La Confedilizia ha presentato sabato i risultati di “Un anno di quotazioni del Borsino immobiliare Confedilizia”, raccolti in una apposita pubblicazione. Il Borsino immobiliare Confedilizia rileva, ogni semestre, i valori di compravendita degli immobili adibiti ad uso abitativo di 103 province (47 città del Nord, 24 del Centro e 32 del Sud). La quinta edizione della pubblicazione riporta i dati che emergono dalla media della rilevazione dei due semestri del 2009. I valori minimi sono riferiti ad immobili da ristrutturare completamente. I valori massimi sono riferiti ad immobili nuovi o ristrutturati.

Fra i valori massimi di compravendita registrati si segnalano – per le zone centrali – Venezia (con una media di 9.570 euro al metro quadro), Roma (8.000 euro mq) e Milano (7.570 euro mq); per le zone semi centrali, Venezia (6.300 euro mq), Milano (5.100 euro mq) e Roma (4.800 euro mq); per le zone periferiche, Venezia (3.900 euro mq), Roma (3.800 euro mq) e Siena (3.500 euro mq).

Con riferimento alle aree geografiche, i valori massimi medi si registrano al Nord (3.327 euro al metro quadro); seguono il Centro (3.160 euro mq) e il Sud con le isole (2.232 euro mq). Per i valori minimi è il Centro a registrare il prezzo medio più alto (1.562 euro mq), seguito dal Nord (919 euro mq) e dal Sud ed isole (686 euro mq).

Le previsioni del Borsino immobiliare della Confedilizia – che redige i propri dati in base alle informazioni che vengono raccolte attraverso le rilevazioni di oltre 200 sedi territoriali – sono per un rilevante ritorno di attenzione per l’ immobiliare nella seconda metà del 2010, in una con la ripresa dell’ inflazione, ormai data per certa dagli osservatori appunto per tale periodo.

Ciò che si tradurrà in una ripresa del mercato – a partire dalle grandi città, e solo successivamente e gradualmente nei centri minori – sia dal punto di vista del numero delle transazioni (che per il 2009 dovrebbero attestarsi su una cifra vicina alle 600.000) sia dal punto di vista del livello dei prezzi. Fino ad allora, il mercato dovrebbe manifestare una certa stabilità sia in termini di numero di compravendite sia in termini di prezzi.

A giudizio della Confedilizia, la ripresa potrebbe essere anticipata o rafforzata – con effetti positivi anche sul mercato delle locazioni – se si verificassero alcuni interventi legislativi attesi da tempo: primo fra tutti quello dell’ introduzione di una tassazione sostitutiva dei redditi da locazione (la cosiddetta cedolare secca) che, insieme con le rinnovate agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie e con i Piani casa regionali attualmente in fase di avvio (laddove realizzati in modo equilibrato), costituirebbe una formidabile iniezione di fiducia per gli investitori in edilizia.

Possono usufruire del beneficio fiscale coloro che hanno iniziato i lavori dopo il 30 giugno 2008, per gli acquisti effettuati nel periodo compreso fra il 7 febbraio e il 31 dicembre 2009.

Prorogato a tutto il 2012 il 36%. L’agevolazione spetta anche agli acquirenti o assegnatari di immobili che fanno parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione o da cooperative edilizie che in seguito provvedono all’ alienazione degli stessi. In questo caso, la detrazione del 36% è calcolata sul 25% del prezzo indicato nell’ atto, comunque entro il limite di 48mila euro.

Gli interventi devono essere eseguiti entro il 31 dicembre 2012, l’ atto deve essere stipulato entro il 30 giugno 2013.

Questo beneficio fiscale non solo agevola il recupero del patrimonio immobiliare del Paese, ma consente anche l’ emersione del lavoro nero e aiuta a combattere l’ evasione fiscale e contributiva.

