Il volume di erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra, nel terzo trimestre del 2009, una flessione rispetto allo stesso periodo 2008 (dati del 20 / 01 / 2010 fonte Banca d’ Italia). La differenza negativa è pari a circa -1,2 miliardi di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un calo del -10 (vedi nota metodologica. Il dato conferma il momento di rallentamento del mercato (i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione / surroga).

L’ ultima variazione (-10%) è minore rispetto alle precedenti del 2009 (-22% nel primo trimestre 2009, -13% nel secondo trimestre 2009) ed è un ulteriore segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato. Considerando il dato cumulativo del 2009 si osserva una variazione negli erogati pari a circa 6 miliardi di euro (-15% rispetto ai primi tre trimestri 2008), sul valore influiscono i volumi erogati nel primo trimestre 2009.

Nel 3° trimestre 2009 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo, anche se in crescita rispetto ai valori del secondo trimestre. Valutando i primi 9 mesi del 2009 le variazioni maggiori vengono registrate nell’ area meridionale (-22%) e insulare (-29%).

Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in Italia la tendenza rimane in crescita. Dopo un’ iniziale decrescita nei mesi di marzo e aprile 2008, l’ andamento ha ripreso ad aumentare fino a raggiungere il volume record di 279 miliardi di euro nel mese di settembre 2009. Esaminando un arco temporale di un anno, considerando il mese di settembre 2009 con lo stesso mese del 2008, otteniamo una crescita media del 6,08% delle consistenze.

È stabile l’ importo medio dei mutui nel 3° trimestre 2009. L’ importo medio nazionale è pari a circa 117.000 euro, stesso valore del trimestre precedente. Secondo le analisi dell’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (sezione Kìron mediazione creditizia), tale valore aumenterà a circa 118.000 euro nel quarto trimestre (+0,9%). L’ aumento è da attribuire alle agevolazioni legislative in supporto al credito e all’ aumento della domanda dei mutui nel trimestre (+6%). Il dato è comunque influenzato dalla comune tendenza del sistema bancario a non erogare più mutui al 100%. A livello regionale, nel terzo trimestre 2009, si registrano valori molto eterogenei che vanno dal mutuo medio più alto dalla Toscana (132.000 euro) quello più basso della Calabria (88.000 euro).

Sul fronte tassi, grazie ai provvedimenti avvenuti sia a livello nazionale che internazionale, dall’ ultimo trimestre 2008 si è registrata una serie di cali significativi. Negli ultimi mesi il tasso Euribor ha subito una serie di importanti riduzioni, e si attesta a 0,71% (valore medio di dicembre); si pensi che nell’ ottobre 2008 il tasso registrava il suo valore massimo (5,11%, tasso medio).

Si è calcolato che la rata mensile di un mutuo a tasso variabile di 120.000 euro in 20 anni con uno spread dell’ 1,30% acceso nell’ ottobre 2009, costava ad una famiglia 281 euro in più di quanto costerebbe stipularlo utilizzando il tasso medio di dicembre. L’ Irs, invece, registra un tasso del 3,96% (valore medio di dicembre). Nel mese di ottobre 2009 i tassi di interesse bancari in Italia sono risultati inferiori rispetto alla media europea di circa 51 bps.

Sentiment quarto trimestre 2009
Il Gruppo Tecnocasa ha iniziato nel 2009 uno studio sulle tendenze e sentiment del mercato creditizio. Gli studi di settore e le indagini campionarie hanno permesso di determinare una serie di indici e sentiment relativi al mercato dei mutui nel quarto trimestre 2009.

A livello di volumi erogati la macroarea l’ area Nord Occidentale si conferma prima per erogazioni, in lieve recupero negli ultimi mesi l’ area Centrale, in calo l’ area Meridionale. Da un’ analisi a campione, nel mese di dicembre, si può evidenziare una maggior consapevolezza del mercato, trend confermato sia dall’ aumento dell’ importo medio del mutuo (118.000 euro) e dal tempo medio per l’ erogazione di una pratica (circa 78 giorni).

Per quanto riguarda la diminuzione annua dell’ importo medio (-3 del 2009 sullo stesso periodo del 2008), tale dato è dovuto alla tendenza di non erogare più la totalità del mutuo, infatti, nel 2009 circa il 76% dei mutui erogati rientra nella fascia LTV 61% – 80%.

Si può osservare come le famiglie consumatrici cercano di richiedere un importo più possibile vicino alla soglia LTV dell’ 80%, circa il 49% dei mutui erogati. La tendenza all’ indebitamento è confermata anche dal Rapporto Rata Reddito (RRR); circa il 22% dei mutuatari infatti ha un RRR del 35%.

Concludendo si può affermare che il 2009 è stato influenzato da un periodo di transizione caratterizzante tutto il mercato finanziario italiano e internazionale. Superato questo periodo le erogazioni hanno iniziato a crescere lievemente grazie alla maggior apertura delle banche, tutelate dai provvedimenti governativi in sostegno all’ accesso al credito e dall’ aumento della domanda. Continua, infatti, l’ andamento positivo della domanda di mutui +6% (nei primi 11 mesi 2009 sullo stesso semestre del 2008), +18% nel solo mese di novembre (fonte Crif).

