Sull’ altopiano di Asiago si registra un discreto movimento di compravendite di seconda casa che interessa soprattutto acquirenti veneti. Si cercano tagli medi, ad esempio piccoli trilocali con due camere da letto e il soggiorno.

Si preferiscono le soluzioni in buono stato di conservazione e posizionate quanto più possibile vicino al centro di Asiago e ai servizi più importanti. Si apprezza la presenza di travi di legno e del camino. Importante la presenza di una vista panoramica.

Il budget medio di spesa si aggira intorno a 200 mila euro. Gli acquirenti arrivano da Padova e da Vicenza. Si tratta in particolare di famiglie. Le soluzioni situate nei dintorni del centro della città sono quelle più richieste e per un buon usato si spendono cifre medie di 2500 euro al mq.

Sono state ultimate delle nuove costruzioni che sono valutate intorno a 3000 euro al mq. Tra le zone più apprezzate ci sono quelle intorno al Sacrario e la zona di Laghetto di Lumera con vista panoramica sulle montagne dell’ Altopiano di Asiago. I prezzi medi oscillano intorno a 2500 euro al mq.

Le abitazioni che offrono caratteristiche di qualità, sia costruttiva che estetica, sono maggiormente apprezzate dagli acquirenti. Le località più richieste sono Sestola e Fanano dove si riversa la domanda di abitazioni da parte di coloro che vivono in provincia di Modena, di Bologna e anche da tutta la Toscana. Apprezzano la presenza di servizi e impianti di risalita di ottimo livello e anche di quotazioni più contenute rispetto ad altre zone, come ad esempio l’ Abetone.

La domanda si orienta o su bilocali e trilocali, inseriti in piccoli contesti condominiali oppure verso rustici da ristrutturare (dotati di giardino ed in grado di garantire la completa indipendenza) possibilmente vicini agli impianti o inseriti all’ interno di strutture sportive come il Cimone Golf Club, valori aggiunti che fanno sì che queste soluzioni possano arrivare a toccare quotazioni di mercato superiori alla media della zona.

Si prediligono le tipologie non troppo distanti dal Centro storico oppure comode per raggiungere i servizi e gli impianti di risalita. Il mercato delle nuove costruzioni interessa in particolare le località di Fanano e di Sestola, dove sono in costruzione contesti abitativi di poche unità, per i quali si chiedono prezzi medi di 2000 euro al mq (a Fanano) e di 2200 euro al mq (a Sestola).

Sulle nuove costruzioni è premiante soprattutto la qualità dell’ immobile a livello di finiture, di impiantistica e la localizzazione. A Sestola la ricerca si concentra soprattutto nel Centro del paese, nell’ immediata periferia e nelle zone più comode agli impianti. Il Centro storico, sviluppato intorno alla Rocca, offre porzioni di case ma anche fabbricati con poche unità abitative, che, ristrutturate, con finiture di pregio, possono toccare quotazioni di 3500 euro al mq.

I prezzi scendono appena fuori dal Centro storico, dove il nuovo si compravende a 2200 euro al mq. Per ciò che riguarda il centro di Fanano le quotazioni oscillano intorno a 2000 euro al mq per una soluzione nuova e ristrutturata.

La domanda di abitazioni in affitto per la prossima stagione invernale è elevata in particolare per le abitazioni di qualità, che offrono la comodità e i servizi adatti a trascorrere piacevolmente i periodi di vacanza. In linea di massima per l’ intera stagione invernale si registra una richiesta media di 2200 euro per un bilocale di quattro posti letto.

Fonte: Tecnocasa

La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.

Il quartiere Sanità è un quartiere storico sorto nel XVI secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’ Ospedale di S. Gennaro dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800 – 1900 euro al mq contro una media di 1500 euro al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 euro al mq.

Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’ acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’ hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate.

Le compravendite in questa prima parte dell’ anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’ operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita.

Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 euro al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno).

La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3.8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’ Ospedale del Mare che sarà pronto nei prossimi anni.

Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa – direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona.

Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’ epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’ area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 euro al mq per le tipologie usate e 1500 euro al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200 – 2500 euro al mq.

Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’ hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 euro al mq che abitazioni in edilizia popolare.

La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2.5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo.

Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’ acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila euro e si possono dare in affitto a 300 euro al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 euro al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 euro al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 euro al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’ immobile da destinare a studio professionale.

Dal lato dell’ offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12.2%), due locali (da 26.8% a 27.9%) e sui cinque locali (da 10.8% a 11.5%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Alla periferia di Roma, a Torre Gaia si registra una riduzione delle quotazioni in particolare sulle tipologie usate dove si registrano anche proposte a 20 – 25 mila euro in meno rispetto alla richiesta iniziale. Gli acquisti realizzati nella zona vedono protagoniste famiglie che si spostano da quartieri non lontani, come Centocelle o Villa Gordiani dove vendono il loro appartamento per acquistare una soluzione indipendente, meglio se di nuova costruzione.

Infatti non lontano da Torre Gaia sorge Villa Verde un piccolo quartiere che è stato interessato da una serie di nuove costruzioni nel corso del 2007 – 2009 che hanno portato alla nascita di porzioni di quadrifamiliari e di appartamenti in piccoli contesti condominiali strutturati al massimo su due livelli. Torre Gaia è un consorzio con complessi condominiali signorili, spesso con piscina e servizio di sorveglianza, dove si compravendono attici o piani terra con giardino. Più difficili da vendere i piani intermedi. Per un buon usato si spendono da 3600 a 3700 euro al mq.

Diminuiscono le quotazioni delle abitazioni anche nel quartiere di Appio Alberone dove si sono realizzate comunque compravendite con persone che avevano necessità di acquistare la prima casa e infatti molte transazioni hanno visto protagonisti single che hanno chiesto piccoli tagli, bilocali e trilocali entro 70 mq. La zona è apprezzata da un target giovane anche per la presenza di servizi e di locali. Quasi sempre si è trattato di persone residenti nel quartiere o provenienti da quartieri limitrofi come San Giovanni in Laterano dove le quotazioni sono decisamente più elevate.

Le preferenze sono state rivolte in particolare alle abitazioni situate in contesti in buone condizioni interne ed esterne per evitare i costi della ristrutturazione. La minore disponibilità di spesa espressa dagli acquirenti che, spesso hanno fatto ricorso ad un mutuo integrativo del valore dell’ immobile, ha comportato una riduzione delle quotazioni. Il quartiere offre soprattutto soluzioni in condomini degli anni ’50 – ’60, in cortina.

Nella seconda macroarea segnaliamo la performance positiva di Ostia nel quartiere intorno a piazza Vega dove il mercato è stato vivace e le soluzioni immesse sul mercato al giusto prezzo si vendono in tempi brevi. Ad acquistare in questa zona della città sono prevalentemente investitori che arrivano da Roma e che comprano seconde case da utilizzare come casa vacanza e, a volte, da mettere a reddito durante l’ anno.

La richiesta tipica si focalizza su tagli che non superino i 70 mq ed una spesa di 300 mila euro. Non mancano comunque gli acquisti da parte di famiglie già residenti ad Ostia che in genere vendono per poi acquistare soluzioni migliorative. Chi cerca la prima casa preferisce tagli ampi. Piace molto la vista e la vicinanza al mare e la presenza di spazi esterni come terrazzi e giardini. Tra le zone apprezzate quella di Stella Polare che si sviluppa dal mare verso l’ interno.

