Quali sono i nuovi strumenti per il rilancio del mercato immobiliare in Italia? Cosa dovrebbero fare i membri di governo e le forze parlamentari per sostenere un settore i cui segni di recessione si stanno abbattendo su migliaia di posti di lavoro nel real estate? Come si può supportare oggi chi vuole comprare casa e realizzare il “sogno di una vita”? Per affrontare il tema, l’intergruppo parlamentare sul mercato immobiliare (OPMI) presieduto dall’On. Maurizio Lupi (Vicepresidente della Camera dei Deputati), composto da oltre 100 tra deputati e senatori, promuove il prossimo 11 novembre a Roma allo Spazio Etoile, un primo convegno nazionale con il supporto di Fiaip e il contributo scientifico di Tecnoborsa che intende analizzare e approfondire tramite un confronto con membri di governo e d’opposizione, rappresentanti di associazioni di categoria e del mondo bancario, lo scenario davvero complicato che si prospetta nel settore immobiliare e rilanciare nuove proposte legislative condivise.
Nel corso del Convegno verranno presentati, a cura dell’Ufficio Studi Fiaip, i dati relativi al mercato immobiliare urbano 2008 – Osservatorio Immobiliare Urbano Fiaip e saranno illustrate le previsioni per il primo semestre 2009. Il Professore Ignazio Drudi, direttore del Dipartimento di Statistica dell’Università di Bologna illustrerà le metodologie di rilevazione dell’Osservatorio Fiaip, mentre Luciano Passuti, dell’Ufficio Studi Fiaip, l’andamento del mercato immobiliare 2008 e le previsioni per il 2009.
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Il programma scientifico dell’importante iniziativa, prevede la trattazione delle tematiche tradizionali e lo sviluppo dei filoni di ricerca più attuali nel settore dell’Estimo e della Valutazione a livello nazionale e internazionale. Particolare attenzione sarà rivolta alle linee innovative sviluppate nel Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard, con le edizioni del 2000, 2002 e 2005. I contributi di illustri Docenti universitari, rappresentanti di istituzioni e di organizzazioni professionali, riguarderanno le seguenti tematiche: metodologia estimativa, mercato immobiliare, standard internazionali di valutazione, valutazione economica dei progetti, qualità dell’architettura e valore economico del progetto, valutazioni immobiliari ai fini fiscali, mass appraisal, valutazione ai fini della concessione del credito.
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Dal II Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 di Nomisma emerge che nel 2007 le compravendite di abitazioni sono calate del 4,6% (ovvero 40 mila in meno dell’anno precedente) e del 9,3% nelle grandi aree urbane. E’ il primo anno di calo dopo un decennio di crescita ininterrotta che ha determinato un incremento dei volumi di mercato pari al 66%. Anche il primo semestre del 2008 è all’insegna di un mercato residenziale in flessione. La congiuntura che a fine 2007 era già piuttosto rallentata, nella prima parte del 2008 rallenta ulteriormente e questo è confermato anche dal fatto che i tempi di vendita sono peggiorati ulteriormente, arrivando a superare in media i 5 mesi e mezzo, ma che nelle zone urbane decentrate possono raggiungere anche i 7 mesi. La domanda di abitazioni è composta da: 51% prima casa (in tendenziale aumento rispetto a quanto osservato lo scorso anno), 28% sostituzione, 9% seconda casa e 12% investimento. I prezzi a malapena recuperano l’erosione dell’inflazione, infatti la variazione semestrale dei prezzi delle abitazioni si attesta sul 2,1% per le abitazioni nella media (ma le abitazioni nuove crescono solo dell’1,7%), con un incremento annuale del 4,2%. Si tratta dell’aumento più contenuto dell’ultimo decennio che si riduce a un mero 1,1% se deflazionato e, in particolare, il Nord va peggio del Sud. Gli sconti sui prezzi crescono in generale del 10%. Le intenzioni di acquisto di un’abitazione nei prossimi dodici mesi sono all’1,8%, cioè ai livelli più bassi dell’ultimo ciclo immobiliare, poichè erano al 7%, all’inizio degli anni 2000. La tendenza della prima parte del 2008 porta, quindi, a una riduzione di compravendite di abitazioni nell’anno di circa 80 mila unità, mentre i prezzi a fine anno dovrebbero segnare una crescita nominale zero, ovvero una riduzione reale pari all’inflazione.
