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Finalmente il paradosso fiscale va in soffitta: abrogato l’ accertamento in base al valore normale nelle transazioni immobiliari

Blogger — Mon, 06 Jul 2009 04:20:45 +0000

È arrivato il via libera definitivo della Camera al disegno di legge, già approvato dal Senato, poi modificato dalla Camera e quindi nuovamente modificato dal Senato, recante disposizioni per l’ adempimento di obblighi derivanti dall’ appartenenza dell’ Italia alla Comunità europea in riferimento all’ abrogazione dell’ accertamento fiscale in base al valore normale sulle cessioni degli immobili ovvero sulle transazioni a titolo oneroso.

Tale diabolica novella fiscale è stata oggetto di giuste precisazioni dalla Legge comunitaria 2008, in base alla quale viene confermata l’ eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito, che era stato introdotto dall’ art.35, commi 2 – 3, del D.L. 223 / 2008, convertito, con modifiche, dalla legge 248 / 2006 (Decreto Visco – Bersani).

Restiamo tutti in attesa della pubblicazione in Gazzetta per l’ entrata in vigore del nuovo provvedimento. Ci preme però ricordare che tale risultato è stato raggiunto anche grazie alla formale denuncia presentata dall’ ANCE alla Commissione europea, in cui è stato evidenziato che le norme sul valore normale violano la Direttiva 28 novembre 2006 n.2006 / 112 / CE – Direttiva del Consiglio relativa al sistema comune d’ imposta sul valore aggiunto, in base alla quale la base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito, coincidente con quello esposto in fattura e non da un valore prestabilito statisticamente, come le quotazioni O.M.I.

A tale segnalazione di illegalità con effetti di denuncia dell’ ANCE è seguita una procedura di infrazione comunitaria nei confronti dell’ Italia che ha necessariamente dovuto riallineare la propria normativa con le disposizioni europee.

Infatti la diavoleria fiscale era stata introdotta dall’ art.35, commi 2 – 4 e 23 bis, del Decreto – legge n. 223 / 2006 (decreto Visco – Bersani, convertito con modificazioni nella legge n. 248/2006) che aveva previsto la possibilità di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell’ ipotesi in cui sia accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti da un certo valore normale degli stessi; nel caso, poi, di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non può essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Successivamente alla legge n. 248 / 2006, sull’ argomento è intervenuta la legge n. 296 / 2006 (Finanziaria 2007) che all’ articolo 1, comma 307, per la determinazione del valore normale ha rinviato ad uno specifico Provvedimento del Direttore dell’ Agenzia delle Entrate l’ individuazione periodica dei criteri utili alla determinazione dello stesso valore normale, ai fini dell’ accertamento nell’ ambito dell’ IVA, dell’ imposta di registro e delle imposte dirette.

Il Provvedimento del Direttore dell’ Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 recava disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all’ articolo 1, comma 307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007): ai fini dell’ accertamento sulle compravendite immobiliari, il valore normale dei fabbricati ceduti deve essere stabilito sulla base dei valori dell’ Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’ Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell’ immobile, integrati dalle altre informazioni in possesso dell’ ufficio.

Con la Finanziaria 2008 (legge 244 / 2007, art. 1, comma 265), inoltre, tali disposizioni accertative venivano estese anche alle compravendite effettuate precedentemente al 4 luglio 2006, attribuendo, in tal caso, valenza di mera presunzione semplice allo scostamento tra valore normale e corrispettivo dichiarato in atto.

Con la definitiva approvazione della legge Comunitaria 2008, il riferimento al valore normale è stato eliminato sia dall’ art.54, comma 3, del D.P.R. 633 / 1972 (ai fini IVA), sia dall’ art.39, comma 1, lett. d, del D.P.R. 600 / 1973 (ai fini delle imposte sul reddito). Con la conseguenza che l’ eventuale difformità tra il corrispettivo di cessione ed il valore normale rappresenterà una mera presunzione semplice, che non potrà più legittimare accertamenti automatici in capo alle imprese.

Infine, viene abrogato anche l’ art.35, comma 23 – bis, della legge 248 / 2006, in base al quale, ai fini IVA, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non possa essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

di Armando Barsotti (nella foto)
Ufficio Studi Fiaip

L’ Indagine Tecnoborsa 2009. Confronto con le due precedenti eseguite nel 2007 e nel 2005

Blogger — Fri, 03 Jul 2009 04:30:02 +0000

Dal confronto dell’ Indagine Tecnoborsa 2009 sulle sei grandi città italiane con le due precedenti eseguite nel 2007 e nel 2005 emerge che per tutti i tipi di transazioni presi in esame c’ è stata una battuta di arresto per un totale di -8,5 punti percentuali rispetto al 2005.

Tale situazione era emersa anche a livello nazionale dal confronto dell’ Indagine 2008 con quelle effettuate nel 2006 e nel 2004. Quindi, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare c’ è stato su tutto il territorio italiano indipendentemente dalle dimensioni dei Comuni e le città di Roma e Torino sono risultate comunque le più vivaci.

Nell’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nell’Indagine 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad analizzare le cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà degli insuccessi sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze, anche se è notevolmente calata rispetto all’ Indagine 2007. Invece, i due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione più della metà di coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono dimensione e prezzo.

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’ immobile acquistato, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco / per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione. Anche in questo caso le città più attive si confermano Roma e Torino.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 è emerso che le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali, fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento.

A Palermo e Torino sono state vendute principalmente prime case; a Milano è prevalsa la vendita di seconde case vacanze ma non quelle per parenti prossimi; per la vendita di case da investimento troviamo Napoli e Genova. Inoltre, la motivazione predominante che ha indotto alla vendita di un’abitazione è ancora la sostituzione con un’altra abitazione principale; rilevante è anche la quota di chi ha venduto per acquistare una casa per parenti prossimi, valore decisamente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due Indagini precedenti sulle grandi città; in aumento anche la quota di coloro che hanno ceduto un immobile per effettuare altri investimenti. In questo comparto le città più vitali sono risultate Torino e Genova.

Anche per quanto riguarda chi ha preso in locazione una casa, è emerso che coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione hanno affittato un’ abitazione principale, quota che ha avuto un incremento di 43,4 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007, mentre è decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza o una casa per parenti prossimi. Su questo fronte troviamo ai primi posti Genova, Napoli e Palermo.

Tra coloro che hanno acquistato una casa, più della metà è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale valore è rimasto stabile negli anni. Inoltre, usufruiscono di un mutuo / finanziamento prevalentemente coloro che hanno acquistato un’ abitazione principale o una seconda casa vacanze; viceversa, risulta bassa la richiesta di un prestito per acquistare una casa per parenti prossimi o per investimento. Roma e Genova sono state le città in cui le compravendite hanno richiesto maggiormente un mutuo.

Dal confronto della presente Indagine previsionale con quelle precedenti emerge un calo delle compravendite previste, fatta eccezione dell’offerta futura delle locazioni, che è rimasta sostanzialmente stabile; il calo più rilevante riguarda gli acquisti futuri che sono scesi di 7,8 punti rispetto al 2005 e di 2,2 rispetto al 2007.

Il gap tra domanda e offerta nelle compravendite è sceso sensibilmente a 2,2 punti percentuali (era pari a 4,2 punti nel 2007 e a 10 punti nel 2005). Nel mercato delle locazioni, sempre per quanto riguarda le transazioni nel biennio 2009 – 2010, il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), in quella 2007 è salito a 1,8 punti, mentre in quella 2009 è sceso a 0,6 punti.

Mettendo a confronto il divario tra domanda e offerta nelle transazioni effettuate e quelle previste si riscontra che, in tutti e due i mercati presi in esame, i valori previsti per il prossimo futuro sono più bassi e questo dovrebbe portare ad un livellamento delle quotazioni.

Come per chi ha già comprato una casa, così anche chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale; al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze, seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi; infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale. Inoltre, la caratteristica che peserà maggiormente nella scelta del bene continua a essere il prezzo. La città più attiva nell’ acquisto dovrebbe essere Milano, seguita da Torino e Genova.

Anche per quanto riguarda le offerte future emerge che verranno vendute prevalentemente le abitazioni principali; a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze e le abitazioni destinate a forme di investimento; invece, nessuno pensa di vendere case per parenti prossimi. La motivazione predominante che induce alla vendita di un’ abitazione è l’ esigenza di acquistare un’ altra abitazione principale, mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità.

Inoltre, tra le esigenze più rilevanti che indurranno nel prossimo futuro una famiglia alla sostituzione della prima casa troviamo al primo posto, con un notevole divario rispetto alle altre, il desiderio di acquistare una casa più ampia, seguita, a parità di punteggio, dal desiderio di andare a vivere vicino al lavoro o di avere una casa più piccola. Per quanto riguarda le vendite, le città più attive dovrebbero essere Torino e Palermo.

Complessivamente, confrontando le transazioni effettuate nel biennio 2007 – 2008 con le intenzioni dichiarate per il biennio 2009 – 2010, si dovrebbe verificare un calo di 3,5 punti percentuali nel mercato delle sei grandi città.

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le locazioni effettuate, le transazioni immobiliari, le compravendite e le locazioni previste

Blogger — Thu, 02 Jul 2009 04:30:29 +0000

Le locazioni effettuate
Andando ad analizzare il mercato delle locazioni, è risultato che il 3,3% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e sono state per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa per creare un nuovo nucleo familiare, non potendola acquistare visto che i capofamiglia svolgono professioni non altamente remunerate. Rispetto alle Indagini precedenti il fenomeno ha subito una battuta di arresto.

Andando ad analizzare il tipo di abitazioni prese in locazione è emerso che circa il 94% di coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione ha preso in affitto un’ abitazione principale, quota che ha avuto un incremento di 43,4 punti rispetto all’Indagine 2007. Decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza (1,5%) o una casa per parenti prossimi (3%).

Spostandoci dal lato dell’ offerta, è emerso che nel biennio 2007 – 2008 sono scesi coloro che hanno dato in locazione un bene (1,6%). Le case date in affitto provengono, prevalentemente, da persone con una buona situazione economica (imprenditori e liberi professionisti), che vedono nella casa una buona forma di investimento.

Per quanto riguarda il divario tra la domanda e l’ offerta (3,3% contro 1,6%), sembrerebbe che parte dell’offerta sia composta da persone non residenti, da case di proprietà di enti e di imprese/società.

Le transazioni immobiliari previste nei prossimi due anni
Dall’ Indagine 2009 è emerso che il 6,5% degli intervistati ha intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009 – 2010 e cioè acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione.

Mettendo a confronto l’ Indagine attuale con quelle del 2005 e del 2007 sulle sei grandi città italiane, è emerso che è scesa di 9,7 punti percentuali la quota di chi ha intenzione di effettuare almeno una transazione rispetto al 2005 e di 2,6 punti rispetto al 2007. Questi risultati mettono in evidenza che nel biennio in esame il mercato dovrebbe subire una sensibile battuta di arresto.

Andando ad analizzare il profilo socio – demografico degli individui che prevedono di effettuare una qualsiasi transazione immobiliare in un prossimo futuro, si riscontra che si tratta prevalentemente di coppie giovani con figli piccoli con una buona situazione economica.

Le compravendite previste
Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite il 3,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel biennio in esame. Dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso; infatti, si è riscontrato un calo rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare.

Analizzando il profilo degli acquirenti è emerso che le figure più attive sarebbero le coppie giovani con figli piccoli, il cui capofamiglia ha un età compresa tra i 25 e i 44 anni, con un reddito medio – alto. Come per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale (65,8%); quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative. Al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (13,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (10,5%); infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (9,2%).

Rispetto alle Indagini 2005 e 2007 è emerso che è scesa la quota di chi pensa di acquistare un’ abitazione principale; viceversa, è salita la quota di chi vorrebbe prendere una seconda casa per vacanze o per parenti prossimi; la quota di chi pensa di comprare una seconda casa per investimento è salita rispetto all’ Indagine precedente ritornando hai valori rilevati nel 2005.

Da un’ analisi più approfondita su quali sono le caratteristiche dell’ immobile che pesano maggiormente nella scelta di chi pensa di acquistare un’ abitazione principale, al primo posto c’ è la necessità che il prezzo del bene sia idoneo alle possibilità economiche della famiglia (68,4%); molto alta, anche, la percentuale di chi tiene conto delle dimensione rispetto alle esigenze del nucleo familiare (47,4%) e la vicinanza a parenti prossimi (31,6%); a seguire, ma con un certo divario, troviamo altre caratteristiche quali: vicinanza al lavoro, ad aree verdi, a servizi / aree commerciali, facilità di parcheggio, tranquillità e silenzio della zona, etc..

Va segnalato che dal confronto con le ultime Indagini Tecnoborsa sulle sei grandi città è salita la quota delle prime sei caratteristiche sopra indicate. Spostando l’ analisi dalla parte dell’ offerta futura emerge che nel biennio 2009 – 2010 solo l’ 1,6% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile e si tratta prevalentemente di nuclei monogenitori o con figli grandi, il cui capofamiglia ha più di 74 anni ma, complessivamente, rispetto al 2005 e il 2007 non si sono rilevati cambiamenti.

In termini di intenzioni, il mercato delle compravendite immobiliari sembra stia raggiungendo un punto di equilibrio; infatti, le intenzioni di acquisto superano le intenzioni di vendita di soli 2,2 punti, mentre nel 2007 il gap era di 4,2 punti e nel 2005 di 10 punti.

Dall’ Indagine emerge che verranno vendute prevalentemente le abitazioni principali (56,3% di chi pensa di vendere); a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze (18,8%) e le abitazioni destinate a forme di investimento (5,6%), mentre nessuno pensa di vendere case per parenti prossimi.

In base al confronto con le due Indagini precedenti dovrebbe scendere notevolmente la vendita di abitazioni principali (-32,3 punti percentuali), anche se, come già detto, rimane al primo posto; viceversa, dovrebbe salire la vendita di seconde case vacanze e quella delle abitazioni destinate ad investimento.

La motivazione predominante che induce alla vendita di un’ abitazione è l’ esigenza di acquistare un’ altra abitazione principale (43,8%); al secondo posto c’ è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (31,3%); al terzo posto troviamo chi intende vendere per fare altri investimenti immobiliari (12,5%); al quarto posto, a parità di punteggio, c’ è chi pensa di cedere un’ abitazione per acquistare una seconda casa vacanze o per fare degli investimenti finanziari (3,1%); infine, nessuno prevede di vendere per prendere una seconda casa per parenti prossimi.

In base al confronto con le ultime due Indagini, è scesa notevolmente la quota di chi intende vendere per acquistare un’ altra abitazione principale rispetto a quanto riscontrato nel 2007, anche se non si è tornati ai livelli del 2005; sale, invece, la percentuale di chi pensa di vendere per bisogno di liquidità rispetto al 2007, ma il valore rimane inferiore a quello riscontrato nel 2005.

Dall’ incrocio tra il tipo di abitazione che si vorrebbe vendere ed il motivo della vendita è emerso che il 72,2% di coloro che pensano di vendere un’ abitazione principale lo fanno per acquistare un’ altra abitazione principale, l’ 11,1% per liquidità e il restante 11,1% per effettuare altri investimenti immobiliari. Andando ad analizzare chi intende vendere una seconda casa vacanze è emerso, invece, che il 66,7% pensa di farlo per bisogno di liquidità e il 16,7% per acquistare una casa per le vacanze; invece, il 66,7% di chi prevedere di cedere una casa tenuta per investimento lo farà per effettuare altri investimenti immobiliari e il 33,3% per effettuare investimenti finanziari.

Tra le esigenze più rilevanti che indurranno nel prossimo futuro una famiglia alla sostituzione della prima casa, al primo posto, ma con un notevole divario rispetto alle altre, troviamo il desiderio di acquistare una casa più ampia (42,9%); il 28,8%, a parità di punteggio, lo fa per andare a vivere vicino al lavoro o per avere una casa più piccola; a seguire, le altre motivazioni: per avvicinarsi a parenti prossimi, per avere un’ abitazione più confortevole della precedente, per avere nelle vicinanze servizi e/o aree commerciali; nessuno ha dichiarato di voler vendere un’ abitazione principale per acquistarne un’ altra con più opportunità di parcheggio, con più facilità di accesso ai trasporti pubblici e/o ubicata in zone più periferiche.

Le locazioni previste
Andando a vedere il mercato delle locazioni, è risultato che l’ 1,2% degli intervistati pensa di prendere in affitto un immobile nel prossimo biennio e le figure più attive sarebbero coppie giovani (24 – 44 anni), con o senza figli che risiedono a Palermo, Napoli e Genova.

Mettendo a confronto le Indagini 2005 – 2007 con quella 2009, scende leggermente la quota di coloro che pensano di prendere in locazione un’ abitazione.

Spostandoci sul lato dell’ offerta, è emerso che solo lo 0,6% degli intervistati pensa di concedere in locazione un bene nel biennio 2009 – 2010, valore leggermente superiore a quello del 2007 ma ancora inferiore a quello rilevato nel 2005. Inoltre, il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), in quella 2007 era salito a 1,8 punti, mentre in quella 2009 è sceso a 0,6 punti.

Andando ad analizzare il profilo socio – demografico si riscontra che le case verranno offerte in locazione prevalentemente da persone il cui capofamiglia ha più di 74 anni che vivono soli e che vedono nella gestione locativa una buona forma di investimento. La città più attiva dovrebbe essere Genova.

a cura del Centro Studi sull’ Economia Immobiliare – CSEI Tecnoborsa

www.tecnoborsa.it

Nella foto Valter Giammaria, Presidente Tecnoborsa

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città

Blogger — Wed, 01 Jul 2009 04:30:13 +0000

Le transazioni immobiliari effettuate negli ultimi due anni
Nel biennio 2007 – 2008 è emerso che solo il 10% degli intervistati ha effettuato almeno una transazione cioè, acquistato, venduto, preso in locazione e / o dato in locazione un immobile. Mettendo a confronto l’ Indagine attuale sui grandi Comuni con le due precedenti è emerso che continua a scendere la quota di chi ha effettuato almeno una transazione immobiliare nelle grandi città. Infatti, nell’ Indagine 2005 erano il 18,5% degli intervistati e nel 2007 sono stati il 12,4%.