Nel cuore della città le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 2.7% nei primi sei mesi dell’ anno, anche se si riscontra un mercato dinamico sulle tipologie di piccolo taglio (monolocali e bilocali) e un rallentamento sui tagli più grandi (trilocali e quattro locali). Le prime sono state acquistate soprattutto da investitori che hanno investito capitali compresi tra 160 e 210 mila euro con l’ obiettivo di metterli poi a reddito.

Si sono preferite le zone intorno al Tribunale e via D’ Azeglio (ad esclusione della zona pedonale che essendo più quotata attira un target più d’ elite alla ricerca di abitazioni per uso diretto) dove le quotazioni medie per una tipologia usata sono comprese tra 3800 e 4000 euro al mq. Gli investitori sono cittadini bolognesi che acquistano un’ abitazione da mettere a reddito per poi destinarla ai figli in futuro oppure genitori di studenti universitari fuori sede.

Questi ultimi in particolare sono diventati più esigenti e cercano nelle zone più centrali prestando attenzione alla qualità della zona più che al prezzo dell’ immobile. Esiste poi un target di nicchia rappresentato da coloro che decidono di acquistare per migliorare la qualità abitativa e che si orienta su tagli più grandi, soluzioni di prestigio con affaccio sulle zone adiacenti piazza Maggiore o su via d’ Azeglio pedonale dove si possono toccare punte di 5500 euro al mq lontane dai top prices di 6000 euro al mq che si potevano raggiungere un anno fa. Da segnalare una maggiore propensione ad acquistare immobili da ristrutturare sia per abbattere i costi di acquisto che per personalizzarlo.

Sono in corso al momento una serie di interventi tra cui la riqualificazione dell’ ex Ospedale Maternità in via d’ Azeglio e la riqualificazione di un palazzo dismesso delle Ferrovie dello Stato in via Farini che diventerà la nuova sede della Procura. Anche intorno a via Galvani le quotazioni immobiliari sono in diminuzione e gli operatori immobiliari hanno riscontrato una riduzione della capacità di spesa di chi acquista in zona. Da alcuni mesi ci sono immobili fermi sul mercato per difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. A titolo di esempio, per un monolocale, la domanda sarebbe disposta a spendere intorno a 125 – 130 mila euro, per un bilocale 160 – 170 mila euro.

La maggioranza delle richieste inserite sono destinate all’ investimento; ad essere interessati sono acquirenti di Bologna e genitori di studenti universitari. Si cercano soprattutto piccoli trilocali da poter affittare al figlio e ai loro amici. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Saragozza perché è una zona residenziale, non lontana dai colli bolognesi. Si tratta delle tipiche case bolognesi della fine del 1800 ed inizi del 1900 con portici. Al momento in questa zona si registra una buona presenza di piccoli tagli, monolocali e bilocali, spesso ricavati da operazioni di frazionamento.

Meno richieste, soprattutto per uso diretto, le abitazioni situate in via del Pratello e via S. Isaia strade trafficate, anche per la presenza di locali notturni. Quasi sempre sono acquistate da investitori che poi affittano a studenti universitari. Per un posto letto si spendono mediamente da 250 a 300 euro al mese. Anche le quotazioni in via S. Felice cambiano a seconda del posizionamento. Nel tratto che va da Porta S. Felice fino a via Riva di Reno ci sono condomini degli anni ’50 – 60 spesso senza ascensore che si vendono a prezzi medi 2500 euro al mq.

Le quotazioni salgono a 3000 – 3200 euro al mq per le abitazioni situate nel tratto più centrale che va da via Riva di Reno fino a via Ugo Bassi. L’ attenzione degli investitori si concentra sulle pertinenze esterne, sulle condizioni e la vivibilità del condominio. Il mercato delle locazioni vede protagonisti soprattutto studenti universitari e a seguire lavoratori fuori sede. Ad oggi si registra un lieve calo dei valori dei bilocali (650 euro al mese) e dei trilocali (750 euro al mese).

La macroarea che ha segnalato la contrazione dei prezzi maggiore è quella di Borgo Panigale con -9.7% . Il ribasso si è avvertito in modo particolare nel quartiere di Borgo Panigale – Lavinio alla periferia di Bologna. Si tratta di una zona popolare, con abitazioni degli anni ’60, spesso prive di ascensore, con riscaldamento centralizzato e da ristrutturare nella parti interne ed esterne.