Le prime due file fronte mare sono caratterizzate da palazzine d’ epoca realizzate tra i primi anni del 1900 e gli anni ’40. Si tratta di soluzioni molto ricercate ma l’ offerta sul mercato è scarsa. La parte più interna è invece costituita da palazzine sorte tra gli anni ’50 ed i primi anni ’70. Questa area è sempre molto apprezzata per la sua tranquillità, per il verde e per la vicinanza ai servizi ed alla stazione ferroviaria. Per un buon usato il prezzo è di 2700 – 2800 euro al mq. Da segnalare il completamento del Nuovo Polo Nuotatorio, realizzato nell’ area di Stella Polare. In via Oletta sono stati completati alcuni box sotterranei ed attualmente è in progetto la realizzazione di un nuovo parco e di una palestra nell’ area soprastante.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

TopHaus Consulting, società di consulenza per la riqualificazione energetica dell’ involucro edilizio, dopo il successo riscosso lo scorso gennaio all’ edizione KlimaHouse di Bolzano, conferma la propria presenza a KlimaHouse Umbria (Bastia Umbra, 8 – 10 ottobre), fiera specializzata per l’ efficienza energetica e la sostenibilità in edilizia.

Forte di un’ esperienza consolidata nel settore, TopHaus Consulting presenta all’ importante manifestazione l’ innovativo Metodo TopHaus, un servizio di consulenza a 360° per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, adattabile anche alle nuove costruzioni.

La particolare attenzione per i problemi ambientali, tipica della terra d’ origine di TopHaus Consulting e di KlimaHouse, viene esportata con successo in un territorio lontano ma altrettanto interessato dai problemi di efficienza energetica dell’involucro edilizio. TopHaus Consulting, infatti, accoglie i partecipanti a KlimaHouse Umbria 2009 in uno stand interamente dedicato alla riqualificazione energetica, non tralasciando la questione economica e i calcoli per i costi e i tempi di ammortamento delle spese.

TopHaus presenta a KlimaHouse una consulenza a 360°
TopHaus Consulting fornisce analisi e prospetti su interventi di riqualificazione, forte di un consolidato know how in ambito di prodotti, applicazioni ed esigenze edilizie. Grazie all’ esperienza accumulata e alla pratica collaudata, TopHaus Consulting ha ideato un metodo per la riqualificazione energetica degli edifici, in modo da affrontare professionalmente tutte le fasi per ottenere i più efficaci risultati a livello di progettazione ed efficienza energetica.

Oltre al servizio di consulenza, qualora richiesto dal cliente, dopo l’ analisi dell’ edificio TopHaus Consulting si avvale di esperti e Partner altamente qualificati per l’ esecuzione dei lavori a regola d’ arte, suggerendo solo materiali delle più importanti marche europee e lavorando sulla casa dall’ esterno, in modo da garantire il minimo impatto sulla vita quotidiana degli inquilini, che potranno tranquillamente continuare ad abitare l’ edificio.

Il lavoro degli esperti TopHaus e dei suoi Partner consente di ridurre il consumo energetico, migliorare il confort abitativo, proteggere l’ ambiente riducendo le emissioni di CO2 e investire nel futuro, aumentando l’ indipendenza dagli aumenti del prezzo di gas e gasolio e valorizzando l’ immobile.

La prima fase del Metodo TopHaus consiste nell’ analisi dell’ edificio, esaminando la qualità di tutti gli elementi costruttivi rilevanti (pareti, soffitti, solai, tetto e finestre) secondo criteri di isolamento, permeabilità dell’ aria e ponti termici. Al rilevamento segue il calcolo energetico e il preventivo dei diversi possibili interventi di risanamento consigliati dagli esperti TopHaus per ottenere la migliore efficienza energetica.

Un esempio di come sia possibile ottenere un elevato isolamento termico, aumentando allo stesso tempo il comfort abitativo, è l’ isolamento a cappotto: un sistema costituito dalla somma di diversi materiali perfettamente adattati tra loro che garantiscono un corretto isolamento termico, elevata traspirabilità e idrorepellenza della facciata.

La consulenza include, inoltre, il calcolo del reddito complessivo derivante dalla riqualificazione energetica. Grazie alla legge finanziaria, infatti, si ottiene una detrazione fiscale pari al 55% delle spese di riqualificazione, tramite un rimborso IRPEF ripartito in 5 anni e inserito in busta paga. Inoltre, l’ investimento al netto del rimborso si trasforma in un reddito sicuro anno dopo anno grazie al risparmio di energia.

Ad esempio, se prima dell’ intervento di riqualificazione un appartamento di 100 m² privo di isolamento consumava ogni anno circa 2100 litri di gasolio con un’ emissione di 5,54 tonnellate di anidride carbonica, dopo il risanamento dell’ edificio progettato da TopHaus Consulting il consumo può ridursi fino a 700 litri e l’ emissione di CO2 calare di oltre il 60%. Un risparmio che permette di ammortizzare i costi dell’ intervento in 8 anni.

TopHaus Consulting vi aspetta a KlimaHouse Umbria: Stand B1

Profilo aziendale
TopHaus Consulting, Divisione interna di TopHaus S.p.A., offre consulenza sull’ efficienza e riqualificazione energetica dell’ involucro edilizio di nuove e vecchie costruzioni. Nata dall’ esperienza di rivenditore di materiali edili, TopHaus Consulting ha sede in Trentino Alto Adige, dove è presente con cinque punti vendita, e lavora su tutto il territorio nazionale grazie alle partnership siglate con 24 distributori. TopHaus Spa e TopHaus Consulting fanno parte del Gruppo Progress S.p.A., leader della produzione di elementi prefabbricati in calcestruzzo in Trentino Alto Adige, e distributore di materiale edile ed elementi di arredo urbano in tutta Italia.

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“Il mercato residenziale è quello più penalizzato dalla crisi – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – a causa della riduzione del potere di spesa e della politica restrittiva delle banche nella concessione dei mutui che hanno colpito in modo pesante mercati che erano già in fase di ridimensionamento. La situazione più difficile riguarda la fascia di livello medio – bassa, mentre il mercato di lusso mostra una buona tenuta”.

In Italia a subire la crisi è soprattutto il settore delle nuove costruzioni. Al mercato della casa mancano oltre 200mila compravendite rispetto agli anni passati, soprattutto a causa dell’ impossibilità della domanda marginale – vale a dire di giovani e immigrati – a ottenere finanziamenti che permettano l’ accesso alla proprietà. La quota sul valore dell’ immobile per cui è possibile ricorrere al finanziamento si sarebbe ridotta al 60%.

Le compravendite di case nel primo semestre di quest’ anno sono calate del 17% rispetto all’ analogo periodo dell’ anno precedente. Indicazioni praticamente in linea con quelle prospettate da Alessandro Ghisolfi, direttore ufficio studi di Ubh, che stima la flessione degli scambi nell’ ordine del 14 – 16%. A fine anno le compravendite di case dovrebbero subire un calo di circa il 15%.

Né va meglio per gli altri comparti. “Il mercato degli uffici – puntualizza Breglia – dovrebbe registrare una contrazione del fatturato nell’ ordine del 5,3% rispetto al 2008, mentre quello degli immobili industriali dovrebbe subire una brusca frenata con un calo del fatturato del 17,8%».

Gli immobili commerciali procedono a doppio passo: mentre la piccola distribuzione è fortemente penalizzata dalla congiuntura, va meglio la grande distribuzione con l’ apertura di nuovi centri commerciali in tutta la penisola. Mentre nel 2008 ne sono stati aperti 14, nel primo semestre 2009 si è già a quota 10.

Tra luglio e agosto di quest’ anno, Scenari Immobiliari ha effettuato un sondaggio tra gli operatori dei cinque più importanti Paesi europei a livello immobiliare. Tutti gli intervistati giudicano negativa la situazione attuale del mercato, caratterizzata da compravendite in calo, allungamento dei tempi di vendita e difficoltaà di accedere al credito. Lamentano, inoltre, che la disponibilità formale delle banche al finanziamento delle operazioni non corrisponde alla reale possibilità di ottenere le risorse necessarie. La maggioranza degli operatori prevede l’ inizio della ripresa del mercato immobiliare europeo nel 2010, mentre un quarto del campione è più pessimista e non ipotizza una reale ripresa prima del 2011.

