La tassazione, ai fini Irpef, dei canoni di locazione dal locatore non percepiti è una questione che anima da tempo la giurisprudenza. La materia trova la sua disciplina giuridica nell’art. 26 del Tuir (d.p.r. n. 917 del 22.12.’86) nonché nelle diverse disposizioni contenute nel medesimo Testo unico che individuano il reddito dei fabbricati da assumere come base imponibile dell’Irpef (art. 36, c. 1 e art. 37, cc. 1 e 4-bis). Dette norme sono state oggetto di un’attenta analisi da parte della Corte Costituzionale che, chiamata a pronunciarsi sulla loro legittimità alla luce degli artt. 3, 24 e 53 della Costituzione, ha offerto una puntuale interpretazione delle stesse nella parte in cui assumono quale base imponibile, ai fini della tassazione Irpef del reddito fondiario di un immobile locato, l’importo del canone locativo convenuto in contratto, anziché il reddito medio ordinario desunto dalla rendita catastale, anche quando, a causa della morosità del conduttore, tale canone non sia stato effettivamente percepito. I giudici delle leggi hanno rilevato, così, che tale impianto è coerente con “il principio di uguaglianza e con il correlativo parametro di ragionevolezza” se si valuta il ristretto ambito applicativo della disciplina e “se si considera la naturale forza espansiva del precetto generale che utilizza il reddito medio catastale”. Conseguenza di ciò è che il riferimento operato dalle predette norme al canone di locazione (anziché alla rendita catastale), come base imponibile Irpef, “potrà operare nel tempo – ha testualmente detto la Consulta – solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico”.
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COME SI INDIVIDUANO GLI IMMOBILI
Gli immobili sono individuati attraverso gli identificativi catastali attribuiti dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (già uffici del Dipartimento del territorio o Uffici Tecnici Erariali) i quali vengono normalmente riportati negli atti notarili con i quali gli stessi immobili vengono trasferiti. A ciascuna unità immobiliare urbana dei gruppi “A”, “B” e “C”viene attribuita una categoria e classe in relazione alle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, alla sua destinazione d’uso. Conseguentemente viene determinata la rendita catastale, applicando le tariffe d’estimo definite per ogni categoria e classe e pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale. Alle unità immobiliari urbane dei gruppi “D“ ed “E” viene attribuita la relativa categoria e la rendita, effettuando una stima diretta.
Le unità immobiliari urbane sono classificate nei seguenti gruppi/categorie catastali.
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Intervenendo oggi al Convegno organizzato da Anci, Uncem, Legautonomie alle Stelline di Milano sul tema ” Catasto ai Comuni” il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici ha dichiarato:
“Occorre rivedere l’imposta di successione poiche’ la sua attuale strutturazione è fortemente discriminatoria. Questa imposta è particolarmente gravosa soprattutto per gli immobili intestati alle persone fisiche (in massima parte abitazioni) per i quali il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi ) ed imposte ipocatastali ( 3 % ) -le quali nell’antico regime erano assorbite dall’imposta principale - raggiunge rispettivamente il 7,4-il 9,6-ed il 11,8 % ;cio’ in quanto si è tassati, tra l’altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso, anche se questi non esistono: la presunzione comunque non è assoluta, ma puo’ superarsi con una constatazione analitica.
In tal caso le aliquote rimarrebbero comunque del 7-9-ed 11 %.”
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L’articolo 10, comma 3-bis, del Tuir prevede che “se alla formazione del reddito complessivo concorrono il reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e quello delle relative pertinenze, si deduce un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze, rapportato al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso”.
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