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Il mercato immobiliare nel secondo semestre 2009: all’ esame di Nomisma case, negozi e uffici. Tempi di vendita e locazione

È stata presentato a fine novembre dal noto Istituto bolognese Nomisma il periodico Osservatorio sul Mercato Immobiliare, che ha messo in luce un miglioramento delle aspettative, sebbene i fondamentali siano ancora deboli. Come, in maniera analitica, si evidenzia qui di seguito.

Calano nel 2009 i valori delle case, dei negozi e degli uffici, con prezzi che, nelle tredici grandi aree urbane monitorate, registrano le seguenti performance annue: -4,1% per le case, -3,9% per gli uffici e -3,2% per le attività, con una riduzione più contenuta nel secondo semestre rispetto al primo.

I tempi di vendita e di locazione degli immobili continuano ad aumentare: per vendere un appartamento occorrono circa sei mesi per alienare, per un immobile industriale il tempo medio richiesto è di oltre nove mesi. In controtendenza, gli appartamenti da affittare che, come sempre, vengono gestiti in breve tempo. La forbice fra domanda e offerta, in fase di trattativa, si amplia sempre maggiormente e raggiunge il 13% di media.

Bari. Il mercato immobiliare barese nel secondo semestre del 2009

Sembra aver evidenziato ulteriori contrazioni della domanda per acquisto, in particolare per quanto concerne i comparti direzionali e commerciali, a fronte di un’ offerta in generale più consistente rispetto ai livelli di inizio anno, con la conseguente flessione dei contratti di compravendita stipulati.

Non molto dissimile, rispetto a quello descritto, il mercato della locazione, lievemente più improntato alla stazionarietà rispetto a quello della compravendita ma, comunque, non certo entusiasmante, soprattutto per quanto riguarda gli uffici del capoluogo pugliese, comparto, questo, che sembra soffrire maggiormente l’ attuale congiuntura economica negativa.

Questo scenario tracciato dagli operatori del settore, come logica conseguenza, ha prodotto un generale seppur lieve ridimensionamento di prezzi (si tratta di qualche decimo di punto su base semestrale con un profilo analogo a quanto osservato nel I semestre dell’ anno) e canoni (i cali sono più pronunciati rispetto ai prezzi, con l’ eccezione dei negozi che rimangono stazionari).

Affitti e condominio, Confedilizia risponde

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria. I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489.

TRASFORMAZIONE DELLA FINESTRA IN PORTA DI ACCESSO AL CORTILE
Un condomino ha trasformato la propria finestra in una porta di accesso al cortile condominiale. Si chiede se ciò sia legittimo.

La risposta è affermativa. Secondo la Cassazione, infatti, un intervento del genere non costituisce abuso della cosa comune (sent. n. 1112 del 4.2.’88).

COSTITUZIONE DEL SUPERCONDOMINIO
Si domanda quali condizioni debbano ricorrere per la costituzione di un supercondominio.

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio. È sufficiente, invece, che “i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ ambito di applicazione dell’ art. 1117 cod. civ. (quali, ad esempio, il viale d’ ingresso, l’ impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’ alloggio del portiere) in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’ obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione” (Cass. sent. n. 2305 del 31.1.’08).

Mercato immobiliare 2008 secondo Nomisma. La congiuntura nelle 13 città intermedie

L’ analisi di Nomisma sul trend del mercato immobiliare 2008 con un campione di 13 città intermedie si focalizza su compravendite e locazioni di abitazioni, uffici, negozi, capannoni industriali e box auto / garage. In termini generali, si rileva un peggioramento complessivo in tutti i comparti con una riduzione della domanda e del numero di compravendite che, secondo i dati più recenti dell’ Agenzia del Territorio, è andato a radicalizzarsi nell’ ultimo quarto dell’ anno.

Mattoni e dintorni: certificazione energetica e mercato immobiliare

Sempre maggiore importanza va assumendo l’ efficienza energetica degli edifici nell’ ambito dei sistemi costruttivi edilizi e, di conseguenza, anche nel mercato immobiliare per quanto riguarda la stima degli immobili in caso di vendita o di locazione. Per quanto riguarda le modalità di valutazione dell’ immobile, non è cambiato nulla rispetto a quanto veniva eseguito nella valutazione del medesimo prima dell’ attuale normativa.