Soltanto l’ anno scorso il Parlamento europeo si è pronunciato sull’ argomento, richiamando la necessità di utilizzare in maniera più massiccia gli strumenti finanziari europei (come Jessica e Jeremie) per la costruzione di nuovi edifici e la riqualificazione delle aree in cui sono ospitati quelli esistenti.

La dimensione urbana del problema è senza dubbio uno dei pochi tratti comuni individuabili nei 27 Stati membri. Differenti invece le soluzioni di gestione del patrimonio abitativo sociale. Soltanto in Germania, Belgio, Danimarca, Finlandia, Ungheria, Slovacchia e Svezia sono delle società comunali ad occuparsi della costruzione degli alloggi mentre in altri paesi come Italia e Polonia permangono soluzioni locali su scala regionale.

Oltre alle imprese pubbliche, si registra la presenza di cooperative e associazioni non lucrative nella maggior parte dei paesi Ue, mentre tale soluzione non viene adottata in paesi come Bulgaria, Cipro, Romania e Malta. Il più alto numero di alloggi sociali in affitto in rapporto alla popolazione è presente in Danimarca e Austria (102 alloggi per ogni 1000 abitanti), mentre il numero più basso è registrato a Cipro (soltanto 9 su 1000 abitanti) e in Spagna (3 / 1000).

Le funzioni dell’ edilizia sociale e la generale sproporzione tra domanda e offerta di alloggi a basso prezzo sono però comuni a tutti i paesi. Problemi come il deficit di nuove costruzioni, l’ accesso maggiore a strutture di proprietà e l’ aumento generale dei prezzi degli affitti rappresentano i fattori che maggiormente concorrono all’ aumento di domanda di alloggio a basso costo, a cui si aggiungono tendenze sociali e demografiche comuni.

Se si considerano poi concause come l’ invecchiamento della popolazione, l’ incremento dei tassi di immigrazione, l’ aumento di famiglie monoparentali e la maggiore pressione sulle zone urbane più ricche è ancor più evidente quanto il problema dell’ alloggio sociale sia difficilmente risolvibile.

Le risposte al problema nelle città europee
Nella maggior parte dei paesi europei è tra gli anni ’50 e ’70 (ovvero in concomitanza con i grandi processi di sviluppo urbano) che si è verificato il boom delle costruzioni sociali. L’ arrivo di nuovi lavoratori dalle campagne o dalle zone più periferiche imponeva la necessità di costruire strutture facilmente accessibili e ben collegate ai centri urbani.

Non sempre però si è riusciti ad evitare le formazione di quartieri dormitorio, che in periodo postindustriale sono stati deprivati dei servizi che favorivano l’ aggregazione sociale ed hanno registrato un graduale cambiamento della tipologia di inquilini. L’ utente – tipo è passato così nel giro di qualche decennio da famiglie di giovane età a coppie di anziani affiancate sempre più spesso da giovani famiglie di immigrati, che in alcuni casi sono diventati predominanti.

I bassi redditi hanno loro consentito di balzare in testa alle classifiche degli aventi diritto mentre gli ex – residenti hanno avuto un maggiore accesso ad abitazioni di proprietà. Si è così assistito ad un processo di omogenizzazione sociale che ha portato alla concentrazione di determinate componenti etniche in alcune zone delle città, aumentando così la ghettizzazione e l’ esclusione sociale dei residenti.

Le politiche di vendita di alloggi sociali perseguiti su larga scala in Gran Bretagna hanno contribuito alla riduzione della percentuale di edifici sociali sul totale delle costruzioni abitative. Soltanto in alcuni paesi come Germania, Francia, Paesi Bassi e Finlandia è stata realizzata una vasta opera di riqualificazione urbana che ha contribuito a rinnovare interi quartieri, assicurando l’ estenzione di servizi anche in queste zone.

Il processo di rigenerazione urbana risulta ancora incompiuto in numerose realtà italiane, spagnole, polacche ed ungheresi ma a livello locale sono numerose le ricette adottate per evitare la ghettizzazione di chi vive in alloggi sociali. Ad esempio, in Gran Bretagna, Repubblica Ceca e Irlanda si è cercato di preservare il cosiddetto mix sociale, ovvero il raggiungimento dell’ equilibrio fra differenti gruppi etnici e sociali residenti in uno stesso quartiere.

Più di recente si è puntata l’ attenzione sulla riconversione energetica del patrimonio abitativo esistente, di cui il 60% registra ancora alti consumi. L’ aumento dei prezzi dell’ energia ha posto un’ ulteriore sfida in un campo che richiede interventi congiunti da parte di autorità pubbliche, enti di gestione ed inquilini spesso a basso reddito, quindi dotati di pochi mezzi per contribuire alla riqualificazione degli edifici.

I casi di successo di Manheim, Friburgo, Edimburgo, Sofia e Pecs
Proprio in questo campo si sono concentrati fortemente degli interventi di recupero, che hanno avuto effetti sia sul piano ambientale che su quello sociale. A Mannheim, in Germania, la Rental House Cooperative Ludwig Frank ha riqualificato un’ area degradata (chiamata in precedenza Little Chicago) con quattrocento abitazioni da abbattere grazie alla collaborazione degli inquilini, che hanno ripulito il quartiere e aiutato ad installare dispositivi per il risparmio energetico.

Ogni residente è diventato così membro della cooperativa e acquista azioni del valore di 500 euro per ogni stanza abitata. Il coinvolgimento ha automaticamente consenso, contribuendo ad eliminare l’ immagine di ghetto e contribuendo ad installare dei punti di incontro cofinanziati dall’ Ue con corsi di lingua e di doposcuola per i bambini. La collaborazione crea pace è lo slogan esposto sugli edifici di questo quartiere composto per il 54% da abitanti di origine turca, spesso anziani o con bassi livelli di reddito.

Esperienze simili sono state realizzate anche a Norkopping in Svezia e a Friburgo, dove l’ amministrazione ha collaborato con il Land per la riqualificazione di 835 unità abitative, risolvendo al contempo i problemi lingustici e di comunicazione fra i residenti (di origine straniera per il 40%). Il gruppo d’ azione composto da residenti Weingarten Forum 2000 si è occupato del coordinamento delle azioni realizzate ma soprattutto di intercettare i reali bisogni dei cittadini attraverso frequenti momenti di incontro.

Dopo la riabilitazione delle strutture abitative (con l’ installazione di nuove finestre e misure di isolamento termico), si è passati alla creazione di parchi attrezzati per i bambini e aree verdi. Ciò ha portato ad una stabilizzazione della struttura sociale e ad una maggiore assistenza ai residenti nella vita di tutti i giorni, tramite l’ apertura di un nuovo ufficio multifunzionale di coordinamento, incaricato di organizzare anche attività ricreative e corsi di lingua.

Interventi particolarmente innovativi sono stati realizzati anche in Scozia, ad Edimburgo, dove il rinnovamento di 120 appartamenti nel quartiere di Slateford ha portato ad un forte risparmio energetico (grazie all’ utilizzo di energia eccedente dalla produzione della locale distilleria) e ad una riqualificazione complessiva del quartiere. Lo spazio destinato ai parcheggi di autovetture è stato trasformato in parchi pubblici o dato in affitto agli abitanti per potervi effettuare piccole coltivazioni.

L’ uso dell’ automobile privata è stato sensibilmente ridotto grazie ad un accordo fra comune e la società di noleggio auto Budget Car Rental, che hanno messo a disposizione un parco di autovetture da fittare a basso costo quando se ne ha bisogno.

Anche nei nuovi Stati membri, dove maggiormente si ravvisano problemi di inadeguatezza dello stock abitativo esistente, si stanno portando avanti interessanti interventi di recupero. A Sofia, in Bulgaria, è stata creata una efficace metodologia di intervento che ha consentito il recupero di interi condomini che hanno ricevuto il certificato Classe A per l’ efficienza energetica, grazie ad un progetto di cooperazione con l’ ente per l’ edilizia sociale di Rotterdam, che ha fornito il know – how giusto per l’ amministrazione della capitale bulgara.

A Pècs, in Ungheria, la riqualificazione degli edifici sociali è proceduta di pari passo con il reinserimento nel mercato lavorativo degli abitanti, a cui sono state così fornite migliori condizioni di base possibili e aiuto per l’ inserimento nella vita professionale della città. Una decina di associazioni ha lavorato in collaborazione con la municipalità per assicurare un’ assistenza completa ai residenti di minoranze etniche in zone a rischio tramite l’ instaurazione di un’ agenzia di lavoro, che ha consentito il reinserimento di oltre 2500 persone.

I motivi tecnico – economici
Non sono certo difficoltà pratiche di installazione: i sistemi schermanti potrebbero essere anche disposti sul Colosseo e le pellicole sulle vetrate del Duomo di Milano. Il probabile significato è che il progettista deve fare un calcolo costi – benefici, che riguarderà anche il periodo in cui è possibile ammortizzare l’ investimento, per poi ottenere un risparmio economico.

Motivi estetici o paesaggistici
Non sono espressamente citati. Comunque non si può certo rovinare la facciata di un bel palazzo storico o attentare al decoro architettonico di quella di un condominio, anche se si tratta di un palazzone anonimo, con soluzioni discordanti tra appartamento e appartamento (pellicole al secondo piano e tende al terzo).

Fattore solare minore o uguale a 0,5
Quanto al fattore solare pari o minore a 0,5, si intende semplicemente che va ridotto per lo meno a metà l’ apporto calorico dell’ energia solare. “In una nuova costruzione – spiega Mario Boschi, di Assovetro – il progettista, che per le norme già deve adottare doppi o tripli vetri con funzioni di coibentazione e barriera al rumore, in molti casi sceglierà di aggiungere a queste funzioni del vetro anche quella del basso fattore solare”.

Questo comporta, ovviamente, un rialzo dei costi del vetro (variabile anche a seconda della disponibilità del prodotto in zona), con il vantaggio però di poter evitare le schermature esterne. In una ristrutturazione, invece, la scelta del doppio o triplo vetro, anziché di schermi e pellicole, ha pregi e difetti. Da una parte è una spesa più elevata (in genere si sostituisce tutto l’ infisso). Dall’ altra si ha il vantaggio dei notevoli risparmi portati dalla coibentazione invernale o dell’ abbattimento dell’ inquinamento acustico, tutte performance che è possibile aggiungere a un vetro con specifici trattamenti.

Vetri a basso fattore solare, sistemi schermanti e pellicole
Tre scelte con vantaggi e svantaggi
I vetri possono essere multifunzionali (contenimento termico e del rumore, funzione anti – effrazione, eccetera), ma in genere prevedono la sostituzione dell’ infisso e alti costi di investimento iniziale, destinati però a ripagarsi.

Le schermature
Hanno il difetto di costare più delle pellicole e di non permettere parzialmente la vista quando sono dispiegate.

Le pellicole
Non funzionano a finestre aperte, durano meno e limitano l’ apporto luminoso d’ inverno. Il lato estetico è comunque preservato in caso di doppi e tripli vetri, mentre nel confronto tra gli altri due sistemi uno può prevalere sull’ altro a seconda del tipo di immobile e del contesto architettonico in cui è inserito.

Per saperne di più

Fattore solare g.
È il apporto tra l’ energia termica globalmente trasmessa da una lastra di vetro e quella incidente su di essa

Schermature solari
Sono sistemi che, applicati all’ esterno o all’ interno di una superficie vetrata trasparente permettono una modulazione variabile e controllata dei parametri energetici e ottico luminosi in risposta alle sollecitazioni solari.

Sistemi filtranti
Sono pellicole polimeriche autoadesive applicabili internamente o esternamente sul vetro, in grado di modificare uno o più delle seguenti caratteristiche della superficie vetrata: trasmissione dell’ energia solare, trasmissione ultravioletti, trasmissione infrarossi, trasmissione luce visibile.

www.pirellire.com

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