Analizzando il profilo socio – demografico emerge che le famiglie più attive sono state quelle giovani senza figli o con figli piccoli (il cui capofamiglia ha meno di 45 anni), con un reddito ed un livello di istruzione medio – alti. Geograficamente le città più vivaci sono state Roma e Torino.

Le compravendite effettuate
Andando ad analizzare il comparto delle compravendite è emerso che il 4,7% degli intervistati ha acquistato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo.

Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata, infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Analizzando il profilo degli acquirenti si conferma una certa vivacità delle famiglie giovani – adulte in crescita: il soggetto protagonista resta, quindi, il nucleo familiare il cui capo famiglia ha un’ età compresa tra i 25 ed i 44 anni, senza figli o con figli piccoli oppure i single.

Quanto al profilo economico continuano ad emergere prevalentemente famiglie con un livello culturale alto o medio alto e con una buona situazione economica. Le città più attive sono state Torino e Roma.

Da un focus sulle cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà dei fallimenti sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi sia rispetto alle disponibilità delle famiglie, sia rispetto alla qualità degli immobili; a seguire, troviamo la scarsa offerta nella zona prescelta (22,7%), la mancanza di abitazioni consone alle esigenze dei potenziali acquirenti (18,2%) e, infine, la scarsa qualità degli immobili offerti (4,5%).

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale (77,4%), che pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salita di 22 punti percentuali rispetto all’Indagine 2007. Al secondo posto (8,7%), continuiamo a trovare la motivazione come seconda casa vacanze, (anche se è notevolmente calata rispetto al 2007 di -14,4 punti percentuali), e il desiderio di effettuare un investimento; al terzo posto troviamo coloro che hanno acquistato una seconda casa per parenti prossimi (5,2%). Le ultime due motivazioni indicate sono cresciute rispetto a quanto rilevato nel 2005 ma sono scese rispetto ai dati riscontrati nel 2007.

I due requisiti a cui hanno prestato più attenzione maggiore della metà di coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione nel biennio preso in esame sono: dimensioni (62,9%); prezzo (59,6%). Seguono tranquillità della zona (27%), vicinanza al luogo di lavoro (24,7%), comfort e qualità delle rifiniture (22,5%), ubicazione in zona centrale (20,2%), vicinanza dei trasporti pubblici (19,1%), vicinanza ai parenti e, sostanzialmente a pari merito, vicinanza a servizi (18%), vicinanza ad aree verdi (15,7%), facilità di parcheggio (14,6%), ubicazione in zona periferica (12,4%). Mentre, gli aspetti che hanno pesato meno nella scelta dell’immobile sono stati ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (5,6%) e ubicazione in zona in fase di riqualificazione (4,5%).

Per quanto riguarda la località è emerso che l’ acquisto di abitazione in città è predominante rispetto alle altre aree geografiche (mare, montagna, collina / campagna). Infatti, ha interessato il 92,5% delle famiglie acquirenti. Tale percentuale sale al 97,5% se si analizzano solo coloro che hanno acquistato un’abitazione principale e addirittura raggiunge il 100% se si considera solo chi ha acquistato una casa per parenti prossimi.

Da un focus su coloro che hanno acquistato un’ abitazione principale in città si è rilevato che il 29,1% l’ ha acquistata in centro, il 32,6% in semi-periferia e il 38,4% in periferia (quest’ ultimo valore è cresciuto di 7,5 punti rispetto al 2007 e di 12,9 rispetto al 2005).

Tale risultato è coerente con il fatto che sono saliti coloro che nell’ acquistare una casa hanno privilegiato quelle ubicate in zone tranquille e silenziose; sicuramente un altro fattore che ha influito nella scelta è il costo più basso delle abitazioni situate nelle periferie, visto che la causa principale del mancato acquisto continua ad essere il prezzo troppo elevato degli immobili.

Infine, per quanto riguarda l’ ubicazione dell’ immobile rispetto al Comune di residenza dell’ acquirente, è emerso che ben l’ 82,9% di chi acquistato casa negli ultimi due anni lo ha fatto all’ interno del Comune in cui risiede.

Andando ad analizzare le caratteristiche degli immobili che sono stati acquistati nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che il taglio più richiesto continua ad essere il trilocale (44,1%), specialmente tra i nuclei familiari formati da 3 o 4 persone il cui capofamiglia ha tra i 45 e i 64 anni. Abbastanza rilevante anche la richiesta del bilocale (23,7%), anche se in calo rispetto alle rilevazioni precedenti; seguono i quadrilocali e quelli con 5 e più vani, che sono richiesti rispettivamente dal 14% e dal 10,8% delle famiglie. Bassa, invece, la richiesta di monolocali (7,5%) anche se in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle Indagini 2005 e 2007.

Per quanto concerne, invece, la superficie degli immobili gli appartamenti più acquistati sono stati quelli con superficie media (71 – 100 mq) e medio – piccola (36 – 70 mq): i primi sono richiesti principalmente da coppie giovani e da famiglie monogenitore, mentre i secondi sono preferiti prevalentemente da persone che vivono sole. A seguire, troviamo gli appartamenti grandi e medio grandi (oltre i 100 mq), preferiti da coppie con figli; meno richieste le abitazione con una superficie inferiore ai 36 mq.

Per quanto riguarda lo stato dell’ immobile non si riscontrano notevoli differenze, dal momento che le percentuali sono abbastanza allineate, anche se è emersa una leggera prevalenza degli immobili già ristrutturati: il 18,3% ha acquistato un immobile nuovo, il 30,1% uno ristrutturato, il 24,7% uno abitabile ed, infine, il 26,9% uno da ristrutturare.

