Le previsioni qualitative sul numero di compravendite di abitazioni nel prossimo semestre sono nettamente in miglioramento. Se in precedenza la quota di indicazioni di aumento era di poco conto, facendo prevalere significativamente le ipotesi di ulteriore calo degli scambi, ora lo scenario è completamente diverso.
Quasi la metà degli operatori interpellati, infatti, crede che nei primi mesi del 2010 il volume del mercato si verrà ad ampliare. Infatti, negli ultimi due anni si è assistito ad una progressiva riduzione delle compravendite che ha portato il mercato odierno a livelli più bassi di oltre il 25% rispetto a quello di inizio 2007 (nel I semestre 2009 si sono concluse 300 mila compravendite a fronte delle 412 mila del I semestre 2007).
L’ opinione diffusa sembrerebbe che si sia raggiunto il punto basso per poi ripartire. In particolare, le città maggiormente toccate da previsioni positive sono Milano e Roma (ma anche Cagliari, che troveremo su posizioni ottimistiche anche per gli altri segmenti del mercato), ovvero quelle connotate da un mercato più liquido e da cui si avviano quelle inversioni di tendenze che poi generalmente investono anche gli altri mercati.
Una previsione di riavvio delle transazioni che dovrebbe essere corroborata dalla prosecuzione di un trend declinante sul fronte dei valori di scambio. Più stabile, invece, il quadro relativo al mercato della locazione sia in merito ai contratti che potranno essere stipulati che per il livello dei canoni.
Gli uffici
Nel mercato direzionale non si riesce ad apprezzare il miglioramento del clima previsivo, come visto a proposito delle abitazioni. Il comparto degli uffici dovrebbe attraversare ancora almeno un semestre di stabilità rispetto ai livelli minimi di compravendite toccati, a fronte di ulteriori cali tendenziali dei valori di scambio.
Da sottolineare la significativa iniezione di fiducia riscontrabile sui mercati di Cagliari, Genova e soprattutto Roma, in cui prevalgono le ipotesi di crescita delle compravendite. Tale mood non è ancora riscontrabile a Milano, capitale del mercato terziario, anche se si rileva un qualche miglioramento del clima di fiducia.
Il mercato direzionale è infatti assai più legato all’ evoluzione della situazione macroeconomica complessiva rispetto a quanto non lo sia quello delle abitazioni. Mancando i presupposti ed i principali driver su cui si basa lo sviluppo del settore terziario, gli operatori non possono che essere prudenti per un futuro ancora alquanto incerto.
I negozi
Le previsioni riguardanti il comparto commerciale non si discostano significativamente da quanto già esposto a proposito degli uffici: stabilità per quanto riguarda le transazioni a fronte di valori in tendenziale erosione. Non si notano, peraltro, miglioramenti rilevanti del clima di fiducia rispetto ai mesi passati.
I capannoni industriali
Di stabilità si parla anche a proposito del mercato industriale con riferimento a prezzi, canoni e contratti di compravendita e locazione. Migliora leggermente la distribuzione dei giudizi previsionali, con indicazioni relativamente positive a Genova, Roma e Milano.
In sintesi
La situazione congiunturale del mercato è ancora piuttosto complessa ed incerta, così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento. Tutti i dati comunque convergono nel rendere una situazione in cui il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo – aprile di quest’ anno e da allora i segnali di recupero si sono intensificati. Restano, però, sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l’ insufficiente espansione del credito, l’ entità del debito pubblico, l’ aumento della disoccupazione o l’ inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti coma la ripresa della crescita del PIL, della produzione e della domanda.
Alla luce di questa generale incertezza, risulta sempre più difficile formulare previsioni che in ogni caso sono orientate ad una ulteriore riduzione dei prezzi in misura dell’ 1-2% nel 2010, per poi tornare in terreno positivo solo nel 2011, con transazioni che potranno riavviarsi significativamente nel prossimo anno solo alla luce di un incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito.
