Mercato immobiliare, indice Nomisma del grado medio di illiquidità – Una proposta in fase sperimentale

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La liquidità di un asset misura la sua capacità di essere prontamente trasformabile in moneta, senza significative perdite in conto capitale.

Per le loro caratteristiche intrinseche, i beni immobili sono ben lontani dall’essere liquidi e, proprio per questa ragione, la valutazione del loro grado di illiquidità risulta particolarmente importante. Ai fini di una seppure approssimativa valutazione dell’illiquidità si è utilizzato sia lo sconto che viene praticato sulla transazione rispetto al prezzo iniziale richiesto dal venditore, sia il tempo di vendita dell’immobile.

L’indice Nomisma del grado medio d’illiquidità del mercato immobiliare, di seguito sviluppato in una formulazione sperimentale, tiene conto di questi aspetti. Il valore dell’indice è tale che un aumento di queste grandezze accresce l’illiquidità.

Sconto di prezzo e tempo di vendita dipendono dalla situazione macroeconomica, dalle condizioni del mercato immobiliare in esame ma, al contempo, dalle caratteristiche specifiche dell’immobile in vendita, nonché dalle caratteristiche personali e dalle strategie di vendita messe in opera dal proprietario.

A livello individuale, come detto, rilevano le caratteristiche personali di venditori e acquirenti. Infatti, uno stesso immobile caratterizzato da un dato tempo medio di vendita e un dato sconto rispetto alle richieste iniziali, sarà valutato diversamente in termini di illiquidità da due venditori con un differente grado d’impazienza (dovuto, per esempio, alla diversa situazione finanziaria, all’avere proceduto già all’acquisto di un altro immobile e a numerosi altri aspetti).

A livello del singolo mercato immobiliare locale, il grado medio di illiquidità dipende dalle caratteristiche strutturali del mercato stesso. In una situazione ideale, in cui esiste una sola tipologia di abitazione di caratteristiche standard immediatamente osservabili, sarebbe facile determinare il prezzo di mercato e anche il tempo di vendita medio, dipendente dall’intensità relativa di domanda e offerta.

Da parte del venditore non avrebbe senso proporre un prezzo più elevato rispetto a quello di mercato (fatto che avrebbe il solo effetto di ritardare i tempi di vendita); peraltro gli sconti rispetto a tale prezzo di mercato sarebbero risibili e immediatamente corretti. Il grado di liquidità risulterebbe facilmente osservabile.

Viceversa, se il mercato immobiliare è sottile, oppure se il grado di eterogeneità degli immobili scambiati è elevato, l’incertezza sui valori di mercato delle singole caratteristiche e degli immobili aumenta. In tale contesto sussistono le condizioni per un comportamento strategico da parte di venditori (che possono trovare conveniente partire da un prezzo strategicamente elevato e scarsamente flessibile, ed essere disposti ad aspettare un acquirente relativamente disinformato) ed acquirenti (che possono trovare conveniente attuare una strategia in cui si effettua una offerta strategicamente bassa, in modo da indurre un venditore, relativamente disinformato o impaziente, ad effettuare uno sconto maggiore rispetto al prezzo inizialmente richiesto). Inoltre, lo stesso matching tra domanda e offerta diviene meno efficiente e richiede tempi più lunghi.

Peraltro, il matching è influenzato anche dalla capacità degli intermediari professionali (che hanno pesi differenti nei diversi mercati locali) di creare informazione affidabili e facilitare l’incontro da domanda e offerta.

In termini più generali, la diffusione dell’informazione è tanto più ampia e forte quanto più è ampio, omogeneo e consapevole il mercato: un numero strutturalmente elevato di osservazioni (riflesso dell’entità di domanda e offerta in un dato periodo) stabilizza il prezzo e il tempo di vendita e rende meno incerta qualsivoglia valutazione sul grado d’illiquidità degli immobili.

La struttura del mercato immobiliare locale (influenzata da numerose variabili determina allora il valore del grado medio d’illiquidità del mercato. Nel tempo quest’ultima grandezza varierà sia per modificazioni strutturali del mercato sia in base dell’andamento macroeconomico.

Nelle successive formulazione dell’indice Nomisma si procederà con un affinamento della metodologia in modo da tenere pienamente conto delle caratteristiche strutturali dei singoli mercati (quali l’ampiezza, il peso delle diverse tipologie di transazioni, il grado di omogeneità tipologica degli scambi e il grado medio di informazione degli operatori). Ugualmente, si terrà conto del mutare delle condizioni macroeconomiche e, prioritariamente, della dinamica dei tassi d’interesse e delle aspettative inflazionistiche.

Utilizzando la metodologia sommariamente descritta in precedenza è stato possibile sviluppare alcune valutazioni riguardanti il grado d’illiquidità dei principali mercati immobiliari nel secondo semestre del 2010 e la dinamica del grado d’illiquidità dal 1997 al 2010 per le aree di Milano, Roma e Bologna.

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