In Italia si evidenzia un calo delle quotazioni dell’ 1,3% per i box e del 2,3% per i posti auto. Nelle grandi città le performance sono state leggermente migliori con una contrazione per i box dell’ 1,4% e per i posti auto del 2,3%. I valori più alti si registrano sempre nelle zone centrali dove comunque la domanda di box è sempre più alta rispetto all’offerta. La diminuzione percentuale più sensibile ha interessato Bari (-4,6% e -5,6%) e Bologna (-3,4% e -3,7%).

Nella maggior parte dei casi chi acquista un box o un posto auto lo fa per uso diretto; più bassa la richiesta per investimento che può offrire a volta rendimenti superiori a quello delle abitazioni. Nella prima parte del 2009 il rendimento dei box è stato del 5% lordo annuo.

Coloro che acquistano il box per uso diretto, prediligono le tipologie annesse all’ abitazione o non troppo lontane, adatte alle dimensioni di un’ auto moderna, la presenza di un adeguato spazio di manovra, un ampio ingresso, la posizione preferibilmente a piano terra. Il taglio più richiesto è quello di 15 – 18 mq. Apprezzata la possibilità di realizzare un soppalco e di poter inserire sia l’ auto che una moto, la presenza di un punto luce e di un punto acqua.

Chi vuole investire in questo segmento immobiliare deve valutare bene la zona, prediligendo quelle con scarsa possibilità di parcheggio. Sarebbe inoltre opportuno informarsi sull’ esistenza di interventi edilizi di nuova costruzione che hanno in dotazione il box oppure di progetti relativi esclusivamente alla nascita di box e posti auto.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nell’ ultimo trimestre 2009 solo 6 quartieri dei 18 monitorati hanno resistito alla tendenza a ribasso dei prezzi. Le zone che hanno sofferto di più sono Monte Verde (-4,7%) e Monte Mario (-3,9%). Giù i prezzi anche nel centro storico (-3,6%). L’ analisi condotta su un campione di 1.780 abitazioni di seconda mano in vendita sul portale nel periodo tra settembre e dicembre del 2009 evidenzia la prevalenza di segni meno nella capitale.

Solo 6 quartieri dei 18 monitorati hanno resistito alla tendenza a ribasso dei prezzi con la performance migliore su base trimestrale (+5,3%) Monte Sacro porta il prezzo medio delle case nella zona sopra la media cittadina, a 4.557 euro / m². salgono le quotazioni anche nell’ area di Roma est (+4,2%; 2.676 euro / m²) – la zona oltre il raccordo anulare rimane più economica della capitale -, l’ Eur (+2,9%; 4.273 euro / m²), e il Quartiere Prati (+2,5%; 6.235 euro / m²) i cui prezzi in ascesa sono sempre più vicini a quelli del centro.

Leggeri progressi per il Quartiere Prenestino (+1,8%; 3.743 euro / m²), stabili le quotazioni nella zona Aurelia (+0,4%; 4.391 euro/m²), Cinecittà (-0,3%; 3.732 euro / m²), Appio Latino (-0,5%; 4.814 euro / m²) e i Parioli (-0,7%; 5.991 euro / m²), la terza area più cara della città nonostante il trend negativo degli ultimi sei mesi.

Variazioni a ribasso leggermente più marcate – tra l’ 1% e il 2% – per quattro zone della città: Nomentano – San lorenzo (-1,1%; 5.689 euro / m²), Ostia (-1,5%; 3.175 euro / m²), Appia Antica (-1,6%; 4.326 euro / m²) e Cassia – Flaminia (-1,9%; 4.295 euro / m²)

Di una certa entità le contrazioni di Casilino – Centocelle (-3,8%; 3.428 euro / m2) e Arvalia – Portuense (-2,3%; 3.841), mentre mostra segnali di stanchezza il centro storico (-3,6%; 6.583 euro / m²), indice che anche il cuore dell’ urbe ha raggiunto il limite.

I cali più evidenti nell’ ultimo quarto dell’ anno si sono registrati nei quartieri Colle Aniene – Collantino (-3,8%; 3.572 euro / m²), Monte Mario (-3,9%; 3.914 euro / m²) e Monte Verde (-4,7%; 4.185 euro / m²), dove acquistare casa costa mediamente 208 euro meno di 3 mesi fa

Secondo Vincenzo De Tommaso, portavoce di idealista.it: “Roma sta registrando un’ inversione del trend rialzista dei prezzi immobiliari iniziato nel ’98. Anche se nell’ ultimo trimestre dell’ anno l’ entità della flessione è stata modesta, la situazione varia da quartiere a quartiere. La crisi sta ridimensionando i prezzi laddove c’ erano state delle esagerazioni con delle eccezioni per zone dove si concentra un parco immobiliare di particolare pregio. Quartieri come Prati o l’ Eur, con le sue aree del Torrino e di Trigoria, risultano al momento richiestissime per chi opta per soluzioni di prestigio dentro o appena fuori città”.

Nota metodologica
Il rapporto trimestrale riguardante il mercato degli immobili in vendita a Roma è basato su un campione di 1.780 abitazioni inserite nel database del portale idealista.it depurate da distorsioni del campione derivanti da variabili come le case con giardino, da ristrutturare o quegli immobili i cui prezzi indicati dagli utenti risultano chiaramente sproporzionati rispetto al valore di mercato di una determinata zona della città.

Si parla di prezzi di listino, non di prezzi di acquisto passibili di sconti. La città di Roma è stata suddivisa in 24 zone. Una ripartizione che entra nello specifico dei quartieri della città e permette quindi di fornire un quadro dettagliato sull’ andamento mercato immobiliare per permettere una sufficiente standardizzazione dei risultati ogni quartiere dovrà presentare un numero di annunci non inferiore a 50. La misurazione avviene mediante il calcolo della deviazione standard che consente di ridurre eventuali distorsioni rispetto al valore medio atteso nel calcolo del prezzo al metro quadro.

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Il listino dei prezzi delle case di seconda mano a Torino ha segnato un incremento dell’ 1,3% nell’ arco del 2009. È quanto emerge dall’ analisi sui prezzi realizzata dall’ Ufficio Studi di idealista.it su un campione di 518 immobili del portale.

La difficile congiuntura economica nell’ anno appena trascorso non ha provocato particolari crepe nel mattone torinese, che si conferma forse meno effervescente di altri, ma stabile con quotazioni in crescita a ritmo poco più sostenuto tasso d’ inflazione (0,8%, fonte Istat).

Aurora – Rebaudengo (+5,6%; 1.778 euro / m²) ha registrato il balzo maggiore su base annua. Nell’ area, interessata da progetti di riqualificazione urbanistica, gli immobili hanno guadagnato mediamente 94 euro / m² in un anno. Ciononostante i quartieri della periferia nord – orientale della città restano i più economici.

Progressi meno evidenti per borgo Vittoria – Vallette (+1,5%; 1.943 euro / m²) e Santa Rita – Lingotto – Mirafiori (+1,3%; 2.200 euro / m²) che comunque tornano in terreno positivo dopo un 2008 caratterizzato da prezzi in discesa.

Il calo delle quotazioni nell’ anno appena trascorso ha interessato le zone dove i prezzi si collocano al di sopra della media cittadina (2.290 euro / m²), indice di una tendenza a un livellamento verso il basso dei prezzi delle abitazioni dovuto a un’ offerta qualificata meglio distribuita a livello cittadino.

Così si spiega la caduta delle quotazioni del centro (-4,8%; 2.905 euro / m²), che segna la peggiore performance trimestrale proprio nell’ ultimo trimestre dell’ anno (-2,3%) e di San Paolo – San Donato (-1,7%; 2.325 euro / m²).

Per la zona collinare di Vanchiglia – Borgo Po – Moncalieri (Torino est) non è stato per ora possibile far emergere un dato di riferimento per via di un’ offerta immobiliare particolarmente esigua. Tuttavia le cifre alle quali vengono proposti gli immobili di questa parte della città su idealista confermano i valori di gran lunga più alti sotto la Mole.

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I tempi di vendita si sono allungati anche se la domanda si è ripresa e le trattative sui prezzi della richiesta sono serrate. L’ acquisto della seconda casa vede protagonisti soprattutto famiglie, provenienti dal napoletano e l’ investimento medio si aggira intorno a 200 mila euro.

Il taglio più gettonato resta sempre quello intorno a 50 mq. Tra gli optional più richiesti ci sono il giardino, il terrazzo ed il camino. Si preferiscono le soluzioni situate in zone centrali dove i valori per un buon ristrutturato possono raggiungere anche 5000 euro al mq.

Per i prossimi anni si prevede lo sviluppo della zona residenziale ad est di Roccaraso su un’ area destinata a lottizzazione. Per la prossima stagione invernale si registra una buona richiesta di appartamenti in affitto. Per un bilocale di quattro posti letto si spendono 2500 euro per l’ intera stagione.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In provincia di Aosta, secondo l’ Ufficio Studi Tecnocasa, il mercato delle abitazioni, nelle località turistiche, registra un incremento dello 0,3%, sebbene si registrino differenze significative fra i singoli comuni. A Courmayeur, in assoluto la località più rinomata della valle, con il più elevato rapporto prezzo / mq (si arriva a spendere, per un immobile usato in buone condizioni, una media di euro 8.000 al metro quadro), le quotazioni sono salite del 6,4%, nella prima parte del 2009.

Gli acquirenti sono persone molto benestanti, alla ricerca di un piccolo tre locali (70 / 80 mq circa di appartamento), in zona strategica, ben soleggiato e comodo con gli impianti da sci. Analoghe considerazioni per quanto concerne il mercato delle locazioni a Courmayeur dove si arriva a spendere fra i 6.000 e gli 8.000 euro per la stagione.

Numeri completamente diversi si registrano nelle altre valli, a cominciare dalla Valtournenche (Cervinia è la località più conosciuta), dove si evidenzia una riduzione del budget di spesa da parte degli acquirenti (investimento massimo di euro 200.000) e dalla Valle di Gressoney dove, abbiamo una lieve ripresa del mercato. Minima contrazione, invece, dei valori a Saint Vincent, mentre valori stabili si evidenziano a Morgex e Cogne.

Su quest’ ultima località è da sottolineare una particolarità del mercato, ovvero che i prezzi sono invariati per mancanza di offerta (numerose richieste inevase vengono raccolte quotidianamente dalle agenzie immobiliari locali), con valori che sono compresi fra 3.500 e 5.500 euro al metro quadrato. Sempre restando in Valle d’ Aosta, un cenno, infine, alla Val d’Ayas dove nel posto più noto (Champoluc) le quotazioni sono salite del 2,5% e dove per acquistare casa occorre investire fino a 6.000 / 6.500 euro al Mq.

Completamente differenti i numeri provenienti dal Trentino Alto Adige, dove si registra un crollo importante del mercato delle seconde case in vendita (la contrazione raggiunge il -14%), mentre sono in forte crescita le locazioni (+20%).

Una conferma che – per usare le stesse parole del Vice Presidente Nazionale Fimaa Severino Rigotti, espresse in occasione della presentazione, la scorsa settimana, di Guida Casa 2010 – “il segmento di spesa dai 200 ai 500 mila euro è letteralmente scomparso dal mercato, le famiglie non riescono a ottenere il mutuo dalle banche che in questo momento di difficoltà non danno l’ apporto che dovrebbero darci, ma l’ emergenza casa c’ è ed ecco spiegato l’ incremento degli affitti. Quando tocchi il fondo c’ è una sola possibilità: risalire. Dal 2003 al 2007 il mercato ha visto un aumento vertiginoso, ora i valori sono rimasti fermi, ma nessuno compra e chi ha comprato a quelle cifre non è in grado di abbassare i prezzi”.

In occasione del Convegno, sono state analizzate le cause di questa forte contrazione: la motivazione principale è dovuta ad una norma di alcuni anni fa (Legge Provinciale 16 / 2005, nota come Legge Gilmozzi), che si poneva come obiettivo primario la salvaguardia dell’ identità del territorio e come necessità secondaria la tutela delle necessità abitative dei residenti.

In sintesi, sono stati introdotti limiti alle costruzioni di seconde case, a vantaggio degli abitanti, dimenticando che, spesso e volentieri, gli stessi residenti sono anche titolari di imprese di costruzioni o agenti immobiliari.

Intervistato sul punto, lo stesso Rigotti ha puntualizzato come, a causa della Legge Gilmozzi, “gli imprenditori locali prendono l’ aereo e vanno a costruire dove c’ è mercato, portando economia fuori; la conseguenza è che mi vendono l’ usato libero dalla Legge Gilmozzi a prezzo più alto del nuovo”.

Chiudiamo questa breve sintesi del mercato citando un dato recente di Bankitalia che, settimana scorsa, ha evidenziato come l’ intero comparto immobiliare (investimenti, fondi, società di costruzioni, agenzie immobiliari, ecc) rappresenti poco meno del 20% del Prodotto Interno Lordo (PIL). Pertanto, emanare norme penalizzanti per il settore significa danneggiare la ricchezza di un’ intera regione, anche se le ragioni e le motivazioni della norma (conservazione del patrimonio architettonico) sono nobili e valide.

Kevin John Carones

Nel cuore della città le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 2.7% nei primi sei mesi dell’ anno, anche se si riscontra un mercato dinamico sulle tipologie di piccolo taglio (monolocali e bilocali) e un rallentamento sui tagli più grandi (trilocali e quattro locali). Le prime sono state acquistate soprattutto da investitori che hanno investito capitali compresi tra 160 e 210 mila euro con l’ obiettivo di metterli poi a reddito.

Si sono preferite le zone intorno al Tribunale e via D’ Azeglio (ad esclusione della zona pedonale che essendo più quotata attira un target più d’ elite alla ricerca di abitazioni per uso diretto) dove le quotazioni medie per una tipologia usata sono comprese tra 3800 e 4000 euro al mq. Gli investitori sono cittadini bolognesi che acquistano un’ abitazione da mettere a reddito per poi destinarla ai figli in futuro oppure genitori di studenti universitari fuori sede.

Questi ultimi in particolare sono diventati più esigenti e cercano nelle zone più centrali prestando attenzione alla qualità della zona più che al prezzo dell’ immobile. Esiste poi un target di nicchia rappresentato da coloro che decidono di acquistare per migliorare la qualità abitativa e che si orienta su tagli più grandi, soluzioni di prestigio con affaccio sulle zone adiacenti piazza Maggiore o su via d’ Azeglio pedonale dove si possono toccare punte di 5500 euro al mq lontane dai top prices di 6000 euro al mq che si potevano raggiungere un anno fa. Da segnalare una maggiore propensione ad acquistare immobili da ristrutturare sia per abbattere i costi di acquisto che per personalizzarlo.

Sono in corso al momento una serie di interventi tra cui la riqualificazione dell’ ex Ospedale Maternità in via d’ Azeglio e la riqualificazione di un palazzo dismesso delle Ferrovie dello Stato in via Farini che diventerà la nuova sede della Procura. Anche intorno a via Galvani le quotazioni immobiliari sono in diminuzione e gli operatori immobiliari hanno riscontrato una riduzione della capacità di spesa di chi acquista in zona. Da alcuni mesi ci sono immobili fermi sul mercato per difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. A titolo di esempio, per un monolocale, la domanda sarebbe disposta a spendere intorno a 125 – 130 mila euro, per un bilocale 160 – 170 mila euro.

La maggioranza delle richieste inserite sono destinate all’ investimento; ad essere interessati sono acquirenti di Bologna e genitori di studenti universitari. Si cercano soprattutto piccoli trilocali da poter affittare al figlio e ai loro amici. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Saragozza perché è una zona residenziale, non lontana dai colli bolognesi. Si tratta delle tipiche case bolognesi della fine del 1800 ed inizi del 1900 con portici. Al momento in questa zona si registra una buona presenza di piccoli tagli, monolocali e bilocali, spesso ricavati da operazioni di frazionamento.

Meno richieste, soprattutto per uso diretto, le abitazioni situate in via del Pratello e via S. Isaia strade trafficate, anche per la presenza di locali notturni. Quasi sempre sono acquistate da investitori che poi affittano a studenti universitari. Per un posto letto si spendono mediamente da 250 a 300 euro al mese. Anche le quotazioni in via S. Felice cambiano a seconda del posizionamento. Nel tratto che va da Porta S. Felice fino a via Riva di Reno ci sono condomini degli anni ’50 – 60 spesso senza ascensore che si vendono a prezzi medi 2500 euro al mq.

Le quotazioni salgono a 3000 – 3200 euro al mq per le abitazioni situate nel tratto più centrale che va da via Riva di Reno fino a via Ugo Bassi. L’ attenzione degli investitori si concentra sulle pertinenze esterne, sulle condizioni e la vivibilità del condominio. Il mercato delle locazioni vede protagonisti soprattutto studenti universitari e a seguire lavoratori fuori sede. Ad oggi si registra un lieve calo dei valori dei bilocali (650 euro al mese) e dei trilocali (750 euro al mese).

La macroarea che ha segnalato la contrazione dei prezzi maggiore è quella di Borgo Panigale con -9.7% . Il ribasso si è avvertito in modo particolare nel quartiere di Borgo Panigale – Lavinio alla periferia di Bologna. Si tratta di una zona popolare, con abitazioni degli anni ’60, spesso prive di ascensore, con riscaldamento centralizzato e da ristrutturare nella parti interne ed esterne.

Il mercato immobiliare della zona nei primi mesi ha visto protagonisti soprattutto investitori, provenienti dai quartieri limitrofi della città e che investono cifre medie di 150 – 160 mila euro per bilocali e trilocali che poi affittano. Infatti in zona si è registrato un aumento delle richieste di immobili in affitto. Tra coloro che cercano numerosi impiegati presso l’ aeroporto Marconi di Bologna, che sorge non distante. Per un bilocale si spendono mediamente 550 euro al mese.

Borgo Panigale offre soprattutto tipologie popolari, in complessi condominiali degli anni ’60 quasi sempre da risistemare nelle parti esterne ed interne. Negli anni precedenti in questa zona avevano acquistato anche numerosi immigrati; ad oggi molti di loro sono in difficoltà con il pagamento del mutuo. Per una tipologia già ristrutturata si spendono mediamente 2500 euro al mq.

Il quartiere Lavino è ancora più periferico e la presenza di terreni edificabili permette la costruzione di nuovi immobili che si trattano a prezzi medi di 2800 – 3300 euro al mq. La zona offre anche ville semindipendenti e soluzioni indipendenti su due livelli. Ad acquistare in questa zona, dove le quotazioni difficilmente superano i 2000 euro al mq sono spesso famiglie alla ricerca dell’ indipendenza ma vincolate da un budget più ristretto.

A seguire con una diminuzione del 5.3% la macroarea di Fiera – San Donato che registra un calo più sensibile sui quartieri di Massarenti e San Donato. Nella prima parte del 2009 il mercato immobiliare di San Donato ha evidenziato una domanda stabile ed un aumento dell’ offerta causata dalla presenza di venditori che sono ancora poco propensi a ribassare le richieste. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale e a cercare casa in zona sono investitori, genitori di studenti universitari, famiglie e giovani coppie.

Il quartiere infatti offre tanti vantaggi tra cui la vicinanza al centro e alle facoltà universitarie. Inoltre negli ultimi mesi sono stati realizzati degli interventi di riqualificazione che hanno portato alla nascita di nuovi parcheggi e alla realizzazione di un nuovo parco in luogo della vecchia sede del Comune. Sono stati ultimati i condomini in edilizia agevolata costruiti su viale della Repubblica e le relative opere urbanistiche.

La zona intorno a Porta San Donato è quella preferita dagli investitori che, negli ultimi tempi, alla luce del ribasso dei prezzi stanno chiedendo anche trilocali per aumentare il numero dei posti letto da poter affittare. Le abitazioni su viale Repubblica, via Torretta e via Duse sono preferite dalle famiglie perché vicine al centro della città e ai servizi più importanti. La zona offre appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 che sono stati ristrutturati nel corso degli anni sia nelle parti interne che nelle parti esterne e che oggi si vendono a prezzi medi di 1900 – 2200 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un maggiore ricorso al canone concordato essendosi ridotto il divario con i canoni del contratto libero.

Un lieve ribasso delle quotazioni immobiliari ha interessato il quartiere Massarenti dove, nella prima parte dell’ anno, si sono segnalati numerosi immobili sul mercato a prezzi superiori rispetto alle possibilità espresse dalla domanda. A movimentare il mercato della zona sono stati soprattutto acquisti di sostituzione e genitori che hanno comprato per i figli. Si sono apprezzati in particolare gli immobili con riscaldamento autonomo, con ascensore e posizionati vicino ai servizi.

I potenziali acquirenti hanno espresso delle incertezze legate soprattutto alle difficoltà esistenti sul mercato del lavoro dal momento che alcune aziende della provincia hanno messo i propri dipendenti in cassa integrazione. Le tipologie più quotate sono quelle che sorgono in via Mengoli presso l’ Ospedale “S.Orsola” perché di recente costruzione e vicine al quartiere Murri, uno dei più pregiati della città. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2800 – 3000 euro al mq. Il mercato delle locazioni segnala un ribasso dei canoni in seguito all’ incremento di utilizzo del canale concordato che prevede canoni calmierati. Per un bilocale si spendono 500 – 550 euro al mese.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.

Il quartiere Sanità è un quartiere storico sorto nel XVI secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’ Ospedale di S. Gennaro dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800 – 1900 euro al mq contro una media di 1500 euro al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 euro al mq.

Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’ acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’ hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate.

Le compravendite in questa prima parte dell’ anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’ operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita.

Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 euro al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno).

La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3.8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’ Ospedale del Mare che sarà pronto nei prossimi anni.

Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa – direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona.

Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’ epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’ area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 euro al mq per le tipologie usate e 1500 euro al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200 – 2500 euro al mq.

Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’ hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 euro al mq che abitazioni in edilizia popolare.

La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2.5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo.

Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’ acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila euro e si possono dare in affitto a 300 euro al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 euro al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 euro al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 euro al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’ immobile da destinare a studio professionale.

Dal lato dell’ offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12.2%), due locali (da 26.8% a 27.9%) e sui cinque locali (da 10.8% a 11.5%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa