Secondo l’ indagine condotta da Tecnocasa, sono rimaste stabili le quotazioni degli immobili a Ponte di legno nei primi sei mesi del 2009. Dalla primavera inoltre si è registrato un aumento della domanda di abitazioni di seconda casa.

Gli acquirenti arrivano dalla Liguria, dall’ Emilia Romagna ma anche da Milano e ricercano in particolare appartamenti di piccola dimensione come trilocali da 60 mq a cui destinare un budget non superiore a 300 mila euro oppure bilocali a cui destinare al massimo 200 mila euro.

Sul mercato di Ponte di Legno sono disponibili molte nuove costruzioni ricavate da vecchie abitazioni che si compravendono a prezzi medi di 5000 euro al mq. Parliamo di soluzioni con travi e sassi a vista, pavimento in legno.

Tra le zone maggiormente richieste quelle che si sviluppano intorno al centro di Ponte di Legno dove ci sono soluzioni degli anni ’70 che si valutano a prezzi medi di 3500 – 4000 euro al mq. Tra i progetti in corso sul territorio ci sono la realizzazione di una pista ciclabile che collega Ponte di Legno ad Edolo e che sarà molto sfruttata soprattutto in estate, e la realizzazione di alcuni alberghi con centri benessere.

Per la stagione invernale si registra una buona richiesta di abitazioni in affitto e le locazioni per l’ intera stagione di un bilocale si aggira intorno a 3000 euro. Per una settimana a Capodanno invece si spendono intorno a 1500 euro.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Un’ altra località apprezzata è quella di Passo Campo Carlo Magno, adiacente alle piste da sci e ben servito. L’ offerta abitativa è bassa e si conta la presenza di piccoli condomini, alberghi ed alcune ville. La maggioranza delle abitazioni risale agli anni ’60 – ’70, una soluzione ristrutturata costa da 5500 a 7000 euro al mq se c’ è l’ esposizione verso le Dolomiti del Brenta da poco dichiarate dall’ UNESCO patrimonio dell’ Umanità.

Nel centro di Campiglio le quotazioni delle tipologie usate oscillano da 12000 a 12500 euro al mq se sono in discreto stato di conservazione altrimenti si possono toccare valori di 18 – 20 mila euro al mq per le nuove costruzioni la cui offerta sul mercato è bassissima. Nel 2010 dovrebbe essere ultimato il collegamento delle piste tra Madonna di Campiglio e Pinzolo con la conseguente rivalutazione delle abitazioni situate a ridosso della stazione intermedia nella zona sud del paese.

A Moena e Canazei nella prima parte del 2009 le variazioni delle quotazioni sono state (-7,3%) e (+3,9%). La domanda è vivace con richieste che provengono da tutta Italia. Sono numerosi gli investitori scelgono questa zona del Trentino ed il budget arriva a 200 mila euro per le abitazioni di piccolo taglio e intorno a 400 – 500 mila euro per le soluzioni più grandi, anche di prestigio. Gli acquirenti arrivano da tutta Italia e la tipologia più richiesta è il trilocale, acquistato soprattutto da famiglie.

A Moena le abitazioni più ambite si concentrano nel Centro della città oppure nelle frazioni di Sorte e Someda dove si realizzano però poche compravendite dal momento che l’ offerta sul mercato è molto bassa. Intorno al Centro ci sono condomini costruiti negli anni ’70 ma anche soluzioni d’ epoca e vecchi fienili ormai ristrutturati. Sono preferite le abitazioni situate ai piani alti, possibilmente in buono stato di conservazione e con garage o posto macchina.

Anche a Canazei la maggior parte delle richieste riguardano il centro, nei pressi delle funivie. Si tratta di soluzioni degli anni ’70 – ’80 oppure di vecchi condomini più recenti in stile montano. Chi ha budget più elevati si orienta soprattutto verso le soluzioni abitative nuove, costruite in bioedilizia e certificate nel rispetto dei nuovi criteri di risparmio energetico con attenzione al benessere delle persone che vivono in questi ambienti (termoautonomi e dotati di pannelli solari, materiali ecologici ecc.) Le quotazioni del nuovo oscillano da 6000 a 7000 euro al mq.

È stato ultimato l’ intervento che prevedeva la realizzazione della circonvallazione che evita l’ attraversamento del centro di Moena da parte del traffico diretto verso gli altri comuni della Val di Fassa con beneficio in termini di diminuzione di smog e tempi di percorrenza della Valle. Il mercato degli affitti stagionali è molto dinamico e le previsioni per la prossima stagione invernale sono molto positive. Infatti il grande comprensorio delle Dolomiti Super Ski è sempre oggetto di migliorie e di potenziamento che attirano numerosi turisti da tutta Italia.

Per la prossima stagione si registrano quotazioni di 550 – 650 euro a settimana per un bilocale di quattro posti letto in alta stagione a Moena, 650 – 850 a Canazei; in bassa stagione si va da 480 a 550 euro a Moena e da 550 a 650 a Canazei e a Natale Capodanno si va da 750 a 900 a Moena e da 850 a 1200 euro a Canazei.

Stabili le quotazioni delle abitazioni a Folgaria nella prima parte dell’ anno. Da luglio si è registrata una ripresa della domanda per investimento. Le tipologie più richieste sono trilocali e bilocali con una superficie commerciale che si aggira intorno a 50 – 70 mq. Le zone preferite sono quelle comode ai servizi, con buona esposizione al sole e con possibilità di raggiungere velocemente le piste.

I potenziali acquirenti, spesso famiglie o gruppi familiari, arrivano soprattutto dal Veneto, in particolare da Vicenza e Padova, dalla Lombardia, in prevalenza milanesi e dall’ asse del Brennero (Verona, Mantova, Modena) per la comodità e la vicinanza della località al casello autostradale di Rovereto. Il budget medio di investimento si aggira intorno ai 150 – 250 mila euro. Le nuove costruzioni si registrano solo per interventi di recupero e ristrutturazione di edifici esistenti ed il prezzo a cui si chiude la compravendita è intorno a 3500 euro al mq.

Tra le zone più richieste di Folgaria ci sono la zona centro orientale con l’ adiacente frazione di Costa e quella di Serrada. Nella prima, nel cuore di Folgaria, vicina ai servizi e comoda ai mezzi per raggiungere gli impianti, ci sono contesti condominiali medio piccoli costruiti nel periodo che va dal ’70 al ’90 e valutati se in buone condizioni intorno ai 2500 euro al mq. La Frazione di Costa con prezzi simili e Serrada invece sono apprezzate soprattutto per la vicinanza agli impianti sciistici.

Nel 2010 è prevista la realizzazione di un impianto che dal centro di Folgaria porterà direttamente sulle piste. Per il futuro si potrebbe prevedere una rivalutazione della frazioni situate oltre Passo Sommo come San Sebastiano e Carbonare se come previsto dovesse essere ampliata la zona sciabile con il raggiungimento anche di queste località.

