. La situazione è più preoccupante nel Nord del Paese rispetto al Sud, dove le contrazioni previste sono di minore entità. Preoccupazioni anche sul fronte occupazionale: l’ Ance stima che nel 2009 ci potrebbe essere un calo di circa 250.000 occupati, anche dell’ occupazione indotta sui settori collegati.

La stretta creditizia denunciata dalle imprese
Le preoccupazioni espresse dagli imprenditori edili sono direttamente proporzionali alla stretta creditizia attuata dalle banche (gli istituti di credito richiedono il rientro immediato da alcune esposizioni oppure aumentano gli spread praticati), al calo della fiducia (quindi della domanda) delle famiglie e delle imprese e, per quanto concerne le Opere Pubbliche, ai forti ritardi dei pagamenti da parte della Pubblica Amministrazione a fronte dei lavori eseguiti. Le modalità con cui gli istituti di credito stanno attuando questa restrizione sono diverse: -il 56% del campione di aziende denuncia un allungamento dei tempi di istruttoria; -il 55% un aumento dello spread praticato; -il 46% una richiesta di garanzie aggiuntive; -il 36,7% una riduzione della quota di finanziamento sull’ importo totale dell’ intervento.

Le difficoltà maggiori si riscontrano, e continueranno a riscontrarsi, sul segmento della prima casa e cioè su chi deve acquistare l’ abitazione per uso diretto e, non avendo sufficiente liquidità, deve ricorrere al mutuo. Anche per coloro che devono realizzare un acquisto di sostituzione non sarà semplice vendere il proprio immobile con velocità. Questo aspetto, che ha caratterizzato il mercato immobiliare del 2008, potrà essere riconfermato anche per il 2009. Per comprendere le ultime performance del mercato immobiliare è doveroso considerare la situazione esistente sul mercato creditizio. Per il 2009, infatti, si prevede ancora un atteggiamento selettivo e prudenziale da parte degli Istituti di Credito nella concessione dei mutui.

La mancanza di liquidità e le previsioni per la nostra economia inducono le banche ad un atteggiamento più prudente sia nei confronti della capacità di indebitamento delle persone sia rispetto al valore finanziabile dell’ immobile. Il prezzo, che è stata la variabile – chiave del mercato immobiliare nel 2008, lo sarà ancora nel 2009. Gli operatori pensano che i potenziali acquirenti desiderino acquistare ad un prezzo congruo rispetto alla qualità dell’ immobile e sicuramente, i ribassi dei prezzi saranno più sensibili sulle tipologie usate rispetto a quelle nuove; si attende, inoltre, una tenuta migliore per le zone centrali rispetto a quelle periferiche. Le previsioni, a livello nazionale, indicano una riduzione dei prezzi che oscillano da -4% a -1% con un calo nelle metropoli compreso tra -4% e -2%.

Inoltre, da un’ altra analisi di Tecnocasa che ha riguardato l’ andamento del mercato di pregio nel primo semestre del 2008, è emerso che in questo segmento non si sono registrati cedimenti, anche se gli operatori hanno notato una maggiore attenzione ai dettagli e alla qualità dell’ abitazione e, in generale, una maggiore riflessione da parte degli acquirenti. La tenuta dei valori per questa tipologia di abitazioni è spiegabile anche con una bassa offerta presente sul mercato; infatti, chi possiede un immobile di questo genere difficilmente è disposto a cederlo e le compravendite riguardano spesso soluzioni ereditate oppure da alienare in seguito al trasferimento dei proprietari in altre città.

Chi cerca tipologie di pregio predilige soprattutto quelle posizionate ai piani alti, luminose, dotate di terrazzo quando possibile, con ampi spazi di rappresentanza, doppi servizi, box o posto auto (sempre più apprezzati). Fondamentale è l’ edificio in cui è inserita l’ abitazione che deve presentarsi in ottime condizioni, meglio se posizionato su strade tranquille e lontane dal traffico. Ben considerata la presenza di soffitti a volta, cassettoni, affreschi e viste panoramiche. Quanto allo stato di conservazione, si preferiscono le tipologie da ristrutturare perché consentono una maggiore personalizzazione ma anche la ristrutturazione eseguita nel rispetto delle caratteristiche originarie dell’ abitazione, talvolta, incontra il favore degli acquirenti; l’ acquisto di questo tipo di abitazione è finalizzato quasi sempre all’ utilizzo diretto.

