Le modifiche apportate alla disciplina fiscale dei fondi immobiliari, ossia quei fondi che investono il proprio patrimonio esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, in diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società immobiliari, a opera della manovra d’estate (Dl 112/2008). E’ questo l’oggetto della circolare n. 61/E del 3 novembre, documento con il quale l’agenzia delle Entrate ha commentato, in un quadro d’insieme, le novità normative. E’ stato, innanzitutto, innalzato dal 12,50 al 20% l’aliquota della ritenuta alla fonte applicabile sui redditi di capitale derivanti dalla partecipazione ai fondi di investimento immobiliare. Si tratta, in particolare, dei proventi periodici erogati dal fondo in costanza di partecipazione e delle somme o del valore normale dei beni distribuiti in sede di riscatto o di liquidazione. Il Dl ha, inoltre, introdotto un regime speciale - rispetto a quello previsto per la generalità dei fondi immobiliari - applicabile ai fondi per i quali i regolamenti di gestione non prevedono la quotazione dei certificati partecipativi in mercati regolamentati italiani o esteri, che abbiano un patrimonio inferiore a 400 milioni di euro. Il regime speciale consiste nell’applicazione di un’imposta patrimoniale dell’1% del valore netto del patrimonio del fondo, che si aggiunge alla ritenuta alla fonte sui proventi distribuiti ai partecipanti.

Tale regime si applica ai fondi a ristretta base partecipativa e ai fondi familiari. I fondi a ristretta base partecipativa sono quelli in cui le quote del fondo sono detenute da meno di 10 partecipanti, salvo che almeno il 50% di tali quote siano detenute da investitori istituzionali, dai soggetti residenti in Stati o Territori che consentono un adeguato scambio di informazioni, da imprese, nonché da enti pubblici, enti di previdenza obbligatoria e da enti non commerciali.
I fondi familiari, indipendentemente dal numero dei partecipanti, sono fondi riservati o speculativi in cui più dei due terzi delle quote siano detenute complessivamente, nel corso del periodo d’imposta, da una o più persone fisiche legate fra loro da rapporti di parentela o affinità, nonché da società ed enti di cui le persone fisiche medesime detengano il controllo ovvero il diritto di partecipazione agli utili superiore al 50% e da trust di cui siano disponenti o beneficiari, salvo che le predette quote siano relative a imprese commerciali. L’imposta sostitutiva deve essere corrisposta in un’unica soluzione dalle società di gestione del risparmio entro il 16 febbraio dell’anno successivo al prelievo. Pertanto, il primo versamento dell’imposta sarà effettuato il 16 febbraio 2009. A carico della società di gestione del risparmio vi è l’obbligo di accertare la sussistenza dei requisiti di applicabilità dell’imposta patrimoniale dovuta dai fondi immobiliari a ristretta base partecipativa e da quelli familiari.

La società di gestione del risparmio dovrà innanzitutto verificare se il fondo immobiliare è quotato o se nel relativo regolamento di gestione sia contenuta la previsione della futura quotazione dei certificati del fondo (fondo quotando), nonché l’entità del fondo stesso ai fini dell’esclusione dall’ambito applicativo della norma dei fondi dotati di un patrimonio pari o superiore a 400 milioni di euro. Tale limite di 400 milioni va calcolato al lordo dell’indebitamento, in quanto la norma parla di “patrimonio” e non di “patrimonio netto”. Si tratta, in sostanza, dell’ammontare dell’attivo. La verifica dei suddetti requisiti va effettuata con cadenza annuale alla data del 31 dicembre di ciascun anno. Per consentire la verifica degli altri requisiti di applicabilità dell’imposta patrimoniale, i possessori delle quote devono fornire alla società di gestione, entro il 31 dicembre di ogni anno, le informazioni necessarie e aggiornate, quali, ad esempio, il numero di quote possedute, la tipologia del fondo (se riservato o speculativo), se la quota è detenuta in qualità di imprenditore, di fondo pensione, di trust, i vincoli di parentela con gli altri partecipanti eccetera. La società di gestione del risparmio ha, a sua volta, l’obbligo di segnalare all’agenzia delle Entrate i casi in cui i partecipanti abbiano omesso, in tutto o in parte, di rendere tale comunicazione, non consentendo l’applicazione dell’imposta patrimoniale. I termini e le modalità per l’effettuazione della suddetta segnalazione saranno fissati con provvedimento del direttore dell’agenzia delle Entrate.

Qualora le società di gestione del risparmio non abbiano applicato l’imposta patrimoniale, pur sussistendone i presupposti, a causa della mancata comunicazione da parte dei possessori delle quote, tale imposta dovrà essere applicata a carico dei partecipanti in proporzione al valore medio delle quote da loro detenute nel periodo d’imposta. Le sanzioni sono applicate ai soli partecipanti al fondo che hanno omesso, in tutto o in parte, la comunicazione delle informazioni necessarie per la verifica della sussistenza dei requisiti di applicazione dell’imposta patrimoniale alla società di gestione del risparmio. Un’altra novità consiste nell’inasprimento dell’imposta sui capital gains realizzati in dipendenza della cessione o del rimborso delle quote di partecipazione ai fondi a ristretta base partecipativa e ai fondi familiari; per queste tipologie di fondi, l’aliquota passa dal 12,50 al 20 per cento. Sui redditi diversi di natura finanziaria realizzati in dipendenza della cessione a titolo oneroso o del rimborso delle quote di partecipazione ai fondi immobiliari diversi da quelli soggetti alla nuova imposta patrimoniale, continua ad applicarsi l’ordinario regime fiscale che prevede l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 12,50% sulle relative plusvalenze.

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