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Oggi l’Italia si trova ad affrontare un nuovo ciclo immobiliare, dopo la crescita proliferante registrata dal 1998 al 2007. Come già rilevato da Tecnoborsa con la precedente Indagine 2007, è proprio a partire dalle sei grandi città italiane che sono giunti i primi segnali di crisi del mercato. Infatti, andando ad analizzare le compravendite, è emerso che solo il 4,2% delle famiglie intervistate ha acquistato un immobile nel biennio 2006-2007, con un calo dello 0,5% rispetto all’Indagine 2006 e addirittura del 2,2% rispetto al 2004. Inoltre, si compra casa prevalentemente per necessità e ciò è dovuto sia ai costi elevati delle case, sia alla crescita dei tassi d’interesse. C’è da notare che, rispetto all’Indagine 2006, è salita di ben 34,3 punti la percentuale di chi ha tenuto conto del prezzo, motivazione che è passata dal secondo al primo posto. Molto probabilmente, proprio per questo motivo, la tipologia di abitazione più scelta è quella abitabile, che è passata dall’ultimo al primo posto. Quindi, le famiglie, pur di spendere meno sono disposte ad accontentarsi di soluzioni meno soddisfacenti di una casa nuova o già ristrutturata. Questo risultato è confermato anche dal fatto che, seppure il 70% circa degli italiani continua ad essere molto o abbastanza soddisfatto del bene acquistato, tuttavia, non si può ignorare che esiste un 30% di scarsa o nulla soddisfazione, che non rappresenta certo una quota marginale, anche perché nel 2006 il livello di soddisfazione era al 90%.
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Dopo la crescita proliferante del ciclo 1998/2007, il settore residenziale italiano registra un sensibile calo delle transazioni. Infatti, a fronte di un 12,1% di transazioni effettuate nel biennio 2006-2007, il 9,1% delle famiglie prevedono di effettuare almeno una transazione immobiliare nel biennio 2008-2009 ma i prezzi rimangono al centro delle preoccupazioni delle famiglie italiane” – ha affermato Valter Giammaria Presidente di Tecnoborsa. Andando ad analizzare le compravendite, è emerso che il 4,2% delle famiglie intervistate ha acquistato un immobile nel biennio considerato, mentre solo lo 0,1% ha tentato senza riuscirvi. Dal confronto dell’Indagine 2008 con quella 2006 si è riscontrato che la percentuale di famiglie che ha acquistato un’abitazione è scesa solo dello 0,5% e dell’1,1% per chi ha tentato senza successo; conseguentemente, sono saliti di 1,6 punti percentuali coloro che nel biennio considerato non hanno acquistato un’abitazione. Il calo è ancora più marcato se il confronto viene fatto con il risultato rilevato nel 2004 (-2,2 punti percentuali). Come per le Indagini precedenti, più della metà di chi ha comprato o tentato di comprare casa lo ha fatto per acquistare l’abitazione in cui vivere (il 61,2% di coloro che hanno acquistato un’abitazione); un’altra percentuale rilevante lo ha fatto per l’acquisto della casa per parenti prossimi (18,8%), o per la seconda casa per le vacanze (11,8%); una percentuale minore per investimento (5,9%); il restante 2,4% ha acquistato un’abitazione per altri motivi.
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In arrivo una boccata d’ossigeno per gli italiani. Oltre al taglio dell’Ici e alla detassazione degli straordinari giunge, a sorpresa, l’accordo tra Abi e Ministero dell’Economia per congelare le rate dei mutui a tasso variabile. In particolare, l’accordo premetterà di rinegoziare i contratti stipulati a partire dal 2007, ma con una rata fissa “fuori mercato” uguale a quella pagata in media nel 2006. All’inizio, la durata del mutuo resterà la stessa e l’allungamento eventuale dipenderà dai tassi d’interesse; in sostanza, se la curva sarà cresciuta il periodo salirà, se sarà scesa si pagherà meno. Si tratta di una manovra che dotrebbe riguardare circa un milione di italiani.
