Dal II Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 di Nomisma emerge che nel 2007 le compravendite di abitazioni sono calate del 4,6% (ovvero 40 mila in meno dell’anno precedente) e del 9,3% nelle grandi aree urbane. E’ il primo anno di calo dopo un decennio di crescita ininterrotta che ha determinato un incremento dei volumi di mercato pari al 66%. Anche il primo semestre del 2008 è all’insegna di un mercato residenziale in flessione. La congiuntura che a fine 2007 era già piuttosto rallentata, nella prima parte del 2008 rallenta ulteriormente e questo è confermato anche dal fatto che i tempi di vendita sono peggiorati ulteriormente, arrivando a superare in media i 5 mesi e mezzo, ma che nelle zone urbane decentrate possono raggiungere anche i 7 mesi. La domanda di abitazioni è composta da: 51% prima casa (in tendenziale aumento rispetto a quanto osservato lo scorso anno), 28% sostituzione, 9% seconda casa e 12% investimento. I prezzi a malapena recuperano l’erosione dell’inflazione, infatti la variazione semestrale dei prezzi delle abitazioni si attesta sul 2,1% per le abitazioni nella media (ma le abitazioni nuove crescono solo dell’1,7%), con un incremento annuale del 4,2%. Si tratta dell’aumento più contenuto dell’ultimo decennio che si riduce a un mero 1,1% se deflazionato e, in particolare, il Nord va peggio del Sud. Gli sconti sui prezzi crescono in generale del 10%. Le intenzioni di acquisto di un’abitazione nei prossimi dodici mesi sono all’1,8%, cioè ai livelli più bassi dell’ultimo ciclo immobiliare, poichè erano al 7%, all’inizio degli anni 2000. La tendenza della prima parte del 2008 porta, quindi, a una riduzione di compravendite di abitazioni nell’anno di circa 80 mila unità, mentre i prezzi a fine anno dovrebbero segnare una crescita nominale zero, ovvero una riduzione reale pari all’inflazione.
In base ai dati raccolti nei primi 6 mesi del 2008 dal Centro Studi Toscano, il mercato immobiliare conferma la sua fase di rallentamento, della quale si erano registrate le prime avvisaglie nell’ultimo trimestre del 2007. Il numero delle compravendite nel comparto residenziale evidenzia un segno negativo (-16%) a livello nazionale, che peggiora ulteriormente (-25%) se si considerano i capoluoghi di regione italiani, rispetto al primo semestre del 2007. I tempi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili nel corso del 2008, arrestando quindi la crescita che avevano subito nel 2007: da poco più di 4 mesi a gennaio 2007, ai 6 nel corso dei successivi mesi. Al fine di evitare lo stallo, nei primi mesi del 2008 è stata favorita una politica di prezzo volta a rendere maggiormente fluido il mercato e favorire l’incontro tra domanda e offerta.
Quest’ultima ha prodotto uno sconto medio in sede di compravendita pari al 13,5% del valore richiesto, producendo un lieve beneficio in termini di quantità vendute, rispetto all’ultimo semestre del 2007 (+4%). Ecco, quindi, che le quotazioni immobiliari in questo primo semestre 2008 hanno subito variazioni verso il basso, più contenute nelle zone centrali delle principali città italiane, le quali registrano, inoltre, minori tempi di vendita rispetto alle zone semicentrali e periferiche. In queste ultime si rileva un progressivo calo delle quotazioni, correlato a tempi medi di vendita più elevati. Questo trend è comune alle città di Bologna, Cagliari, Genova, Palermo, Torino e Verona ma è vero soprattutto per Milano e Roma, le cui zone centrali hanno tempi di vendita ben al di sotto della media (rispettivamente, di 5,2 mesi per Milano e 4,2 per la Capitale).
Un’analisi realizzata dall’Ufficio Studi Tecnocasa ha preso in esame l’andamento dei tempi medi di vendita degli immobili nell’ultimo anno. Il periodo analizzato va da giugno 2007 a giugno 2008 e sono state considerate le grandi città con i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia. Gli ultimi dati dicono che nelle grandi città il timing è intorno ai 127 giorni, in crescita rispetto ai 110 giorni registrati esattamente un anno fa. A seguire, i capoluoghi di provincia con una media di 147 giorni contro i 126 di giugno 2007 e, infine, i comuni dell’hinterland delle grandi città che sono passati da 149 a 173 giorni. Da notare come nelle grandi città i tempi di vendita siano più brevi rispetto alle altre realtà, a conferma di un maggiore turn over metropolitano. Questi numeri forniscono l’idea di quello che ormai da mesi sta accadendo nel mercato immobiliare: la maggiore offerta di abitazioni permette all’acquirente di avere più scelta e di rimandare l’acquisto fino a quando trova la casa adatta alle proprie esigenze; d’altronde, questo è possibile perchè ormai sul mercato si muove soprattutto chi cerca per necessità. A questo si deve aggiungere che il gap tra le richieste dei potenziali venditori e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti comporta trattative più lunghe ed, inevitabilmente, i tempi necessari per concludere la compravendita si allungano. Verona, Bari e Bologna sono le città i cui tempi di vendita sono maggiori rispettivamente con 178, 161 e 144 giorni. Tra i comuni dell’hinterland, la tempistica maggiore si registra nella province di Bologna con 238 giorni e Verona con 223. Tra i capoluoghi di provincia, Pesaro con 231 giorni e Reggio Emilia con 219 sono le località dove occorre più tempo per concludere una compravendita immobiliare.
a cura di Tecnoborsa
