Bilancio condominiale, con che criterio redigerlo?
L’art. 1130 del codice civile prevede che l’amministratore di condominio, alla fine di ciascun anno, renda il conto della sua gestione, non stabilendo, però, le modalità e i criteri che devono essere rispettati per la compilazione del relativo documento
Chi amministra un condominio quindi – salvo differenti, specifiche previsioni contenute nel regolamento condominiale – non ha l’obbligo di seguire, nella redazione del rendiconto, un criterio specifico per la registrazione delle spese e delle entrate potendo, a tal fine, adottare indifferentemente il principio di ”cassa” o quello di ”competenza”.
Applicare il primo principio significa tenere conto soltanto delle entrate e delle uscite effettivamente avvenute nel periodo dell’esercizio contabile (individuato, in ambito condominiale, nei termini previsti dal regolamento o, in mancanza di questo, coincidente con l’anno solare) e non già delle somme che si riferiscono a tale periodo ma che sono, rispettivamente, ancora da corrispondere, o ancora da incassare.
Diversamente, applicare il principio di ”competenza” vuol dire inserire nel rendiconto tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono all’esercizio contabile a prescindere, rispettivamente, dall’avvenuto incasso o pagamento.
Entrambi i princìpi sono pienamente applicabili in sede di redazione del bilancio condominiale; tuttavia l’adozione del principio di ”cassa”, sebbene garantisca una perfetta coincidenza dei movimenti bancari con i movimenti registrati nella contabilità del condominio, permettendo così un facile controllo della gestione, comporta anche, nell’ipotesi di subentro nella proprietà di un’unità immobiliare, che il nuovo proprietario – pur avendo definito con il venditore tutte le pendenze condominiali che risultano in bilancio, onde evitare di essere tenuto a risponderne ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. – sia, ciò nonostante, chiamato a contribuire a oneri che riguardano periodi precedenti il suo acquisto.
Alla luce di quanto sopra, pertanto, la soluzione da preferire – e che la Confedilizia ha invitato le Associazioni territoriali a consigliare agli amministratori – è quella di adottare, nella redazione del rendiconto, il principio di ”competenza” e di predisporre, al contempo, una situazione patrimoniale del condominio in cui si evidenzino, alla data di chiusura dell’esercizio contabile, le giacenze (in cassa, presso la banca o la Posta), i pagamenti da effettuare e le somme da incassare: si consentirà, in tal modo, a tutti i condòmini di avere egualmente un facile controllo della gestione ma si eviterà il rischio di porre a carico di eventuali nuovi proprietari le spese non di loro competenza.
Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia
