Il corrispettivo - a valore di mercato - del trasferimento del diritto di usufrutto di un’abitazione nei confronti di un socio, per un periodo di tempo determinato, è esente da Iva perché riconducibile alla locazione di un bene immobile. Lo chiarisce l’agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 405/E del 30 ottobre, con la quale risponde a una società di costruzioni che ha chiesto al Fisco di poter portare in detrazione l’Iva derivante da contratti a corrispettivo concordato per la cessione, ai propri soci, dell’uso di unità abitative ricavate da un immobile strumentale di cui è proprietaria. Infatti, secondo l’interpretazione dell’interpellante, l’operazione rientrerebbe fra quelle imponibili Iva, se effettuata entro quattro anni dalla data di costruzione delle abitazioni.

La direzione Normativa e contenzioso dell’Agenzia, invece, non concorda con la soluzione prospettata dalla società istante. Dapprima chiarisce, infatti, che per essere esclusa dal campo di applicazione dell’Iva, come suggerito in alternativa nell’ interpello, il diritto di godimento del bene avrebbe dovuto essere trasferito a titolo gratuito o dietro corrispettivo inferiore al valore normale. Dal momento che, invece, nel caso rappresentato si parla di valore di mercato, l’ufficio ritiene che la cessione dell’usufrutto a tempo determinato è considerato, ai fini fiscali, come locazione immobiliare. A tal proposito, nel documento di prassi sono richiamate alcune pronunce della Corte di giustizia europea, che più volte ha affermato che la concessione a un soggetto di usare un bene, per una durata limitata e dietro corrispettivo, rientra nella nozione di locazione di beni immobili e come tale è esente da Iva. Una sentenza del 2001 della stessa Corte dà la corretta interpretazione della disciplina delle operazioni imponibili ed esenti contenute nella sesta direttiva europea sull’Iva. Le disposizioni dell’articolo 5 considerano come cessioni di beni materiali anche il trasferimento dei diritti reali che conferiscono il potere d’uso di un’immobile e l’articolo 13 della sesta direttiva prevede che affitto e locazione di beni immobili rientrano tra le operazioni esenti dall’imposta sul valore aggiunto, anche se riconosce agli Stati membri la facoltà di optare per l’imposizione. La Corte precisa, inoltre, che l’equiparazione alle locazioni immobiliari dell’usufrutto non può essere invalidata dal fatto che, nel codice civile di numerosi Stati membri, questo diritto reale di godimento presenta caratteristiche che lo distinguono dalle locazioni e dall’affitto. Infatti, sul piano economico, hanno in comune la caratteristica fondamentale di mettere a disposizione di un soggetto un bene per una durata convenuta e dietro corrispettivo.

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