In un’ intervista rilasciata alla Reuters da un’ analista di Nomisma, viene evidenziato che la politica di allentamento monetario della Bce, rafforzata con il taglio del tasso di riferimento al minimo storico del 2%, non basterà a far ripartire il mercato immobiliare italiano. Due sono i punti critici che pesano particolarmente sul settore residenziale: il clima economico preoccupante che scoraggia eventuali compratori e una sorta di resistenza delle banche a concedere mutui. Le manovre sui tassi hanno poco impatto, almeno a breve termine, sul nostro mercato, segnato da un clima di sfiducia e attendismo che immobilizza la domanda e dal persistere della stretta creditizia che si manifesta in una sorta di resistenza delle banche a concedere mutui. Il 2008 chiude con una contrazione delle compravendite nel residenziale del 15 – 16% (leggermente meglio del -20% previsto a fine novembre), poiché da 815.000 transazioni nel 2007 si è passati a 700 / 710.000 nel 2008 e per il 2009 sembra confermata la stima di una flessione del 10%.

Fonte: Tecnoborsa

-Pirellire-

Quest’ultima ha prodotto uno sconto medio in sede di compravendita pari al 13,5% del valore richiesto, producendo un lieve beneficio in termini di quantità vendute, rispetto all’ultimo semestre del 2007 (+4%). Ecco, quindi, che le quotazioni immobiliari in questo primo semestre 2008 hanno subito variazioni verso il basso, più contenute nelle zone centrali delle principali città italiane, le quali registrano, inoltre, minori tempi di vendita rispetto alle zone semicentrali e periferiche. In queste ultime si rileva un progressivo calo delle quotazioni, correlato a tempi medi di vendita più elevati. Questo trend è comune alle città di Bologna, Cagliari, Genova, Palermo, Torino e Verona ma è vero soprattutto per Milano e Roma, le cui zone centrali hanno tempi di vendita ben al di sotto della media (rispettivamente, di 5,2 mesi per Milano e 4,2 per la Capitale).
Un’analisi realizzata dall’Ufficio Studi Tecnocasa ha preso in esame l’andamento dei tempi medi di vendita degli immobili nell’ultimo anno. Il periodo analizzato va da giugno 2007 a giugno 2008 e sono state considerate le grandi città con i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia. Gli ultimi dati dicono che nelle grandi città il timing è intorno ai 127 giorni, in crescita rispetto ai 110 giorni registrati esattamente un anno fa. A seguire, i capoluoghi di provincia con una media di 147 giorni contro i 126 di giugno 2007 e, infine, i comuni dell’hinterland delle grandi città che sono passati da 149 a 173 giorni. Da notare come nelle grandi città i tempi di vendita siano più brevi rispetto alle altre realtà, a conferma di un maggiore turn over metropolitano. Questi numeri forniscono l’idea di quello che ormai da mesi sta accadendo nel mercato immobiliare: la maggiore offerta di abitazioni permette all’acquirente di avere più scelta e di rimandare l’acquisto fino a quando trova la casa adatta alle proprie esigenze; d’altronde, questo è possibile perchè ormai sul mercato si muove soprattutto chi cerca per necessità. A questo si deve aggiungere che il gap tra le richieste dei potenziali venditori e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti comporta trattative più lunghe ed, inevitabilmente, i tempi necessari per concludere la compravendita si allungano. Verona, Bari e Bologna sono le città i cui tempi di vendita sono maggiori rispettivamente con 178, 161 e 144 giorni. Tra i comuni dell’hinterland, la tempistica maggiore si registra nella province di Bologna con 238 giorni e Verona con 223. Tra i capoluoghi di provincia, Pesaro con 231 giorni e Reggio Emilia con 219 sono le località dove occorre più tempo per concludere una compravendita immobiliare.

a cura di Tecnoborsa