Como. Convegno “Tecnologie e materiali per costruire in modo sostenibile”

Avveniristiche tecnologie al servizio dell’ immobiliare le cui applicazioni, come ha ricordato Benito Sicchiero di Assoedilizia, sono comunque condizionate dalla situazione del mercato.

Riscaldare una casa di tre piani con l’ equivalente del calore fornito da 10 candele? Si può già fare; mentre, per realizzare con meta materiali il mantello di Harry Potter che rende invisibili, per ora prototipo, bisognerà aspettare il passaggio alla produzione industriale.

Meraviglie di oggi, illustrate a Como al convegno organizzato dal Centro Volta con Camera di Commercio di Como e Politecnico di Milano. All’ evento il direttore di ComoNExt ingegner Stefano Poretta ha annunciato la prossima istituzione, a Lomazzo, e con la collaborazione della Regione Lombardia e delle Università, del nuovo meta distretto tecnologico con una settantina di imprese destinate a ricevere e ad offrire innovazioni utili all’ intero settore immobiliare, e non solo.

Ma perché queste novità – testimonianze tangibili della ricerca universitaria e dell’ intraprendenza della piccola e media industria – possano trovare adeguato e proficuo utilizzo bisogna tenere sott’ occhio l’ andamento del mercato per capire se è in grado di recepirle.

E luci ed ombre si alternano sullo stesso, come ha rilevato il giornalista Benito Sicchiero, responsabile della Comunicazione di Assoedilizia con la relazione dal titolo “L’ impatto della crisi sul mercato immobiliare. Prospettive di ripresa.

Analizzate le cause della crisi (eccesso di produzione per assorbire la quale il credito si è diffuso in maniera incontrollata favorito, da un lato, dai governi, in primis quello statunitense, dall’ altro lato dagli istituti di credito che hanno lucrato enormi profitti), Sicchiero ha fatto il punto sulla situazione domestica: pur non potendo parlare, nell’ immobiliare italiano, di bolle e relativi scoppi (come avvenuto in Usa, Gran Bretagna, Spagna) per la seconda volta nel dopoguerra – la prima risale agli anni 1993-1998 – il mercato sta registrando flessioni in tutti comparti.

“Nel 2009 – ha detto – la stima delle compravendite è pari a circa 600.000 unità, -13,5 % rispetto al già non felice 2008, e -15% rispetto al 2007. Ma a Milano, che pure ha registrato rispetto negli analoghi periodi del 2008 un calo del 20% nel primo trimestre, da marzo e giugno le compravendite hanno segnato un lieve recupero. Sul fronte dei prezzi del residenziale, l’ usato – a prescindere dai dati ottimistici messi in giro – registra un calo medio del 6-8% da aggiungere al calo del 2008.

Nella nuova produzione edilizia il calo è del 20 – 25%. La contrazione, iniziata già prima della crisi, è correlata alla drastica caduta della domanda dovuta soprattutto alla riduzione dei livelli di reddito delle famiglie e alla maggiore cautela nella spesa. Attenzione però: si parla di dati medi che devono tenere conto di realtà molto diverse.

Per quanto riguarda il non residenziale: gli immobili uso ufficio hanno registrato un calo del 6 – 7%, gli immobili industriali del 18 – 20%. Ma ciò che preoccupa maggiormente è che ci sono milioni di metri quadri di uffici e capannoni vuoti e destinati a rimanere tali fino al completamento del ciclo della ripresa (2012 – 2013), assieme a un gran numero di alloggi (250.000 in Italia, oltre 50.000 in Lombardia) appena costruiti o in via di ultimazione”.

E le prospettive? Incerte. Con il 2010 dovremmo assistere a un sostanziale assestamento sia su numero compravendite sia su valori, e vedere anche diversi segni +. Sempreché sul fronte dell’ economia generale non ci siano altre bufere (si diffondono allarmi su una crisi a W: cioè sulla ripresa cui segue una seconda caduta).

Tra i segnali negativi, i tagli delle banche alla concessione di mutui, mentre le stesse hanno ridotto i loro uffici mutui del 20 – 30% con una punta del 70%. Tra i fattori positivi: una parte del rientro di capitali dovuto all’ ennesimo scudo fiscale dovrebbe venire investito nel mattone. Il Piano Casa dovrebbe muovere, solo in Lombardia, 6 mld di euro.

Non preventivabili invece gli impatti sul mercato di Expo 2015 e dei piani pubblici di realizzazione di case sociali. Ma lo Stato dovrebbe impegnarsi maggiormente con una politica fiscale che punti il risparmiatore privato all’ investimento in nuove case da offrire in locazione: e per richiamare investimenti nel settore indispensabile è la cosiddetta cedolare secca al 20% sugli affitti, applicata, come sostiene il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, a tutti i contratti di locazione e non solo a quelli concordati – agevolati.