Attualmente in queste zone le nuove costruzioni si vendono intorno a 2000 – 2200 euro al mq. Buona anche la richiesta per la zona di Lavarone con quotazioni per appartamenti nuovi intorno a 2000 – 2200 euro al mq. Sul mercato delle locazioni invernali si registra una buona richiesta. Per un bilocale di quattro posti letto si spendono in media 2000 euro per l’ intera stagione invernale.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Le abitazioni che offrono caratteristiche di qualità, sia costruttiva che estetica, sono maggiormente apprezzate dagli acquirenti. Le località più richieste sono Sestola e Fanano dove si riversa la domanda di abitazioni da parte di coloro che vivono in provincia di Modena, di Bologna e anche da tutta la Toscana. Apprezzano la presenza di servizi e impianti di risalita di ottimo livello e anche di quotazioni più contenute rispetto ad altre zone, come ad esempio l’ Abetone.

La domanda si orienta o su bilocali e trilocali, inseriti in piccoli contesti condominiali oppure verso rustici da ristrutturare (dotati di giardino ed in grado di garantire la completa indipendenza) possibilmente vicini agli impianti o inseriti all’ interno di strutture sportive come il Cimone Golf Club, valori aggiunti che fanno sì che queste soluzioni possano arrivare a toccare quotazioni di mercato superiori alla media della zona.

Si prediligono le tipologie non troppo distanti dal Centro storico oppure comode per raggiungere i servizi e gli impianti di risalita. Il mercato delle nuove costruzioni interessa in particolare le località di Fanano e di Sestola, dove sono in costruzione contesti abitativi di poche unità, per i quali si chiedono prezzi medi di 2000 euro al mq (a Fanano) e di 2200 euro al mq (a Sestola).

Sulle nuove costruzioni è premiante soprattutto la qualità dell’ immobile a livello di finiture, di impiantistica e la localizzazione. A Sestola la ricerca si concentra soprattutto nel Centro del paese, nell’ immediata periferia e nelle zone più comode agli impianti. Il Centro storico, sviluppato intorno alla Rocca, offre porzioni di case ma anche fabbricati con poche unità abitative, che, ristrutturate, con finiture di pregio, possono toccare quotazioni di 3500 euro al mq.

I prezzi scendono appena fuori dal Centro storico, dove il nuovo si compravende a 2200 euro al mq. Per ciò che riguarda il centro di Fanano le quotazioni oscillano intorno a 2000 euro al mq per una soluzione nuova e ristrutturata.

La domanda di abitazioni in affitto per la prossima stagione invernale è elevata in particolare per le abitazioni di qualità, che offrono la comodità e i servizi adatti a trascorrere piacevolmente i periodi di vacanza. In linea di massima per l’ intera stagione invernale si registra una richiesta media di 2200 euro per un bilocale di quattro posti letto.

Fonte: Tecnocasa

Scopriamo ora la Lecco immobiliare. Secondo Tecnocasa, vi si registrano quotazioni immobiliari stazionarie e tempi medi di vendita in crescita. Il rallentamento delle compravendite è determinato prevalentemente da prezzi ancora troppo alti. I proprietari infatti sono restii ad abbassare i prezzi e questo provoca un rallentamento delle compravendite ed un allungamento delle tempistiche di vendita.

A soffrire particolarmente sono le tipologie che necessitano di interventi di ristrutturazione, mentre soluzioni nuove o signorili conservano meglio il proprio valore. Numerosi gli acquisti per investimento realizzati in genere da privati risparmiatori che acquistano bilocali e trilocali con pagamento in contanti o con l’ ausilio parziale di un mutuo, per una spesa compresa tra 170 e 200 mila euro.

Questo tipo di acquisti si concentra nelle aree centrali e semicentrali della città, ed in particolare nei pressi dei poli universitari e dell’ Ospedale. Le strutture universitarie (decentramenti del Politecnico di Milano) si trovano nelle aree di via D’ Oggiono, via Amendola e via Ghislanzoni. Il canone di locazione di un bilocale oscilla tra 400 e 600 euro al mese, quello di un trilocale tra 500 e 700 euro al mese. Il mercato delle locazioni è movimentato, oltre che da studenti universitari, anche da lavoratori trasfertisti. Da segnalare inoltre la crescita di richieste da parte di persone separate o divorziate.

Il Centro storico di Lecco è apprezzato prevalentemente da persone già residenti in città o nei paesi limitrofi. L’ edilizia è caratterizzata da abitazioni costruite nei primi anni del ’900 ma anche da soluzioni realizzate tra gli anni ’30 e ’50. Il prezzo di un appartamento medio usato in Centro storico è di 2600 euro al mq. L’ area di viale Turati, adiacente al Centro storico, è apprezzata per i suoi servizi e per la sua vicinanza al lungolago della città.

In zona Castello si possono acquistare soluzioni più recenti, edificate negli anni ’90 e valutate tra 2200 e 2500 euro al mq. A Pescarenico si possono acquistare sia case di ringhiera dei primi anni del ’900, sia appartamenti in condomini costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Per l’ acquisto di un appartamento usato si spendono tra 1800 e 2200 euro al mq. Sempre apprezzata dagli investitori anche l’ area di Germanedo, perché sede dell’ ospedale Manzoni.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nella prima parte del 2009 a Como si è registrato un ribasso dei prezzi immobiliari del 2,2%. Non si sono registrate variazioni nelle quotazioni dell’ area centrale della città. Le richieste di acquisto arrivano prevalentemente da famiglie, in alcuni casi provenienti da Milano e dall’ hinterland di Milano. Si registra una lieve crescita della domanda da parte di investitori, che acquistano piccole soluzioni da mettere a reddito con un valore medio di 150 mila euro, mentre sono in calo le richieste da parte di turisti stranieri (tedeschi, olandesi, russi, inglesi ed australiani).

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il primo semestre dell’ anno ha messo in evidenza una diminuzione delle richieste nelle aree centrali. I canoni elevati, infatti, spesso spingono le famiglie e le coppie a cercare case in affitto nelle aree più periferiche e meno costose della città. In Centro il canone di un bilocale si attesta su 550 – 600 euro al mese mentre per un trilocale si spendono 650 – 700 euro al mese.

L’ area di via Crispi, via Zezio, via Torno e via Prudenziana è caratterizzata dalla presenza di palazzine signorili edificate negli anni ’60. Si tratta di soluzioni spesso con finiture di pregio, spazi esterni come balconi, terrazzi e giardini condominiali. In via Torno ed in via Prudenziana è possibile inoltre acquistare soluzioni in buone condizioni, con vista lago ad un prezzo medio di 3000 euro al mq. Sia in via Crispi che in via Torno sono in fase di ultimazione nuove palazzine la cui valutazione varia da 4000 a 6000 euro al mq.

