Sempre più spesso sui giornali si legge di strumenti di finanza immobiliare, per questo mi è venuta voglia di fare un pò di chiarezza e spiegare il “Lease Back Immobiliare”:
Il lease back immobiliare è il contratto con il quale un soggetto vende un proprio bene immobile ad una società di leasing, la quale a sua volta ne paga il prezzo e, contemporaneamente, lo concede in leasing al venditore.
Come in tutti i leasing, al termine del periodo previsto, il venditore potrà, alternativamente:
– restituire il bene alla società di leasing (che ne rimane proprietaria);
– rinnovare il leasing, chiedendone una proroga;
– esercitare l’opzione di acquisto e, quindi, ridiventare proprietario del bene.
Lo scopo del lease back, evidentemente, è finanziario: la finalità del richiedente, infatti, non è quello di acquisire il bene (di cui è già proprietario), bensì quello di ottenere liquidità con la vendita del bene, mantenendo la possibilità di utilizzarlo (ed eventualmente di ridiventarne proprietario).
Uno dei principali problemi giuridici del lease back attiene alla sua stessa legittimità.
L’art. 2744 c.c., infatti, dispone la nullità del patto con il quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno al creditore.
Effettivamente, si potrebbe intravedere nell’oggetto del contratto di lease back un accordo che, nella sostanza, prevede la cessione di un bene al creditore, idonea a soddisfare il credito in caso di mancato pagamento delle rate del leasing.
La giurisprudenza (Cass. n. 4095/98), dopo varie oscillazioni, ha risolto la questione della ammissibilità della figura in esame riconoscendole piena legittimità, ritenendo la vendita del bene non finalizzata a costituire garranzia per un finanziamento preesistente, ma alla realizzazione di un nuovo progetto economico.
In essa, pertanto, perché se ne possa ammettere la validità, deve rimanere centrale lo scopo finanziario, che ne esclude quello di garanzia.
Il lease back ha oggi un notevole utilizzo in campo imprenditoriale, poiché consente alle imprese di ottenere liquidità da un asset patrimoniale dell’azienda senza di fatto privarsene, ma continuando a mantenerne la disponibilità (e quindi la sua strumentalità rispetto all’attività imprenditoriale) e fruendo di un opzione per il riacquisto della relativa proprietà (preservando quindi anche gli obiettivi a lungo termine legati all’utilizzo del bene) .
Esempio:
A vende immobile a B (che paga il prezzo)
B concede l’immobile in leasing a A (che paga i canoni)
a fine leasing
– A restituisce il bene a B
– A rinnova il leasing con B
– A riacquista il bene da B
Finalità finanziaria
– ottenere liquidità
– continuare a utilizzare il bene
Specifiche sul Lease Back e il Patto Commissorio:
Art. 2744 c.c.: è nullo il patto con il quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.
prestito garantito dal trasferimento della proprietà
o
vendita con patto di retrocessione?
Giurisprudenza
– vendita a scopo di leasing
– patto di retrocessione
– finalità finanziaria
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Fonte: Gruppo Toscano Blog
