Problema abitativo in Italia. La cedolare secca del 20 % quale incentivo per il potenziamento della locazione abitativa

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Nel corso di una conversazione tenuta alla Federlombarda il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici ha dichiarato: « Il problema abitativo in Italia è caratterizzato:
-dall’impossibilita’ di trovar casa per i meno abbienti;
-dalla difficolta’ di reperire alloggi in locazione, a canoni accessibili rispetto al reddito,per coloro che la casa non intendono o non possono comperarla;
-dall’elevato costo di acquisto per chi si rivolge a questo mercato.

Si ritiene ormai diffusamente che uno dei principali strumenti, cui fare ricorso per indirizzare a soluzione il problema, possa esser rappresentato dal potenziamento della offerta abitativa in locazione, in campo sia pubblico, sia privato;
secondo quanto avviene,d’altra parte, in tutta Europa, e contrariamente a cio’ che si è fatto da noi in tutti questi anni. Questa via permetterebbe:
-di calmirare direttamente il mercato dei canoni locativi;
-di ridurre la pressione della domanda, insoddisfatta dalla locazione, sul mercato delle compravendite e conseguentemente sul prezzo di acquisto degli immobili; ed in tal modo di contenere i prezzi stessi.
– l’offerta di edilizia residenziale pubblica permetterebbe,d’altro lato, di evitare una pressione impropria sul libero mercato da parte degli utenti meno abbienti,che dovrebbero poter accedere pienamente all’edilizia sociale,sovvenzionata o convenzionata.

Quanto alla locazione privata, la via per il potenziamento non puo’ esser concepita in negativo,attraverso meccanismi punitivi e penalizzanti,quali ad esempio gli aggravi ICI per gli alloggi inoccupati ( a tal proposito si apre il vieto e confuso capitolo del trattamento dei cosiddetti “alloggi sfitti”; nel quale ricorrentemente assistiamo a “sparate”prevenute e disinformate, rigorosamente bipartisan.

Occorre viceversa una promozione in positivo,rappresentata da incentivi ed agevolazioni fiscali,in grado di innescare una “risposta di sistema”, la più vasta possibile, tale da generare un investimento diffuso del risparmio privato nell’edilizia abitativa in locazione (come avvenne nel secondo dopoguerra,quando l’esenzione venticinquennale dall’imposta sui redditi dei fabbricati, per coloro che avessero costruito case da offrire in locazione,permise di ricostruire l’Italia).

In questa direzione l’azione politica è rimasta in questi anni paralizzata perche’ prigioniera di un pensiero capzioso e perverso, in parte erede di una vecchia prevenzione verso il reddito immobiliare: il pensiero secondo il quale,poiche’ esiste nel settore una storica quota di evasione fiscale , chi paga le tasse è bene che le paghi anche per chi le evade.
Con una duplice conseguenza negativa: chi è regolare fiscalmente sopporta imposte spropositate che non lo invogliano certo ad implementare tale investimento;mentre chi evade il fisco considera l’investimento stesso comunque poco affidabile perche’ “alla macchia” e quindi non degno di venir potenziato.

La conseguenza, in tutti i casi, porta alla rarefazione dell’investimento privato nell’immobile in locazione.
È necessario dunque che il mondo politico,con un atto di coraggio e di lungimiranza, sia capace di equiparare ,sul piano fiscale,il reddito immobiliare alle rendite finanziarie. E che in questo recuperi una credibilita’ ed una fiducia dei risparmiatori dell’edilizia che in questi anni è andata perduta.

Mi sembra che l’idea della cedolare secca del 20 % sui redditi da locazione meriti di essere presa seriamente in considerazione. Suggerirei peraltro l’introduzione,a latere, di un meccanismo rigido volto ad impedire,in massimo grado, l’evasione fiscale, si’ da ridurre per lo Stato il costo sociale iniziale della operazione: pagamenti dei canoni da effettuarsi obbligatoriamente, a pena di nullita’, per tramite di banche o di sportelli postali; costituendo questi, nel contempo, sostituti di imposta.
In tal modo si realizzerebbe(nel momento in cui opera mediante ritenuta) l’indifferenza dell’esattore al pagamento delle imposte dovute dal proprietario-contribuente, e si porrebbe in atto un contrasto di interesse tra quest’ultimo ed il suo debitore, il conduttore ( il quale non assolve alla sua obbligazione, se non lo fa in modo ufficiale ),tale da produrre l’emersione’, ai fini tributari,
del rapporto economico occultato.

Sono convinto, peraltro, che, quando il sistema avra’ prodotto i suoi effetti,l’erario ne trarra’ alla fine un beneficio, con un aumento dell’attuale gettito,sia per l’incremento del monte affitti complessivo,sia per il recupero dell’ attuale evasione fiscale.
Non dimentichiamo,peraltro,che le abitazioni principali utilizzate a titolo di proprieta’ sono esenti da Irpef e sono state esentate anche dall’ICI ;non cosi’ quelle in locazione.
Per cui qualunque spostamento di rapporti tra la prima e la seconda categoria,a favore di quest’ultima, potrebbe generare decisi effetti di produzione di gettito erariale (quanto alla riduzione dell’ICI,i Comuni sono in gran parte compensati dallo Stato,almeno per cio’ che è disposto in finanziaria).

Achille Colombo Clerici
Presidente Assoedilizia
Associazione della Proprieta’ Edilizia
www.assoedilizia.com

La borghesia storica di Milano e della Lombardia

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