In Centro la richiesta di box auto è molto elevata ma l’ offerta è scarsa. Per acquistare un box singolo si spendono in media 35 mila euro mentre il canone di locazione parte da 100 euro al mese ma può raggiunge anche picchi di 250 euro al mese. A ridosso del Centro e della montagna, in direzione Brunate, si sviluppa la frazione di Garzola e in direzione di Tavernerio la frazione di Camnago Volta, entrambe ben esposte al sole.

La frazione di Garzola è molto signorile, gode della vista sulla città ed in parte anche sul lago ed è prevalentemente composta da ville e villette. Negli ultimi 3 anni sono state realizzate alcune nuove palazzine con valutazioni a partire da 3000 euro al mq e con picchi di 3800 euro al mq. La frazione di Camnago Volta si trova a 2 chilometri dal Centro di Como. Quest’ area è particolarmente apprezzata dalle giovani coppie perchè i prezzi sono più accessibili, perché verde e tranquilla e per la comodità al centro. L’ edilizia è composta prevalentemente da soluzioni indipendenti e semindipendenti ed in parte minore da palazzine. Un appartamento usato in buone condizioni si acquista con 1800 – 2000 euro al mq mentre per il nuovo si spendono 2300 – 2500 euro al mq.

In lieve calo le quotazioni immobiliari in zona Borghi mentre sono stabili le quotazioni in zona Caserme. Nel primo semestre del 2009 si registra inoltre un calo delle richieste ed un allungamento delle tempistiche di vendita. Le problematiche maggiori sono legate alla difficoltà di accesso al credito bancario da parte dei potenziali acquirenti. Le restrizioni bancarie sulla concessione del credito hanno colpito in particolar modo gli stranieri che, non riuscendo più ad acquistare, si rivolgono al mercato delle locazioni.

Si registrano inoltre trattative più lunghe rispetto al passato che portano spesso i proprietari a rivedere verso il basso la richiesta iniziale. Nei primi mesi dell’ anno ad acquistare sono state prevalentemente persone dal reddito medio – alto, che hanno acquistato soluzioni signorili quasi sempre in contanti. Le tipologie più ambite sono quelle panoramiche, luminose e posizionate ai piani alti.

Zona Borghi si sviluppa nell’ area di via Milano bassa, via Mentana e di via XX Settembre in direzione del Centro. L’ edilizia del quartiere è caratterizzata da palazzi d’ epoca e da soluzioni degli anni ’70 e per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2050 euro al mq. Più periferica zona Caserme, dove si possono acquistare appartamenti popolari degli anni ’40 quasi sempre da ristrutturare ma anche soluzioni edificate nei primi anni del ’900. Nell’ ex area La Ticosa è prevista la realizzazione di nuovi appartamenti, aree verdi ed una biblioteca.

A sud della città si sono registrati ribassi dei prezzi particolarmente accentuati per le soluzioni usate. Le maggiori difficoltà di accesso al credito hanno determinato un calo del numero di compravendite ed una contrazione delle quotazioni. In questa area della città ad acquistare sono prevalentemente famiglie con un budget di spesa che mediamente non supera 150 mila euro.

Si registrano inoltre alcuni acquisti per investimento da parte di risparmiatori che disinvestono dai mercati finanziari, per investire nel mercato immobiliare. A cercare casa in affitto sono prevalentemente quelle famiglie con difficoltà di accesso al credito. Il canone di locazione di un bilocale è di 400 euro al mese e quello di un trilocale è di 500 euro al mese.

L’ area di Albate, in direzione Cantù, è sempre molto richiesta per la presenza di servizi come scuole e negozi. Nel Centro storico di Albate, apprezzato perché poco trafficato e tranquillo, si possono acquistare soluzioni dei primi anni del ’900 che ristrutturate costano 1600 euro al mq. Ci sono anche appartamenti in condomini degli anni ’60, che ristrutturati costano 1500 – 1600 euro al mq.

Nell’ area di via Acquanera, tra il 2004 ed il 2006 sono stati costruiti circa 400 nuovi alloggi, anche in edilizia agevolata. I prezzi del nuovo oscillano tra 1500 euro al mq per soluzioni in edilizia agevolata e 2200 euro al mq per soluzioni in edilizia privata. In progetto inoltre un piano di recupero del Centro di Albate che prevede la realizzazione di circa 100 appartamenti e di strutture commerciali nell’ ex area Frey. Alle pendici del monte Goi sono state realizzate ville signorili.

Anche nelle aree di Lora, Muggiò e Trecallo si possono acquistare ville singole a 500 mila euro e ville a schiera a 250 mila euro. Nel triangolo compreso tra l’ attuale piscina olimpionica di Muggiò, piazza D’ Armi ed il vecchio palazzetto (che verrà abbattuto) è prevista nei prossimi anni la realizzazione del nuovo Villaggio dello Sport che diventerà il polo sportivo della città di Como. Da segnalare inoltre l’ imminente realizzazione della strada Pedemontana che collegherà Grandate ad Albese con Cassano.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In zona Quintino Basso è sorto negli ultimi anni un nuovo quartiere residenziale immerso nel verde, composto da ville singole e bifamiliari. Ville prestigiose si possono acquistare nel quartiere Finardi che si trova alle spalle di Borgo Santa Caterina, una zona storica della città, sorta tra il 1300 circa ed il 1400. Per l’ acquisto di un appartamento in casa d’ epoca ben ristrutturata si spendono anche 2500 – 2800 euro al mq.

Si segnala anche la presenza di qualche condominio edificato negli anni ’60 e per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 1800 – 2000 euro al mq se ben conservato. Borgo Santa Caterina è stata interessata negli ultimi anni da diversi interventi di ristrutturazione e frazionamento delle abitazioni storiche ed attualmente infatti sono disponibili numerosi bilocali con un prezzo compreso tra 110 e 140 mila euro.

In generale il mercato delle locazioni è alimentato da single, coppie o da famiglie con difficoltà di accesso al credito. Il canone di locazione di un bilocale è di 400 – 550 euro al mese e quello di un trilocale è di 500 – 650 euro al mese. Lungo via Corridoni, si possono acquistare appartamenti nuovi. Ai piedi di città alta si sviluppa zona Valverde, apprezzata da diversi acquirenti e dove si possono comprare ville singole e appartamenti in piccoli contesti condominiali.

A Monterosso si registra una massiccia presenza di case Aler costruite nella seconda metà degli anni ’50 e di alloggi in edilizia convenzionata. Da segnalare la partenza della nuova tramvia che collega l’area centrale di Bergamo con Albino, passando nei pressi di Borgo Santa Caterina e attraverso il quartiere di Redona valorizzando l’ intera area.

