Il mercato immobiliare e le famiglie italiane, il segmento dei mutui. L’indagine Tecnoborsa 2010

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Il mercato immobiliare e le famiglie italiane, il segmento dei mutui. L’indagine Tecnoborsa 2010

Dal rapporto mensile dell’Abi emerge che nei primi otto mesi del 2010 si è andata accelerando la dinamica dei prestiti bancari per l’acquisto di abitazioni, in un contesto dove il mercato immobiliare italiano sembra evidenziare – limitatamente al comparto residenziale – timidi segnali di ripresa

Alla fine di agosto 2010, in Italia, lo stock di mutui per l’acquisto di immobili ha superato i 345 miliardi di euro, con un tasso annuo di crescita di circa il 9%, sui livelli di tre anni prima. La dinamica di tali finanziamenti, infatti, dopo aver manifestato andamenti negativi nella seconda parte del 2008 e nei primi mesi del 2009, dall’inizio del secondo trimestre del 2009 ha intrapreso una fase di costante, seppur lenta, accelerazione.

D’altra parte, la dinamica delle compravendite di immobili ha confermato nel secondo trimestre del 2010 l’inversione di tendenza registrata nel 1° trimestre. Da un confronto internazionale sulla dinamica dei finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di immobili, emerge come l’Italia risulti, in questa fase, leader in Europa: ad agosto il tasso annuo di crescita segnato dalle banche nazionali si posiziona su un livello nettamente superiore a tutti i principali paesi europei.

A fronte, infatti, di un incremento – come prima evidenziato – di un +9% in Italia, si registra, sempre ad agosto 2010, una variazione pari a +4,2% nella media Area Euro (-0,1% un anno prima), pari a +6,6% in Francia (+3% un anno prima), pari a +1,2% in Spagna (+1,1% in precedenza). Su valori prossimi a zero è rimasto il trend di tali finanziamenti in Germania (da -0,5% a +0,5%). La quota dell’Italia sull’Area Euro per questo segmento di attività è, pertanto, cresciuta, passando nell’ultimo anno dal 7,8% al 9,5%. La Germania, la Francia e la Spagna detengono, tuttavia, quote notevolmente superiori (rispettivamente del 26%, del 21% e del 18,2%). Si ricorda che la quota del Pil italiano rispetto all’Area Euro è di oltre il 17%.

La sensibile riduzione dei tassi di interesse registratasi negli ultimi mesi, unitamente alla maggiore propensione delle famiglie italiane verso il mattone – bene rifugio per antonomasia – ha verosimilmente rappresentato un fattore di stimolo per le famiglie ad attivare decisioni di spesa rivolte a beni immobili. In Italia, inoltre, nel confronto internazionale la bolla immobiliare ha assunto toni assai più contenuti; nell’ultimo anno, in particolare il tasso di interesse applicato dalle banche per le nuove operazioni di acquisto di immobili (media fisso e variabile) è passato dal 3,24% di agosto 2009 a 2,65% di agosto 2010 (2,65% anche a settembre, secondo prime stime), segnando una contrazione di oltre mezzo punto percentuale e collocando tale tasso su valori prossimi ai minimi storici e su un livello inferiore a quello medio dell’Area Euro (3,49%).

Secondo Crif a settembre 2010 la domanda dei mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane continua a essere in calo rispetto allo stesso mese del 2009, facendo segnare un -4% (dato ponderato sui giorni lavorativi) – anche se va sottolineato che tale decremento è in decelerazione da almeno tre mesi. Questo porta il totale delle richieste di mutui nei primi nove mesi dell’anno a un complessivo -3% rispetto all’analogo periodo del 2009. La domanda totale dei primi nove mesi del 2010, pur segnando un decremento di 3 punti percentuali rispetto al pari periodo del 2009, risulta comunque sostanzialmente stabile rispetto allo stesso periodo del 2008 e del 2007, segnando rispettivamente un +1% e un -1%.

Analizzando la distribuzione per fasce di durata, si conferma la crescita delle quote di domande di mutui nella classe tra i 20 e i 25 anni, classe che nei primi mesi del 2010 rappresenta quasi il 20% della domanda complessiva. Ad ogni modo, è ancora la tipologia di durata compresa tra i 25 e i 30 anni a essere quella maggiormente preferita dalle famiglie italiane, per quanto in calo rispetto al 2009.

Il Ministero per l’Economia e le Finanze ha emanato con Decreto Ministeriale i tassi di interesse effettivi globali medi, ai sensi della legge sull’usura n. 108 del 1996, rilevati dalla Banca d’Italia e in vigore per il periodo di applicazione 1° ottobre – 31 dicembre 2010.

Ecco i valori:
– il tasso soglia usurario per i mutui a tasso fisso cala al 6,765%;
– il tasso soglia per i mutui a tasso variabile è stabile al 3,9%.

I tassi medi rilevati nel secondo trimestre sono del 4,51% per i mutui a tasso fisso e del 2,6% per quelli a tasso variabile.

I tassi effettivi globali (TEG) registrati nel secondo trimestre del 2010 evidenziano per quasi tutte le categorie di finanziamento un trend discendente:

– per anticipi e sconti fino a 5.000 euro la riduzione del TEG medio è di 175 punti base;
– il credito finalizzato registra una flessione in entrambe le classi di importo, particolarmente accentuata per quella inferiore a 5.000 euro (-124 punti base);
– a fronte di una crescita nel numero di operazioni di mutuo, i tassi scendono unicamente per i contratti a tasso fisso (-48 punti base); rimane stabile la media del tasso variabile sui mutui;
– il credito revolving di minore importo, che presenta i tassi più elevati dell’intera segnalazione (17,33%) resta stabile; in lieve flessione le operazioni di importo più elevato (-39 punti base).

www.tecnoborsa.it

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