Il mercato immobiliare della zona nei primi mesi ha visto protagonisti soprattutto investitori, provenienti dai quartieri limitrofi della città e che investono cifre medie di 150 – 160 mila euro per bilocali e trilocali che poi affittano. Infatti in zona si è registrato un aumento delle richieste di immobili in affitto. Tra coloro che cercano numerosi impiegati presso l’ aeroporto Marconi di Bologna, che sorge non distante. Per un bilocale si spendono mediamente 550 euro al mese.

Borgo Panigale offre soprattutto tipologie popolari, in complessi condominiali degli anni ’60 quasi sempre da risistemare nelle parti esterne ed interne. Negli anni precedenti in questa zona avevano acquistato anche numerosi immigrati; ad oggi molti di loro sono in difficoltà con il pagamento del mutuo. Per una tipologia già ristrutturata si spendono mediamente 2500 euro al mq.

Il quartiere Lavino è ancora più periferico e la presenza di terreni edificabili permette la costruzione di nuovi immobili che si trattano a prezzi medi di 2800 – 3300 euro al mq. La zona offre anche ville semindipendenti e soluzioni indipendenti su due livelli. Ad acquistare in questa zona, dove le quotazioni difficilmente superano i 2000 euro al mq sono spesso famiglie alla ricerca dell’ indipendenza ma vincolate da un budget più ristretto.

A seguire con una diminuzione del 5.3% la macroarea di Fiera – San Donato che registra un calo più sensibile sui quartieri di Massarenti e San Donato. Nella prima parte del 2009 il mercato immobiliare di San Donato ha evidenziato una domanda stabile ed un aumento dell’ offerta causata dalla presenza di venditori che sono ancora poco propensi a ribassare le richieste. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale e a cercare casa in zona sono investitori, genitori di studenti universitari, famiglie e giovani coppie.

Il quartiere infatti offre tanti vantaggi tra cui la vicinanza al centro e alle facoltà universitarie. Inoltre negli ultimi mesi sono stati realizzati degli interventi di riqualificazione che hanno portato alla nascita di nuovi parcheggi e alla realizzazione di un nuovo parco in luogo della vecchia sede del Comune. Sono stati ultimati i condomini in edilizia agevolata costruiti su viale della Repubblica e le relative opere urbanistiche.

La zona intorno a Porta San Donato è quella preferita dagli investitori che, negli ultimi tempi, alla luce del ribasso dei prezzi stanno chiedendo anche trilocali per aumentare il numero dei posti letto da poter affittare. Le abitazioni su viale Repubblica, via Torretta e via Duse sono preferite dalle famiglie perché vicine al centro della città e ai servizi più importanti. La zona offre appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 che sono stati ristrutturati nel corso degli anni sia nelle parti interne che nelle parti esterne e che oggi si vendono a prezzi medi di 1900 – 2200 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un maggiore ricorso al canone concordato essendosi ridotto il divario con i canoni del contratto libero.

Un lieve ribasso delle quotazioni immobiliari ha interessato il quartiere Massarenti dove, nella prima parte dell’ anno, si sono segnalati numerosi immobili sul mercato a prezzi superiori rispetto alle possibilità espresse dalla domanda. A movimentare il mercato della zona sono stati soprattutto acquisti di sostituzione e genitori che hanno comprato per i figli. Si sono apprezzati in particolare gli immobili con riscaldamento autonomo, con ascensore e posizionati vicino ai servizi.