Il dato è, però influenzato dalla domanda di rinegoziazione dei mutui. Negli ultimi mesi è stata premiata la qualità di pratiche, infatti sono diminuite sia la percentuale di mutui erogati ai cittadini stranieri, sia la percentuale delle pratiche approvate. La tendenza delle banche è quella di erogare mutui con minor grado di rischio a consumatori più solvibili.

Nota metodologica: si porta in evidenza che dal quarto trimestre 2008, la Banca d’ Italia ha modificato il criterio di aggregazione della base dati. Nell’ aggregato “Acquisto Immobili – Abitazioni Famiglie consumatrici” vengono inseriti i finanziamenti oltre l’ anno e non più i finanziamenti oltre i 18 mesi. Tale variazione metodologica non è stata presa in considerazione ai fini dell’ analisi.

Renato Landoni
Presidente Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa

Comprar casa, comunque sia, è in un certo senso come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione… Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine: calo dei prezzi, ampia offerta, mutui al minimo storico, disponibilità delle banche.

*I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220 – 250.000 fino ai 500 – 550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’ investimento attraverso società, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%.

Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili. E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’ anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

*I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide.

Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire. Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell’ economia è possibile che si verifichi una nuova, anche se meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare.

Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell’ inflazione. Allora, che consigli dare? L’ investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’ operatore immobiliare.

Alla base occorre distinguere l’ acquisto di un immobile per uso diretto dall’ acquisto per ricavarne profitto. La remuneratività si realizza su due piani diversi: da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e, dall’ altro, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’ inflazione ed eventuale incremento di valore).

Va detto per inciso che nell’ acquisto dell’ immobile per uso proprio diretto, non c’ è convenienza economica che tenga. Vale la regola: “se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”. Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’ alloggio per non essere costretti – vedi l’ arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni.

In tale caso però, prima di vendere l’ appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’ affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’ alloggio. Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori:

- la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).

- in caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo – economico (ed anche socio – politico se trattasi di investimento all’ estero). Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare, dal punto di vista oggettivo, la buona qualità del bene da acquistare.

L’ indice demografico stabile o in aumento; la presenza di un solido mercato della locazione; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densità delle seconde case (in testa la Valle d’ Aosta, poi la Liguria seguita da Molise, Calabria, Sicilia e Puglia); il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino (media nazionale 150 / 200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila); l’ elevato reddito pro capite dei residenti (in ordine decrescente: Lombardia, Lazio, Emilia Romagna, Piemonte, Liguria, Veneto, Toscana); l’ elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualità; la facile raggiungibilità ed accessibilità; una certa prossimità ad aree metropolitane.

Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilità di una buona scelta. Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’ indice di qualità della vita della città. In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sé sola garanzia di un affare.

Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’ attuale – scegliendo il momento dell’ operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi. Una volta effettuato l’ acquisto, bisogna gestire il bene.

Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’ immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’ immobile) superano spesso i costi di amministrazione.

Per inciso osserviamo che la qualità della casa ecologica, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita (soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditività.

Se l’ amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne l’ affidabilità e calcolare esattamente l’ onere. L’ entità dell’ investimento e della sua redditività determina il break – even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati: investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che, nel loro insieme, non permettono di esser compensati.

La nuova finanziaria ha introdotto l’ obbligo di denunciare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’ estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione. Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme degli accordi bilaterali con il Paese dove ha sede l’ immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale.

Da tenere presente infine il trattamento fiscale. L’ immobile sarà comunque soggetto all’ imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’ investitore. L’ intestazione diretta a persona fisica implica l’ assoggettamento all’ imposta sulle successioni ereditarie.

Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4 – 6 – 8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’ imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; ciò in quanto si è tassati, tra l’ altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari.

Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: “Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’ andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire. Il 2010 potrebbe esser l’ anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre già dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ oggetto che si intende acquistare. E cercare, cercare, cercare”.

Comunicazione Assoedilizia
giorn. Benito Sicchiero 348 – 7118649

All’ interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’ attività di acquisto dell’ abitazione. Rispetto ad 8 anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni, inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo ed in particolare di quello delle compravendite.

Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ ultimo trimestre con quelle riferite ad un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto di abitazioni a scapito, soprattutto, del comparto immobiliare non residenziale.

Analogamente le erogazioni destinate al settore delle costruzioni vedono anch’ esse aumentato nell’ anno il peso del settore abitativo. Nel primo semestre del 2009 sono stati erogati complessivamente 66,5 miliardi di Euro, il 47% a copertura degli acquisti immobiliari (pari a 38,4 miliardi di Euro) ed il restante 42,2% per finanziare il settore delle costruzioni (pari a 28,1 miliardi di Euro). Il calo delle erogazioni è espresso da un -20,1% di capitale in meno nel semestre rispetto allo stesso periodo del 2008.

A metà anno la flessione del credito erogato per l’ acquisto di immobili è ancora piuttosto elevata e di intensità crescente negli ultimi due trimestri (-18,8% nel primo e -22,4% nel secondo). Nel segmento delle costruzioni sembra invece profilarsi un rallentamento della flessione anche se l’ entità del calo è ancora significativamente elevata (-15,6% nel trimestre).