Dall’ analisi della tipologia dell’ immobile, invece, è emerso che il 97,8% degli acquisti si è concentrato sugli appartamenti: Il 53,8% ai piani intermedi; il 22,6% al piano terra e il 21,5% al piano attico. È interessante sottolineare che nessuno degli intervistati ha acquistato una villa singola.

Per quanto riguarda le dotazioni degli immobili è emerso che il 74,2% di coloro che hanno acquistato un’ abitazione, nel biennio 2007 – 2008, hanno preferito quelle con terrazza / balcone, scelte da coppie mature con o senza figli; il 67,7% con ascensore condominiale; il 57% con cantina e / o soffitta; la presenza di un posto auto occupa solo il quarto posto (37,6%). Seguono altre dotazioni ritenute comode ma meno indispensabili, quali: giardino condominiale (34,4%); servizio di portierato (18,3%) e giardino di pertinenza (8,6%).

Dal confronto con le Indagini 2005 e 2007 emerge un forte calo di coloro che hanno scelto un’ abitazione dotata di un giardino di pertinenza. Invece, si è riscontrato un incremento per quanto riguarda l’ acquisto di case con terrazza / balcone, con ascensore condominiale e con cantina e / o soffitta, che come abbiamo sottolineato sono le tre dotazioni che hanno pesato maggiormente nella scelta delle abitazioni acquistate nell’ ultimo biennio.

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’immobile acquistato; ciò conferma il fatto che l’ acquirente – tipo italiano è un soggetto molto oculato e avvertito, visto che la scelta della casa è una scelta importante e duratura e viene quindi elaborata sulla base delle esigenze e delle priorità della famiglia, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco / per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione (rispettivamente il 15,1% e il 21,5% degli acquirenti). Viceversa, il 98,9% ha affermato di essere molto / abbastanza soddisfatto per le dimensione dell’ immobile comprato.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che sono stati solo il 2,1% degli intervistati, confermano il trend discendente iniziato nel 2007; infatti, c’ è stato un calo di 0,6 punti percentuali rispetto al 2007 e di 1,9 punti rispetto al 2005.

Dall’ analisi del profilo socio – demografico si è riscontrato che hanno venduto una casa prevalentemente coppie senza figli o single, il cui capofamiglia ha un’ età compresa tra i 55 e i 74 anni, con un livello culturale basso o medio basso; il fenomeno è trasversale rispetto alla dimensione del nucleo familiare. Le città più vivaci sono state Torino e Genova.

Le vendite avvenute hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (63,6% di coloro che hanno venduto), fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti; al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come forma di investimento (13,6%); infine, a parità di punteggio, ci sono coloro che hanno ceduto le seconde case destinate alle vacanze o a parenti prossimi (11,4%).

Le abitazioni principali sono state vendute prevalentemente da persone fra i 25 e i 34 anni con un livello di istruzione medio – basso; le case per investimento sono state cedute più che altro da persone anziane; le seconde case sono state vendute, in particolare, da coppie senza figli e nuclei monogenitori con età compresa tra i 45 i 54 anni.

La motivazione predominante che induce alla vendita di un’ abitazione si riscontra essere ancora la sostituzione con un’ altra abitazione principale (52,3%). Rilevante è anche la quota di chi ha venduto per acquistare una casa per parenti prossimi (25%), valore decisamente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due Indagini precedenti sulle grandi città; decisamente in aumento la quota di coloro che hanno ceduto un immobile per effettuare altri investimenti (15,9%), questo mette in evidenza che le famiglie italiane sono più propense a speculare rispetto al passato; solo il 4,5% di coloro che hanno venduto lo ha fatto per acquistare una seconda casa vacanze; molto forte il calo di coloro che hanno venduto per bisogno di liquidità (2,3%).

Dall’ incrocio tra il tipo di abitazione venduta ed il motivo della vendita è emerso che il 75% di coloro che hanno venduto un’ abitazione principale l’ hanno fatto per acquistare un’ altra abitazione principale; coloro che hanno ceduto altre tipologie di abitazione lo hanno fatto principalmente per acquistare una casa per parenti prossimi, mentre nell’ Indagine 2007 le famiglie vendevano le case non destinate a viverci spinti dal bisogno di liquidità.

Tra le esigenze più rilevanti che inducono una famiglia alla sostituzione della prima casa c’ è la necessità di vivere in un luogo più confortevole (47,6%) e in una zona più tranquilla (38,1%); scende al terzo posto, a parità di punteggio con il desiderio di vivere in zone più centrali, la necessità di avere una casa più grande (33,3%), motivazione che è sempre stata la più indicata nelle Indagini 2005 e 2007; a seguire troviamo chi ha venduto per andare a vivere vicino a parenti prossimi (23,8%), chi ha ceduto l’ abitazione principale per acquistarne una più piccola (14,3%); infine, a parità di punteggio (4,8%), troviamo chi ha scelto un’ abitazione con bassi consumi energetici e / o situata in zone periferiche, oppure più vicina al luogo di lavoro e ad aree commerciali.

Per quanto concerne le caratteristiche, il 71,5% degli immobili venduti sono piccoli (fino a 70 mq) e medio piccoli (71 – 100 mq). Il restante 28,5% delle famiglie hanno venduto immobili grandi e medio – grandi (oltre 101 mq). Le case piccole e medio piccole vengono vendute prevalentemente da coppie giovani e mature senza figli; quelle grandi vengono cedute prevalentemente da persone che vivono da sole.

a cura di Alice Ciani
Centro Studi sull’Economia Immobiliare di Tecnoborsa – CSEI

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L’ Indagine Tecnoborsa 2009. Le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città. Transazioni e mutui

Blogger — Mon, 29 Jun 2009 04:30:59 +0000

“Nelle transazioni immobiliari registrate nelle sei maggiori città italiane si registra una battuta di arresto di circa -8,5 punti percentuali rispetto al 2005, confermando una situazione già conclamata a livello nazionale. Quindi, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare è in qualche misura indipendente dalle dimensioni dei Comuni”, ha dichiarato Valter Giammaria Presidente di Tecnoborsa.