I potenziali acquirenti hanno espresso delle incertezze legate soprattutto alle difficoltà esistenti sul mercato del lavoro dal momento che alcune aziende della provincia hanno messo i propri dipendenti in cassa integrazione. Le tipologie più quotate sono quelle che sorgono in via Mengoli presso l’ Ospedale “S.Orsola” perché di recente costruzione e vicine al quartiere Murri, uno dei più pregiati della città. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2800 – 3000 euro al mq. Il mercato delle locazioni segnala un ribasso dei canoni in seguito all’ incremento di utilizzo del canale concordato che prevede canoni calmierati. Per un bilocale si spendono 500 – 550 euro al mese.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

I quartieri del Centro della città hanno registrato stabilità nella prima parte dell’ anno. Questo andamento ha interessato i quartieri di San Zeno, Val Verde e Cittadella. Gli operatori registrano ancora una certa distanza tra domanda e offerta immobiliare che rende più lunghe le trattative e più complessa la compravendita. Tra gli acquirenti ci sono famiglie che scelgono di vivere in centro spostandosi da altri quartieri oppure che, avendo vissuto sempre in centro, cambiano abitazione.

Si registra anche la presenza di acquirenti alla ricerca di un punto d’ appoggio a Verona. Si sono compravenduti soprattutto i tagli compresi tra 150 e 200 mila euro; mentre risulta più difficile vendere i tagli superiori a 200 mila euro. In questa prima parte dell’ anno i potenziali acquirenti si sono orientati soprattutto sui tagli più grandi (quattro locali e cinque locali) preferibilmente da ristrutturare, al fine di contenere i costi e di personalizzarli.

Cittadella è una zona centrale, caratterizzata da soluzioni d’ epoca e da tipologie degli anni ’60. Per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2100 euro al mq. Sempre molto richiesta l’ area di San Zeno, anche grazie a prezzi immobiliari più contenuti. In questa zona si possono acquistare immobili di tipo popolare, ex Ater, oppure soluzioni d’ epoca. Il prezzo dell’ usato oscilla tra 1500 e 2000 euro al mq. Il mercato delle locazioni è rimasto abbastanza stabile e registra una domanda alimentata da famiglie e da giovani coppie. Tra gli interventi in corso sul territorio da segnalare la costruzione a ValVerde di 150 – 160 di box, in parte da vendere ed in parte da affittare. Prezzi medi intorno a 60 – 70 mila euro per un box auto e 50 mila euro per un posto auto

La macroarea che ha segnalato la riduzione dei prezzi più sensibile è stata quella di Borgo Venezia (-5.3%) in seguito all’ andamento del mercato immobiliare di Montorio e Musicisti. Le soluzioni usate e che necessitano di lavori di ristrutturazione hanno subito una riduzione di valore nel quartiere di Montorio; anche la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in diminuzione e, nella prima parte dell’ anno, sono stati acquistati immobili dal valore inferiore a 120 mila euro e dal valore superiore a 350 – 400 mila euro.

In difficoltà la fascia compresa tra 180 e 250 mila euro dove c’ è maggiore necessità di un finanziamento. Infatti coloro che prima acquistavano abitazioni entro questa fascia di prezzo hanno optato per l’ affitto dell’ immobile. Tra questi giovani coppie e famiglie con situazioni lavorative precarie. La tipologia più compravenduta è stato l’ appartamento abitabile degli anni ’60 situati a Borgo Venezia e con un prezzo medio di 1200 euro al mq.

Montorio è un quartiere che offre molte soluzioni indipendenti e semindipendenti, appartamenti in piccoli contesti condominiali costruiti negli anni ’50. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1800 – 2000 euro al mq. Buona anche la richiesta per la vicina zona di Mizzole dove le quotazioni sono leggermente più basse perché più decentrata. La domanda di immobili in affitto è in aumento e al momento per un bilocale si spendono cifre medie di 450 – 500 euro al mese.

Il quartiere, oltre ad essere servito e non lontano dal centro di Verona ogni anno subisce lavori di restyling e miglioramento: nell’ ultimo anno, ad esempio, è stata realizzata una pista ciclabile. Tra le richieste espresse dai potenziali acquirenti la presenza del balcone sta diventando sempre più importante. Nel quartiere Musicisti si registra una contrazione dei prezzi soprattutto sulle tipologie da ristrutturare: gli acquirenti temono infatti di non riuscire a sostenere economicamente i lavori e si orientano maggiormente sulle tipologie abitabili.

