Il volume di erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra, nel terzo trimestre del 2009, una flessione rispetto allo stesso periodo 2008 (dati del 20 / 01 / 2010 fonte Banca d’ Italia). La differenza negativa è pari a circa -1,2 miliardi di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un calo del -10 (vedi nota metodologica. Il dato conferma il momento di rallentamento del mercato (i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione / surroga).

L’ ultima variazione (-10%) è minore rispetto alle precedenti del 2009 (-22% nel primo trimestre 2009, -13% nel secondo trimestre 2009) ed è un ulteriore segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato. Considerando il dato cumulativo del 2009 si osserva una variazione negli erogati pari a circa 6 miliardi di euro (-15% rispetto ai primi tre trimestri 2008), sul valore influiscono i volumi erogati nel primo trimestre 2009.

Nel 3° trimestre 2009 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo, anche se in crescita rispetto ai valori del secondo trimestre. Valutando i primi 9 mesi del 2009 le variazioni maggiori vengono registrate nell’ area meridionale (-22%) e insulare (-29%).
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Fino all’ autunno, dice Assoedilizia, coincidono diversi fattori favorevoli. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà. Una previsione “semiseria”, che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento.

Comprar casa, comunque sia, è in un certo senso come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione… Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine: calo dei prezzi, ampia offerta, mutui al minimo storico, disponibilità delle banche.

*I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220 – 250.000 fino ai 500 – 550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’ investimento attraverso società, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%.

Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili. E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’ anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

*I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide.
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A giugno del 2009 il monte mutui in essere attivato a sostegno del mercato immobiliare e del settore delle costruzioni ammonta a 573 miliardi di Euro: il 60,7% ha come destinazione il mercato ed il restante 39,3% l’ edilizia. La componente rilevante del sistema creditizio destinato all’ immobiliare in senso lato è espressa dal settore delle abitazioni, che raccoglie il 58,3% delle consistenze dei mutui in essere.

All’ interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’ attività di acquisto dell’ abitazione. Rispetto ad 8 anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni, inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo ed in particolare di quello delle compravendite.

Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ ultimo trimestre con quelle riferite ad un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto di abitazioni a scapito, soprattutto, del comparto immobiliare non residenziale.
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Abi afferma che in Italia i finanziamenti bancari destinati alle famiglie hanno manifestato nell’ ultimo periodo una dinamica in accelerazione – contrariamente a quanto mostrato dagli altri sistemi bancari europei – principalmente concentrata nel mercato dei mutui per l’ acquisto di abitazioni

Pur in un quadro di incertezza del sistema economico e finanziario nazionale e internazionale, la favorevole dinamica dei tassi di interesse bancari, unitamente alla maggiore propensione delle famiglie italiane verso il mattone – da sempre considerato il bene rifugio per antonomasia – e a un generale miglioramento del clima di fiducia, è alla base dell’ accelerazione dei finanziamenti per l’ acquisto di immobili.

Concentrando l’ attenzione sulla recente dinamica dei finanziamenti alle famiglie, si rileva come a settembre 2009 il tasso di crescita tendenziale di tale segmento di business sia stato di circa il +3,6% in Italia, in aumento rispetto al +1,6% di settembre 2008 e al -0,7%, valore minimo toccato a novembre 2008.
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Il volume di erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra, nel secondo trimestre del 2009, una flessione rispetto allo stesso periodo 2008. La differenza è negativa pari a circa -1,9 miliardi di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un calo del -13%. Il dato conferma il momento di rallentamento del mercato (i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione / surroga).

L’ ultima variazione (-13%) è minore rispetto alle due precedenti (-18% nel quarto trimestre 2008, -22% nel primo trimestre 2009) ed è un primo segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato. Considerando il dato semestrale si osserva una variazione negli erogati pari a circa 5 miliardi di euro (-17% rispetto al primo semestre 2008), sul valore influiscono i volumi erogati nel primo trimestre 2009.

Nel II trimestre 2009 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo. Valutando il primo semestre del 2009 le variazioni maggiori vengono registrate nell’ area meridionale (-23%).
Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in Italia la tendenza rimane in crescita. Dopo un’ iniziale decrescita nel mese di marzo e aprile 2008, l’ andamento ha ripreso ad aumentare fino al mese di luglio 2009, anche se si è registrata una diminuzione nel mese di febbraio 2009. Esaminando un arco temporale di un anno, considerando il mese di agosto 2009 con lo stesso mese del 2008, otteniamo una crescita media del 5% delle consistenze.
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L’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, sezione Kìron mediazione creditizia, ha analizzato l’ andamento del mercato dei mutui nel secondo trimestre dell’ anno.

In crescita l’ importo medio dei mutui nel II trimestre 2009, pari a circa 117.000 euro contro i 114.000 del trimestre precedente (+3%). Secondo l’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, tale valore aumenterà a circa 118.000 nel III trimestre. L’ aumento è da attribuire alla agevolazioni legislative in supporto al credito e all’ aumento della domanda dei mutui nel trimestre.

Il volume di erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra, nel secondo trimestre del 2009, una flessione rispetto allo stesso periodo 2008. La differenza è negativa pari a circa -1,9 miliardi di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un calo del -13%. Il dato conferma il momento di rallentamento del mercato (i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione / surroga).

L’ ultima variazione (-13%) è minore rispetto alle due precedenti (-18% nel quarto trimestre 2008, -22% nel primo trimestre 2009) ed è un primo segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato.
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Secondo gli intermediari intervistati per il primo semestre dell’ anno in corso l’ inasprimento delle condizioni di offerta dei finanziamenti alle imprese si attenua a fronte di una domanda che continuerà ad essere debole.