La Bce ritiene che l’economia dell’Eurozona abbia finora resistito al rallentamento globale, alla crisi finanziaria e che nel primo semestre, probabilmente, avrà una capacità di ripresa, infatti, ha lasciato invariati i tassi d’interesse al 4%. Con questa decisione, la Bce mantiene il tasso di rifinanziamento principale al 4%, quello marginale al 5% e quello sui depositi overnight al 3%. Il divario fra il costo del denaro in Eurolandia (misurato dal tasso principale), e quello negli Usa è pari a 2 punti percentuali, dopo che il 30 aprile scorso la Federal Reserve ha tagliato di 25 punti base i tassi sui Fed Fund, portandoli al 2%. Il Fondo ha chiesto alla Bce di abbassare i tassi dall’attuale livello, imitando la Fed e la Boe, ma la Bce ritiene che l’attuale posizione di politica monetaria contribuisca alla stabilità dei prezzi.
Secondo Kiron, nel 2007 il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto di abitazioni presenta un volume di erogazioni in linea con quello del 2006, con una differenza negativa di 150 milioni di euro (-0,23%).
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(Ministero dello sviluppo economico - Nota 10.04.2008)

Nessun rischio di distacco di acqua, luce e gas per le vecchie utenze domestiche che non hanno il certificato di conformità degli impianti. In particolare, il Ministero, anche per cancellare le possibili preoccupazioni degli utenti e dei fornitori su eventuali ostacoli al processo di liberalizzazione, chiarisce che:

1. i commi da 3 a 5 dell’art. 8 del D.M. 37/2008 - secondo i quali entro trenta giorni dall’allacciamento della fornitura di gas, luce e acqua deve essere consegnata al fornitore copia della dichiarazione di conformità o di rispondenza pena la sospensione del servizio - si riferiscono espressamente all’allacciamento di nuove forniture. Ne consegue che qualsiasi modifica del contratto di fornitura già avviato (cambio del gestore o delle condizioni di fornitura o subentro a un precedente utente, anche a seguito di temporanea disattivazione) non determina l’obbligo di consegna della dichiarazione di conformità o di rispondenza. Il decreto, in sostanza, non ostacola la liberalizzazione del mercato elettrico, perché in caso di cambio del gestore non è previsto nessun nuovo adempimento;

2. per le utenze esistenti la dichiarazione di conformità o di rispondenza deve essere consegnata solo in caso di aumento della potenza impegnata, se l’aumento consegue a interventi che impongono di per sé il rilascio della dichiarazione di conformità; oppure se l’aumento avviene nei rari casi in cui il decreto impone di redigere il progetto per i nuovi interventi: si tratta di impianti di notevole rilievo sotto il profilo della sicurezza, di regola non presenti nelle abitazioni, ma solo nei condomini o in esercizi produttivi o commerciali di un certo rilievo (per esempio potenza dell’impianto elettrico superiore a 6 KW, ovvero superficie delle abitazioni superiore a 400 mq e degli immobili adibiti ad altri usi superiore a 200 mq).
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L’università la Sapienza di Roma dipartimento ITACA organizzano un corso con TECNOBORSA nel valutare positivamente la collaborazione nella realizzazione dei corsi di Alta formazione svolti nel biennio 2006-2007 nella materia “Valutazione immobiliare”, intendono promuovere un pacchetto formativo per l’aggiornamento di professionisti che operano nel mercato immobiliare. Il pacchetto formativo consiste in 2 moduli indivisibili da organizzare a distanza di un mese. Come nel passato ogni appuntamento è di due giornate e mezzo piene. Nel primo appuntamento saranno approfonditi i temi della fiscalità immobiliare (tema coordinato dal dr. Vincenzo BUSA, direttore dell’Agenzia delle Entrate), degli adempimenti procedurali negli acquisti e vendite di immobili (tema coordinato dal dr. Maurizio DEL BELLO, commercialista) e del risparmio energetico (tema coordinato dall’arch. Carlo Brizzioli).