Dall’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nel 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad esaminare più in profondità gli acquisti effettuati, è emerso che il 4,7% degli intervistati ha comprato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo. Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata; infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Da un focus sulle cause del mancato acquisto risulta che, così come già riscontrato nel 2007, più della metà degli insuccessi sono dovuti ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale (77,4%) che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto al 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze (8,7%), anche se con una forte diminuzione rispetto al 2007 (-14,4 punti percentuali). I due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono stati dimensione (62,9%) e prezzo (59,6%).

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’ immobile acquistato, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco/per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione (rispettivamente il 15,1% e il 21,5% degli acquirenti); viceversa, quasi il 100% ha affermato di essere molto / abbastanza soddisfatto delle dimensioni dell’ immobile comprato. Le città più attive negli acquisti risultano Roma e Torino.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che sono stati solo il 2,1% degli intervistati, confermando il trend discendente iniziato nel 2007; infatti, c’ è stato un calo di 0,6 punti percentuali rispetto al 2007 e di 1,9 punti rispetto al 2005. Le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (63,6%), fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento (13,6%).

A Palermo e Torino sono state vendute principalmente prime case; a Milano è prevalsa la vendita di seconde case vacanze ma non quelle per parenti prossimi; per la vendita di case da investimento troviamo Napoli e Genova. Complessivamente, nelle vendite, le città più vitali sono risultate Torino e Genova.

Anche per quanto riguarda chi ha preso in locazione una casa (3,3%), è emerso che coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione lo hanno fatto per affittare l’ abitazione principale (94%), quota elevatissima che ha avuto un incremento di 43,4 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007, mentre è decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza o una casa per parenti prossimi. Su questo fronte troviamo ai primi posti Genova, Napoli e Palermo. Spostandoci sul fronte di chi ha dato in locazione è emerso che sono scesi coloro che hanno dato in locazione una casa (1,6%).

Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 59,1% è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale valore è rimasto stabile negli anni. Inoltre, usufruiscono di un mutuo / finanziamento prevalentemente coloro che hanno acquistato un’ abitazione principale (62%) o una seconda casa vacanze (80%); viceversa, risulta bassa la richiesta di un prestito per acquistare una casa per parenti prossimi (33,3%) o per investimento (16,7%). Roma e Genova sono state le città in cui le compravendite hanno richiesto maggiormente un mutuo.

Il Presidente di Tecnoborsa ha affermato che: “Dall’ Indagine 2009 è emerso che il 6,5% degli intervistati ha espresso l’ intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009 – 2010 e cioè acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione, anche se dal confronto tra la presente Indagine previsionale con quelle precedenti emerge un calo delle transazioni previste, fatta eccezione per l’ offerta futura delle locazioni che è rimasta sostanzialmente stabile; il calo più rilevante riguarda gli acquisti futuri che sono scesi di 7,8 punti rispetto al 2005 e di 2,2 rispetto al 2007″.

Il gap tra domanda e offerta nelle compravendite future è sceso sensibilmente a 2,2 punti percentuali (era pari a 4,2 punti nel 2007 e a 10 punti nel 2005). Nel mercato delle locazioni previste il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), nel 2007 era salito a 1,8 punti, mentre nel 2009 è sceso a 0,6 punti.

Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite, il 3,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel prossimo biennio. Dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso; infatti, si riscontra un calo rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare.

Come per chi ha già comprato una casa, così anche chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale (65,8%); al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (13,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (10,5%); infine, vi è chi pensa di acquistare per reinvestire il proprio capitale (9,2%). La caratteristica che peserà maggiormente nella scelta del bene continua a essere il prezzo: 68,4%. La città più attiva nell’ acquisto dovrebbe essere Milano, seguita da Torino e Genova.

Spostando l’ analisi dalla parte dell’ offerta futura emerge che nel biennio 2009 – 2010 solo l’ 1,6% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile ma, complessivamente, rispetto al 2005 e al 2007 non si sono rilevati cambiamenti. Anche per quanto riguarda le offerte future emerge che verranno vendute prevalentemente le abitazioni principali (56,3%); a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze (18,8%) e le abitazioni destinate a forme di investimento (5,6%).

La motivazione predominante che potrebbe indurre alla vendita di una casa è l’ esigenza di acquistare un’ altra abitazione principale (43,8%), mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (31,3%). Per quanto riguarda le vendite, le città più attive dovrebbero essere Torino e Palermo.

“Complessivamente, confrontando le transazioni effettuate nel biennio 2007 – 2008 con le intenzioni dichiarate per il biennio 2009 – 2010, si dovrebbe verificare un calo di 3,5 punti percentuali nel mercato delle sei grandi città” – ha concluso il Presidente di Tecnoborsa.

a cura del Centro Studi sull’ Economia Immobiliare – CSEI

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Osservatorio Immobiliare Fiaip. Mercato immobiliare turistico secondo semestre 2008

Blogger — Fri, 15 May 2009 04:05:16 +0000

Tiene il mercato delle seconde case. Da più di 5 anni cresce il valore immobiliare delle case vacanza ed oltre il 40% degli italiani acquista immobili ad uso turistico facendo ricorso ai mutui. Il mercato immobiliare turistico tiene e continua l’ aumento degli immobili messi in vendita (+4,2%). Lieve diminuzione dei prezzi di compravendite immobiliari in molte località turistiche, ma in discesa il numero delle transazioni (-10,8%).

La FIAIP, Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali, conferma il suo ruolo di osservatore privilegiato del mercato di compravendita di case e appartamenti ad uso turistico, uno dei fenomeni meno conosciuti e studiati del mercato turistico nazionale perché solo parzialmente rilevato dalle statistiche ufficiali.

L’ indagine sui valori di compravendita del secondo semestre del 2008 – e che contiene inoltre previsioni sul primo semestre dell’anno – è stata realizzata con il supporto della società Risposte Turismo ed ha coinvolto i delegati turistici della Fiaip di 20 località di particolare interesse turistico in tutto il territorio nazionale.

