Il mercato immobiliare italiano. Primi segnali di ripresa. Nel corso del secondo semestre del 2009 il 77% delle compravendite realizzate tramite le agenzie del Gruppo Tecnocasa hanno riguardato l’ abitazione principale, quindi prima casa e casa di sostituzione. Il 23% delle compravendite ha avuto per oggetto la seconda casa / investimento (con un aumento di un punto percentuale rispetto al semestre precedente). Per quanto riguarda la fascia di età degli acquirenti il 68% ricade in quella compresa tra 18 e 44 anni, con una concentrazione maggiore nella fascia tra 18 e 34 anni. In aumento la percentuale di chi acquista tra i 45 e 54 anni.
Nella fascia di età compresa tra 18 e 44 anni la maggioranza degli acquisti sono destinati all’ abitazione principale e, solo in parte minore, all’ acquisto per investimento / seconda casa. Nella fascia di età compresa tra 35 e 54 anni si registra un incremento di acquisto di seconda casa / investimento rispetto al primo semestre del 2009. La percentuale tra chi acquista la prima casa e chi acquista la seconda casa / investimento si assottiglia nella fascia di età compresa tra 45 e 54 anni (aumenta la percentuale di chi compra la seconda casa / investimento). Si evidenzia quindi una maggiore propensione all’ acquisto della casa per investimento nelle fasce di età più elevate.
L’ analisi della domanda
L’ analisi della domanda a Gennaio 2010 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 29%, il quattro locali con il 21,7% ed il cinque locali con l’ 8,4%. Nei capoluoghi di provincia la concentrazione della domanda del trilocale è più elevata ed è del 49,3%, seguita dal bilocale con il 27,3% ed infine dal quattro locali con il 18,2%. Nelle grandi città ci sono delle eccezioni. Milano, Roma e Napoli segnalano come sempre una maggiore richiesta per il bilocale. Da Luglio 2009 a Gennaio 2010 nelle grandi città si registra un aumento della concentrazione delle richieste sui bilocali (+0,8%).
L’ analisi della disponibilità di spesa
L’ analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città evidenzia che la maggioranza delle richieste su concentra nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro (24,4%), a seguire quella compresa tra 250 a 349 mila euro (21,5%) e quella tra 120 e 169 mila euro (21,0%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e a seguire bilocali.
L’ offerta immobiliare
L’ offerta immobiliare nelle grandi città vede una maggiore concentrazione sul trilocale (33%), in diminuzione rispetto a Luglio 2009 (33,7%), a seguire i bilocali (24%) anche essi in diminuzione (26,5%). Aumenta invece la concentrazione su tutti gli altri tagli presenti sul mercato.
Sul versante delle locazioni
Sul versante delle locazioni si segnala una contrazione dei canoni di locazione a livello nazionale dello 0,4% per i bilocali e dello 0,3% per i trilocali. Identica la percentuale di variazione nelle grandi città. La domanda di immobili in affitto è in aumento, alimentata da coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito, ma non crea ancora tensione sui valori essendo compensata da adeguata offerta. I rendimenti immobiliari lordi sui bilocali sono stabili al 3,8%.
Previsioni
Per i prossimi mesi non prevediamo cambiamenti sostanziali nello scenario sopra indicato. Per quanto riguarda il numero delle compravendite riteniamo che esse potrebbero stabilizzarsi intorno alle seicentomila unità. Sul versante dei prezzi pensiamo che nel corso del 2010 l’ oscillazione sarà più contenuta rispetto al 2009 e potrebbe chiudersi in un intervallo compreso tra -3% e -1%. Molto di quello che accadrà nei prossimi mesi dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà l’ Italia, soprattutto sul versante dell’ occupazione.
Infatti in un generalizzato clima di ripresa di fiducia nel mattone gli unici dubbi non fugati dei potenziali acquirenti sono proprio legati all’ andamento del mercato del lavoro. Se quest’ ultimo dovesse ancora peggiorare, con un ulteriore aumento della disoccupazione si potrebbe determinare una maggiore incertezza nelle decisioni di acquisto, soprattutto per coloro che devono ricorrere ad un finanziamento per acquistare l’ abitazione. Coloro che potranno contare su un capitale iniziale a disposizione per finanziare totalmente l’ acquisto della casa o che avranno le caratteristiche reddituali per poter ottenere un mutuo, si orienteranno verso le soluzioni che offrono il miglior rapporto prezzo / qualità.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