I tassi di interesse si riducono
A proposito dei tassi di interesse, la diminuzione del tasso annuale di crescita dei mutui per l’ acquisto di abitazioni è conseguente all’ impatto frenante dei rialzi apportati dalla BCE ai tassi di riferimento a partire dal dicembre 2005.

Nel corso del 2008 è proseguito l’ andamento crescente dei tassi, anche se ad un ritmo inferiore rispetto al 2006 e al 2007, con aumenti di 31 punti base fra dicembre 2007 e settembre – ottobre 2008, per poi diminuire di 10 punti base nel quarto trimestre. La discesa dei tassi è proseguita anche nel primo trimestre del 2009 portando il livello del tasso medio in Europa a 4,39, 90 punti base in meno in 12 mesi.

In Italia, il tasso d’ interesse praticato sulle nuove erogazioni di mutui a tasso variabile si è ridotto dal 5,7 % in agosto 2008 al 3,7% nel mese di marzo del 2009. Il tasso fisso è sceso di circa un punto fino a raggiungere il 5% nel marzo del 2009.

Mutui a tasso fisso
La riduzione del costo dei mutui a tasso fisso ha fatto sì che si allineassero i tassi medi italiani con quelli dell’ area dell’euro. Questo per l’ aumento dei margini applicati dalle banche in alcuni paesi dell’ area. In Italia, lo spread tra il tasso fisso a 10 anni e il tasso di riferimento per questi contratti (IRS a 10 anni) è rimasto pressoché invariato in media d’ anno (1,3%); l’ andamento è stato simile per le banche grandi e piccole, appartenenti o meno a gruppi bancari.
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Tetto al 4% per i mutui a tasso variabile: ci siamo, o quasi. Con l’ invio alle filiali della circolare informativa redatta dall’ Associazione bancaria italiana (Abi) giunge finalmente a termine l’ iter iniziato a fine novembre con l’ approvazione del cosiddetto Decreto anticrisi.
A partire dalle rate di aprile le banche inizieranno ad applicare le agevolazioni, che avranno valore retroattivo e decorrenza pari alla data in cui il pagamento è stato effettuato dal mutuatario. Un’ operazione laboriosa (il Dl riguarda potenzialmente circa 3 milioni di mutui) che l’ Abi, forse con un certo ottimismo, conta di concludere entro maggio.
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Il D.L. n. 185 / 2008, detto anche decreto anticrisi, fa notare che, a partire dal primo gennaio dell’ anno in corso, le banche impegnate nella erogazione dei mutui, a sostegno dell’ acquisto dell’ abitazione principale, sono tenute a garantire la scelta dell’ indicizzazione, nel caso che il mutuatario sia orientato verso il tasso variabile.
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I mutui continuano a rimanere al centro dell’ attenzione degli osservatori. Il Ministero dell’ Economia e delle Finanze attraverso la circolare n. 11434 dello scorso 13 febbraio ha ricordato, innanzitutto, che per i mutuatari titolari di un conto corrente il contributo statale deve essere accreditato con valuta del giorno di scadenza della rata a cui è relativo, fermo restando che tale agevolazione si applica ai mutuatari che hanno stipulato entro il 31 ottobre 2008 un mutuo a tasso fisso per l’ intera durata dell’ ammortamento, ai mutui che sono stati oggetto di operazioni di cartolarizzazione o di emissioni di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della legge 30 aprile 199, n. 130 e ai mutui a tasso variabile, rata fissa e durata variabile. Il contributo statale si potrà applicare anche ai mutuatari in ritardo nei pagamenti, a meno che non sia intervenuta (prima o nel corso del 2009) la decadenza del beneficio del termine o la risoluzione del contratto di mutuo stesso, anche tramite notifica dell’ atto di precetto.
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La Bce si prepara ad effettuare nuovi tagli dei tassi d’ interesse. Ad affermarlo è Joaquin Almunia, Commissario europeo agli affari economici e monetari. Secondo le prime indiscrezioni i tassi potrebbero essere ridotti ulteriormente all’ 1,5%.
“La politica monetaria dovrebbe essere espansiva”, ha dichiarato il Commissario precisando che, anche con misure di questo tipo e piani di stimolo fiscale, la situazione sui mercati finanziari non è migliorata. Il credito è molto debole, anche se ci sono segnali di stabilità”.
Secondo Almunia non va considerata l’ eventualità di una grande fusione all’ interno del sistema finanziario ed i Governi non permetteranno ai grandi istituti di fallire come Lehman Brothers. Il Commissario ha però evidenziato i rischi sull’ outlook economico dell’ Unione, inclusa la possibilità che si verifichino tendenze deflattive in alcuni Stati.
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La Bce si prepara ad effettuare nuovi tagli dei tassi d’ interesse. Ad affermarlo è Joaquin Almunia, Commissario europeo agli affari economici e monetari. Secondo le prime indiscrezioni i tassi potrebbero essere ridotti ulteriormente all’ 1,5%.
“La politica monetaria dovrebbe essere espansiva”, ha dichiarato il Commissario precisando che, anche con misure di questo tipo e piani di stimolo fiscale, la situazione sui mercati finanziari non è migliorata. Il credito è molto debole, anche se ci sono segnali di stabilità”. Secondo Almunia non va considerata l’eventualità di una grande fusione all’ interno del sistema finanziario ed i Governi non permetteranno di fallire ai grandi istituti come Lehman Brothers. Il Commissario ha però evidenziato i rischi sull’ outlook economico dell’ Unione, inclusa la possibilità che si verifichino tendenze deflative in alcuni Stati.
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