Canoni di locazione: detraibilità dall’ Irpef per studenti universitari fuori sede

L’ art. 15 c. 1, lett. i-sexies) del TUIR prevede la detraibilità dall’ Irpef del 19% dell’ importo del canone di locazione, derivante dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431 / 1998 da studenti universitari a condizione che la sede universitaria sia ubicata in un comune diverso da quello di residenza, disti da quest’ ultimo almeno 100 chilometri e sia comunque situata in una provincia diversa. Poiché l’ agevolazione fiscale spetta anche nel caso in cui l’ onere sia sostenuto nell’ interesse di familiari a carico, si ritiene che la circostanza che il contratto di locazione sia intestato al padre, che sostiene la spesa, non faccia venir meno per questi la possibilità di fruire del beneficio. Naturalmente a condizione che il figlio, studente universitario che usufruirà dell’ immobile, si trovi nelle condizioni richieste dalla norma.

Fiscalità: detrazione Irpef per canoni di locazione abitativa residenziale

Si fruisce del beneficio fiscale anche in caso di contratti stipulati prima del 1998 prorogati automaticamente (Risoluzione Agenzia Entrate 16.05.2008, n. 200 / E). L’ art.16, co.1 del Tuir prevede una detrazione in favore dei soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale stipulati o rinnovati ai sensi della L. n.431/98 pari a:
*300 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71euro ;
*150 euro se il reddito complessivo supera 15.493,71 euro ma non supera 30.987,41euro.
Tale norma (co.1) è stata introdotta dalla Finanziaria 2008 ed ha voluto estendere il beneficio già previsto per gli inquilini titolari di contratti di locazione basati su accordi definiti in sede locale (art.16, co.1 del Tuir, contratti cosiddetti convenzionati) anche ai titolari degli altri contratti di locazione stipulati ai sensi della L. n.431 / 98.

Locazioni: più case in affitto al nord

Secondo Idealista.it il mercato degli affitti potrebbe essere un ottimo strumento di flessibilità in mano alle famiglie per far fronte all’ instabilità economica e alla crisi dei consumi. Potrebbe, inoltre, spingere fuori casa i cosiddetti “bamboccioni” e fare da ombrello per le categorie colpite dalla crisi: giovani precari, giovani coppie ed extracomunitari. Tuttavia, nel corso del 2008 il segmento delle locazioni non ha brillato per vitalità. La domanda è scoraggiata da una un’ offerta ridotta – secondo il Censis solo il 19% del patrimonio immobiliare del nostro paese è in locazione contro il 40% circa di Paesi come Francia, Austria, Olanda, Danimarca – a prezzi spesso proibitivi. La mancanza di incisive politiche abitative da parte dello Stato in tema di edilizia popolare ha fatto il resto, con la conseguenza di canoni pressoché raddoppiati nel nostro paese in soli 7 anni.

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI: previsioni per il 2009

Per la casa non sono decisamente ottimiste. Si prevede piuttosto un ulteriore raffreddamento del numero di compravendite di abitazioni: non mantenimento della situazione attuale, seppur critica, quindi, ma addirittura ipotesi di una flessione. Scomparse le previsioni di rialzo in circa la metà delle città monitorate da Nomisma, il prestigioso Istituto bolognese di Studi Immobiliari. Eppure l’ indagine congiunturale dell’ ISAE sulle intenzioni di acquisto di un’ abitazione nei 12 mesi successivi, datata al mese di luglio 2008, lasciava presupporre un ritorno delle famiglie, seppur ancora debole, all’ acquisto della casa.
Ma il livello rimane ancora piuttosto basso, anche se uguale a quello rilevato un anno fa, forse in previsione della riduzione dei tassi di interesse ventilate a cavallo della pausa estiva. Ma c’ è sempre una ragione al di là di ogni considerazione: l’ accresciuta percezione tradizionale delle famiglie italiane del valore della casa, quale investimento sicuro di fronte alla precarietà della situazione economica. Peraltro i più recenti dati ISAE sulla fiducia dei consumatori, pubblicati il 26 novembre 2008, sono rivolti in basso, in particolare le opinioni sulla situazione economica generale subiscono un tracollo.

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