Le erogazioni destinate al settore delle costruzioni sono calate ancora nei primi due trimestri dell’ anno in corso ma per tutte le componenti, abitazioni, fabbricati non residenziali ed altro, il calo è stato di minore intensità nel secondo semestre dell’ anno.

Evoluzione delle erogazioni
Nel secondo semestre del 2009 è rallentata la flessione dei mutui destinati a finanziare l’ attività di acquisto da parte delle famiglie, sia di abitazioni che di immobili di altra natura. In particolare, per quanto riguarda la componente relativa alla sola abitazione, il calo maggiore è ascrivibile al primo trimestre dell’ anno in corso con un -22% di mutui erogati in meno nell’ anno.

In base ai risultati dell’ indagine trimestrale condotta da Banca d’ Italia e Tecnoborsa, ciò si sarebbe tradotto in un calo di compravendite effettuate con l’ accensione di un mutuo di due punti percentuali, vale a dire il 68,3% degli acquisti effettuati nel secondo trimestre dell’ anno a fronte del 70,4% del primo trimestre.

Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale) hanno registrato un’ ulteriore diminuzione (9,6% del reddito disponibile, rispetto al 9,8% del primo trimestre).

Nei mesi estivi è proseguita la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti per l’ acquisto di abitazioni che nel prosieguo dell’ anno inciderà sul servizio del debito in proporzione alla quota dei prestiti a tasso variabile. Il costo medio dei nuovi mutui alle famiglie a giugno è diminuito al 2,5% per le erogazioni a tasso variabile e al 5,0% per quelle a tasso fisso (rispettivamente 3,0 e 0,8 punti percentuali in meno in un trimestre).

La domanda di mutui, desunta dai dati del Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, nei primi 9 mesi del 2009 è cresciuta del 5% rispetto allo stesso periodo del 2008, invertendo così quel trend negativo che ha caratterizzato il 2008.

Complice di questo aumento sembra essere stata la componente della domanda di rinegoziazione dei mutui ma anche la tenuta della propensione all’ investimento in case da parte del risparmiatore italiano (l’ ultima indagine IPSOS – ACRI dell’ ottobre scorso conferma la quota del 54% di propensione all’ investimento in immobili da parate dei risparmiatori, quota che è rimasta pressoché invariata dal 2007).

La domanda si caratterizza per fasce di importo più basse rispetto al passato (al di sotto dei 75.000 euro) e per durate superiori ai 25 anni. Questi elementi inducono a ritenere che si sia in presenza di una componente di richieste di sostituzione o surrogazione di mutui in essere. Secondo le proiezioni di Nomisma il numero delle sostituzioni relative al secondo semestre del 2009 risultano pari al 31,8% dei mutui stipulati nel periodo, per un importo complessivo previsto di 12,34 miliardi di euro (le erogazioni dei mutui per l’ acquisto delle abitazioni prevediamo ammontino a 49,2 miliardi di euro su tutto il 2009).

Gli esisti dell’ indagine trimestrale sul credito bancario non confermano il dato Crif di una domanda di mutui positiva, ma raccontano di una domanda non più negativa ma stabile. Tale domanda si è scontrata ancora una volta con le politiche di offerta dei prestiti alle famiglie (informazione raccolta attraverso l’ indagine trimestrale) che hanno registrato, nel secondo trimestre del 2009, un ulteriore irrigidimento, di intensità simile a quello della passata rilevazione; esso è consistito principalmente in una riduzione del rapporto tra prestito e valore dell’ immobile per i mutui e in un aumento dei margini per gli altri finanziamenti.

Gli intermediari hanno messo in relazione la propria prudenza con le attese sull’ attività economica, il rischio circa l’ effettivo valore delle garanzie e le prospettive per il mercato degli immobili residenziali. Per il terzo trimestre del 2009 le banche prevedono un ulteriore lieve irrigidimento delle politiche di offerta e condizioni di domanda sostanzialmente invariate.

Ma, ciò che sta accadendo sul mercato del credito, fa emergere una dicotomia tra le banche medio – grandi e le banche minori, quelle di matrice territoriale. Per queste ultime, infatti, non si è assistito ad una contrazione delle erogazioni mentre, al contrario, le banche maggiori fanno registrare una flessione in progressiva crescita. La connotazione del mercato del credito è data però dalle banche maggiori in quanto si stima che le prime tre detengano il 64% del mercato dei mutui, che sale al 77% se si considerano i primi 5 istituti di credito italiani.

Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma in occasione dell’ indagine denunciano le difficoltà incontrate dalla clientela nell’ accendere mutui per l’ acquisto di un’ abitazione. Tra queste vengono segnalate la richiesta di “garanzie aggiuntive” (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’ istruttoria (33,6%) ed, infine, il costo elevato del mutuo (11,1%).

A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento. Fino alla primavera del 2008 il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie oscillava attorno all’ 1%-1,1%, dopo 1 anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif stima un tasso di insolvenza del 2%). I 12 maggiori mercati immobiliari italiani per i quali si dispone di informazioni sul mercato del credito (rimane esclusa Catania dall’ aggregato di nostro riferimento) rappresentano mediamente il 46% del mercato dei mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni (si ricorda che sul fronte delle compravendite essi rappresentano il 35,6% del mercato).

La elevata concentrazione del mercato del credito è espressa anche dall’ indicatore del monte mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni pro capite: a fine 2008 in Italia era di 946 euro per abitante mentre nella media dei 12 mercati era di 1173 euro per abitante. A questo proposito il livello di finanziarizzazione dei mercati maggiori è piuttosto variabile: si passa da 551 euro pro capite di Napoli ai 1.872 euro pro capite di Milano.

La congiuntura del mercato dei mutui destinati all’ acquisto dell’ abitazione in questi 12 mercati è espressa da un calo delle erogazioni del 14,1% in media nel secondo trimestre dell’ anno che diventa un -19,7% con riferimento al primo semestre dell’ anno. Va precisato che il calo maggiore si è verificato nel primo trimestre dell’ anno mentre in quello successivo si è assistito ad un rallentamento della flessione in tutti i mercati ad esclusione di quello di Milano che ha fatto registrare un -8,6% nel primo trimestre e un -23,6% nel secondo.

Fonte: Nomisma (3° Rapporto Immobiliare 2009)

Pur in un quadro di incertezza del sistema economico e finanziario nazionale e internazionale, la favorevole dinamica dei tassi di interesse bancari, unitamente alla maggiore propensione delle famiglie italiane verso il mattone – da sempre considerato il bene rifugio per antonomasia – e a un generale miglioramento del clima di fiducia, è alla base dell’ accelerazione dei finanziamenti per l’ acquisto di immobili.

Concentrando l’ attenzione sulla recente dinamica dei finanziamenti alle famiglie, si rileva come a settembre 2009 il tasso di crescita tendenziale di tale segmento di business sia stato di circa il +3,6% in Italia, in aumento rispetto al +1,6% di settembre 2008 e al -0,7%, valore minimo toccato a novembre 2008.

Tale dinamica risulta in controtendenza rispetto alla media dell’ area euro, dove, nel periodo settembre 2008 – settembre 2009, tale aggregato è passato dal +3,7% a -0,2%. In aumento nell’ ultimo anno è risultata la quota dell’ Italia per i finanziamenti alle famiglie sul totale dell’ area euro, passata dal 9,5% al 9,8% (era dell’ 8,8% a fine 2003). Sostenuta appare la dinamica dei mutui per l’ acquisto di abitazioni che, in Italia, a settembre 2009 è stata di oltre il 4,5% (-0,5% a settembre 2008).

Anche con riguardo a tali finanziamenti il trend in Italia si posiziona su un valore superiore a tutti i principali paesi europei. La sensibile riduzione dei tassi di interesse registratasi negli ultimi mesi, unitamente al persistere di una situazione di incertezza dei mercati finanziari, ha verosimilmente rappresentato un fattore di stimolo per le famiglie ad attivare decisioni di spesa rivolte a beni immobili.

Nell’ ultimo anno, in particolare, il tasso di interesse applicato dalle banche per le nuove operazioni di acquisto di immobili è passato da 5,80% di settembre 2008 a 3,06% di settembre 2009, segnando una contrazione di 260 punti base e collocando tale tasso al minimo storico mai raggiunto.

In Italia tornano di moda i mutui a tasso variabile
Nel terzo trimestre di quest’ anno il 70% delle nuove erogazioni sono ascrivibili a questa tipologia di contratto, replicando l’ andamento osservato nel 2004 allorquando tale quota aveva raggiunto il 90%. A segnalare il fenomeno è stata la Banca d’ Italia nel corso di un’ audizione alla Camera. Inoltre, emerge che tra il 2004 ed il 2006 l’ indebitamento delle famiglie solo per i mutui è salito dal 17% al 32% del reddito disponibile: una soglia ritenuta critica per l’ equilibrio del bilancio familiare. Più in generale, l’ indebitamento delle famiglie a fine 2008 risulta del 57% contro il 93% nell’ area dell’ euro.

www.tecnoborsa.it

L’ ultima variazione (-13%) è minore rispetto alle due precedenti (-18% nel quarto trimestre 2008, -22% nel primo trimestre 2009) ed è un primo segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato. Considerando il dato semestrale si osserva una variazione negli erogati pari a circa 5 miliardi di euro (-17% rispetto al primo semestre 2008), sul valore influiscono i volumi erogati nel primo trimestre 2009.

Nel II trimestre 2009 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo. Valutando il primo semestre del 2009 le variazioni maggiori vengono registrate nell’ area meridionale (-23%).
Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in Italia la tendenza rimane in crescita. Dopo un’ iniziale decrescita nel mese di marzo e aprile 2008, l’ andamento ha ripreso ad aumentare fino al mese di luglio 2009, anche se si è registrata una diminuzione nel mese di febbraio 2009. Esaminando un arco temporale di un anno, considerando il mese di agosto 2009 con lo stesso mese del 2008, otteniamo una crescita media del 5% delle consistenze.

In crescita l’ importo medio dei mutui nel II trimestre 2009
L’ importo medio nazionale è pari a circa 117.000 euro contro i 114.000 euro del trimestre precedente (+3%). Secondo le analisi dell’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, tale valore aumenterà a circa 118.000 euro nel terzo trimestre. L’ aumento è da attribuire alle agevolazioni legislative in supporto al credito e all’ aumento della domanda dei mutui nel trimestre (+6%). Il dato è comunque influenzato dalla comune tendenza del sistema bancario a non erogare più mutui al 100%. A livello regionale, nel secondo trimestre 2009, si registrano valori molto eterogenei che vanno dal mutuo medio più alto dalla Toscana (138.000 euro) quello più basso della Calabria (84.000 euro).

Sul fronte tassi, grazie ai provvedimenti avvenuti sia a livello nazionale che internazionale i tassi di interesse hanno registrano dall’ ultimo trimestre 2008 una serie di cali significativi. Negli ultimi mesi il tasso Euribor ha registrato una serie di importanti riduzioni, si attesta allo 0,77% (valore medio di settembre), si pensi che il 9 ottobre 2008 il tasso registrava il suo valore massimo (5,39%). Si è calcolato che la rata mensile di un mutuo a tasso variabile di 120.000 euro in 20 anni con uno spread dell’ 1,20% acceso nell’ ottobre dello scorso anno, costava ad una famiglia 297 euro in più di quanto costerebbe stipularlo utilizzando il tasso medio di Settembre. L’ Irs, invece, registra un tasso del 4,04% (valore medio di settembre). Nel mese di luglio 2009 i tassi di interesse bancari in Italia sono inferiori rispetto alla media europea di circa 38 bps.

Sentiment terzo trimestre 2009
Il Gruppo Tecnocasa ha iniziato uno studio sulle tendenze e sentiment del mercato creditizio. Gli studi di settore e le indagini campionarie hanno permesso di determinare una serie di indici e sentiment relativi al mercato dei mutui nel secondo trimestre 2009 (i dati riportati provengono da studi campione e da sentiment dei nostri operatori della sezione di mediazione creditizia Kìron).

A livello di volumi erogati la macroarea l’ area Nord Occidentale si conferma prima per erogazioni, in lieve recupero negli ultimi mesi l’ area Centrale. Da un analisi a campione, nel mese di settembre, si può evidenziare una maggior consapevolezza del mercato, trend confermato sia dall’ aumento dell’ importo medio del mutuo (117.000 euro) e dal tempo medio per l’ erogazione di una pratica (circa 71 giorni contro i 45 del mese di marzo).

Per quanto riguarda la diminuzione annua dell’ importo medio (-5% dei primi 9 mesi del 2009 sullo stesso periodo del 2008) questo dato è dovuto alla tendenza di non erogare più la totalità del mutuo. Infatti nei primi 9 mesi 2009 circa il 75% dei mutui erogati rientra nella fascia LTV 61% – 80%.

Si può osservare come le famiglie consumatrici cercano di richiedere un importo più possibile vicino alla soglia LTV dell’ 80%, circa il 45% dei mutui erogati. La tendenza all’ indebitamento è confermata anche dal Rapporto Rata Reddito (RRR); circa il 51% dei mutuatari infatti ha un RRR tra il 31% e il 40%.

Concludendo si può affermare i primi mesi del 2009 siano stati influenzati da un periodo di transizione che tutto mercato finanziario italiano e internazionale stavano attraversando. Superato questo periodo le erogazioni hanno iniziato a crescere lievemente grazie alla maggior apertura delle banche, tutelate dai provvedimenti governativi in sostegno all’ accesso al credito e dall’ aumento della domanda.

Continua, infatti, l’ andamento positivo della domanda di mutui +5% (nei primi 9 mesi 2009 sullo stesso semestre del 2008), +8% nel solo mese di settembre (fonte Crif). Il dato è, però, influenzato dalla domanda di rinegoziazione dei mutui. Negli ultimi mesi è stata premiata la qualità di pratiche, infatti sono diminuite sia la percentuale di mutui erogati ai cittadini stranieri, che la percentuale delle pratiche approvate. La tendenza delle banche è quella di erogare mutui con minor grado di rischio a consumatori più solvibili.

Renato Landoni
Presidente Kìron Partner SpA
Gruppo Tecnocasa

In crescita l’ importo medio dei mutui nel II trimestre 2009, pari a circa 117.000 euro contro i 114.000 del trimestre precedente (+3%). Secondo l’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, tale valore aumenterà a circa 118.000 nel III trimestre. L’ aumento è da attribuire alla agevolazioni legislative in supporto al credito e all’ aumento della domanda dei mutui nel trimestre.

Il volume di erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra, nel secondo trimestre del 2009, una flessione rispetto allo stesso periodo 2008. La differenza è negativa pari a circa -1,9 miliardi di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un calo del -13%. Il dato conferma il momento di rallentamento del mercato (i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione / surroga).

L’ ultima variazione (-13%) è minore rispetto alle due precedenti (-18% nel quarto trimestre 2008, -22% nel primo trimestre 2009) ed è un primo segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato.

Considerando il dato semestrale si osserva una variazione negli erogati pari a circa 5 miliardi di euro (-17% rispetto al primo semestre 2008), sul valore influiscono i volumi erogati nel primo trimestre 2009. Nel II trimestre 2009 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo. Valutando il primo semestre del 2009 le variazioni maggiori vengono registrate nell’ area meridionale (-23%) e insulare (-38%).

Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in Italia la tendenza rimane in crescita. Dopo un’ iniziale decrescita nel mese di marzo e aprile 2008, l’ andamento ha ripreso ad aumentare fino al mese di luglio 2009, anche se si è registrata una diminuzione nel mese di febbraio 2009. Esaminando un arco temporale di un anno, considerando il mese di agosto 2009 con lo stesso mese del 2008, otteniamo una crescita media del 5% delle consistenze.

È in crescita l’ importo medio dei mutui nel II trimestre 2009. L’ importo medio nazionale è pari a circa 117.000 euro contro i 114.000 euro del trimestre precedente (+3%). Secondo le analisi dell’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, tale valore aumenterà a circa 118.000 euro nel terzo trimestre. L’ aumento è da attribuire alla agevolazioni legislative in supporto al credito e all’ aumento della domanda dei mutui nel trimestre (+6%). Il dato è comunque influenzato dalla comune tendenza del sistema bancario a non erogare più mutui al 100%. A livello regionale, nel secondo trimestre 2009, si registrano valori molto eterogenei che vanno dal mutuo medio più alto dalla Toscana (138.000 euro) quello più basso della Calabria (84.000 euro).

Sul fronte tassi, grazie ai provvedimenti avvenuti sia a livello nazionale che internazionale i tassi di interesse hanno registrano dall’ ultimo trimestre 2008 una serie di cali significativi. Negli ultimi mesi il tasso Euribor ha registrato una serie di importanti riduzioni, si attesta allo 0,77% (valore medio di settembre), si pensi che il 9 ottobre 2008 il tasso registrava il suo valore massimo (5,39%).

Si è calcolato che la rata mensile di un mutuo a tasso variabile di 120.000 euro in 20 anni con uno spread dell’ 1,20% acceso nell’ ottobre dello scorso anno, costava ad una famiglia 297 euro in più di quanto costerebbe stipularlo utilizzando il tasso medio di Settembre. L’ Irs, invece, registra un tasso del 4,04% (valore medio di settembre). Nel mese di luglio 2009 i tassi di interesse bancari in Italia sono inferiori rispetto alla media europea di circa 38 bps.

Sentiment terzo trimestre 2009
Il Gruppo Tecnocasa ha iniziato uno studio sulle tendenze e sentiment del mercato creditizio. Gli studi di settore e le indagini campionarie hanno permesso di determinare una serie di indici e sentiment relativi al mercato dei mutui nel secondo trimestre 2009 (i dati riportati provengono da studi campione e da sentiment dei nostri operatori della sezione di mediazione creditizia Kìron).

A livello di volumi erogati la macroarea l’ area Nord Occidentale si conferma prima per erogazioni, in lieve recupero negli ultimi mesi l’ area Centrale. Da un’ analisi a campione, nel mese di settembre, si può evidenziare una maggior consapevolezza del mercato, trend confermato sia dall’ aumento dell’ importo medio del mutuo (117.000 euro) e dal tempo medio per l’ erogazione di una pratica (circa 71 giorni contro i 45 del mese di marzo).

Per quanto riguarda la diminuzione annua dell’ importo medio (-5% dei primi 9 mesi del 2009 sullo stesso periodo del 2008) questo dato è dovuto alla tendenza di non erogare più la totalità del mutuo, infatti nei primi 9 mesi 2009 circa il 75% dei mutui erogati rientra nella fascia LTV 61% – 80%.

Si può osservare come le famiglie consumatrici cercano di richiedere un importo più possibile vicino alla soglia LTV dell’ 80%, circa il 45% dei mutui erogati. La tendenza all’ indebitamento è confermata anche dal Rapporto Rata Reddito (RRR); circa il 51% dei mutuatari infatti ha un RRR tra il 31% e il 40%.

Concludendo si può affermare i primi mesi del 2009 siano stati influenzati da un periodo di transizione che tutto mercato finanziario italiano e internazionale stavano attraversando. Superato questo periodo le erogazioni hanno iniziato a crescere lievemente grazie alla maggior apertura delle banche, tutelate dai provvedimenti governativi in sostegno all’ accesso al credito e dall’ aumento della domanda.

Continua, infatti, l’ andamento positivo della domanda di mutui +5% (nei primi 9 mesi 2009 sullo stesso semestre del 2008), +8% nel solo mese di settembre (fonte Crif). Il dato è, però influenzato dalla domanda di rinegoziazione dei mutui.

Negli ultimi mesi è stata premiata la qualità di pratiche, infatti, sono diminuite sia la percentuale di mutui erogati ai cittadini stranieri che la percentuale delle pratiche approvate. La tendenza delle banche è quella di erogare mutui con minor grado di rischio a consumatori più solvibili.

