Ecocompatibilità e integrazione mercato immobiliare: i due punti chiave da cui può ripartire il non residenziale. In Europa sono già avviati interventi innovativi, in Italia va meglio il Nord con il 65% dei nuovi progetti nel 2008, mentre il Sud è in ritardo (16%).

La ricerca nasce in una fase di crisi internazionale, che da ottobre 2008 ha avuto ricadute evidenti anche sul mercato immobiliare italiano, caratterizzato oggi da un blocco delle operazioni causato dalle crescenti difficoltà di accesso al credito.

Proprio in questo scenario l’ Ance ritiene strategico guardare al futuro: da qui la volontà di individuare nuove prospettive di investimento nel mercato delle costruzioni, sull’ esempio di quanto sta avvenendo con successo in altri Paesi europei.

La ricerca Ance – Reag analizza il mercato non residenziale (uffici, commerciale, turistico – alberghiero, logistico – industriale) in 4 Paesi europei: Francia, Germania, Regno Unito e Spagna. Paesi che, se da una parte sono confrontabili con l’ Italia, in quanto economie mature nelle quali il settore immobiliare è consolidato, dall’ altra hanno dimostrato una maggiore capacità di innovazione rispetto al nostro Paese.

Nuovi concept, mix di funzioni, tecnologie avanzate, elevate prestazioni ambientali sono, infatti, le caratteristiche comuni dei progetti stranieri esaminati (circa 40, con un approfondimento su 6 casi di studio ritenuti di particolare interesse in relazione al mercato immobiliare italiano).

Si tratta di interventi realizzati negli ultimi 5 anni o ancora in via di realizzazione, su progetti elaborati da professionisti prevalentemente locali, scelti quindi in quanto espressione specifica del Paese.

L’ esame di tali progetti ha permesso di individuare gli aspetti innovativi in ciascuna realtà di riferimento, evidenziando la loro potenziale applicabilità al mercato italiano, generalmente conservativo anche a causa di normative tendenzialmente restrittive (che frenano ad esempio la possibilità di demolire e ricostruire, molto diffusa all’ estero).

La ricerca ha puntato a ricostruire le tendenze di innovazione nei singoli comparti del non residenziale, evidenziando le principali caratteristiche di: localizzazione, tipologie e dimensioni prevalenti, standard costruttivi, tipologie di proprietà e di gestione, tendenze degli investitori.

I risultati dell’ analisi comparata dei 4 Paesi.
In Germania, dove i green building con tipologia a torre caratterizzano lo skyline delle principali città, è emersa una particolare attenzione agli aspetti della sostenibilità ambientale e del risparmio energetico.

In Spagna è risultata particolarmente evidente la ricerca di mix funzionali, mirati alla condivisione degli spazi per usi diversi e l’ utilizzo di nuovi materiali.

In Francia, è risultata prevalente la componente tecnologica, con una forte attenzione al miglioramento complessivo della vivibilità e fruibilità del luogo.

Nel Regno Unito prevale la continuità del processo innovativo. I format realizzati hanno inoltre un carattere estremamente distintivo rispetto alle altre realtà europee esaminate.

La consistenza del mercato non residenziale in Italia
Nel 2008 in Italia sono stati censiti 423 nuovi progetti di sviluppo immobiliare di dimensione medio – grande ed è possibile osservare che i nuovi progetti sono sempre più ecocompatibili e sostenibili.

I promotori immobiliari interessati sono 330: nel 67% dei casi si tratta di investitori privati a fronte del 33% di enti pubblici. Solo il 9% dei progetti è promosso da investitori stranieri prevalentemente interessati alla grande distribuzione, alla logistica e alla residenza. Dal punto di vista finanziario si può prevedere un investimento di capitale totale di oltre 105 miliardi di euro, a cui corrisponde una media di circa 245 milioni per progetto.

