L’agenzia delle Entrate di Grosseto ha imboccato un interessante filone di evasione fiscale realizzato nel settore immobiliare.
L’occasione è stata fornita da una verifica eseguita a una società di capitali segnalata dalla direzione centrale Accertamento attraverso l’ufficio regionale Governo accertamento tra altri soggetti che avevano maturato un credito Iva per gli anni 2002-2004.
Il credito si era formato per effetto dell’edificazione di un complesso immobiliare composto di numerose unità abitative, denominato Cav (casa vacanze).

Al primo impatto, l’operazione poteva apparire, per come la società aveva impostato e gestito l’operazione, sotto il profilo contabile e fiscale, come la classica edificazione di immobile finalizzata alla rivendita di case di civile abitazione. E’ inutile precisare che gli acquisti di merce e gli appalti stipulati avevano scontato l’aliquota Iva ridotta del 10% e anche le cessioni delle unità immobiliari erano state assoggettate all’aliquota ridotta del 10% o agevolata del 4%.

Alcuni elementi, però, sono sembrati quantomeno contraddittori:

* i contratti e i preliminari di compravendita, il classamento catastale, i mutui bancari sottoscritti dagli acquirenti, definivano ogni unità abitativa come casa per civile abitazione, classe A/2, nonostante il richiamato “patto d’obbligo” che chiariva la reale destinazione del bene
* i lavori autorizzati dal Comune prevedevano la realizzazione di un complesso turistico di tipo Cav
* il Comune aveva rilasciato, a fine lavori, il certificato di abitabilità/agibilità e concesso, se richiesta, la residenza
* gli atti (rogiti e preliminari) facevano riferimento a un “atto d’obbligo” unilaterale che la società si era impegnata a rispettare nei confronti del Comune, al fine di mantenere la destinazione turistica per un numero di anni di volta in volta specificato.

A questo punto, si è ritenuto necessario inquadrare l’esatta tipologia dell’immobile, individuare la fattispecie tributaria per poter stabilire se il comportamento fiscale attuato dalla società fosse corretto o meno.
E’ emerso che:

* l’immobile aveva destinazione turistica ed era inserito, proprio come tale, nel Prg e, per questo, destinato a essere funzionale a un’attività produttiva, non potendosi assimilare a casa di civile abitazione
* il settore Turismo è disciplinato da leggi regionali alle quali è stata conferita competenza esclusiva; la Regione Toscana ha regolamentato con propria legge, regolamenti e circolari, tutto ciò che attiene le strutture ricettive per la produzione e l’offerta al pubblico di servizi per l’ospitalità, alberghiera ed extra-alberghiera
* le Cav e Rta (residenze turistico alberghiere) devono essere gestite unitariamente, dandone comunicazione al Comune, con apposita Dia.

Il lavoro di indagine vero e proprio è iniziato con l’acquisizione della pratica edilizia rilasciata dal Comune e depositata all’ufficio Urbanistica ed è proseguito con la ricerca della eventuale Dia da presentare all’ufficio Attività produttive del Comune. Da questa attività è emerso che l’edificazione di Cav e Rta è una pratica molto in uso nel comune di Grosseto; sono stati contati permessi per circa 1.300 unità abitative, alcune già abitate da acquirenti residenti.

Ci si è chiesti se le aziende che avevano utilizzato questo strumento urbanistico avessero agito fiscalmente come la società verificata; in tale ipotesi, non si sarebbe trattato di un caso isolato ma di un fenomeno di notevolissime dimensioni che avrebbe potuto rivelarsi molto interessante, con ingenti recuperi di Iva.

I successivi contatti intercorsi con la locale Procura della Repubblica, che aveva già avviato indagini ipotizzando il reato di abuso edilizio, hanno confermato i sospetti.
L’incrocio dei dati dell’Anagrafe tributaria (dichiarazioni Iva delle società - acquisti e vendite - contratti registrati) ha confermato che l’intuizione era giusta e che in realtà il comportamento fiscale descritto era stato adottato in maniera diffusa.

L’ufficio, con il coordinamento della direzione regionale, ha adottato una proficua scelta strategica, controllando a tappeto tutte le aziende che hanno realizzato e ceduto le unità abitative Cav e Rta con applicazione delle aliquote Iva del 10% e del 4%, anziché quella ordinaria del 20 per cento.
Sono stati redatti numerosi processi verbali di constatazione con rilievi fiscali per importi milionari, alcuni in corso di definizione in accertamento con adesione.

Donatella Agresti e Achille Gorelli - Fiscooggi.it

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