I proprietari di abitazioni date in affitto in virtù di contratti già registrati potranno applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012.
Entro il 16 giugno dovranno versare l’acconto e inviare la raccomandata all’inquilino, per informarlo di aver scelto la cedolare e di rinunciare all’aggiornamento del canone. Invece, i proprietari che alla data del 7 aprile dovevano ancora registrare il contratto di locazione, potranno farlo fino al 6 giugno e scegliere la cedolare al momento della registrazione (in via telematica con il software Siria o con il modello 69 cartaceo). Anche per loro, poi, ci sarà l’appuntamento con l’acconto.
Il calcolo della convenienza va fatto confrontando prima di tutto le aliquote “piatte” (21% o 19%) con l’aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto del fatto che la cedolare si applica su tutto il canone, mentre l’Irpef ha le deduzioni forfettarie (15% sul canone di mercato, 40,5% su quello concordato). Inoltre la cedolare assorbe l’imposta di bollo e di registro, le addizionali comunali e regionali e non consente di aumentare il canone.
In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15mila euro di reddito in su) e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione (dai 28mila euro). Tutto questo senza considerare le detrazioni: chi ha il 36 o il 55%, a esempio, potrebbe vedere il bonus fiscale vanificato (per incapienza) dalla minor Irpef legata alla scelta della cedolare.
Per stabilire l’importo dell’acconto bisogna calcolare l’85% della cedolare dovuta per il 2011, tenendo conto che:
– per importi fino a 51,65 euro l’acconto non è dovuto;
– se il risultato è inferiore a 257,52 euro, l’acconto è versato tutto entro il 30 novembre;
– se il risultato è uguale o superiore a 257,52 euro, l’acconto è versato in due rate: la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno; la seconda, nella misura del 60%, entro il 30 novembre.
L’acconto va sempre versato con il modello F24, anche da parte dei contribuenti che si avvalgono dell’assistenza fiscale. Quindi, chi presenta il 730, oltre all’obbligo di calcolare e versare autonomamente l’acconto sulla cedolare, rischia di vedersi prelevare anche gli acconti per Irpef e addizionale comunale dalla busta paga. Infatti, se nel quadro B del modello 730 sono stati dichiarati per il 2010 redditi di fabbricati derivanti dalla locazione di uno o più immobili, il soggetto che presta assistenza fiscale procederà al calcolo degli acconti per il 2011 anche su tale importo.
Per ovviare a questo inconveniente, potrebbe essere utile indicare nel quadro F del 730 di voler versare un acconto in misura inferiore, escludendo dall’acconto dovuto in base al metodo storico, il canone di locazione dei fabbricati per i quali si intende optare per la cedolare secca. Lo stesso calcolo potrà essere effettuato da parte dei contribuenti che presentano il modello Unico o Mini-Unico, che sono comunque tenuti a liquidare da sé le imposte dovute.
Il provvedimento delle Entrate non ha affrontato il tema degli acconti 2011 per Irpef e addizionali, pertanto è lecito ritenere che questi acconti non siano dovuti sul reddito derivante dalla locazione di fabbricati per i quali si è scelta l’opzione per la cedolare.