I fondi immobiliari italiani detengono il maggior portafoglio (34,7 miliardi), davanti ad assicurazioni (22,6 miliardi), fondi previdenziali (15,6 miliardi), banche (14,5 miliardi) e società immobiliari quotate (2 miliardi). La maggior parte degli investimenti dei fondi si concentra sugli uffici (57% del totale), seguiti da commerciale (21%), sviluppo (14%), logistica e industriale (7%) e residenziale (1%). I fondi dedicati ai risparmiatori sono 28 mentre quelli riservati agli investitori sono 210.

Per il futuro la ricerca fornisce agli operatori indicazioni concrete per l’ avvio di nuovi progetti, individuando le caratteristiche delle iniziative destinate, con più probabilità, a rivelarsi attrattive e facilmente collocabili sul mercato. Oltre ad alcune indicazioni che possono considerarsi trasversali – progetti ecosostenibili con particolare attenzione al risparmio energetico e alla certificazione ambientale; recupero di aree centrali e semiperiferiche ex industriali; valorizzazione e dismissione asset enti locali; mix funzionali – lo studio delinea linee guida per la messa in campo di operazioni innovative in ciascun comparto.

Per gli uffici: riqualificazione e costruzione di edifici di grado A con mix funzionale diversificato.

Per il commerciale: riqualificazionedelle aree servizi e parcheggi dei centri commerciali periferici e inserimento di servizi pubblici; recupero di edifici industriali dismessi da destinare ad outlet con l’ obiettivo di rendere visibile il processo di produzione; realizzazione di spazi commerciali integrati nei luoghi di transito giornaliero, dove risulta marcato l’ uso dei mezzi di trasporto pubblico.

Per il ricettivo: innalzamento del livello qualitativo delle strutture esistenti secondo gli standard internazionali delle catene alberghiere; valorizzazione di aree naturalistiche e culturali di nicchia attraverso costruzioni in armonia con il contesto di riferimento; sviluppo di nuove marine; ammodernamento e costruzione di residenze universitarie.

Per il ricreativo: riqualificazione di medi spazi sportivi attraverso l’ inserimento di mix funzionali; costruzione di centri con forte connotazione architettonica per proporre nuove identità a clienti esigenti; riqualificazione di aree naturali dismesse per la creazione di nuovi centri con funzioni miste.

Per il logistico realizzazione in base alla tipologia del conduttore preventivamente individuato ed elevata flessibilità degli spazi. Le iniziative devono trovare collocazione in aree ben collegate, possibilmente da interconnessioni bimodali (gomma, ferro).

Lo scorso venerdì la Giunta ha approvato un protocollo d’intesa per la concessione in uso al Politecnico e all’Università di Milano – Bicocca di alcuni complessi scolastici oggi inutilizzati che andranno a incrementare l’offerta di alloggi per gli studenti universitari fuori sede.

Questo provvedimento, inoltre, permetterà alle due università di partecipare al bando del Ministero dell’Università e della Ricerca per ottenere finanziamenti da destinare all’attuazione di interventi di edilizia residenziale universitaria.

Nell’ambito del programma generale di edilizia universitaria il Comune di Milano intende anche farsi copromotore con il Politecnico e con l’Università Bicocca dell’istituzione, in via sperimentale, di un’apposita Agenzia per l’accoglienza, senza oneri finanziari per le stesse, da insediare in una delle nuove residenze. Questa Agenzia sarà finalizzata a favorire l’incontro della domanda e dell’offerta di residenze universitarie e a svolgere azioni di accompagnamento dello studente nella ricerca del posto letto e dei servizi che possono risultare utili.

I complessi individuati sono strutture abbandonate, come l’istituto Marchiondi. All’interno di questi edifici, oltre agli alloggi per studenti, verranno realizzate anche costruzioni di tipo sociale rivolte al territorio e alla città nel suo complesso.

Al Politecnico di Milano verranno concessi in uso gli stabili di via Maggianico 6 (circa 228 posti letto), via Einstein 6 (circa 228 posti letto), via Noale 1 – ex Istituto Marchiondi – (circa 240 posti letto).

All’Università degli Studi di Milano – Bicocca, gli stabili di via Comasina 42 (circa 153 posti letto), via Bernardino da Novate 2 (circa 143 posti letto) e via Demostene 10 (circa 141 posti letto).

La concessione di questi immobili avrà alcuni contenuti essenziali:

* durata della concessione 30 anni a titolo gratuito;
* vincolo della destinazione d’uso a residenza universitaria;
* inalienabilità degli immobili per tutto il periodo di validità della concessione;
* completa realizzazione degli interventi, comprese le eventuali opere di demolizione e bonifica del terreno, nonché manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili per tutta la durata della concessione senza alcun onere di spesa a carico del Comune di Milano;
* impegno da parte degli istituti universitari a presentare domanda di cofinanziamento al Ministero dell’Università e della Ricerca, avvalendosi delle relative risorse, nonché delle risorse messe a disposizione dalla Regione Lombardia, sollevando il Comune da qualsiasi responsabilità per danni che possano derivare a persone, terzi o cose;
* decadenza della concessione qualora il concessionario non ottenga i finanziamenti richiesti al Ministero dell’Università e della Ricerca e alla Regione, necessari per la realizzazione degli interventi;
* revoca della concessione qualora il concessionario muti la destinazione d’uso, non usi con diligenza gli immobili, esegua lavori di manutenzione/ristrutturazione non in conformità con la vigente normativa, non provveda alla manutenzione degli immobili e dei relativi impianti, ceda o affitti anche parzialmente gli immobili in uso a terzi;
* obbligo di destinazione di una quota pari al 60% degli alloggi a studenti capaci e meritevoli privi di mezzi idonei al conseguimento della borsa e dei prestiti d’onore;
* obbligo di restituzione al Comune degli immobili allo scadere della concessione in perfetto stato di manutenzione;
* possibilità per il Politecnico e l’Università Bicocca di avvalersi di terzi, scelti a proprio rischio e cura e nel rispetto della normativa vigente, per la realizzazione di tutti i servizi necessari al perseguimento delle finalità, compresa la gestione degli stabili;
* valutazione di ciascun immobile mediante perizia giurata di un tecnico abilitato o mediante apposita stima dell’U.T.E., per garantire la congruità del costo dell’intervento ai fini del rilascio del finanziamento ministeriale;
* gli interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica, restauro, ampliamento e risanamento e nuova costruzione dovranno essere realizzati sulla base della “Relazione illustrativa e linee guida alla progettazione degli interventi” formulata dal Comune di Milano.

“Gli interventi in corso – ha precisato l’assessore alla Casa Gianni Verga – prevedono la realizzazione di 745 posti letto su aree di proprietà comunale, 406 posti letto ricavati dalla trasformazione del Daniel’s Hotel in via Corridoni 22 per opera del Politecnico di Milano, 409 posti letto previsti in interventi da parte dell’Aler e con questo provvedimento se ne aggiungono altri 1133”.

“La cessione di sei scuole del Comune al Politecnico e alla Bicocca – ha commentato l’assessore allo Sviluppo del Territorio Carlo Masseroli – è l’ulteriore tassello del nostro impegno per rispondere al bisogno di casa degli studenti universitari. Ma anche il preciso segno della continua e stretta partnership tra l’Amministrazione comunale e le università milanesi”.

“È nell’interesse di questa Amministrazione – ha aggiunto l’assessore alla Famiglia, Scuola e Politiche sociali Mariolina Moioli – che in città non vi siano strutture inutilizzate. Vogliamo che queste trovino una destinazione d’uso che abbia finalità sociali di sostegno allo studio e al reddito. Attraverso questo provvedimento vogliamo andare incontro ai giovani che decidono di intraprendere la loro carriera universitaria nella nostra città. L’attenzione è rivolta agli studenti delle nostre università, in particolare a quelli meritevoli e capaci per i quali, non disporre di un alloggio, può costituire un ostacolo allo sviluppo del proprio talento”.