La maggioranza delle compravendite realizzate nella prima parte dell’ anno ha riguardato in particolare le abitazioni comprese tra 150 e 220 mila euro e hanno coinvolto giovani al primo acquisto che hanno lasciato la famiglia di origine o una precedente situazione di affitto per poter acquistare. Alcuni di essi erano alla ricerca della casa da tempo e vedendo il ribasso dei tassi di interesse e dei prezzi hanno pensato di acquistare in questo momento di mercato. Si sono apprezzate in particolare le abitazioni con box e con riscaldamento autonomo.

Musicisti è la zona che raccoglie la maggioranza delle richieste, perché offre tipologie di più recente costruzione, è più vicina ai servizi e abbastanza verde. Per un buon usato si spendono intorno a 1900 euro al mq mentre per le tipologie nuove si arriva a 2400 euro al mq. Mercato più prestigioso quello di Biondella dove ci sono esclusivamente soluzioni indipendenti degli anni ’60 e soluzioni bifamiliari, quasi sempre da ristrutturare. È una zona meno servita apprezzata da chi cerca l’ indipendenza, la casa con giardino e la tranquillità a scapito dei servizi. Per una soluzione ristrutturata nella zona si possono toccare anche 2800 euro al mq. Più bassi i prezzi nel quartiere di San Pio X dove le abitazioni sono più vetuste e per questo ci sono quotazioni più basse di 200 – 300 euro al mq rispetto al quartiere di Musicisti.

A seguire nella riduzione dei prezzi troviamo la macroarea di Borgo Roma – Golosine (-2.9%) in seguito alla performance del quartiere di Golosine che, a partire dalla primavera, registra una ripresa del mercato immobiliare, dopo mesi di stasi; gli acquirenti hanno ripreso fiducia ed iniziano ad affacciarsi nuovamente sul mercato incentivati anche dalla riduzione dei tassi di interesse sui mutui. I prezzi sono comunque al ribasso.

Il quartiere, che presenta un mercato di edilizia popolare, negli anni scorsi aveva visto un buon numero di acquirenti immigrati che quest’ anno invece non sono più riusciti ad acquistare. La presenza di abitazioni popolari costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’80, valutate a prezzi medi che vanno da 1000 a 1600 euro al mq ha determinato una buona domanda da parte di potenziali acquirenti con budget più contenuti. Tra i vantaggi del quartiere c’ è la vicinanza al centro della città.

Non lontano, nella zona della Fiera, sono in corso i lavori per gli interventi di riqualificazione dell’ ex Mercato Ortofrutticolo e dei Magazzini Generali, per una superficie territoriale complessiva pari a quasi 30 ettari di area urbana, dislocata a meno di un chilometro dalle mura magistrali del centro storico. Sorgeranno abitazioni (un mix di edilizia privata e convenzionata), un Polo Finanziario (destinazione direzionale), un Polo Culturale (servizi ed attrezzature di tipo didattico, artistico e mussale) e un Parco Urbano (aree di verde pubblico di 5,5 ettari con una piscina e strutture sportive).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In diminuzione del 3.0% le quotazioni delle abitazioni a Palermo nella prima parte del 2009. La macroarea del centro di Palermo è quella che ha subito il calo dei prezzi più sensibili nella prima parte del 2009 (-6.5%), soprattutto in seguito alla performance del quartiere Olivuzza e della zona intorno a via Dante.

La motivazione, comune per entrambe le zone, è da ricercarsi nella minore domanda che si è venuta a determinare in seguito alla restrizioni di accesso al credito e nella maggiore offerta presente sul mercato. Chi ha il capitale a disposizione per acquistare riesce a spuntare prezzi interessanti soprattutto verso coloro che hanno necessità di vendere.