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Il 22-23-24 Aprile si terrà a Napoli il corso di formazione sulla “Valutazione Immobiliare: criteri applicativi” risponde all’esigenza di un adeguamento delle metodologie valutative anche in considerazione delle recenti novità normative (D.L. 248/2005) degli IAS/IFRS e delle Basilea 2) che hanno inciso considerevolmente sulle modalità di valutazione dei beni immobiliari, soprattutto per quanto attiene gli operatori del settore, gli enti e gli investitori immobiliari. Quanto sopra è interconnesso con una serie di fenomeni, quali la trasformazione di grandi aree (STU, ecc.), la dismissione del patrimonio pubblico, la revisione degli estimi, la ripresa degli investimenti immobiliari e nel contempo del mercato dei mutui, si rende necessario ed urgente l’utilizzo di strumenti aggiornati ed innovativi, sia nel campo economico-estimativo che in quello urbanistico-territoriale. Il Corso si pone come obiettivo quello della illustrazione sintetica agli operatori specializzati delle tematiche economico-immobiliari (dal campo giuridico a quello tecnico-gestionale e commerciale) sviluppando l’innovativo percorso scientifico e metodologico richiamato nel Codice delle Valutazioni Immobiliari, al fine di consentirne innesto di nuove professionalità di natura estimativa e catastale sulle precedenti conoscenze e competenze tecniche.
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Solo un 5,8%, però, si dichiara veramente disposto a sacrifici per migliorare il comfort dell’abitazione, mentre il 47,5% è piuttosto favorevole ma senza rinunce, a fronte di un 46,8% che preferisce spendere diversamente i propri soldi. La particolarità del gruppo che non intende spendere nella casa è che consiste, per lo più, di pensionati oltre i 65 anni di età, mentre i più propensi ad apportare migliorie risiedono a Roma, Milano e Palermo, invece i più parchi vivono a Genova, Napoli e Torino. Da un focus su coloro che sono disposti a spendere, risulta una media del 40% circa per migliorie, impiantistica, arredamento e oggettistica, mentre solo un 21,4% investe molto o abbastanza in opere d’arte . A Roma e Palermo si investe molto in arte e arredamento; a Milano si spende per migliorie edilizie, tecnologie e impianti; Torino brilla per le tecnologie; Genova predilige l’oggettistica; Napoli spende poco. Casa-tana o casa-casa per le famiglie italiane che vivono nelle grandi città? L’83,2% delle famiglie interpellate da Tecnoborsa definisce la propria casa come un luogo vissuto e aperto alla convivialità, dove trovare anche un rifugio dalle fatiche (11,3%) o solo dormire (3,4%) ed eventualmente lavorare (2,1%).
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Non va più di moda andare in vacanza sempre nello stesso posto, nella stessa casa, la stessa settimana. Gli italiani scelgono sempre di meno la multiproprietà e chi l’ha comprata qualche anno fa ora vorrebbe rivenderla. La multiproprietà che si è diffusa in Italia a finire degli anni ottanta, ha offerto la possibilità a molte famiglie di comprare una casa in cui passare le vacanze al mare o in momtagna ad un prezzo accessibile, ma per un periodo fisso stabilito, di solito una o due settimane l’anno.
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La presentazione dei dati del terzo rapporto “Un anno di quotazioni del Borsino Immobiliare Confedilizia” ha evidenziato che la crescita dei canoni di affitto nel 2007 non ha superato il tasso di inflazione (2,5%). Per contro, negli ultimi anni è cresciuto il costo delle case, dunque, l’affitto è tornato ad essere competitivo rispetto alle rate dei mutui. Il 2008 sarà caratterizzato dalla voglia e dalla necessità di affitto ma non ci sono immobili da locare, perlomeno con contratti di una certa stabilità. La mancanza di offerta per Confedilizia dipende dal fatto che non c’è più redditività nell’affitto, perché il 50%-60% del canone viene versato in fiscalità locale ed erariale; per i proprietari si aggiungono anche le spese di assicurazioni, rinnovo impianti e locali a termine locazione.
Secondo i dati Sunia, Censis e Cgil la situazione non è positiva né per chi investe per affittare né per chi affitta: l’indice di morosità dal 1999 ad oggi è cresciuto del 12%. Il problema è particolarmente grave nelle grandi città, dove i canoni negli ultimi tre anni sono cresciuti del 18%, contro il 12% della media nazionale.
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