Nel primo semestre del 2009, nell’ area sud – ovest della città, è diminuito il numero delle compravendite e sono praticamente scomparsi gli acquisti da parte di stranieri che non riescono più ad accedere al credito bancario. Ad acquistare attualmente sono quelle famiglie che riescono a farlo in contante oppure coprendo con il mutuo solo il 30 – 40% del valore totale dell’ immobile. La tipologia maggiormente richiesta è il 4 locali. Anche il mercato delle locazioni è alimentato prevalentemente da famiglie e giovani coppie ed il canone di bilocali e trilocali è compreso tra 450 e 550 euro al mese.

Nell’ area di Colognola le richieste provengono essenzialmente da famiglie già residenti in questa zona. L’ area è ben servita ed il prezzo di un appartamento in buone condizioni con box auto è di 1700 euro al mq. La parte più recente del quartiere si è sviluppata tra il 1985 ed il 1994 ed attualmente sono in costruzione appartamenti in edilizia convenzionata valutati 1700 – 1800 euro al mq.

Nell’ ex area Molini Moretti nei prossimi mesi partiranno i lavori per la realizzazione di un importante centro residenziale che conterà 200 appartamenti e che valorizzerà l’ intera area di Colognola. La zona di San Tommaso è caratterizzata da palazzi costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’90 ed il prezzo per un appartamento medio usato è di 1500 euro al mq. Non mancano comunque soluzioni di recente costruzione valutate 2200 euro al mq.

In zona Canovine si possono acquistare appartamenti in buono stato, costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’90, a 1600 euro al mq. Chi preferisse soluzioni di nuova costruzione può optare per l’ area ex Magrini dove è possibile acquistare appartamenti a prezzi compresi tra 2500 e 3800 euro al mq.

Nei quartieri di Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine – Conca D’ Oro e Loreto si registra un aumento degli acquisti per investimento, determinato probabilmente dal difficile momento attraversato dai mercati finanziari. L’ investitore medio si focalizza su bilocali con un costo di 120 mila euro, mentre le famiglie e le coppie che acquistano la prima casa preferiscono tagli ampi con una spesa media compresa tra 250 e 300 mila euro. Le tipologie usate e situate ai piani alti sono le più ricercate.

Via XXIV Maggio, via Mazzini, via Statuto e via Diaz, sono tra le vie maggiormente richieste in zona Ospedale. L’ intera area, nata a cavallo tra gli anni ’60 e gli anni ’70, è signorile e ben servita ed è richiesta prevalentemente da professionisti. Il prezzo di un appartamento in buono stato è di 2500 euro al mq. L’ area attualmente occupata dall’ ospedale, nei prossimi anni sarà utilizzata per la realizzazione di nuovi stabili residenziali, visto che le strutture ospedaliere saranno trasferite nel nuovo ospedale già in costruzione in zona La Trucca.

Prestigioso il mercato di zona Piscina – Conca D’ Oro, situata nei pressi della città alta, dove si possono trovare condomini realizzati nella seconda metà degli anni ’60 e ville in stile liberty. L’ area di via Broseta è semicentrale ed è caratterizzata da palazzi degli anni ’60 e ’70 oltre che dalla presenza di numerose attività commerciali. Per acquistare un appartamento in buone condizioni in questa zona si spendono 1900 – 2000 euro al mq. Da segnalare inoltre molti interventi di ristrutturazione operati da società di costruzione.

Nei pressi di via Broseta si sviluppa il quartiere San Paolo, nato tra gli anni ’60 e ’70 e con prezzi similari a quelli dell’ area Broseta. Nell’ area di via Broseta e di piazzale San Paolo sono in costruzione nuovi appartamenti valutati non meno di 3200 e al mq. Più popolare il quartiere Loreto, caratterizzato dalla presenza di soluzioni ex Iacp realizzate nei primi anni ’60.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Le tipologie più richieste sono il bilocale ampio con cucina abitabile, il trilocale inserito in piccoli contesti condominiali e la soluzione indipendente. Gli acquirenti arrivano prevalentemente da Milano e dalla provincia. Si apprezzano soprattutto le tipologie tipiche costruite in legno e pietra. Saint Jean e La Trinitè sono i due comuni più importanti della Valle di Gressoney. Saint Jean è apprezzata sia per le vacanze estive che per quelle invernali mentre La Trinitè è una località scelta per le vacanze estive. Questo comporta anche una differenza di prezzi immobiliari tra le due località, mediamente più alti a Saint Jean.

Tra le località più apprezzate il centro di Saint Jean che si caratterizza per la presenza di appartamenti e soluzioni indipendenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 di cui però l’ offerta sul mercato è decisamente più bassa. Da segnalare un discreto sviluppo edilizio nella zona di Staffal, nei pressi degli impianti, dove si sono realizzate numerose unità abitative RTA ed appartamenti che si vendono a prezzi medi di 5000 euro al mq. Sempre a Gressoney Saint Jean, nella zona di Pont Sec è in corso un altro intervento con appartamenti di nuova costruzione venduti da 5000 a 8000 euro al mq. Tra gli interventi in corso sul territorio c’ è l’ impianto di illuminazione realizzato a Weissmatten ed il collegamento via impianti con Champoluc.

Valtournenche e Cervinia
Le quotazioni delle abitazioni sono stabili nel primo semestre del 2009, la domanda è in ripresa ma il budget medio di chi acquista si è ridotto, portandosi a 180 – 200 mila euro. Gli acquirenti di seconda casa arrivano dalla Lombardia, dalla provincia di Alessandria e dalle province della Liguria. La tipologia più ricercata è il bilocale, inserito in piccoli contesti condominiali e con basse spese di gestione.

A Valtournenche le zone più richieste sono quelle di Chaloz e Cretaz, vicine al centro del paese e caratterizzate dalla presenza di abitazioni inserite in piccoli condomini o da soluzioni in legno e pietra. Per una tipologia ristrutturata si spendono mediamente 4000 euro al mq anche se sul mercato prevalgono le tipologie da ristrutturare. A Cervinia le tipologie più richieste sono quelle situate nel centro del paese, costruzioni degli anni ’70 con prezzi medi di 6000 euro al mq.

Le zone periferiche (specialmente Cielo Alto) sono meno richieste perché scomode per raggiungere la strada pedonale ed offrono appartamenti in condomini molto grandi. Le quotazioni quindi diminuiscono e si portano a prezzi medi di 3000 – 3500 euro al mq. Tra le nuove costruzioni si segnalano quelle realizzate nei pressi del Pirovano, in parte RTA ed in parte residenziale e con prezzi medi di 5000 euro al mq.

Tra gli interventi in corso si segnala a Valtournenche l’ ultimazione dell’ impianto di innevamento artificiale e a Cervinia una nuova seggiovia. Per quanto riguarda la prossima stagione invernale si registra una buona richiesta per i prossimi mesi e i prezzi per un bilocale di quattro posti letto sono di 450 euro a settimana in bassa stagione e 900 euro a settimana per alta stagione, Natale e Capodanno. A Cervinia invece sono rispettivamente di 550 euro e 1100 – 1200 euro a settimana.

Courmayeur
In aumento nella prima parte dell’ anno le quotazioni immobiliari di (+6,4%). La motivazione è da ricercarsi nelle nuove costruzioni con prezzi mediamente elevati (intorno a 10.000 – 12.000 euro al mq) e di conseguenza buona parte della domanda si è indirizzata sulle tipologie usate, la cui bassa offerta sul mercato ha determinato l’ aumento dei prezzi. La ricerca della seconda casa arriva principalmente da acquirenti con una buona disponibilità di spesa ma allo stesso tempo esigenti e selettivi.

Si cercano trilocali (70 – 80 mq), caratterizzati da pietra e legno a vista, possibilmente vicini al centro, esposti al sole. Il centro del paese resta sempre in cima alle preferenze perché punto di partenza degli impianti di risalita. Le altre località apprezzate sono quelle che si sviluppano intorno al Centro tra cui il Villair Inferiore, La Saxe oppure Dolonne, dove si trova la partenza di un secondo impianto sciistico. Al Villair Inferiore prevalgono i condomini costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’90 ma si possono trovare anche appartamenti in villa.

Per un buon usato si spendono mediamente 8000 euro al mq. Le quotazioni scendono leggermente a Dolonne dove ci sono appartamenti in villa con giardino, che si valutano a prezzi medi che oscillano da 6000 (buon usato) a 9000 euro al mq (nuovo). Si registra invece una minore richiesta e disponibilità di spesa sugli affitti stagionali. Al momento per un bilocale di quattro posti letto per l’ intera stagione si spendono intorno a 6000 – 8000 euro.

La Thuile
Mercato sempre all’ avanguardia per quanto riguarda piste ed impianti sciistici, per questo frequentata soprattutto da coloro che amano praticare gli sport invernali. Si registra infatti la presenza di un turismo di età mediamente più giovane e la tipologia immobiliare più richiesta è il bilocale. Tra le nuove costruzioni si segnalano quelle di Arly: si stanno realizzando appartamenti in piccoli contesti condominiali e villette bifamiliari con quotazioni del nuovo intorno a 6000 euro al mq.

Le compravendite realizzate nella prima parte dell’ anno hanno interessato molte nuove costruzioni dal momento che i prezzi non si discostano molto da quelli delle tipologie usate. Queste ultime consistono in condomini costruiti a partire dagli anni ’60 – ’70 fino ad arrivare agli anni ’90 ma anche da vecchi rustici tipici del posto e molto richiesti, costruiti in legno e pietra. Le quotazioni vanno da 2000 euro al mq per le tipologie da ristrutturare completamente fino a 6000 euro al mq per quelle già ristrutturate.

Tra le frazioni più richieste di La Thuile ci sono Grande Golette, Petite Golette ed Entreves dove si registrano prezzi che vanno da 5000 a 6000 euro al mq per una soluzione in buone condizioni. Anche a Prè Saint Didier le quotazioni degli immobili sono rimaste stabili. Tra coloro che acquistano in queste zone acquirenti con un budget inferiore rispetto a Courmayeur. Prè Saint Didier è particolamente apprezzato per lo stabilimento termale e per la sua posizione strategica (5 km da Courmayeur e 10 Km da La Thuile).

La zona più richiesta è quella centrale, dove c’è anche la sede delle terme e dove si possono trovare condomini degli anni ’60 – ’70 ma anche tipiche abitazioni di montagna del secolo scorso che sono state ristrutturate nel tempo e che si vendono a prezzi medi di 4000 – 5000 al mq. Da segnalare la frazione di Verrand vicino a Courmayeur, caratterizzata da un incantevole borgo storico completamente ristrutturato e da ville immerse nel verde.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

La tendenza ribassista delle quotazioni immobiliari in atto, seppure ancora tutto sommato contenuta, può rappresentare un elemento di salvaguardia del sistema sociale, ma è necessario ricreare le condizioni per un consistente flusso di investimenti privati verso il mercato dell’ affitto, al fine di allargare l’ offerta di alloggi in locazione, affiancando alla disponibilità attuale, costituita dagli immobili delle famiglie che investono direttamente e da quelli pubblici, quella dei nuovi investitori istituzionali. Tutto ciò, però, potrà avvenire in un orizzonte temporale quantomeno di medio periodo.

A livello locale, risposte senz’ altro più immediate rispetto ai tempi di attuazione del Piano Casa potranno arrivare dalle nuove opportunità offerte al Comune di Bologna dalla nuova legge urbanistica regionale (n. 6 / 2009), con cui si introduce una nuova normativa in materia di Edilizia Residenziale Sociale che favorisce il concorso dei soggetti privati. Nell’ ambito di un rafforzamento delle azioni di contenimento del disagio si inserisce, innanzitutto, un utilizzo mirato delle risorse pubbliche disponibili.

Dall’ esame dei principali strumenti pubblici (Fondo sociale per l’ affitto e alloggi ERP) emerge, infatti, l’ esiguità delle risorse utilizzabili in rapporto alle domande presentate. Senza prendere in considerazione la possibilità di aumentare, nell’ immediato, la dotazione economica ed immobiliare a cui attingere, si impone di circoscriverne l’ attribuzione alle fasce di disagio più acuto.

Se per quanto riguarda il fondo sociale per l’ affitto, l’ ammissione allo strumento di un numero eccessivo di famiglie rispetto alle reali disponibilità comporta una parcellizzazione dei contributi che finisce per penalizzare maggiormente le situazioni più disagiate, per quanto concerne l’ occupazione di alloggi ERP i criteri economici che oggi presidiano assegnazioni e permanenze rischia di alimentare il paradosso di situazioni corrette dal punto di vista formale, ma non sempre opportune da quello sostanziale.

Se in fase di assegnazione i requisiti economici tutt’ altro che stringenti contemplati nella normativa delegano, di fatto, la selezione all’ Ente che si occupa del vaglio delle richieste, nella valutazione delle permanenze non sono previste, al momento, iniziative comparative con la situazione delle famiglie ancora in lista di attesa. Una ridefinizione dei parametri economici che disciplinano l’ accesso alle risorse pubbliche risulta, alla luce della crescente diffusione dei fenomeni di marginalità sociale, improcrastinabile.

Ad essa si deve accompagnare un innalzamento del livello generale di efficienza dei meccanismi di controllo e verifica delle condizioni della domanda attuale e potenziale, valutando l’ ipotesi di avvalersi anche di contributi esterni per le attività di formazione e gestione delle graduatorie, oltreché di valutazione dell’ efficacia delle politiche abitative, finalizzate a supportare il Comune nella definizione di un piano di priorità. In particolare, il problema della valutazione del bisogno è cruciale per l’ orientamento delle politiche di welfare. Il compito del Comune è, infatti, quello di individuare le priorità di intervento, una volta effettuata un’ attenta lettura dei bisogni.

