Piano casa, Sardegna segno più

Continua a crescere il mercato dell’edilizia in Sardegna e riprende lo sviluppo del mercato immobiliare residenziale

Questi i dati emersi da recenti studi del Cresme, Centro ricerche economiche sociali di mercato per l’edilizia e il territorio, che vedono la Sardegna ai primi posti nel processo di rilancio del settore delle costruzioni e delle attività legate alla filiera dell’edilizia, come il mercato immobiliare.

A sostegno di questo segnale di ripresa del mercato sardo anche le proiezioni per i primi mesi del prossimo anno, quando si attende un’accelerazione di questo trend di sviluppo, a ridosso della scadenza del termine ultimo di presentazione delle istanze sul Piano Casa (1 maggio 2011).

Anche secondo l’ultima analisi pubblicata da ”Il Sole 24Ore”, i maggiori centri della Sardegna (Cagliari, Sassari, Nuoro, Carbonia e Oristano) registrano un trend positivo e incoraggiante per il futuro, anche in coincidenza con la ripresa economica dopo la crisi che ha investito negli ultimi anni l’economia italiana e mondiale.

L’assessore dell’Urbanistica della Regione sarda, Gabriele Asunis, ha così spiegato: ”È stato avviato un processo virtuoso, volto a creare migliori condizioni per il rilancio di tutto il comparto economico sardo, attivando politiche idonee di sostegno finanziario anche attraverso agevolazioni creditizie fornite da alcuni istituti bancari.

Ora si iniziano a vedere i primi frutti di una legge che ha puntato da subito alla rivitalizzazione dell’economia partendo dalla casa e che, nonostante le difficoltà economiche dell’Isola e la crisi economica che ha colpito il comparto edilizio, sta dando un nuovo e significativo impulso non solo per la ripresa del settore edilizio, ma anche delle filiere a esso interrelate”.

”Questa legge - ha precisato – che tiene comunque saldi i principi del rispetto dell’ambiente e della tutela del paesaggio, continua ad essere il motore di crescita del comparto edilizio con considerevoli positive ripercussioni sull’intera economia sarda”.

Fonte: Adnkronos

Per beneficiare della proroga sfratti fino al 31 dicembre 2010 gli inquilini devono trovarsi nei Comuni capoluogo di Provincia, in quelli confinanti e con popolazione superiore a 10mila abitanti, o nei Comuni ad alta tensione abitativa di cui alla delibera Cipe n. 87103 del 13 novembre 2003.

Sono tuttavia necessari alcuni requisiti per la proroga sfratti: gli inquilini devono avere un reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27mila euro e avere nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66% o figli fiscalmente a carico e non devono possedere altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella Regione di residenza.

Inoltre gli inquilini per la proroga sfratti devono autocertificare i requisiti. Sono esclusi dalla proroga sfratti i morosi e i contratti disdettati alla prima scadenza per particolari esigenze del proprietario.

Il proprietario può contestare la sussistenza dei requisiti per la proroga sfratti, nelle forme previste dalla legge 185 / 2005. Ma la sospensione non opera se il locatore dimostra, sempre con autocertificazione, di trovarsi nelle stesse condizioni del conduttore o nelle condizioni di necessità sopraggiunta di abitazione. Inoltre per tutto il periodo della proroga sfratti l’ inquilino paga il 20% in più del canone (oltre all’ adeguamento Istat). Lo sfratto riparte se l’ inquilino ritarda il pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza.

Fonte Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it

“Una richiesta – ha sottolineato Roberto Tricarico, Assessore del Comune di Torino e coordinatore della Consulta – che avanzeremo al Governo e che nasce dalla impossibilità di fronteggiare una situazione che la crisi finanziaria internazionale ha reso ancora più problematica. Le difficoltà per le famiglie crescono e aumenta anche il peso che gli affitti occupano all’ interno dei bilanci familiari. È quindi facile prevedere che gli sfratti per morosità aumenteranno, mentre i Comuni si trovano privi delle risorse per rispondere alla sempre crescente emergenza abitativa“.

Nel ricordare che da tempo l’ ANCI segnala al Governo la necessità di una riforma della legge sugli affitti, Tricarico evidenzia anche che l’ edilizia pubblica resta al palo, e non s’ intravedono misure per fare fronte alla richiesta delle 650.000 famiglie in attesa delle case popolari.

“Tutti temi, questi – ha aggiunto Tricarico – che saranno affrontati ed approfonditi nel corso della III Conferenza ANCI sulla casa, che si svolgerà a Venezia il 19 febbraio prossimo”.

“Il sempre crescente disagio abitativo non è più solamente riscontrabile nei grandi centri urbani – ha ricordato l’ Assessore alle Politiche abitative del Comune di Parma, Giuseppe Pellacini – ma coinvolge anche Comuni di medie dimensioni e gli sforzi di ogni singola amministrazione non sono più sufficienti”.

Forti critiche dal Presidente della Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, alla proroga degli sfratti decisa dal Governo. In una nota, Sforza Fogliani ha dichiarato: «Quella che sarà varata attraverso il decreto Milleproroghe sarà la 25ª proroga degli sfratti a far tempo dal solo 1978 (quasi una all’ anno, dunque), dalla data del varo di quella legge dell’ equo canone che secondo la Corte costituzionale sarebbe stata l’ ultimo anello vincolistico del settore.

Trent’ anni spesi davvero bene per dimostrare la capacità della politica di risolvere i problemi e spesi altrettanto bene per difendere i principi costituzionali di proprietà e libertà”.

Il fondo avrà una durata di 30 anni, con un rendimento del 2%. Gli investitori non possono recedere dall’ investimento, tranne in alcuni casi citati dal regolamento: liquidazione anticipata e rimborso parziale per disinvestimenti. Il testo approvato prevede anche la possibilità di trasferire delle quote tra investitori qualificati.

I progetti finanziabili saranno valutati in base al grado di fattibilità, dimensione e stato di avanzamento. Preferiti gli interventi che non implicano il consumo di suolo, come ristrutturazioni e recupero delle aree destinate alla riqualificazione urbana, e i progetti che coinvolgono coordinamenti di più Comuni e danno priorità agli edifici di classe energetica B.

Nel testo ci sono anche raccomandazioni per evitare lo squilibrio territoriale. Però la Sgr ha la piena autonomia nella gestione del fondo nazionale come strumento di mercato.

Un po’ lungo l’ iter dell’ edilizia sociale, Il Piano Casa per il social housing è stato previsto dal DL 112 / 2008, convertito dalla Legge 133 / 2008 per l’ incremento dell’ offerta di abitazioni di edilizia residenziale pubblica. Dopo il confronto in Conferenza Stato Regioni e Unificata e il parere favorevole del Cipe con la delibera dell’ 8 maggio 2009, il Presidente del Consiglio ha emanato un dpcm per l’ assegnazione di 200 milioni di euro, cui ha fatto seguito il DM 40111 / 2009 per la ripartizione dei fondi tra le Regioni. E si arriva agli investimenti movimentati dai fondi immobiliari locali e nazionali, il cui funzionamento è disciplinato dal regolamento predisposto dal gruppo di lavoro istituito dal Ministero delle Infrastrutture.

A conclusione dell’ iter un bando di gara per la selezione del gestore del fondo, che secondo il Ministero potrebbe essere pubblicato entro un mese. Ai fondi immobiliari, in cui il Governo investirà 150 milioni di euro, si aggiungeranno ulteriori 377 milioni ripartiti per regioni, per i quali saranno stipulati appositi accordi di programma.

Le scelte espresse dai Comuni, che finora hanno deliberato, creano inevitabilmente una diversificazione di regole sul territorio anche all’ interno della stessa Regione. Pochi i Comuni che hanno scelto di incentivare ulteriormente gli interventi introducendo forme di sconto aggiuntive sul contributo di costruzione. In Lombardia forti riduzioni sono state previste da alcuni Comuni.

Praticamente tutti, tranne ad esempio Roma che conferma solo le esclusioni previste dalla propria legge regionale, hanno deciso di specificare nel dettaglio le aree o addirittura gli immobili (come Vicenza che esclude gli edifici novecenteschi e ottocenteschi, le palazzine Liberty ed alcuni edifici rurali) in cui non possono essere eseguiti gli interventi. Esclusa in genere l’ applicabilità degli interventi anche nelle zone oggetto di piani attuativi o di atti di pianificazione negoziata con convenzione ancora in corso di attuazione.