Renato Landoni
Presidente Kìron Partner SpA
Gruppo Tecnocasa

I tassi di interesse si riducono
A proposito dei tassi di interesse, la diminuzione del tasso annuale di crescita dei mutui per l’ acquisto di abitazioni è conseguente all’ impatto frenante dei rialzi apportati dalla BCE ai tassi di riferimento a partire dal dicembre 2005.

Nel corso del 2008 è proseguito l’ andamento crescente dei tassi, anche se ad un ritmo inferiore rispetto al 2006 e al 2007, con aumenti di 31 punti base fra dicembre 2007 e settembre – ottobre 2008, per poi diminuire di 10 punti base nel quarto trimestre. La discesa dei tassi è proseguita anche nel primo trimestre del 2009 portando il livello del tasso medio in Europa a 4,39, 90 punti base in meno in 12 mesi.

In Italia, il tasso d’ interesse praticato sulle nuove erogazioni di mutui a tasso variabile si è ridotto dal 5,7 % in agosto 2008 al 3,7% nel mese di marzo del 2009. Il tasso fisso è sceso di circa un punto fino a raggiungere il 5% nel marzo del 2009.

Mutui a tasso fisso
La riduzione del costo dei mutui a tasso fisso ha fatto sì che si allineassero i tassi medi italiani con quelli dell’ area dell’euro. Questo per l’ aumento dei margini applicati dalle banche in alcuni paesi dell’ area. In Italia, lo spread tra il tasso fisso a 10 anni e il tasso di riferimento per questi contratti (IRS a 10 anni) è rimasto pressoché invariato in media d’ anno (1,3%); l’ andamento è stato simile per le banche grandi e piccole, appartenenti o meno a gruppi bancari.

Nell’ eurozona lo spread è aumentato in media d’ anno di 0,4 punti (allo 0,7%), raggiungendo a dicembre il livello praticato dalle banche italiane.

Mutui a tasso variabile
Per i mutui a tasso variabile il margine rispetto al tasso di riferimento (Euribor a tre mesi) si è ridotto in Italia per gran parte del 2008, fino a un punto di minimo nel mese di ottobre (0,4%), quando le banche hanno cercato di contenere l’ aumento dei tassi di interesse di mercato.

In media d’ anno lo spread è risultato simile a quello dell’ area dell’ euro (0,8%). Il differenziale rispetto al tasso Euribor è tuttavia fortemente risalito nei primi mesi del 2009, analogamente a quanto è accaduto nell’ area.

In Italia la Banca d’ Italia spiega questo incremento attraverso lo spread più ampio tra il costo delle obbligazioni a tasso variabile e il tasso Euribor, che le banche hanno dovuto applicare per sostenere la raccolta presso la clientela (conseguentemente è aumentato il premio di rischio).

Maggiori difficoltà per le famiglie
Come aveva previsto l’ OCSE, l’ aumento dell’ onere del debito ha reso più tese le condizioni finanziarie delle famiglie che nel 2008 hanno incontrato maggiori difficoltà nel rimborso dei debiti. Nell’ anno la Banca d’ Italia sostiene che la quota dei prestiti incagliati, su cui si riscontrano temporanei problemi di rimborso, è cresciuta dall’ 1,5 al 2,2%; la percentuale di crediti scaduti da almeno 90 giorni ha registrato un incremento di oltre un punto, raggiungendo il 4,3%.

Tuttavia, il rapporto fra nuove sofferenze e prestiti è aumentato in misura limitata e nel primo trimestre del 2009 risultava pari all’ 1,2% (0,9% alla fine del 2007). In prospettiva, a giudizio del Governatore della Banca d’ Italia, la vulnerabilità delle famiglie italiane indebitate potrebbe risentire del peggioramento delle condizioni del mercato del lavoro, che inciderà negativamente sull’andamento del reddito; un sostegno verrà comunque dalla recente flessione dei tassi d’ interesse.

Per capire se si ha diritto alle agevolazioni (che valgono solo per le rate da versare nel 2009), il mutuatario deve anzitutto assicurarsi di avere i requisiti di base: il finanziamento deve essere stato stipulato prima del 31 ottobre 2008 per l’ abitazione principale (con esclusione di case signorili, ville e castelli) e non deve essere a tasso fisso per tutta la durata dell’ ammortamento.

Le circolari del ministero delle Finanze e i pronunciamenti dell’Abi hanno chiarito che le agevolazioni si estendono anche ai mutui a rata costante, (in questo caso il beneficio si vede sulla durata) e a quelli con opzione, oltre che a tutti i prestiti cartolarizzati o per i quali non sono state onorate tutte le rate già scadute.

Necessario controllare il tasso contrattuale, cioè quello pagato in corrispondenza della prima rata del mutuo dopo l’ eventuale periodo di preammortamento, tasso agevolato, oppure dopo l’ avvenuta rinegoziazione o surroga. Se questo è inferiore al 4% (compreso spread), il mutuatario riceverà dallo Stato una somma pari agli interessi versati oltre il 4% su tutte le rate 2009. Se invece il tasso contrattuale è superiore al 4%, l’ integrazione avverrà soltanto a partire da quel livello.