Con riferimento all’ intero campione, pur nella particolarità del contesto attuale, si assiste ad una buona tenuta generale del mercato: i valori di compravendita al metro quadro oscillano nel secondo semestre 2008 tra i 2.580 euro e 6.210 euro. Sempre complessivamente si registra un aumento degli immobili offerti in vendita del +4,2% a fronte di una riduzione del numero delle transazioni nell’ordine del – 10%.

Entrando nel dettaglio delle categorie di immobili individuate per ogni località, si passa dagli intervalli di minimo e massimo di 2.580 euro e 3.545 euro delle abitazioni semicentrali o periferiche ai 3.490 e 4.840 euro delle abitazioni centrali, mentre le abitazioni nuove o di pregio mediamente sono incluse in un range tra 3.945 e 6.220 euro.

Rispetto all’ ultima rilevazione 2007, si assiste complessivamente ad una riduzione dell’ intervallo tra le quotazioni minime e massime: a fronte di un leggero aumento dei valori minimi si riscontra infatti una contrazione dei valori massimi al metro quadro per ognuna delle tre categorie analizzate.

All’ interno di questi valori stanno riferimenti diversi e specifici per ciascun contesto territoriale analizzato. Tra tutte le località considerate, cinque fanno registrare anche nel 2008 dei massimali superiori ai dieci mila euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di pregio.

Di queste fanno parte Courmayeur e Madonna di Campiglio e le località balneari di S. Margherita Ligure, Forte dei Marmi e Porto Rotondo. Spiccano tra queste le quotazioni di compravendita della località trentina di Madonna di Campiglio, l’ unica tra le destinazioni in grado di far registrare un aumento dei valori sia minimi che massimi di ogni categoria, attestandosi fra 10.000 e 14.000 euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di particolare pregio, fra 8.000 e 11.000 euro per le abitazioni centrali e valori di compravendita inclusi tra i 5.500 e 8.000 euro al metro quadro per gli immobili semicentrali.

A Forte dei Marmi, Porto Rotondo e Courmayeur si è rilevata una sostanziale stabilità dei valori rispetto all’ultima rilevazione del 2007 mentre sono in leggera contrazione le quotazioni a S. Margherita Ligure, in modo più marcato per gli immobili di particolare pregio.

Il resto dell’ Italia vede, accanto a località in cui non si è assistito a variazioni dei valori di compravendita (Desenzano sul Garda, Jesolo Lido, S. Benedetto del Tronto, Montesilvano, Vieste, Policoro), solo quattro centri turistici che hanno fatto registrare nel passaggio dal primo al secondo semestre una contrazione dei prezzi: Sestriere, Termoli, Tropea e – secondo le indicazioni degli agenti Fiaip – in modo più marcato Rimini.

Più complesso il quadro di Todi, Sabaudia ed Amalfi in cui, all’ interno di un calo generale dei valori, si assiste all’ aumento in controtendenza di alcuni di questi per particolari categorie di immobili. Tra le località incluse nell’Osservatorio Immobiliare Fiaip le uniche a far registrare un aumento delle quotazioni tra il primo ed il secondo semestre del 2008 sono state Jesolo Lido in Veneto, Lignano Sabbiadoro in Friuli Venezia Giulia e Cefalù in Sicilia.

Passando ad analizzare alcuni dati relativi alle trattative di vendita e ai mutui richiesti, è emerso che i mesi intercorsi tra l’incarico e l’atto notarile sono mediamente 8 mentre, in leggero aumento su quanto registrato nel 2007, il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo di compravendita raggiunge il 12,3%.

I mutui, cui la domanda è ricorsa nel 40% degli acquisti di immobili ad uso turistico, sono stati stipulati per un importo mediamente pari al 65,26% del prezzo dell’ immobile, con una durata media di 16,2 anni e un tasso per lo più fisso.

Metà delle abitazioni richieste ha una superficie inferiore ai 60 metri quadrati, seguite dalle case di medie dimensioni che si attestano sul 36,3%, e gli immobili che superano i 120 metri quadrati sono soltanto il 13,7% del mercato intermediato dagli agenti Fiaip. In merito alla provenienza dell’ acquirente, oltre quattro su cinque sono italiani, e gli stranieri UE e gli
extracomunitari si attestano rispettivamente al 9,3% e 7,1% sul totale degli acquirenti.

Dal 2004, anno in cui l’ Osservatorio Immobiliare Fiaip ha dato avvio al monitoraggio dei dati per il settore turistico, si assiste ad una crescita dei valori in ogni categoria: per le abitazioni di pregio i minimi e massimi sono cresciuti complessivamente nel corso degli anni del 9,2% e 27,2%, mentre per le abitazioni centrali del 28,5% e 36,8%, e infine del 25,7% e 33,6% per le abitazioni semicentrali. Considerando però le sole variazioni dal 2007 al 2008 si registrano movimenti lievi, positivi per i minimi ed in calo per i massimi: dal – 0,6% dei massimi delle abitazioni di pregio alla riduzione, nell’ ordine dei due punti percentuali, per le abitazioni centrali e semicentrali.

Per quanto riguarda le previsioni per il primo semestre 2009 relativamente alla media delle previsioni sui prezzi di compravendita al metro quadro, secondo le indicazioni degli agenti Fiaip si assisterà ad un calo contenuto per ogni categoria di immobili. La variazione sarà meno marcata per le abitazioni di pregio e centrali (rispettivamente -0,85% e -1,25%), leggermente più marcata nel caso delle abitazioni periferiche ( -2,15%). La variazione dei prezzi a livello nazionale dovrebbe dunque attestarsi sull’ ordine del punto e mezzo percentuale negativo (-1,4%).

Questo valore include località in cui si prevede una contrazione (particolarmente temuta a S. Margherita Ligure, Termoli, Policoro e Vieste) accanto ad altre in cui si confida invece in un leggero aumento dei valori riscontrabile già dal primo semestre dell’anno in corso (Amalfi in Campania e Lido di Iesolo in Veneto).

Contatti
Resp. Ufficio Stampa Fiaip
Vincenzo Campo
346/382.9376
ufficiostampa@fiaip.it

Il mercato immobiliare romano risente della crisi

Blogger — Wed, 21 Jan 2009 16:56:20 +0000

Il calo del mercato immbiliare romano è stato da subito gia evidente nella prima parte del 2008. Sicuramente causato da un peggioramento delle tensioni finanziarie internazionali. Il deciso allungamento dei tempi di vendita e l’ampliamento degli sconti erano stati, infatti, i primi segnali che testimoniavano l’esaurirsi di un ciclo espansivo insolitamente lungo. A fotografare l’andamento del mercato immobiliare e’ Nomisma, nel suo 3/o Rapporto. Dall’analisi delle dinamiche semestrali emerge un quadro di assoluta fragilita’, in cui la modesta riduzione delle quotazioni di mercato (7.164 euro al metro quadrato per le abitazioni di pregio, 5.877 euro al metro quadrato in centro storico e 2.460 euro al metro quadrato in periferia) non e’ stata in grado di arginare la vistosa contrazione dei contratti stipulati. Il progressivo attenuarsi della rigidita’ dell’offerta induce a ritenere avviata una fase recessiva che potra’ consentire la ridefinizione, seppur non nell’immediato, di un nuovo equilibrio tra domanda e offerta su livelli di prezzo piu’ contenuti. Si tratta di una tendenza comune a tutti i segmenti in cui si articola il mercato immobiliare, anche se le evidenze piu’ eclatanti giungono in questa fase dal settore residenziale che, come spesso accade, anticipa e condiziona le dinamiche dell’intero comparto e soprattutto che aveva vissuto piu’ fortemente la fase espansiva del mercato.

”Alle difficolta’ riscontrate sul versante della compravendita non ha fatto riscontro la prevista ripresa del mercato locativo”, analizza Nomisma. Le proiezioni per il 2009 evidenziano un’accentuazione della fase recessiva, con una flessione dei valori di compravendita piu’ marcata rispetto a quanto fin qui rilevato. Il volume delle transazioni, invece, non si dovrebbe deteriorare significativamente, a fronte, pero’, anche di riduzioni nei canoni di locazione.

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Milano: principale mercato per gli investimenti pubblici e privati

Blogger — Tue, 30 Sep 2008 12:53:36 +0000

Per il quinto anno consecutivo, Nomisma ha realizzato per conto di Assoimmobiliare e ANCI (Associazione Nazionale Comuni italiani) la rassegna dei principali progetti di sviluppo immobiliare presenti sul territorio nazionale. Il lavoro, presentato a Roma nel corso dell’ultima edizione di EPIC lo scorso 26 settembre, raccoglie 383 progetti che stanno ridisegnando e riconnotando le nostre città. I dati e le informazioni collezionate da Nomisma sono stati ordinati sulla base di un impianto metodologico che distingue tra progetti innovativi e programmi complessi di trasformazione urbana, promossi da promotori e finanziatori sia pubblici che privati. Osservando la distribuzione territoriale degli investimenti immobiliari, Milano si conferma anche nel 2007 il mercato preferito dagli investitori, grazie alla maggiore disponibilità di prodotto. Da segnalare inoltre l’incremento delle transazioni per investimenti immobiliari al di fuori dei due mercati consolidati di Milano e Roma anche se, il mercato delle cosiddette secondary location, soffre di una scarsità di offerta di qualità.

I primari player del mercato italiano detengono portafogli costituti per quasi la metà da immobili ad uso terziario-direzionale, lasciando agli altri comparti ruoli di secondo piano anche se in crescita nel tempo. Il confronto internazionale evidenzia come la rilevanza del segmento direzionale all’interno dei portafogli dei principali player sia elevato in Italia così come in molte altre realtà europee; l’elemento di distinzione tra i paesi europei è la diversa composizione della componente commerciale in rapporto a quella direzionale e, per alcuni, la presenza di altre componenti che non coincidono con queste tradizionali forme di investimento.

- Nomisma-

Treviso: prezzi immobili bloccati

Blogger — Wed, 25 Jun 2008 13:14:26 +0000

Dopo i prezzi stratosferici degli anni scorsi, ora è crisi del mattone. Il mercato della casa è in calo nella nostra provincia. Tra il 2006 e il 2007 il numero di transazioni immobiliari è diminuito del 7,4 per cento in tutta la provincia. Sono dati forniti dall’Agenzia del territorio che in questi giorni ha reso pubblico il suo rapporto annuale che confermano la sostanziale stagnazione del mercato immobiliare a causa della crisi economica in atto. La regione Veneto è la quarta regione in Italia per numero di compravendite preceduta solamente dalla Lombardia, dal Lazio e dall’Emilia Romagna e rappresenta il 9 per cento circa del mercato immobiliare residenziale italiano e i dati sono più o meno omologhi in tutte le province venete, segno di una omogeneità regionale per quanto riguarda il mercato immobiliare. Analizzando i dati su scala regionale si evince che la provincia di Belluno è l’unica ad aver registrato rispetto all’anno precedente un incremento, seppur minimo: +0,44 per cento del numero di transazioni immobiliari.

La provincia di Treviso è invece la seconda ad aver peggiorato di più la propria situazione rispetto all’anno precedente. Il primato spetta a Padova che infatti registrato un -9,79 per cento, mentre Treviso ha registrato un -7,44 per cento. In generale, in tutte le città venete le transazioni immobiliari risultano in calo. Il fenomeno si è fatto particolarmente sentire a Padova (-18,68 per cento), Belluno (-13,42 per cento), Vicenza (-12,58 per cento) e Verona (-12,44 per cento). Regge invece Treviso: per il capoluogo della Marca (-1,08 per cento). Anche per tutti i comuni capoluogo, come per tutte le province, il rapporto dell’indice di mobilità immobiliare tra il 2006 e il 2007 risulta negativo. Si evince che perdura lo spostamento del mercato dai capoluoghi al resto del territorio della provincia, dovuta principalmente a prezzi più accessibili nei piccoli centri.

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