L’ accresciuta complessità della domanda di edilizia sociale impone la messa in campo di risposte sempre più differenziate, nonché l’ implementazione di un sistema di costante monitoraggio delle famiglie potenzialmente interessate a fruire di servizi alloggiativi (composizione, caratteristiche, reddito, stile di vita, ecc.), che consenta di adattare prontamente i criteri di selezione e contribuisca a definire gli strumenti di sostegno della domanda insoddisfatta.

La maggiore selettività raccomandata nella gestione degli strumenti pubblici comporta, inevitabilmente, l’ ampliamento della fascia di esclusione che, alla luce del confronto tra capacità reddituali e valori di mercato, deve essere a pieno titolo considerata in una situazione di disagio abitativo. Ipotizzando una soglia di reddito che consenta la sostenibilità degli attuali canoni di mercato fissata a Bologna in 25.291 euro annui, è possibile individuare circa 35 mila famiglie residenti che devono aver accesso, ovviamente in misura diversa, a forme di sostegno abitativo.

Se per la fascia di reddito che si colloca al di sotto dei 15 mila euro annui (pari al 50,5% delle famiglie) è necessario ipotizzare una copertura pressoché integrale con strumenti di carattere pubblico, per quella che si colloca tra 15 mila euro e la soglia sopra definita (pari al 49,5%) si deve necessariamente fare ricorso ad iniziative concertate, che vedono nei contratti a canone concordato l’ unica opzione in grado di avere un impatto rilevante.

La diffusione ancora parziale di tale strumento deve, tuttavia, spingere ad una riflessione sugli eventuali margini di affinamento del quadro normativo. L’ equilibrio faticosamente definito con l’ accordo del 2008 tra Comune e Associazioni se per la domanda costituisce un’ importante opportunità per ridurre in misura significativa l’ incidenza del costo dell’ abitare sul reddito, per l’ offerta non sembra invece presentare analoghi motivi di interesse.

A tal proposito, la previsione, oltre ai necessari sforzi di sensibilizzazione e semplificazione burocratica, di un ulteriore innalzamento del livello dei canoni (l’ adeguamento dell’ 8% rispetto a valori del 2003 contenuto nell’ Accordo pare, invero, poco rappresentativo delle effettive dinamiche), associato ad un lieve incremento degli sgravi in favore dell’ inquilinato, potrebbe rappresentare un elemento incentivante per l’ offerta che, altrimenti, rischierebbe di continuare a manifestarsi piuttosto tiepida.

La revisione dei parametri rappresenta, tuttavia, solo uno degli aspetti su cui intervenire per favorire la diffusione dell’ unico strumento che, nell’ immediato, pare in grado di dare risposte, ancorché parziali, commisurate all’ entità del fabbisogno. Un ruolo centrale nella strategia da mettere in campo deve essere, ancora una volta, riconosciuto al contrasto all’ evasione fiscale, che si stima continui ad avere un peso decisamente rilevante, soprattutto in corrispondenza della componente universitaria.

Tenendo conto di tutte le forme di elusione (assenza di contratto o di registrazione, sottodimensionamento dei canoni riportati rispetto a quelli effettivamente percepiti, mancata segnalazione dei redditi in dichiarazione, ecc.), è possibile stimare in circa 10 – 12 mila locazioni a canone di mercato che a Bologna presentano sostanziali elementi di non conformità alla normativa.

Il contrasto dell’ evasione, peraltro già intensificatosi negli ultimi anni, potrebbe contribuire all’ ampliamento dell’ offerta a canone concordato, anche attraverso l’ emersione dell’ effettiva base imponibile dei proprietari (riducendo, in tal modo, l’ entità dell’ eventuale incapienza fiscale). Come si è, infatti, dimostrato, la maggiore convenienza dell’ opzione concertata al crescere del reddito dichiarato dal locatore consente di ipotizzare che l’ efficacia dei controlli, unitamente alla ridefinizione dell’ equilibrio normativo, possa effettivamente concorrere al progressivo ampliamento dell’ offerta.

Un approccio unicamente normativo al problema, rappresentato dall’ introduzione della cosiddetta cedolare secca, oggi nuovamente in discussione, rischierebbe di non rappresentare uno stimolo sufficiente a garantire l’ emersione di consolidate pratiche evasive (oltre ad avere effetti redistributivi regressivi, in ragione di incentivi maggiori al crescere del reddito).

Per contro, la previsione, limitatamente ai contratti a canone concordato, di un’ aliquota al 20% per i proprietari e di un consistente innalzamento della detrazione a favore degli inquilini (fino al 19% del canone corrisposto), darebbe indubbio slancio alla diffusione di tale tipologia contrattuale. La sperimentazione che il legislatore sembrerebbe intenzionato a promuovere potrebbe, dunque, garantire maggiori risultati come strumento di contenimento del disagio abitativo, che non di ampliamento dell’ offerta e contrasto all’ evasione, con un inevitabile aggravio in termini di gettito rispetto alle attuali previsioni.

I costi immediati della riforma risulterebbero addirittura ben più ingenti (superiori a 2 miliardi di Euro), nel caso in cui non si optasse per una gradualizzazione della misura in base ai redditi o non si circoscrivesse l’ ambito di applicazione al solo canale concordato. Tale opzione, oltre alle ricadute di natura economica, comporterebbe un’ ulteriore riduzione dell’ interesse dei proprietari per l’ unica formula contrattuale in grado di ridurre le difficoltà delle famiglie.

Lo strumento del canone concordato, pur garantendo effetti indubbiamente positivi in termini di sostenibilità, non pare comunque di per sé in grado, specie per le fasce di reddito medio – basse, di far fronte alla reale entità del disagio. A tal proposito, risulta imprescindibile il riferimento alla complementarietà tra politiche abitative e politiche di inclusione sociale. Se, infatti, dal punto di vista degli interventi di sostegno mirato le opportunità immediate paiono invero piuttosto modeste, non altrettanto si può affermare con riferimento ad azioni di supporto di carattere più generale.

La previsione di ulteriori sgravi fiscali, la riduzione degli oneri tariffari relativi ai servizi pubblici locali, l’ introduzione di agevolazioni a talune forme di consumo, rappresentano alcune degli interventi attivabili per limitare la portata del disagio, di cui l’ aspetto abitativo rappresenta solo una delle espressioni. L’ adozione di qualsivoglia iniziativa non deve, tuttavia, prescindere da una preliminare verifica di abitudini e stili di vita dei potenziali fruitori.

Riferimenti
Luca Dondi
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luca.dondi@nomisma.it

Nel cuore della città le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 2.7% nei primi sei mesi dell’ anno, anche se si riscontra un mercato dinamico sulle tipologie di piccolo taglio (monolocali e bilocali) e un rallentamento sui tagli più grandi (trilocali e quattro locali). Le prime sono state acquistate soprattutto da investitori che hanno investito capitali compresi tra 160 e 210 mila euro con l’ obiettivo di metterli poi a reddito.

Si sono preferite le zone intorno al Tribunale e via D’ Azeglio (ad esclusione della zona pedonale che essendo più quotata attira un target più d’ elite alla ricerca di abitazioni per uso diretto) dove le quotazioni medie per una tipologia usata sono comprese tra 3800 e 4000 euro al mq. Gli investitori sono cittadini bolognesi che acquistano un’ abitazione da mettere a reddito per poi destinarla ai figli in futuro oppure genitori di studenti universitari fuori sede.

Questi ultimi in particolare sono diventati più esigenti e cercano nelle zone più centrali prestando attenzione alla qualità della zona più che al prezzo dell’ immobile. Esiste poi un target di nicchia rappresentato da coloro che decidono di acquistare per migliorare la qualità abitativa e che si orienta su tagli più grandi, soluzioni di prestigio con affaccio sulle zone adiacenti piazza Maggiore o su via d’ Azeglio pedonale dove si possono toccare punte di 5500 euro al mq lontane dai top prices di 6000 euro al mq che si potevano raggiungere un anno fa. Da segnalare una maggiore propensione ad acquistare immobili da ristrutturare sia per abbattere i costi di acquisto che per personalizzarlo.

Sono in corso al momento una serie di interventi tra cui la riqualificazione dell’ ex Ospedale Maternità in via d’ Azeglio e la riqualificazione di un palazzo dismesso delle Ferrovie dello Stato in via Farini che diventerà la nuova sede della Procura. Anche intorno a via Galvani le quotazioni immobiliari sono in diminuzione e gli operatori immobiliari hanno riscontrato una riduzione della capacità di spesa di chi acquista in zona. Da alcuni mesi ci sono immobili fermi sul mercato per difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. A titolo di esempio, per un monolocale, la domanda sarebbe disposta a spendere intorno a 125 – 130 mila euro, per un bilocale 160 – 170 mila euro.

La maggioranza delle richieste inserite sono destinate all’ investimento; ad essere interessati sono acquirenti di Bologna e genitori di studenti universitari. Si cercano soprattutto piccoli trilocali da poter affittare al figlio e ai loro amici. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Saragozza perché è una zona residenziale, non lontana dai colli bolognesi. Si tratta delle tipiche case bolognesi della fine del 1800 ed inizi del 1900 con portici. Al momento in questa zona si registra una buona presenza di piccoli tagli, monolocali e bilocali, spesso ricavati da operazioni di frazionamento.

Meno richieste, soprattutto per uso diretto, le abitazioni situate in via del Pratello e via S. Isaia strade trafficate, anche per la presenza di locali notturni. Quasi sempre sono acquistate da investitori che poi affittano a studenti universitari. Per un posto letto si spendono mediamente da 250 a 300 euro al mese. Anche le quotazioni in via S. Felice cambiano a seconda del posizionamento. Nel tratto che va da Porta S. Felice fino a via Riva di Reno ci sono condomini degli anni ’50 – 60 spesso senza ascensore che si vendono a prezzi medi 2500 euro al mq.

Le quotazioni salgono a 3000 – 3200 euro al mq per le abitazioni situate nel tratto più centrale che va da via Riva di Reno fino a via Ugo Bassi. L’ attenzione degli investitori si concentra sulle pertinenze esterne, sulle condizioni e la vivibilità del condominio. Il mercato delle locazioni vede protagonisti soprattutto studenti universitari e a seguire lavoratori fuori sede. Ad oggi si registra un lieve calo dei valori dei bilocali (650 euro al mese) e dei trilocali (750 euro al mese).

La macroarea che ha segnalato la contrazione dei prezzi maggiore è quella di Borgo Panigale con -9.7% . Il ribasso si è avvertito in modo particolare nel quartiere di Borgo Panigale – Lavinio alla periferia di Bologna. Si tratta di una zona popolare, con abitazioni degli anni ’60, spesso prive di ascensore, con riscaldamento centralizzato e da ristrutturare nella parti interne ed esterne.

Il mercato immobiliare della zona nei primi mesi ha visto protagonisti soprattutto investitori, provenienti dai quartieri limitrofi della città e che investono cifre medie di 150 – 160 mila euro per bilocali e trilocali che poi affittano. Infatti in zona si è registrato un aumento delle richieste di immobili in affitto. Tra coloro che cercano numerosi impiegati presso l’ aeroporto Marconi di Bologna, che sorge non distante. Per un bilocale si spendono mediamente 550 euro al mese.

Borgo Panigale offre soprattutto tipologie popolari, in complessi condominiali degli anni ’60 quasi sempre da risistemare nelle parti esterne ed interne. Negli anni precedenti in questa zona avevano acquistato anche numerosi immigrati; ad oggi molti di loro sono in difficoltà con il pagamento del mutuo. Per una tipologia già ristrutturata si spendono mediamente 2500 euro al mq.

Il quartiere Lavino è ancora più periferico e la presenza di terreni edificabili permette la costruzione di nuovi immobili che si trattano a prezzi medi di 2800 – 3300 euro al mq. La zona offre anche ville semindipendenti e soluzioni indipendenti su due livelli. Ad acquistare in questa zona, dove le quotazioni difficilmente superano i 2000 euro al mq sono spesso famiglie alla ricerca dell’ indipendenza ma vincolate da un budget più ristretto.

A seguire con una diminuzione del 5.3% la macroarea di Fiera – San Donato che registra un calo più sensibile sui quartieri di Massarenti e San Donato. Nella prima parte del 2009 il mercato immobiliare di San Donato ha evidenziato una domanda stabile ed un aumento dell’ offerta causata dalla presenza di venditori che sono ancora poco propensi a ribassare le richieste. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale e a cercare casa in zona sono investitori, genitori di studenti universitari, famiglie e giovani coppie.

Il quartiere infatti offre tanti vantaggi tra cui la vicinanza al centro e alle facoltà universitarie. Inoltre negli ultimi mesi sono stati realizzati degli interventi di riqualificazione che hanno portato alla nascita di nuovi parcheggi e alla realizzazione di un nuovo parco in luogo della vecchia sede del Comune. Sono stati ultimati i condomini in edilizia agevolata costruiti su viale della Repubblica e le relative opere urbanistiche.

La zona intorno a Porta San Donato è quella preferita dagli investitori che, negli ultimi tempi, alla luce del ribasso dei prezzi stanno chiedendo anche trilocali per aumentare il numero dei posti letto da poter affittare. Le abitazioni su viale Repubblica, via Torretta e via Duse sono preferite dalle famiglie perché vicine al centro della città e ai servizi più importanti. La zona offre appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 che sono stati ristrutturati nel corso degli anni sia nelle parti interne che nelle parti esterne e che oggi si vendono a prezzi medi di 1900 – 2200 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un maggiore ricorso al canone concordato essendosi ridotto il divario con i canoni del contratto libero.

Un lieve ribasso delle quotazioni immobiliari ha interessato il quartiere Massarenti dove, nella prima parte dell’ anno, si sono segnalati numerosi immobili sul mercato a prezzi superiori rispetto alle possibilità espresse dalla domanda. A movimentare il mercato della zona sono stati soprattutto acquisti di sostituzione e genitori che hanno comprato per i figli. Si sono apprezzati in particolare gli immobili con riscaldamento autonomo, con ascensore e posizionati vicino ai servizi.

I potenziali acquirenti hanno espresso delle incertezze legate soprattutto alle difficoltà esistenti sul mercato del lavoro dal momento che alcune aziende della provincia hanno messo i propri dipendenti in cassa integrazione. Le tipologie più quotate sono quelle che sorgono in via Mengoli presso l’ Ospedale “S.Orsola” perché di recente costruzione e vicine al quartiere Murri, uno dei più pregiati della città. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2800 – 3000 euro al mq. Il mercato delle locazioni segnala un ribasso dei canoni in seguito all’ incremento di utilizzo del canale concordato che prevede canoni calmierati. Per un bilocale si spendono 500 – 550 euro al mese.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nella prima parte del 2009 le quotazioni delle zone centrali di Milano rilevano stabilità (+0,1%), con un lieve incremento nel Quadrilatero dove la domanda per soluzioni di particolare prestigio e la bassa offerta esistente hanno permesso, in taluni casi, la realizzazione di vendite a prezzi al di sopra della media.

In questo primo periodo dell’ anno la zona più dinamica è stata quella intorno al Duomo, che ha visto muoversi prevalentemente investitori alla ricerca di piccoli tagli da mettere a reddito. Infatti il bilocale ( da 45 a 75 mq) è stata la tipologia più compravenduta. Il range dei prezzi in questa zona va da 5000 a 9000 euro al mq.

Molte compravendite si sono realizzate in via Torino e nelle sue traverse perché i prezzi sono più accessibili rispetto alle altre zone limitrofe e perché i proprietari si sono dimostrati più propensi a trattare sul prezzo, consci del fatto che ci sono problemi legati al traffico e ai numerosi locali commerciali presenti. Chi decide di affittare l’ immobile spesso sceglie come inquilini gli studenti universitari; infatti sia l’ Università Cattolica che la Statale sono facilmente raggiungibili.

Completamente diversa la situazione in Brera, dove c’ è ancora molta difficoltà a fare incontrare domanda ed offerta. Coloro che in questi primi mesi del 2009 hanno voluto vendere un immobile difficilmente hanno rivisto i prezzi della richiesta, che i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare. Tra questi anche persone che avevano acquistato nel periodo del boom immobiliare e che puntano almeno a recuperare l’ investimento fatto.

Difficilmente in questa zona si vende al di fuori di 6000 – 10000 euro al mq e, diversamente dalla zona del Duomo, le compravendite sono realizzate quasi esclusivamente per uso proprio, soprattutto con destinazione migliorativa. Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento della domanda in parte spiegabile con l’ esistenza di canoni di locazione elevati che spingono i potenziali conduttori a spostarsi in zone poco più lontane dal centro dove i valori sono più bassi.

Sono stabili i prezzi di vendita delle abitazioni nella zona di Porta Ticinese, Parco delle Basiliche anche se a partire da giugno gli operatori riscontrano una leggera contrazione dei prezzi della zona. Ancora una volta è la qualità dell’ immobile a fare la differenza nelle tempistiche di vendita e nella scontistica sul prezzo rispetto alla richiesta iniziale.

Infatti quando l’ abitazione ha caratteristiche rispondenti alla tipologia ideale di chi cerca in zona ed è collocato al giusto prezzo di mercato, la realizzazione della vendita avviene entro tre mesi. In caso contrario l’ immobile resta più tempo sul mercato e occorre quasi sempre ribassare il prezzo richiesto.

Questa tendenza è da porre in relazione anche al fatto che in questa zona cosi centrale si muovono soprattutto coloro che non hanno urgenza di acquistare ed hanno deciso di dirottare sull’ investimento immobiliare risorse economiche proprie, migliorando cosi la qualità della abitazione principale. Infatti la maggioranza delle compravendite realizzate nel periodo in esame ha avuto per oggetto tagli grandi, a partire da 100 mq fino a 130 – 160 mq.

Si riscontrano difficoltà nella vendita degli appartamenti posizionati ai piani bassi, in stabili in cattivo stato di conservazione, senza ascensore, con affaccio su strade buie o molto rumorose o che presentano squilibrio nella distribuzione della superficie tra zona giorno e zona notte. In questo caso i venditori, soprattutto chi ha necessità ed urgenza di vendere, deve rivedere il prezzo della richiesta.

La maggior parte della domanda è rivolta ad immobili con caratteristiche di qualità e questo anche perché l’ abbondante offerta sul mercato stimola appunto una selezione più attenta. Questa tendenza ha interessato tutta la zona, per cui sono certe caratteristiche dell’ immobile ad essere premiate a parità di posizione. Mentre in altri periodi si era osservato che l’ ubicazione dell’ immobile era ritenuta l’ elemento principale per la scelta.

Numerosi gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell’ Expo un potente volano per la realizzazione di importanti infrastrutture. Tra queste il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Nel 2009 termineranno i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina.

Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi – Bignami). I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro, saranno avviati nel 2009. In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-Bergamo-Milano). In previsione anche la navigabilità del Naviglio dalla Darsena a Rho.

Sicuramente si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti quali tra cui Garibaldi – Repubblica e l’ ex Fiera Campionaria. In entrambi i progetti i lavori sono ormai in pieno svolgimento. Ricordiamo che il progetto City Life interessa 225 mila mq nell’ area dell’ ex Fiera e che dovrebbe concludersi nel 2014. Porterà alla nascita di 160 mila mq di aree verdi, residenze di lusso e tre grattacieli con destinazione residenziale e direzionale.

Continuano i lavori per le abitazioni in Garibaldi – Repubblica dove sorgerà un parco di 100 mila mq e 36 mila mq di edilizia residenziale, con appartamenti di lusso con caratteristiche eco – compatibili (Bosco Verticale) .

L’ area Rho – Pero dove sorgerà la struttura che ospiterà l’ Expo (Expo Tower) sarà collegata con la Fiera già esistente. A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all’ arrivo della fermata della metropolitana di Assago.

Altro progetto è quello che riguarderà lo smantellamento dell’ Ortomercato, per lasciare spazio alla Città del Gusto e della Salute. Un altro progetto riguarderà la Bovisa dove sorgerà un polo per la ricerca nel campo energetico.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa