È stata presentato a fine novembre dal noto Istituto bolognese Nomisma il periodico Osservatorio sul Mercato Immobiliare, che ha messo in luce un miglioramento delle aspettative, sebbene i fondamentali siano ancora deboli. Come, in maniera analitica, si evidenzia qui di seguito.

Calano nel 2009 i valori delle case, dei negozi e degli uffici, con prezzi che, nelle tredici grandi aree urbane monitorate, registrano le seguenti performance annue: -4,1% per le case, -3,9% per gli uffici e -3,2% per le attività, con una riduzione più contenuta nel secondo semestre rispetto al primo.

I tempi di vendita e di locazione degli immobili continuano ad aumentare: per vendere un appartamento occorrono circa sei mesi per alienare, per un immobile industriale il tempo medio richiesto è di oltre nove mesi. In controtendenza, gli appartamenti da affittare che, come sempre, vengono gestiti in breve tempo. La forbice fra domanda e offerta, in fase di trattativa, si amplia sempre maggiormente e raggiunge il 13% di media.
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La Nota realizzata a cura dell’ Agenzia del Territorio, evidenzia che nel III trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 290.221 transazioni (NTN), con una variazione del -11,3% rispetto al 3° trimestre 2008 (tasso tendenziale annuo). Si conferma, pertanto, il lieve ma costante rallentamento della decrescita, passata dal -18,7% del primo trimestre 2009 al -12,3% del secondo trimestre ed al -11,3% del terzo trimestre

Complessivamente, la crisi del mercato immobiliare risulta più elevata e con maggiori incertezze nelle regioni del Nord, mentre per le regioni del Centro e, soprattutto, del Sud, si rileva un trend maggiormente stabile, con tassi ancora mediamente negativi, ma più contenuti rispetto a quelli dei trimestri precedenti. In particolare: il settore residenziale con 132.761 compravendite segna un tasso tendenziale del -11; il settore terziario con 3.055 transazioni è il settore che registra il calo più elevato (- 18,9%); il settore commerciale con 7.659 NTN subisce una contrazione del 17,7%, leggermente più negativa a quella del II trimestre 2009; il settore produttivo con 2.670 NTN è ancora in forte calo, mediamente del 17,1%.

Dal III Rapporto Nomisma sul Mercato Immobiliare emerge che, per il terzo semestre consecutivo, calano i prezzi delle case, assieme a quelli di negozi e uffici. Per il segmento residenziale la flessione dei valori si è riscontrata già dal II semestre 2008, mentre i segmenti degli immobili per le attività economiche hanno presentato riduzioni solo a partire dal 2009. Tuttavia, occorre sottolineare che il calo dell’ ultimo semestre è inferiore a quello del semestre precedente e, in ogni caso, la diminuzione totale è nettamente inferiore a quella sin qui verificatasi in altri Paesi.
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È stata presentata all’ Agenzia del Territorio la nota trimestrale sul mercato immobiliare, relativa al terzo trimestre 2009, lavoro curato dall’ Osservatorio del Mercato Immobiliare che ha comparato il volume delle compravendite del periodo di riferimento, rispetto al dato del 2008. Lo studio ha messo in evidenza come il tasso tendenziale annuo continua a essere negativo, anche se la discesa si fa meno ripida e, sul piano nazionale, migliora rispetto a dodici mesi fa.

A livello residenziale il calo è stato dell’ 11%, con 132.761 rogiti stipulati, mentre per quanto concerne il settore terziario, produttivo e commerciale la contrazione è compresa fra il 17,1% e il 18,9%: a ben leggere i dati, tuttavia, si registrano diversità consistenti fra le macro regioni italiane e se, per il settore residenziale, al Nord il calo è del 14,7%, la percentuale scende al 6,6% per il Sud.

Ancora più consistente il divario nel settore terziario e in quello produttivo dove, rispettivamente, nelle regioni del Nord la contrazione registrata raggiunge il 18,9% per gli uffici e il 22,4% per i capannoni, mentre, al Sud il dato è in controtendenza nel settore terziario (segna un risultato positivo pari al +8,6%).
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La Giunta Regionale dell’ Umbria ha emanato le disposizioni per il calcolo delle premialità per gli interventi volti al recupero ed alla rivitalizzazione dei centri storici

L’ obiettivo della legge regionale sui centri storici è quello di garantire la rivitalizzazione dei centri storici dell’ Umbria, la loro riqualificazione e valorizzazione, incentivando gli interventi di recupero edilizio anche associati a premialità di carattere urbanistico o rivolte ad incentivare l’ offerta di servizi.

La Legge individua le azioni e gli strumenti per garantire la rivitalizzazione, la riqualificazione e la valorizzazione dei centri storici, attraverso strumenti innovativi quali gli Ambiti di Rivitalizzazione prioritaria (ARP) e il Quadro Strategico di Valorizzazione (QSV), la definizione di misure e criteri di incentivazione per gli interventi di recupero anche associati a meccanismi e normative premiali sia in termini urbanistico – edilizi che volti a incentivare l’ offerta di servizi.
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Con questa finalità l’ Agenzia del Territorio intende agevolare il passaggio delle funzioni catastali alle amministrazioni comunali rispettando tutte le norme e gli accordi che lo regolano. Dunque non esiste alcun braccio di ferro con i Comuni, come asserito da alcuni organi di stampa.

Lo chiarisce l’ Agenzia del Territorio in una nota diffusa dopo la chiusura delle fase istruttoria per l’ adesione da parte delle amministrazioni comunali alle operazioni di decentramento del catasto, previsto dalla Finanziaria 2007 e attuato dal decreto del presidente del Consiglio pubblicato in vigore dai primi di luglio.

Il vertice dell’ Agenzia esprime fiducia che possano prevalere, lungo tutte le prossime fasi di questo processo, senso istituzionale ed equilibrio da parte delle diverse componenti coinvolte in questa importante innovazione di un servizio chiave, sia per i riflessi tributari che civilistici, dell’ amministrazione finanziaria. Il Territorio ribadisce poi che il decentramento delinea un nuovo sistema fondato sull’ integrazione, sulla sussidiarietà e sull’ interscambio tra Stato e Comuni, che richiede un forte impegno di tutti i soggetti coinvolti.
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La Nota trimestrale realizzata dall’ Agenzia del Territorio evidenzia che nel 2° trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 361.844 transazioni (NTN), con una variazione del -12,3% rispetto al 2° trimestre 2008 (tasso tendenziale annuo). Si conferma, pertanto, il trend negativo già segnalato a partire dal 2° semestre 2006, dopo un lungo periodo di crescita più o meno continua.

In particolare: il settore residenziale con 163.894 compravendite segna un valore (-12,9%) che rispecchia l’ andamento di tutti gli altri settori; il settore terziario con 4.347 transazioni, registra il calo più contenuto (-5,4%); il settore commerciale con 10.209 NTN è pari a -14,5%; il settore produttivo con 3.170 NTN è quello con il calo maggiore (-20,3%). Il mercato del settore residenziale subisce un decremento maggiore nel Centro (-14,4%), che è più limitato nel Nord (-12,7%) e nel Sud (-12,3%).

Si conferma, inoltre, come già messo in evidenza nella Nota trimestrale precedente, che la contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei Comuni non capoluogo (-14,6%), mentre nei capoluoghi la contrazione è leggermente inferiore (-8,9%). Anche per le principali 8 città e relative province si conferma tale tendenza, con una sensibile contrazione delle compravendite, soprattutto nei Comuni minori (-13,9% mediamente), e sensibilmente più contenuta nelle città principali (-5,7%).
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In base all’ ultimo monitoraggio sugli scambi dell’ Agenzia del territorio, relativo al secondo trimestre 2009, i dati sono ancora negativi, ma la progressione al ribasso ha frenato la corsa rispetto ai dati del trimestre precedente (gennaio – marzo 2009): tra aprile e giugno di quest’ anno gli scambi hanno fatto segnare un -12,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno prima. Nel trimestre precedente, la caduta era stata invece più marcata: -18,6 per cento.

La stessa tendenza – dato negativo nel trimestre, ma migliore rispetto al trimestre precedente – si registra in tutti gli altri comparti: uffici (-5,4%), negozi (-14,5%) e capannoni (-20,3%). Nel I trimestre 2009 i decrementi tendenziali erano stati, rispettivamente, di -20,4%, -23,8% e -33,4%. Il dato riassuntivo dell’ intero primo semestre 2009 è di -15,6%, pari a un calo di quasi 55.400 scambi rispetto al primo semestre 2008.

“Il trend sta migliorando – ha segnalato il direttore dell’ Agenzia, Gabriella Alemanno -. Questo significa che c’ è una speranza di ripresa”. Ottimista anche il sottosegretario all’ Economia, Luigi Casero. “I dati confermano che da circa un mese e mezzo fa ha smesso di scendere anche la crisi economica».
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È arrivato il via libera definitivo della Camera al disegno di legge, già approvato dal Senato, poi modificato dalla Camera e quindi nuovamente modificato dal Senato, recante disposizioni per l’ adempimento di obblighi derivanti dall’ appartenenza dell’ Italia alla Comunità europea in riferimento all’ abrogazione dell’ accertamento fiscale in base al valore normale sulle cessioni degli immobili ovvero sulle transazioni a titolo oneroso.

Tale diabolica novella fiscale è stata oggetto di giuste precisazioni dalla Legge comunitaria 2008, in base alla quale viene confermata l’ eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito, che era stato introdotto dall’ art.35, commi 2 – 3, del D.L. 223 / 2008, convertito, con modifiche, dalla legge 248 / 2006 (Decreto Visco – Bersani).

Restiamo tutti in attesa della pubblicazione in Gazzetta per l’ entrata in vigore del nuovo provvedimento. Ci preme però ricordare che tale risultato è stato raggiunto anche grazie alla formale denuncia presentata dall’ ANCE alla Commissione europea, in cui è stato evidenziato che le norme sul valore normale violano la Direttiva 28 novembre 2006 n.2006 / 112 / CE – Direttiva del Consiglio relativa al sistema comune d’ imposta sul valore aggiunto, in base alla quale la base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito, coincidente con quello esposto in fattura e non da un valore prestabilito statisticamente, come le quotazioni O.M.I.

A tale segnalazione di illegalità con effetti di denuncia dell’ ANCE è seguita una procedura di infrazione comunitaria nei confronti dell’ Italia che ha necessariamente dovuto riallineare la propria normativa con le disposizioni europee.

Infatti la diavoleria fiscale era stata introdotta dall’ art.35, commi 2 – 4 e 23 bis, del Decreto – legge n. 223 / 2006 (decreto Visco – Bersani, convertito con modificazioni nella legge n. 248/2006) che aveva previsto la possibilità di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell’ ipotesi in cui sia accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti da un certo valore normale degli stessi; nel caso, poi, di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non può essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
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Dal rapporto 2009 MonitorImmobiliare realizzato congiuntamente da Censis e Scenari Immobiliari su un panel di operatori del mercato emerge che per metà di questi c’ è una sostanziale tenuta, malgrado la difficile congiuntura che ha investito il mondo dell’ immobiliare italiano, mentre il 36% è pessimista e convinto che la situazione non migliorerà a breve e il restante 14% ritiene che il peggio sia ormai alle spalle.

Per quanto riguarda l’ andamento complessivo del 2009, i settori considerati più in difficoltà sono i capannoni industriali (il 47% degli operatori parla di crollo), i negozi tradizionali (segmento in ridimensionamento per il 41% degli intervistati e con rischi di crollo per un altro 35%) e le strutture alberghiere (mercato in riduzione per il 63% degli esperti e in forte crisi per il 31%). Più solido il settore residenziale, per il quale gli esperti prevedono un ridimensionamento contenuto e prospettive di ripresa soprattutto a partire dal 2010.

Circa i fattori di cui ha bisogno il mercato immobiliare italiano in questo momento per fare un passo in avanti verso un nuovo sviluppo, due sono le questioni che vengono considerate centrali: da un lato, il definitivo affermarsi di una nuova mentalità in cui il mercato immobiliare non è più una variabile indipendente dalla qualità del prodotto, anzi ne rappresenta un collegamento diretto (priorità per quasi i due terzi delle risposte); dall’ altro, la necessità fondamentale di conseguire condizioni di maggiore regolazione e trasparenza del mercato (41%).

Nel Rapporto 2009 sul mercato immobiliare residenziale l’ Agenzia del Territorio sostiene che l’ inversione di tendenza del settore è iniziata a partire dal 2007, con un primo calo di oltre il 4%. La contrazione del mercato residenziale si è poi accentuata nel 2008, quando si sono registrate 686.587 NTN, con una riduzione media del 15% circa rispetto al 2007. Osservando l’ andamento per macro aree geografiche, si nota che è l’ area del Nord – Est quella in cui si registra la diminuzione maggiore, -17,3%, mentre il calo risulta più contenuto nel Sud e Isole (-11,6% circa).

Si conferma, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risulta particolarmente accentuata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città capoluogo di provincia diminuisce del 13,8% mediamente (-15,1% per le città del Nord – Est), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 15,7%, con punte maggiori nel Centro (-18,3%) e anche nel Nord – Est (-18,1% circa) e punte inferiori alla media per le Isole (-11,3%).
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Pur in un clima di crisi conclamata e globale quale quella che stiamo attraversando e per la quale trapelano solo sporadici segnali di difficile e lenta ripresa, nelle sei grandi città italiane le famiglie tornano a investire, anche nel settore immobiliare che, pur tuttavia, continua a seguire un trend discendente.

I dati ufficiali 2008 dell’ Agenzia del Territorio confermano un calo generale delle compravendite superiore ad almeno il 10% nelle città di Roma, Napoli,Torino, Milano, Genova e Palermo e i risultati della presente Indagine Tecnoborsa sulle stesse città sono in linea per quanto riguarda il biennio 2007 – 2008 e prevedono, inoltre, un ulteriore calo per il 2009 – 2010, comprese le locazioni.

Secondo i dati preliminari del Ministero dell’ Interno, ad aggravare la crisi nelle aree metropolitane a più alta tensione abitativa nel 2008 ci sono state 51.390 nuove sentenze di sfratto (+17,14% sul 2007), in pratica la maggioranza assoluta, oltre 40.600, sono state per morosità.

Le richieste di sfratto presentate alla forza pubblica per eseguire gli sfratti sono state 138.040, con un aumento rispetto al 2007 del 26,13%. Gli sfratti eseguiti, invece, sono stati 24.996, l’11,25% rispetto al 2007. A Roma gli sfratti emessi sono arrivati a 53.000 con un incremento del 171%; dati preoccupanti anche per Napoli con 1.800 esecuzioni e Palermo con 1.700.

L’ assenza di edilizia pubblica e gli effetti della crisi economica che mette a rischio posti di lavoro costituiscono il più pesante disagio abitativo degli ultimi dieci anni, per questo è in giacenza una richiesta del Sicet affinché il Governo metta a disposizione i 550 milioni di euro fermi dal 2007 per ultimare e rendere disponibili 12.000 alloggi pubblici che allevierebbero il problema.

Anche il Piano Casa per l’ edilizia abitativa potrà offrire un contributo significativo per fronteggiare la situazione, in particolare per le giovani coppie e gli anziani, nonché contribuire a una nuova modalità di gestione del territorio e al recupero di spazi abitativi.
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La Nota trimestrale, realizzata a cura dell’ Agenzia del Territorio, evidenzia che nel 1° trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 299.419 transazioni, con un decremento pari al -18,7% rispetto al 1° trimestre 2008 (tasso tendenziale).

Si conferma, pertanto, il trend negativo già segnalato a partire dal 2° semestre 2006, dopo un lungo periodo di crescita più o meno continua. In particolare: il settore residenziale con 135.872 compravendite è quello con il decremento che rispecchia la situazione generale di tutti i settori, pari al -18,7%; il settore terziario con 3.449 transazioni, risulta in decrescita del -20,6%; il settore commerciale con 8.723 NTN risulta in calo del -23,9%; il settore produttivo con 2.525 NTN è quello con il calo più significativo, -33,5%.

Analizzando con maggior dettaglio il settore residenziale per macro – aree geografiche, risulta evidente che nel 1° trimestre 2009 il calo di compravendite del settore è maggiore nel Nord (-20,6%) ed appena più contenuto nel Centro (-16,9%) e nel Sud (-16,0%).

Si conferma, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città diminuisce del 15,8% mediamente, nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 20%. Tale dinamica evidenzia un recupero della quota di mercato dei capoluoghi sul totale provinciale.

Dall’ analisi dei dati delle quotazioni degli immobili delle città metropolitane, riportata nel 3° Rapporto UIL famiglia – reddito – casa, emerge che, dal 1° semestre 2008 al 2° semestre 2008, vi è stato un decremento pari al -0,6%. Lo studio ha preso in considerazione la media tra il valore massimo e il valore minimo di un’abitazione di 70 mq ubicata in centro, semicentro o periferia, in stato conservativo normale.
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La tassa che grava sugli immobili si paga soprattutto sugli impianti eolici e fotovoltaici, considerati alla stregua di opifici in categoria D1. L’ ha deciso l’ Agenzia del territorio (con risoluzione n. 3 del 2008) sulla base di una disciplina catastale del 1949. Una situazione analoga a quella delle centrali idroelettriche.

La legislazione italiana quindi impone l’ Ici sui pannelli fotovoltaici considerandoli come dei normali edifici industriali e quindi sottoponibili alla tassa. A Roma, nel corso del Forum Qualenergia, l’ amministratore delegato di Unendo energia, Enrico Bruschi denuncia infatti il pagamento di 150.000 euro all’ anno di Ici per impianto eolico da 36 Mw.

‘”Il comune – spiega Bruschi – vuole l’ imposta che va a sommarsi alle royalties per aver accettato di ospitare l’ impianto nel proprio territorio. Per determinare la tassa si è risaliti al valore catastale in base all’ investimento, con un’ attualizzazione a un certo anno, che è diventata la base su cui si paga tra il 5 e il 7 per mille”.

A Bologna, però, Unendo energia, come conferma Bruschi, può investire in eolico senza pensare all’ Ici: una sentenza di gennaio 2009 della Commissione tributaria provinciale esclude dal pagamento dell’ Ici gli impianti eolici, inquadrabili nella categoria catastale E, cioè immobili con destinazioni speciali e di pubblico servizio, pertanto esenti da Ici. Per il fotovoltaico a terra, la questione, tuttora in discussione, sembra aperta.
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