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Chiarimenti innanzitutto per l’acconto Irpef. La cedolare esclude dall’imponibile Irpef il reddito da locazione, perciò il proprietario che sceglie la cedolare secca deve calcolare l’acconto Irpef solo con il metodo previsionale.
Tuttavia, secondo l’Agenzia, l’acconto si ritiene correttamente determinato se l’imponibile su cui si calcola è pari a quello che emerge dalla dichiarazione dell’anno precedente, escludendo il canone soggetto a cedolare. Nessuna sanzione se a consuntivo registrerà un reddito maggiore o avrà diritto a sconti fiscali inferiori rispetto all’anno precedente.

La circolare dell’Agenzia ha chiarito anche la tempistica degli effetti fiscali sul reddito del proprietario che sceglie la cedolare secca. Effetti che coincidono con la durata dell’opzione e non seguono la scansione degli anni d’imposta. Ad esempio, per i contratti che scadono in agosto e che vengono rinnovati a settembre con la cedolare secca, si applicherà il nuovo regime solo per gli ultimi quattro mesi dell’anno, mentre per il periodo precedente si pagherà la vecchia Irpef anche sul canone di locazione.
Il nuovo regime fiscale della cedolare cancella dal montante Irpef il reddito da locazione, ma solo per il calcolo dell’imposta. La cedolare, quindi, non riduce la base su cui si calcolano gli sconti d’imposta, per esempio sulle ristrutturazioni (36%) o gli interventi di risparmio energetico (55%). La relativa detrazione, però, può essere applicata solo sull’Irpef da pagare, e naturalmente non può comprendere la cedolare. La scelta della cedolare è neutra anche per tutti gli altri calcoli sul reddito, per individuare i familiari fiscalmente a carico o per stabilire il diritto ad altri benefici (per esempio quelli collegati all’Isee).
Assolutamente escluso l’adeguamento Istat per i canoni soggetti a cedolare secca. I proprietari che hanno già aggiornato i canoni nel 2011 e poi hanno optato per la cedolare devono restituire l’adeguamento all’inquilino. E inoltre, in caso di immobili con più titolari, se uno dei proprietari sceglie la cedolare impedisce anche agli altri la possibilità di adeguare i canoni, perché l’inquilino è il beneficiario della nuova misura fiscale. Comunque il proprietario ha il dovere di comunicare all’inquilino la scelta della cedolare mediante lettera raccomandata preventiva, che non può essere consegnata a mano.

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