Il quartiere Olivuzza presenta due zone, una più signorile che sorge nei pressi del Palazzo di Giustizia, alle spalle del Teatro Massimo e che presenta abitazioni signorili dei primi anni del 1900, spesso da ristrutturare e che sono acquistate prevalentemente da famiglie del posto. In zona sono in fase finale i lavori per la realizzazione del parcheggio sotterraneo da 711 posti al palazzo di Giustizia con relativa piazza Pedonale.

Per un buon usato si spendono valori medi di 1300 euro al mq. Esiste poi un’ area di abitazioni popolari, costruite nei primi anni del 1900, che sono state oggetto di acquisto da parte di investitori che in questi primi sei mesi dell’ anno hanno acquistato in questa zona piccoli tagli da mettere a reddito: si è registrata nell’ ultimo anno un aumento della domanda di immobili in affitto da parte di monoreddito, coppie giovani e stranieri. Infatti le quotazioni in questa zona difficilmente superano i 1000 euro al mq.

Leggermente più quotate le abitazioni situate intorno a viale Dante fino al Teatro Politeama. Anche in questa zona ci sono abitazioni signorili dei primi anni del 1900, alcuni ristrutturati nelle facciate nel corso degli ultimi anni e di conseguenza più quotati. Infatti per un buon usato si spendono mediamente da 1300 a 1600 euro al mq. Da segnalare in zona la presenza di condomini costruiti negli anni ’70 – ’80 (via Parlatore) dove gli immobili acquistati prevalentemente da famiglie hanno un costo medio di 1700 euro al mq.

Anche qui esiste una zona popolare (via Villa Florio, via Re Federico) di abitazioni risalenti ai primi anni ’50 che si valutano a prezzi medi di 1000 euro al mq. Da segnalare che in entrambe le zone negli ultimi mesi si è registrato un aumento di domanda da parte di single che, negli anni scorsi, acquistavano in centro storico, ora riqualificatosi in seguito a degli interventi di riqualificazione e di conseguenza più costoso.

Le quotazioni delle abitazioni nel Centro storico della città sono rimaste stabili. Si sono realizzate soprattutto compravendite sui piccoli tagli, monolocali, bilocali e trilocali acquistati soprattutto investitori; le famiglie sono poco numerose dal momento che il quartiere presenta problemi di traffico e di posteggio. Tra gli investitori ci sono persone della zona che acquistano per mettere a reddito dal momento che nella zona esiste una buona domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti universitari, coppie giovani e stranieri.

Una delle zone che registra le quotazioni più basse è quella di Ballarò, più popolare e con problematiche di traffico legato allo svolgimento del famoso mercato giornaliero. Per una soluzione usata si spendono mediamente 600 – 700 euro al mq. A seguire la zona che si sviluppa intorno a via delle Pergole dove gli immobili versano in cattivo stato di conservazione e che, nel passato, sono stati oggetto di acquisti da parte di immigrati.

Al momento in questa zona non si realizzano molte compravendite perché acquisterebbero solo immigrati che non riescono però ad accedere al mercato del credito. Le soluzioni più signorili si concentrano nella zona del Foro Italico a ridosso del mare mentre la maggioranza delle compravendite si realizzano nella zona che si sviluppa intorno a piazza Indipendenza dove pur essendoci palazzi dei primi anni del 1900, senza particolari pregi architettonici, si riscontra un buon rapporto prezzo / qualità e per un buon usato si possono spendere da 1200 a 1500 euro al mq. Da segnalare che in questa zona del centro storico esistono una serie di incentivi per valorizzare le facciate degli immobili e per poterli riqualificare nelle parti comuni. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di studenti, coppie giovani ed immigrati.

A seguire con una contrazione del 3.3% la macroarea della Fiera in seguito alla diminuzione dei prezzi del quartiere popolare di Montepellegrino le cui quotazioni sono ancora in calo. La motivazione principale è la difficoltà di accesso al credito per i potenziali acquirenti della zona, quasi sempre famiglie monoreddito con stipendi medio – bassi. Negli anni scorsi infatti la totalità degli acquisti erano stati finanziati per l’ intero valore dell’ immobile.

Questo ha comportato una ridotta disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e una contrazione dei prezzi, oltre che un aumento delle tempistiche di vendita. Infatti in questa prima parte dell’ anno si sono realizzati acquisti di prima casa con importi contenuti oppure acquisti migliorativi con vendita di un altro immobile. Questi elementi hanno comportato la realizzazione di un maggior numero di compravendite nella zona popolare che si sviluppa intorno a via Montalbo, dove si realizza il mercato rionale.

Si tratta di abitazioni degli anni ’50 – ’60 che si vendono a prezzi medi di 900 – 1000 euro al mq. Nelle parallele di via Montalo ci sono immobili più signorili degli anni ’60 – ’70 che in buone condizioni si trattano anche a 1700 – 2000 euro al mq. In questa zona il mercato immobiliare ha subito un rallentamento perché in passato si acquistavano soprattutto trilocali che ora sono meno accessibili. Coloro che non riescono ad acquistare si riversano sul mercato delle locazioni e di conseguenza la domanda di immobili in affitto è aumentata anche se i canoni sono rimasti relativamente stabili.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.

Il quartiere Sanità è un quartiere storico sorto nel XVI secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’ Ospedale di S. Gennaro dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800 – 1900 euro al mq contro una media di 1500 euro al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 euro al mq.

Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’ acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’ hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate.

Le compravendite in questa prima parte dell’ anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’ operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita.

Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 euro al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno).

La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3.8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’ Ospedale del Mare che sarà pronto nei prossimi anni.

Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa – direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona.

Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’ epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’ area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 euro al mq per le tipologie usate e 1500 euro al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200 – 2500 euro al mq.

Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’ hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 euro al mq che abitazioni in edilizia popolare.

La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2.5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo.

Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’ acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila euro e si possono dare in affitto a 300 euro al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 euro al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 euro al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 euro al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’ immobile da destinare a studio professionale.

Dal lato dell’ offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12.2%), due locali (da 26.8% a 27.9%) e sui cinque locali (da 10.8% a 11.5%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nella seconda parte dell’ anno si registra una maggiore difficoltà nella vendita degli immobili molto grandi (da 150 mq in su) o con caratteristiche non molto apprezzate, al momento, dalla clientela sempre più esigente (es. il piano terra, il posizionamento in strade poco illuminate) e in, generale, una maggiore attenzione nell’ acquisto dell’ abitazione.

Sempre molto gradite la presenza del terrazzo o della vista panoramica sulla città. Ad acquistare sono persone che hanno sempre vissuto in zona e che desiderano migliorare la loro condizione abitativa oppure destinare l’ abitazione ai figli. Tra gli investitori resistono coloro che decidono di intraprendere un’ attività di B & B e che, quasi sempre, si rivolgono verso le zone di Piazza Navona, Pantheon e Piazza di Spagna.

Le quotazioni più elevate si raggiungono in piazza di Spagna, piazza del Popolo, piazza San Silvestro, via del Corso, via dei Condotti dove si possono anche toccare punte di 17 -18 mila euro al mq per le tipologie di prestigio e per gli attici anche 20 mila euro al mq. Parliamo di appartamenti signorili in palazzine con eleganti androni, affreschi, dipinti ed ampi terrazzi. Le quotazioni sono più contenute se ci si allontana dalle zone top per spingersi verso via XX Settembre, via Piave, via Boncompagni e via Veneto dove al massimo si possono raggiungere top prices di 13000 euro al mq.

Gli acquirenti sono sia italiani che stranieri estimatori della città (negli ultimi tempi si sono affacciati sul mercato anche acquirenti russi) e si registra, nell’ ultimo semestre, un incremento delle richieste per investimento. I tagli maggiormente richiesti sono compresi tra 100 e 120 mq, preferibilmente da ristrutturare.

Il mercato delle locazioni è alimentato prevalentemente da professionisti che lavorano in centro, anche se nel primo semestre del 2008 si registra un lieve calo dei canoni. Ad avere subito il calo più sensibile dei prezzi è stata la parte dell’ Eur a ridosso di viale Cesare Pavese dove ci sono principalmente appartamenti degli anni ’80 di proprietà dei Ministeri presenti nella zona e che sono stati venduti nei primi anni ’90, alla scadenza dei vincoli per la compravendita.

In ribasso i prezzi anche a Eur – Dalmata dove comunque si è registrata una buona domanda essendoci la disponibilità di contesti condominiali più raccolti, alcuni dotati di terrazzo e giardino e con appartamenti dal taglio medio, quello più ricercato. Infatti è una zona molto richiesta che si è sviluppata nella seconda metà degli anni ’60. Per un buon usato i prezzi oscillano da 4100 a 5400 euro al mq.

La zona di Eur – Centro è quella che ha tenuto meglio le quotazioni perché caratterizzata da elementi di prestigio con valori più elevati rispetto alle zone limitrofe e a cui si rivolge un target di acquirenti con disponibilità di spesa più elevata. Occorre però sottolineare che dalla seconda metà del 2008 i potenziali acquirenti di tutte le zone sopra citate hanno rivisto la loro disponibilità di spesa verso il basso (ad esempio difficilmente si superano i 500 mila euro per un trilocale).

Numerosi i lavori in corso sul territorio del quartiere tra questi la Nuvola di Fuksas e la realizzazione di una MM leggera che collega la fermata della Laurentina con i quartieri più esterni.

Abbastanza stabili le locazioni, con una buona richiesta di affitti grazie alla presenza di numerose aziende nella zona. Nel caso della zona intorno all’ Università “La Sapienza” la causa è da ricercarsi nella cospicua offerta di immobili esistente sul mercato. Molti di essi spesso sono da ristrutturare oppure presentano affacci su cortili interni e per questo subiscono importanti variazioni di prezzo, ancora più sensibili se si tratta di un piano terra o di un piano rialzato. Non si riscontrano difficoltà nella vendita e né riduzioni sensibili dei prezzi per i tagli piccoli, signorili e ristrutturati.

Nel secondo semestre del 2008 hanno acquistato famiglie per migliorare la condizione abitativa ma anche investitori sempre più attenti al prezzo dell’immobile. Questi ultimi includono sia coloro che impiegano il proprio capitale in una casa da mettere a reddito che genitori di studenti universitari.

Tra i progetti in corso più importanti citiamo quello relativo all’ area occupata dalla ex Fiera di Roma, ormai a buon punto dove si prevede la nascita di aree verdi (50% dell’ area), un parco urbano pedonale con la Città dei Bambini. Il progetto inoltre prevede la realizzazione di complessi residenziali. Sempre all’ Eur segnaliamo il progetto che ridisegna l’ area delle Torri che una volta ospitavano gli uffici del Ministero delle Finanze. Le Torri sono destinate a cadere e al loro posto sorgerà una struttura di dieci piani, riscaldata da pannelli solari che ospiterà un moderno centro di residenze, uffici, negozi di pregio.

Un altro progetto interesserà la zona della Romanina ed ospiterà uno spazio da destinare ad aree verdi, a residenziale, servizi ed altre attività terziarie. Avrà anche il prolungamento della metropolitana. Importanti interventi saranno messi in atto per la creazioni di residenze universitarie a Tor Vegata, Pietralata e San Paolo. I primi lavori partiranno proprio da Tor Vergata a gennaio con 1500 posti letto. Per i prossimi quattro anni in totale la capitale si vorrà dotare di 12 mila posti letto.

Fonte: Tecnocasa

L’ introduzione della cedolare secca per i contratti di locazione agevolati che, secondo i calcoli dell’ Ufficio Studi della Confedilizia, costerebbe all’ Erario meno di 200 milioni di euro contribuirebbe, da un lato, a rilanciare l’ affitto e, dall’ altro, ad agevolare tutte quelle famiglie che sono alla ricerca di immobili in affitto, magari quale via d’ uscita da mutui già in essere ovvero quale alternativa all’ accensione di nuovi.

fonte – pirellire

www.fiscooggi.it