E infine verificare l’ inclusione del proprio nome nella lista dei contribuenti trasmessa alle banche e, solo in caso negativo, procedere all’ autocertificazione. Gli sconti, che riguarderanno soprattutto le famiglie con prestiti indicizzati agli Euribor dello scorso anno (quando la scadenza 3 mesi aveva toccato il 5,39% contro l’ 1,54% di giovedì scorso), arriveranno direttamente sul conto corrente.

L’ iter in dettaglio

*Controllare tipologia e data di stipula
Se il mutuo non è a tasso fisso per tutta la durata del periodo di ammortamento ed è stato contratto prima del 31 ottobre 2008 per l’ acquisto, la ristrutturazione o la costruzione dell’ abitazione principale (con esclusione di case signorili, ville e castelli) è possibile accedere ai benefici del decreto anticrisi.

*Confrontare il tasso pagato nelle rate del 2009 e quello contrattuale
Il tasso contrattuale è quello pagato in corrispondenza della prima rata del mutuo dopo l’ eventuale periodo di preammortamento, tasso agevolato, oppure dopo l’ avvenuta rinegoziazione o surroga. Se quest’ ultimo è inferiore al 4% (compreso spread), il mutuatario ha diritto a un contributo da parte dello Stato pari agli interessi versati oltre il 4% su tutte le rate pagate nel corso del 2009. Se invece il tasso contrattuale è superiore al 4%, l’ integrazione avviene a partire da questo livello. Per esempio, se il tasso contrattuale è pari al 4,5% e nella prima rata del 2009 si è pagato il 5%, lo Stato si accollerà lo 0,5% residuo.

* Verificare l’ inclusione nelle liste dell’ Agenzia delle Entrate:
Chiedere alla banca se il proprio nominativo figura nelle liste inviate dall’ Agenzia delle Entrate. Nel caso non fosse incluso (cosa certa per tutti i mutui contratti dopo il 31 dicembre 2007) e si fosse invece in possesso dei requisiti evidenziati al punto 1, è possibile inviare un’ autocertificazione compilando i moduli che nei prossimi giorni saranno reperibili in filiale o scaricabili dal sito www.abi.it.

In caso di tasso variabile, lo stesso ovviamente deve essere preso a titolo indicativo, poiché nel corso dei tempi di perfezionamento del mutuo può essere soggetto a variazioni. Non devono essere dimenticate le durate dei vari mutui intese come durata massima e minima offerta dalla Banca come vita del mutuo stesso, le sue modalità di ammortamento (in pratica il vero piano di ammortamento) e con indicazione dei tempi di pagamento delle rate (a cadenza mensile, trimestrale, semestrale). Tutte queste informazioni seguiranno il filone delle disposizioni già in vigore per i fogli informativi. A completamento, Banca d’ Italia ha disposto che le banche, entro e non oltre il 15 aprile dell’ anno in corso, dovranno inviare ai titolari con mutuo già in corso una prima comunicazione che poi diverrà periodica e sempre attinente alle caratteristiche del mutuo.

È un intervento veramente importante e finalizzato alla trasparenza e ad una informativa completa e più chiara possibile per aiutare nella scelta il mutuatario che si appresta ad avviare un mutuo per l’ acquisto della propria abitazione. Intervento che vale anche per coloro che hanno già in essere il mutuo al fine di consentire loro di valutare la convenienza per un’ eventuale sostituzione oppure percorrere la strada della portabilità (decreto Bersani).

Tuttavia il potenziale mutuatario spesso non conosce i termini tecnici che possano dargli un quadro ben delineato per fare la scelta migliore fra i tanti prodotti offerti e da diverse banche e con caratteristiche fra le più varie. E allora dovrebbe emergere la figura del consulente in attività finanziaria a sostegno della famiglia per tutte le sue esigenze finanziarie. Il consulente ha un ruolo veramente importante nel mondo della finanza di oggi e lo sarà sempre di più per le famiglie, specie quando sono impegnate nella difficile e importante scelta del mutuo.

La professionalità e la trasparenza sono alla base del lavoro del consulente. Sulla base di questi elementi importanti e delle evidenti sentite necessità, potrà anche rafforzarsi una figura professionale altamente utile e per la quale si prevede un forte sviluppo già da un futuro assai prossimo per la soddisfazione degli interessati (professionisti e assistiti) in quanto emerge chiaramente che è uno spazio di operatività, sentito e richiesto come esigenza vera dell’ utenza ma, ancora oggi, lasciato largamente ed inspiegabilmente spesso scoperto.

La prima misura riguarda il “Bando di concorso per l’ erogazione di contributi o agevolazioni a cittadini che hanno contratto mutuo per l’ acquisto dell’ abitazione di residenza e, non riuscendo più a far fronte alla rata, sono in procinto di subire il pignoramento e l’ escussione dell’abitazione”. La Regione Veneto selezionerà le famiglie che più hanno bisogno di un contributo pubblico, fino ad un massimo di 20 mila euro per famiglia, per l’ abbattimento del debito residuo nei confronti della banca e conseguente rimodulazione del piano di ammortamento teso a rendere sostenibile la rata in relazione al reddito familiare.