Housing sociale, qualità degli immobili, risposte concrete alle fasce più deboli della popolazione che non riescono ad accedere al mercato abitativo: questo e altro alla base di un rilancio del settore costruzioni. In verità, vari sono stati nel 2009 i provvedimenti per ridare ossigeno al comparto dell’ edilizia in panne: emergenza Abruzzo, delibera Cipe per opere e scuole, Piano casa 2, sblocco del social housing. E tuttavia non tutti i provvedimenti sono stati concretizzati.

I costruttori sono preoccupati: “Stanno per esaurirsi i portafogli ordini delle imprese, sia nel campo dell’ edilizia privata sia in quello degli appalti pubblici, molte aziende stanno chiudendo, soprattutto quelle più piccole. Sul piano occupazionale siamo già arrivati a 100mila posti di lavoro in meno. I vincoli del patto di stabilità, che fanno aumentare i tempi di attesa con cui le amministrazioni pubbliche pagano i lavori svolti e il problema del credito, che si sta drasticamente restringendo, non fanno che aggravare una situazione già di per sé molto preoccupante”.

Per dare una risposta alle fasce sociali più deboli – giovani coppie, anziani, studenti fuori sede - che non possono accedere al mercato abitativo, Ance pensa ad un’ attuazione il più possibile veloce del piano per il social housing, un piano che non solo consentirebbe di rispondere al fabbisogno di case in vendita e in affitto, ma permetterebbe anche la riqualificazione delle aree urbane in degrado. Ma finora, nonostante le pressanti sollecitazioni di Ance per far partire il piano, non si è fatto nulla.

Per quanto riguarda il mercato immobiliare, Ance pensa che non c’ è stata e non ci sarà la temuta bolla immobiliare. Per un motivo preciso: anzitutto la domanda di case continua a crescere e poi l’ indebitamento delle famiglie italiane è di gran lunga inferiore a quello degli altri Paesi. E tuttavia, il mercato immobiliare nazionale ha iniziato a rallentare, con una netta flessione delle compravendite, anche perché le banche stanno restringendo fortemente l’ accesso al credito sia per le famiglie che per le imprese.

Secondo i dati Ance, in quasi tutte le Regioni italiane l’ erogazione dei mutui alle famiglie ha subito un pesante calo, soprattutto nel Mezzogiorno, e inoltre i mutui erogati in Italia sono i più cari a livello europeo. E questo vale sia per le famiglie che per le le imprese del settore, che molte volte sono costrette ad accettare certe condizioni, in quanto il loro potere contrattuale è molto basso.

La qualità degli immobili è un altro obiettivo importante per Ance. E pertanto pone la massima attenzione al risparmio energetico, alla sostenibilità ambientale, alla sicurezza, perché alla fine della crisi economica si farà naggiore attenzione agli aspetti qualitativi del costruito, appunto efficienza energetica, sicurezza, sostenibilità ambientale. Cambiare il modo di progettare, costruire, demolire e recuperare edifici all’ insegna della qualità sarà quindi un obbligo per le imprese, che dovranno essere in grado di migliorare la qualità urbana e di conseguenza le condizioni di vita e di lavoro dei cittadini.

L’ impegno dell’ Ance riguarda quindi anche la qualificazione delle imprese, che devono essere selezionate sulla base della propria capacità e non solo su certificati privi di valore. Una vera e propria cultura della qualità, da trasmettere al mercato privato.

Dalla cultura della qualità al rilancio del mercato delle costruzioni si arriva al rilancio economico del Paese con la ripresa dell’ occupazione nei cantieri, da quelli per le piccole e medie opere agli interventi per l’ edilizia scolastica ai Piani casa 1 e 2, salvaguardando migliaia di imprese e di lavoratori di un settore trainante per l’ economia del Paese.

Fonte: Ance

Tale situazione era emersa anche a livello nazionale dal confronto dell’ Indagine 2008 con quelle effettuate nel 2006 e nel 2004. Quindi, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare c’ è stato su tutto il territorio italiano indipendentemente dalle dimensioni dei Comuni e le città di Roma e Torino sono risultate comunque le più vivaci.

Nell’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nell’Indagine 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad analizzare le cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà degli insuccessi sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze, anche se è notevolmente calata rispetto all’ Indagine 2007. Invece, i due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione più della metà di coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono dimensione e prezzo.

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’ immobile acquistato, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco / per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione. Anche in questo caso le città più attive si confermano Roma e Torino.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 è emerso che le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali, fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento.

A Palermo e Torino sono state vendute principalmente prime case; a Milano è prevalsa la vendita di seconde case vacanze ma non quelle per parenti prossimi; per la vendita di case da investimento troviamo Napoli e Genova. Inoltre, la motivazione predominante che ha indotto alla vendita di un’abitazione è ancora la sostituzione con un’altra abitazione principale; rilevante è anche la quota di chi ha venduto per acquistare una casa per parenti prossimi, valore decisamente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due Indagini precedenti sulle grandi città; in aumento anche la quota di coloro che hanno ceduto un immobile per effettuare altri investimenti. In questo comparto le città più vitali sono risultate Torino e Genova.

Anche per quanto riguarda chi ha preso in locazione una casa, è emerso che coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione hanno affittato un’ abitazione principale, quota che ha avuto un incremento di 43,4 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007, mentre è decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza o una casa per parenti prossimi. Su questo fronte troviamo ai primi posti Genova, Napoli e Palermo.

Tra coloro che hanno acquistato una casa, più della metà è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale valore è rimasto stabile negli anni. Inoltre, usufruiscono di un mutuo / finanziamento prevalentemente coloro che hanno acquistato un’ abitazione principale o una seconda casa vacanze; viceversa, risulta bassa la richiesta di un prestito per acquistare una casa per parenti prossimi o per investimento. Roma e Genova sono state le città in cui le compravendite hanno richiesto maggiormente un mutuo.

Dal confronto della presente Indagine previsionale con quelle precedenti emerge un calo delle compravendite previste, fatta eccezione dell’offerta futura delle locazioni, che è rimasta sostanzialmente stabile; il calo più rilevante riguarda gli acquisti futuri che sono scesi di 7,8 punti rispetto al 2005 e di 2,2 rispetto al 2007.

Il gap tra domanda e offerta nelle compravendite è sceso sensibilmente a 2,2 punti percentuali (era pari a 4,2 punti nel 2007 e a 10 punti nel 2005). Nel mercato delle locazioni, sempre per quanto riguarda le transazioni nel biennio 2009 – 2010, il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), in quella 2007 è salito a 1,8 punti, mentre in quella 2009 è sceso a 0,6 punti.

Mettendo a confronto il divario tra domanda e offerta nelle transazioni effettuate e quelle previste si riscontra che, in tutti e due i mercati presi in esame, i valori previsti per il prossimo futuro sono più bassi e questo dovrebbe portare ad un livellamento delle quotazioni.

Come per chi ha già comprato una casa, così anche chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale; al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze, seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi; infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale. Inoltre, la caratteristica che peserà maggiormente nella scelta del bene continua a essere il prezzo. La città più attiva nell’ acquisto dovrebbe essere Milano, seguita da Torino e Genova.

Anche per quanto riguarda le offerte future emerge che verranno vendute prevalentemente le abitazioni principali; a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze e le abitazioni destinate a forme di investimento; invece, nessuno pensa di vendere case per parenti prossimi. La motivazione predominante che induce alla vendita di un’ abitazione è l’ esigenza di acquistare un’ altra abitazione principale, mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità.

Inoltre, tra le esigenze più rilevanti che indurranno nel prossimo futuro una famiglia alla sostituzione della prima casa troviamo al primo posto, con un notevole divario rispetto alle altre, il desiderio di acquistare una casa più ampia, seguita, a parità di punteggio, dal desiderio di andare a vivere vicino al lavoro o di avere una casa più piccola. Per quanto riguarda le vendite, le città più attive dovrebbero essere Torino e Palermo.

Complessivamente, confrontando le transazioni effettuate nel biennio 2007 – 2008 con le intenzioni dichiarate per il biennio 2009 – 2010, si dovrebbe verificare un calo di 3,5 punti percentuali nel mercato delle sei grandi città.

Dall’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nel 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad esaminare più in profondità gli acquisti effettuati, è emerso che il 4,7% degli intervistati ha comprato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo. Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata; infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Da un focus sulle cause del mancato acquisto risulta che, così come già riscontrato nel 2007, più della metà degli insuccessi sono dovuti ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale (77,4%) che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto al 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze (8,7%), anche se con una forte diminuzione rispetto al 2007 (-14,4 punti percentuali). I due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono stati dimensione (62,9%) e prezzo (59,6%).

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’ immobile acquistato, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco/per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione (rispettivamente il 15,1% e il 21,5% degli acquirenti); viceversa, quasi il 100% ha affermato di essere molto / abbastanza soddisfatto delle dimensioni dell’ immobile comprato. Le città più attive negli acquisti risultano Roma e Torino.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che sono stati solo il 2,1% degli intervistati, confermando il trend discendente iniziato nel 2007; infatti, c’ è stato un calo di 0,6 punti percentuali rispetto al 2007 e di 1,9 punti rispetto al 2005. Le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (63,6%), fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento (13,6%).

A Palermo e Torino sono state vendute principalmente prime case; a Milano è prevalsa la vendita di seconde case vacanze ma non quelle per parenti prossimi; per la vendita di case da investimento troviamo Napoli e Genova. Complessivamente, nelle vendite, le città più vitali sono risultate Torino e Genova.

Anche per quanto riguarda chi ha preso in locazione una casa (3,3%), è emerso che coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione lo hanno fatto per affittare l’ abitazione principale (94%), quota elevatissima che ha avuto un incremento di 43,4 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007, mentre è decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza o una casa per parenti prossimi. Su questo fronte troviamo ai primi posti Genova, Napoli e Palermo. Spostandoci sul fronte di chi ha dato in locazione è emerso che sono scesi coloro che hanno dato in locazione una casa (1,6%).

Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 59,1% è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale valore è rimasto stabile negli anni. Inoltre, usufruiscono di un mutuo / finanziamento prevalentemente coloro che hanno acquistato un’ abitazione principale (62%) o una seconda casa vacanze (80%); viceversa, risulta bassa la richiesta di un prestito per acquistare una casa per parenti prossimi (33,3%) o per investimento (16,7%). Roma e Genova sono state le città in cui le compravendite hanno richiesto maggiormente un mutuo.

Il Presidente di Tecnoborsa ha affermato che: “Dall’ Indagine 2009 è emerso che il 6,5% degli intervistati ha espresso l’ intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009 – 2010 e cioè acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione, anche se dal confronto tra la presente Indagine previsionale con quelle precedenti emerge un calo delle transazioni previste, fatta eccezione per l’ offerta futura delle locazioni che è rimasta sostanzialmente stabile; il calo più rilevante riguarda gli acquisti futuri che sono scesi di 7,8 punti rispetto al 2005 e di 2,2 rispetto al 2007″.

Il gap tra domanda e offerta nelle compravendite future è sceso sensibilmente a 2,2 punti percentuali (era pari a 4,2 punti nel 2007 e a 10 punti nel 2005). Nel mercato delle locazioni previste il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), nel 2007 era salito a 1,8 punti, mentre nel 2009 è sceso a 0,6 punti.

Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite, il 3,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel prossimo biennio. Dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso; infatti, si riscontra un calo rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare.

Come per chi ha già comprato una casa, così anche chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale (65,8%); al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (13,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (10,5%); infine, vi è chi pensa di acquistare per reinvestire il proprio capitale (9,2%). La caratteristica che peserà maggiormente nella scelta del bene continua a essere il prezzo: 68,4%. La città più attiva nell’ acquisto dovrebbe essere Milano, seguita da Torino e Genova.

Spostando l’ analisi dalla parte dell’ offerta futura emerge che nel biennio 2009 – 2010 solo l’ 1,6% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile ma, complessivamente, rispetto al 2005 e al 2007 non si sono rilevati cambiamenti. Anche per quanto riguarda le offerte future emerge che verranno vendute prevalentemente le abitazioni principali (56,3%); a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze (18,8%) e le abitazioni destinate a forme di investimento (5,6%).

La motivazione predominante che potrebbe indurre alla vendita di una casa è l’ esigenza di acquistare un’ altra abitazione principale (43,8%), mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (31,3%). Per quanto riguarda le vendite, le città più attive dovrebbero essere Torino e Palermo.

“Complessivamente, confrontando le transazioni effettuate nel biennio 2007 – 2008 con le intenzioni dichiarate per il biennio 2009 – 2010, si dovrebbe verificare un calo di 3,5 punti percentuali nel mercato delle sei grandi città” – ha concluso il Presidente di Tecnoborsa.

a cura del Centro Studi sull’ Economia Immobiliare – CSEI

www.tecnoborsa.it

In tutte le realtà metropolitane si sono registrate contrazioni dei valori, ad eccezione di Bari dove, solo sui bilocali, si è registrato un aumento dello 0,7%; Bologna è stata la città dove i canoni di locazione sono scesi maggiormente con -4,2% per i bilocali e -3,7% per i trilocali; i canoni medi di locazione più elevati rimangono quelli di Roma.

Nella seconda parte dell’ anno si è confermato l’ aumento della domanda di appartamenti in affitto determinato dalla maggiore difficoltà di accesso al mercato del credito e di conseguenza al mercato dell’ acquisto della casa. Ad alimentare questa fetta di mercato sono stati soprattutto i single, le giovani coppie e gli stranieri. Resta sempre rilevante la fetta di mercato rappresentata dagli studenti universitari.

Continua, come ormai avviene da alcuni semestri, la contrazione dei canoni di locazione; infatti, l’ offerta presente sul mercato, che è aumentata negli ultimi anni a seguito della corsa al mattone per investimento, ha assorbito la maggiore domanda senza creare tensione sui valori. Aumenta l’ attenzione, da parte dei potenziali locatari per la qualità dell’ immobile che, in questo caso è legata non solo allo stato dell’ appartamento ma anche ad altre variabili, tra cui la qualità dell’arredamento (se già arredato), la luminosità, la tranquillità e la presenza di servizi in zona. Si apprezzano gli immobili con riscaldamento autonomo, quelli che hanno almeno la cucina arredata e la presenza di collegamenti Internet ad alta velocità (soprattutto per gli studenti).

Dall’ ultimo Rapporto UIL famiglia – reddito – casa emerge che i valori di locazione dal 1° al 2°semestre 2008, nelle città metropolitane, hanno fatto registrare una variazione percentuale media pari al -4%. Tra le città capoluogo di provincia dove il costo degli affitti è più elevato, la capolista risulta essere Roma; a seguire troviamo Venezia, Firenze, Siena e Salerno.

In Italia, una famiglia composta da 4 persone (2 adulti + 2 figli a carico) con un reddito annuo lordo pari a 36.000 euro, spende mensilmente il 26,4% del proprio reddito per pagare l’ affitto di un appartamento di 70 mq. Inoltre, nel rapporto si legge che in Italia i provvedimenti di sfratto emessi nel periodo gennaio – giugno 2008 sono stati 26.451 e la regione in cui si è registrato il maggior numero di provvedimenti emessi risulta essere il Lazio con un totale di 4.452 sfratti, segue la Lombardia con 3.168, l’ Emilia Romagna con 2.756, il Piemonte con 2.483 e la Toscana con 2.318.

Fonte: Tecnoborsa
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