La deroga alle distanze o alle altezze e agli ulteriori parametri previsti dagli strumenti urbanistici comunali non sempre è stata ammessa. E in alcuni casi devono essere, comunque, rispettati anche i criteri qualitativi e quantitativi. Nelle Marche, invece, Ancona, Pesaro, Urbino e Fano hanno specificato quali sono le prescrizioni dei regolamenti edilizi cui è possibile derogare proprio per non compromettere la possibilità di realizzare gli interventi.

In genere viene poi sempre richiesto il soddisfacimento degli standard e in particolare il reperimento degli spazi per parcheggi e in alcuni casi, come in Lombardia, anche di un congruo equipaggiamento arboreo. Non sempre viene però accordata la monetizzazione.

Per quanto riguarda le modalità procedurali per la presentazione delle istanze, si segnala che, per gli interventi sulle case a schiera, dove questi sono ammessi, alcuni Comuni (Parma, Rovigo) richiedono il necessario assenso dei proprietari confinanti. Altri come Venezia, Verona e Treviso impongono, invece, la presentazione di un progetto unitario sottoscritto da tutti gli aventi titolo.

Per l’ approvazione delle domande alcuni Comuni dell’ Emilia Romagna richiedono il parere obbligatorio della Commissione per la qualità architettonica.

Fonte: Ance

Il settore delle costruzioni nazionale non sembra intravedere ancora l’ uscita dalla crisi che coinvolge quasi tutti i settori dell’ economia italiana. Non si rilevano infatti segnali di ripresa e le aziende edili esprimono forti preoccupazioni in merito al calo dei livelli di attività e del portafoglio ordini.

Nei primi sei mesi del 2009 infatti, secondo i dati Istat, gli investimenti in costruzioni hanno evidenziato una flessione del -8,1% rispetto allo stesso periodo dell’ anno precedente, dato questo sintesi di una flessione del -7,5% della componente residenziale e del -8,6% di quella non residenziale.

Ovviamente, questa fase di stallo del settore edile si ripercuote anche sui settori fornitori di materiali e manufatti per l’ edilizia, con evidenti contrazioni per tutte le componenti.

La valutazione dell’ Ance sull’ andamento delle costruzioni nell’ anno in corso risulta coerente con le indicazioni fornite dall’ Istat per il primo semestre 2009 ed allineata ai preconsuntivi rilasciati dai più autorevoli centri di analisi economiche.

I preconsuntivi 2009 dell’ Ance
Sulla base dei giudizi espressi dalle imprese associate nell’ indagine rapida svolta, la stima dell’ Ance per il 2009 parla di una contrazione degli investimenti in costruzioni mediamente pari al -9,4% in termini reali rispetto all’ anno precedente (che va a sommarsi al -2,3% del 2008 rispetto al 2007) i quali in valore ammonteranno a 143.768 milioni di euro.

Questa flessione produttiva ha prodotto effetti negativi sui livelli occupazionali del settore che, secondo l’ indagine Ance, dovrebbero ridursi nel 2009 del -4,9%. In sostanza, risulta possibile affermare che, nel 2009, gli investimenti in costruzioni si collocano sui livelli raggiunti negli anni 2000.

Entrando poi nel dettaglio dei comparti in cui si articola il settore edile e concentrando l’ attenzione sul segmento residenziale, l’ Ance stima che nel 2009 gli investimenti in abitazioni si ridurranno in termini reali mediamente del -9,5% rispetto al 2008, dato questo che sintetizza un decremento medio di circa 19 punti percentuali degli investimenti in nuove abitazioni ed una flessione del -1% del recupero abitativo.

Per quanto concerne gli investimenti in costruzioni non residenziali private, la flessione prevista si stima possa toccare i 10 punti percentuali, per effetto soprattutto delle difficoltà generate dal quadro economico generale, dal calo della domanda interna ed estera e dall’ elevato livello di capacità produttiva inutilizzata.

Passando poi al comparto delle opere pubbliche, da tempo in difficoltà, gli investimenti risultano ovviamente negativi (-8,1% in termini reali sul 2008), proseguendo un trend decrescente in atto dal 2005. I maggiori ostacoli all’ attività identificati dalle imprese che operano nel settore delle opere pubbliche risultano essere prevalentemente la scarsa remunerazione dei prezzi praticati (anche a causa di ribassi d’ asta percepiti come eccessivi), la lentezza nello stanziamento ed erogazione delle risorse finanziarie, le incertezze nella normativa nazionale e le difficoltà amministrative a livello locale.

Le previsioni Ance per il 2010
Cercando di comprendere ora cosa aspettarci per il 2010, sulla base dei giudizi espressi dalle imprese associate all’ Ance nell’ indagine rapida di Settembre 2009, le previsioni sembrano lasciar intravedere segnali di alleggerimento della fase recessiva, con livelli produttivi comunque ancora fortemente condizionati dalla forte contrazione delle iniziative cantierizzate negli ultimi anni e dal rallentamento dei cantieri già in corso, dovuto principalmente alle difficoltà di accesso a credito. Le previsioni per il 2010 dell’ Ance pertanto sono orientate ad una flessione dei livelli produttivi certamente significativa ma, comunque, più contenuta rispetto a quella stimata per il 2009.

Il calo della produzione infatti si stima possa attestarsi tra il -7,1%, nell’ ipotesi che non venga considerato il contributo che potrà derivare dal Piano casa 2 a sostegno dei livelli produttivi del prossimo anno ed il – 3,9%, dato questo che include gli effetti del Piano casa 2 sui livelli produttivi della nuova edilizia abitativa e non residenziale privata derivanti dalle attività di ampliamento e di demolizione e ricostruzione.

Occorre tuttavia sottolineare come le previsioni Ance risultino non allineate con quelle formulate dalla maggior parte dei principali centri di analisi economiche, i quali sembrano propendere per modesti incrementi dei livelli produttivi o, al più, di contenuto ridimensionamento (ad eccezione di REF.IRS). Le previsioni rilasciate dalle altre fonti infatti oscillano fra il -1,6% di Prometeia ad il +1,7% dell’ Ocse.

L’ effetto del “Piano Casa 2″ secondo l’ Ance
Considerando l’ effetto del Piano Casa 2, gli investimenti in costruzioni nel 2010 ammonterebbero a circa 140.946 milioni di euro, con flessioni produttive previste mediamente pari al -3,9% in quantità.

Questo si traduce nella previsione di un incremento dei livelli produttivi della nuova produzione residenziale di circa 2.800 milioni di euro (con una flessione produttiva del -4,1% in quantità). Per gli investimenti privati in costruzioni non residenziali, l’ impatto del Piano Casa 2 risulta stimato in circa 1.890 milioni di euro (la contrazione della produzione sarà limitata ad un -9,4%).

La tendenza ribassista delle quotazioni immobiliari in atto, seppure ancora tutto sommato contenuta, può rappresentare un elemento di salvaguardia del sistema sociale, ma è necessario ricreare le condizioni per un consistente flusso di investimenti privati verso il mercato dell’ affitto, al fine di allargare l’ offerta di alloggi in locazione, affiancando alla disponibilità attuale, costituita dagli immobili delle famiglie che investono direttamente e da quelli pubblici, quella dei nuovi investitori istituzionali. Tutto ciò, però, potrà avvenire in un orizzonte temporale quantomeno di medio periodo.

A livello locale, risposte senz’ altro più immediate rispetto ai tempi di attuazione del Piano Casa potranno arrivare dalle nuove opportunità offerte al Comune di Bologna dalla nuova legge urbanistica regionale (n. 6 / 2009), con cui si introduce una nuova normativa in materia di Edilizia Residenziale Sociale che favorisce il concorso dei soggetti privati. Nell’ ambito di un rafforzamento delle azioni di contenimento del disagio si inserisce, innanzitutto, un utilizzo mirato delle risorse pubbliche disponibili.

Dall’ esame dei principali strumenti pubblici (Fondo sociale per l’ affitto e alloggi ERP) emerge, infatti, l’ esiguità delle risorse utilizzabili in rapporto alle domande presentate. Senza prendere in considerazione la possibilità di aumentare, nell’ immediato, la dotazione economica ed immobiliare a cui attingere, si impone di circoscriverne l’ attribuzione alle fasce di disagio più acuto.

Se per quanto riguarda il fondo sociale per l’ affitto, l’ ammissione allo strumento di un numero eccessivo di famiglie rispetto alle reali disponibilità comporta una parcellizzazione dei contributi che finisce per penalizzare maggiormente le situazioni più disagiate, per quanto concerne l’ occupazione di alloggi ERP i criteri economici che oggi presidiano assegnazioni e permanenze rischia di alimentare il paradosso di situazioni corrette dal punto di vista formale, ma non sempre opportune da quello sostanziale.

Se in fase di assegnazione i requisiti economici tutt’ altro che stringenti contemplati nella normativa delegano, di fatto, la selezione all’ Ente che si occupa del vaglio delle richieste, nella valutazione delle permanenze non sono previste, al momento, iniziative comparative con la situazione delle famiglie ancora in lista di attesa. Una ridefinizione dei parametri economici che disciplinano l’ accesso alle risorse pubbliche risulta, alla luce della crescente diffusione dei fenomeni di marginalità sociale, improcrastinabile.

Ad essa si deve accompagnare un innalzamento del livello generale di efficienza dei meccanismi di controllo e verifica delle condizioni della domanda attuale e potenziale, valutando l’ ipotesi di avvalersi anche di contributi esterni per le attività di formazione e gestione delle graduatorie, oltreché di valutazione dell’ efficacia delle politiche abitative, finalizzate a supportare il Comune nella definizione di un piano di priorità. In particolare, il problema della valutazione del bisogno è cruciale per l’ orientamento delle politiche di welfare. Il compito del Comune è, infatti, quello di individuare le priorità di intervento, una volta effettuata un’ attenta lettura dei bisogni.

L’ accresciuta complessità della domanda di edilizia sociale impone la messa in campo di risposte sempre più differenziate, nonché l’ implementazione di un sistema di costante monitoraggio delle famiglie potenzialmente interessate a fruire di servizi alloggiativi (composizione, caratteristiche, reddito, stile di vita, ecc.), che consenta di adattare prontamente i criteri di selezione e contribuisca a definire gli strumenti di sostegno della domanda insoddisfatta.

La maggiore selettività raccomandata nella gestione degli strumenti pubblici comporta, inevitabilmente, l’ ampliamento della fascia di esclusione che, alla luce del confronto tra capacità reddituali e valori di mercato, deve essere a pieno titolo considerata in una situazione di disagio abitativo. Ipotizzando una soglia di reddito che consenta la sostenibilità degli attuali canoni di mercato fissata a Bologna in 25.291 euro annui, è possibile individuare circa 35 mila famiglie residenti che devono aver accesso, ovviamente in misura diversa, a forme di sostegno abitativo.

Se per la fascia di reddito che si colloca al di sotto dei 15 mila euro annui (pari al 50,5% delle famiglie) è necessario ipotizzare una copertura pressoché integrale con strumenti di carattere pubblico, per quella che si colloca tra 15 mila euro e la soglia sopra definita (pari al 49,5%) si deve necessariamente fare ricorso ad iniziative concertate, che vedono nei contratti a canone concordato l’ unica opzione in grado di avere un impatto rilevante.

La diffusione ancora parziale di tale strumento deve, tuttavia, spingere ad una riflessione sugli eventuali margini di affinamento del quadro normativo. L’ equilibrio faticosamente definito con l’ accordo del 2008 tra Comune e Associazioni se per la domanda costituisce un’ importante opportunità per ridurre in misura significativa l’ incidenza del costo dell’ abitare sul reddito, per l’ offerta non sembra invece presentare analoghi motivi di interesse.

A tal proposito, la previsione, oltre ai necessari sforzi di sensibilizzazione e semplificazione burocratica, di un ulteriore innalzamento del livello dei canoni (l’ adeguamento dell’ 8% rispetto a valori del 2003 contenuto nell’ Accordo pare, invero, poco rappresentativo delle effettive dinamiche), associato ad un lieve incremento degli sgravi in favore dell’ inquilinato, potrebbe rappresentare un elemento incentivante per l’ offerta che, altrimenti, rischierebbe di continuare a manifestarsi piuttosto tiepida.

La revisione dei parametri rappresenta, tuttavia, solo uno degli aspetti su cui intervenire per favorire la diffusione dell’ unico strumento che, nell’ immediato, pare in grado di dare risposte, ancorché parziali, commisurate all’ entità del fabbisogno. Un ruolo centrale nella strategia da mettere in campo deve essere, ancora una volta, riconosciuto al contrasto all’ evasione fiscale, che si stima continui ad avere un peso decisamente rilevante, soprattutto in corrispondenza della componente universitaria.

Tenendo conto di tutte le forme di elusione (assenza di contratto o di registrazione, sottodimensionamento dei canoni riportati rispetto a quelli effettivamente percepiti, mancata segnalazione dei redditi in dichiarazione, ecc.), è possibile stimare in circa 10 – 12 mila locazioni a canone di mercato che a Bologna presentano sostanziali elementi di non conformità alla normativa.

Il contrasto dell’ evasione, peraltro già intensificatosi negli ultimi anni, potrebbe contribuire all’ ampliamento dell’ offerta a canone concordato, anche attraverso l’ emersione dell’ effettiva base imponibile dei proprietari (riducendo, in tal modo, l’ entità dell’ eventuale incapienza fiscale). Come si è, infatti, dimostrato, la maggiore convenienza dell’ opzione concertata al crescere del reddito dichiarato dal locatore consente di ipotizzare che l’ efficacia dei controlli, unitamente alla ridefinizione dell’ equilibrio normativo, possa effettivamente concorrere al progressivo ampliamento dell’ offerta.

Un approccio unicamente normativo al problema, rappresentato dall’ introduzione della cosiddetta cedolare secca, oggi nuovamente in discussione, rischierebbe di non rappresentare uno stimolo sufficiente a garantire l’ emersione di consolidate pratiche evasive (oltre ad avere effetti redistributivi regressivi, in ragione di incentivi maggiori al crescere del reddito).

Per contro, la previsione, limitatamente ai contratti a canone concordato, di un’ aliquota al 20% per i proprietari e di un consistente innalzamento della detrazione a favore degli inquilini (fino al 19% del canone corrisposto), darebbe indubbio slancio alla diffusione di tale tipologia contrattuale. La sperimentazione che il legislatore sembrerebbe intenzionato a promuovere potrebbe, dunque, garantire maggiori risultati come strumento di contenimento del disagio abitativo, che non di ampliamento dell’ offerta e contrasto all’ evasione, con un inevitabile aggravio in termini di gettito rispetto alle attuali previsioni.

I costi immediati della riforma risulterebbero addirittura ben più ingenti (superiori a 2 miliardi di Euro), nel caso in cui non si optasse per una gradualizzazione della misura in base ai redditi o non si circoscrivesse l’ ambito di applicazione al solo canale concordato. Tale opzione, oltre alle ricadute di natura economica, comporterebbe un’ ulteriore riduzione dell’ interesse dei proprietari per l’ unica formula contrattuale in grado di ridurre le difficoltà delle famiglie.

Lo strumento del canone concordato, pur garantendo effetti indubbiamente positivi in termini di sostenibilità, non pare comunque di per sé in grado, specie per le fasce di reddito medio – basse, di far fronte alla reale entità del disagio. A tal proposito, risulta imprescindibile il riferimento alla complementarietà tra politiche abitative e politiche di inclusione sociale. Se, infatti, dal punto di vista degli interventi di sostegno mirato le opportunità immediate paiono invero piuttosto modeste, non altrettanto si può affermare con riferimento ad azioni di supporto di carattere più generale.

La previsione di ulteriori sgravi fiscali, la riduzione degli oneri tariffari relativi ai servizi pubblici locali, l’ introduzione di agevolazioni a talune forme di consumo, rappresentano alcune degli interventi attivabili per limitare la portata del disagio, di cui l’ aspetto abitativo rappresenta solo una delle espressioni. L’ adozione di qualsivoglia iniziativa non deve, tuttavia, prescindere da una preliminare verifica di abitudini e stili di vita dei potenziali fruitori.

Riferimenti
Luca Dondi
051.6483310 – 346.5027430
luca.dondi@nomisma.it

Oltre a mostrarsi contraddittoria rispetto alle finalità perseguite dalla legge (e, cioè, l’ incentivazione e l’ incremento dell’ edilizia privata nell’ intrapresa di nuove iniziative edilizie), l’ imposizione del libretto casa – con tutte le conseguenti prescrizioni di lavori da effettuarsi che esso può contenere – è infatti tale da scoraggiare i privati (come ha tempestivamente fatto rilevare la Confedilizia) dall’ utilizzare le opportunità del Piano casa voluto dal Governo (anche se demandato, poi, alla competenza regionale).

L’ impugnativa del Governo – che segue, del resto, a 8 giudizi negativi per il libretto in parola svoltisi avanti tutte le possibili giurisdizioni, Corte costituzionale compresa – si basa sull’ irragionevolezza (canone di costituzionalità) di imporre ai privati, a loro carico e a loro spese, la duplicazione di accertamenti e la conservazione di informazioni e documenti ricadenti nei compiti affidati alla pubblica amministrazione nella sua azione di vigilanza (col cui principio di efficienza e buon andamento, dunque, collide).

Inoltre, ha rilevato sempre il Governo, la norma impugnata impone adempimenti che si atteggiano come prestazioni imposte (per le quali vige una specifica riserva di legge) e viola la competenza legislativa dello Stato in materia di ordinamento civile e di governo del territorio.

La Confedilizia (che si riserva di impugnare direttamente, comunque, gli atti di tipo deliberativo che venissero assunti dalle Regioni per la regolamentazione dei contenuti del libretto) ha espresso il proprio compiacimento al ministro per le Regioni on. Raffaele Fitto – che ha proposto l’ impugnativa di cui trattasi al Consiglio dei ministri -, sottolineando il significato del pronto intervento promosso, che dovrebbe indurre anche altre Regioni a desistere dal proposito di varare uno strumento più volte giudicato illegittimo.

Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia

Consentiti gli aumenti di cubatura entro il 20% sugli edifici esistenti a destinazione residenziale e sulle piccole palazzine fino a mille metri cubi composti al massimo da due piani fuori terra.

È ammesso l’ aumento fino al 35% della volumetria esistente degli edifici residenziali per gli interventi di demolizione e ricostruzione all’ interno della stessa unità immobiliare catastale e delle pertinenze esterne asservite al fabbricato. Obbligatorie le tecniche costruttive che garantiscano prestazioni energetico – ambientali e in conformità alle Norme tecniche per le costruzioni, che regolano l’ attività edilizia in zona sismica.

In programma la riqualificazione delle aree urbane degradate per risolvere il problema del disagio abitativo. Infatti i Comuni possono individuare le zone da destinare alla sostituzione edilizia con aumento volumetrico fino al 50%, zone che la Regione ha l’ obbligo di inserire nella programmazione per l’ edilizia economica e popolare.

Nei lotti superiori ai 15 mila metri quadri con la sostituzione edilizia degli immobili esistenti è consentito il cambio di destinazione d’ uso, con l’ obbligo di riservare all’ edilizia sociale una quota non inferiore al 30%. Il cambio di destinazione d’ uso è possibile anche nelle aree produttive dismesse da almeno tre anni.

Le amministrazioni comunali possono individuare aree per le quali la trasformazione urbanistica ed edilizia è subordinata alla cessione da parte dei proprietari di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in aggiunta alla dotazione minima di spazi pubblici come verde e parcheggi. Alcuni ambiti possono anche essere destinati esclusivamente all’ edilizia residenziale sociale per giovani coppie e a nuclei a basso reddito.

Ammessi gli interventi sugli immobili condonati che risultano come prima casa, a condizione che sia stata rilasciata la concessione in sanatoria o l’ istanza di regolarizzazione sia stata presentata entro i termini previsti dalla normativa statale.

Possono essere recuperati i sottotetti realizzati entro l’ entrata in vigore della legge ai sensi delle le leggi regionali 15 / 2000 e 19 / 2001.

Esclusi dall’ applicazione della legge gli immobili non accatastati, quelli abusivi o realizzati in difformità del titolo abitativo, collocati all’ interno delle aree a rischio idrogeologico e pericolosità geomorfologia elevata o molto elevata, quelli collocati nella zona rossa a rischio Vesuvio.

Vietato i realizzare interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione anche sugli edifici di valore storico, culturale e architettonico e nelle aree dichiarate di inedificabilità assoluta.

Condizione per la realizzazione degli interventi è l’ accertamento della sicurezza dell’edificio, da riportare nel fascicolo di fabbricato. Nelle aree ad alto rischio sismico è infatti obbligatoria l’ autorizzazione del Genio civile.

La presentazione della Dia o la richiesta di permesso di costruire deve avvenire entro 18 mesi dall’ entrata in vigore della legge regionale. I Comuni hanno a disposizione 60 giorni per porre ulteriori limitazioni o incentivi all’ applicazione della legge sul proprio territorio.