Il mercato immobiliare romano risente della crisi
Il calo del mercato immbiliare romano è stato da subito gia evidente nella prima parte del 2008. Sicuramente causato da un peggioramento delle tensioni finanziarie internazionali. Il deciso allungamento dei tempi di vendita e l’ampliamento degli sconti erano stati, infatti, i primi segnali che testimoniavano l’esaurirsi di un ciclo espansivo insolitamente lungo. A fotografare l’andamento del mercato immobiliare e’ Nomisma, nel suo 3/o Rapporto. Dall’analisi delle dinamiche semestrali emerge un quadro di assoluta fragilita’, in cui la modesta riduzione delle quotazioni di mercato (7.164 euro al metro quadrato per le abitazioni di pregio, 5.877 euro al metro quadrato in centro storico e 2.460 euro al metro quadrato in periferia) non e’ stata in grado di arginare la vistosa contrazione dei contratti stipulati. Il progressivo attenuarsi della rigidita’ dell’offerta induce a ritenere avviata una fase recessiva che potra’ consentire la ridefinizione, seppur non nell’immediato, di un nuovo equilibrio tra domanda e offerta su livelli di prezzo piu’ contenuti. Si tratta di una tendenza comune a tutti i segmenti in cui si articola il mercato immobiliare, anche se le evidenze piu’ eclatanti giungono in questa fase dal settore residenziale che, come spesso accade, anticipa e condiziona le dinamiche dell’intero comparto e soprattutto che aveva vissuto piu’ fortemente la fase espansiva del mercato.
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Non si era mai visto soprattutto negli utlimi anni, un calo dei tassi come quello degli ultimi mesi. Il tasso Euribor a tre mesi è stato fissato oggi al 2,41% dal precedente 2,453%, i minimi dal novembre 2005. La scadenza ad una settimana è stata determinata all’1,885% dall’1,952% e quella a sei mesi al 2,487% dal 2,531%. Anche se alcune indagini hanno rilevato che con tutti nonostante i tassi molto bassi alcuni settori non decollano. Eurostat ha comunicato che il settore delle costruzioni a novembre 2008 ha fatto registrare una contrazione dell’1,1% nella zona euro e dell’1,6% nell’ Ue allargata. Su base annua, il settore ha registrato un -4,7% tra i Paesi aderenti la moneta unica ed un -4,2% nell’Ue-27.
I prezzi degli immobili residenziali non scendono. Lo segnala la Banca d’Italia nel Bollettino Economico. L’indicatore messo a punto da via Nazionale segnala che le quotazioni del comparto residenziale hanno continuato a salire nella seconda metà dell’anno “ma rallentando e rimanendo all’incirca stabili al netto dell’inflazione”. L’Italia è una delle poche eccezioni in Europa (assieme a Portogallo e Paesi Bassi) alla generalizzata caduta in termini reali dei prezzi degli immobili residenziali nel corso del 2008. In particolare, tra i maggiori Paesi, in Spagna e nel Regno Unito. In Europa nel 4° trimestre cala fatturato immobiliare ma boom in Italia!
Prosegue ”a passo di lumaca” la discesa dei tassi di mercato monetario, soprattutto per le scadenze oltre la settimana. Sull’interbancario, i tassi Euribor, a cui sono indicizzati mutui, prestiti commerciale e bond, hanno subito nuove limature. L’Euribor a 3 mesi e’ sceso al 3,204% dal 3,24, sui minimi del 9 agosto 2006. Pero’, questa mattina, il tasso overnight (Ois) viaggia al 2,17%, cioe’ sotto il tasso di policy (Refi) della Bce attualmente al 2,50%. Nei fatti significa che c’e’ grande abbondanza di liquidita’ ma questa non arriva sulle scadenze piu’ lunghe. Cosi’ imprese e famiglie sono costrette a pagare tassi ”abnormalmente” elevati. Questa mattina, Jean-Claude Trichet, presidente della Bce, ha detto che ”lo spread tra Ois (Overnight) e Euribor a tre mesi e’ ancora troppo alto”. Con l’Overnight al 2,17%, l’Euribor 3 mesi dovrebbe costare 15 punti in piu’ dell’Overnight e non 103 come avviene attualmente.
Boom del mattone in Kosovo, anche se molte delle nuove case, che crescono come funghi ovunque, sono vuote. In controtendenza rispetto a vicini come la Serbia e la Bosnia Erzegovina, dove le campagne tendono a spopolarsi, in Kosovo la gente continua a vivere nei villaggi, dove si trova tuttora quasi il 40% degli edifici residenziali e il 25% delle abitazioni nuove, ma nell’intera ex provincia serba quasi un quarto delle case e’ disabitato. I dati sono emersi da una ricerca condotta dall’Ufficio statistico kosovaro (Sok) in collaborazione con una compagnia privata e con fondi della Banca mondiale e del ministero per lo sviluppo britannico. La ricerca, intrapresa per colmare un tassello nel vuoto statistico che si e’ aperto dall’ultimo censimento del 1981 e presentata oggi alla stampa a Pristina, e’ stata condotta su un campione di 1.000 delle 4.944 particelle in cui e’ suddiviso statisticamente il Kosovo e su un campione di 62.955 nuclei familiari. Aggiornando le banche dati sull’edilizia risalenti al 2004 e basate su foto aeree dell’Onu, si vede l’entita’ del boom edilizio e un considerevole cambiamento nel paesaggio, specie di quello rurale.
Sono circa 81 mila (2,8% in Italia) le famiglie che non hanno rispettato le scadenze di pagamento delle rate del mutuo. Lo dice il Censis nel rapporto 2008 sulla situazione del Paese sulla base di una rilevazione campionaria effettuata con la Confcommercio nel corso del 2007 e nei primi mesi del 2008. Secondo la ricerca, il 12% di oltre 24 milioni di famiglie ha un mutuo immobiliare. Il 60% delle famiglie con mutuo, oltre 2,8 milioni, non ha difficolta’ nella restituzione del debito e quindi del pagamento delle rate. Il 29,1%, circa 838mila famiglie, ha dichiarato di avere qualche difficolta’ ma non tale da rappresentare un vero problema con rischio insolvenza. Il 9,7% delle famiglie con mutuo, circa 279mila, ha indicato notevoli difficolta’ nel pagamento delle rate rispettando tuttavia le scadenze.
Le citta’ di Roma e Milano sono in fondo alla graduatoria europea per quel che riguarda la casa in affitto sociale, questa la conclusione del primo report sulle città globali ( da Scenari Immobiliari). La capitale, con un 4,3%, si colloca infatti al sedicesimo posto tra le venti citta’ monitorate, mentre il capoluogo lombardo con il 7,2% conquista appena il quattordicesimo posto. Ancora più in fondo alla classifica c’è Barcellona che registra appena il 2,7%, Zurigo (4%), Madrid (3,7%), Atene (4%) Lisbona (5%), mentre nella classifica delle città “virtuose” si colloca a pieno diritto Amsterdam dove quasi un appartamento su due è affittato con contratti sociali. La media europea, per quanto riguarda la pecentuale di housing sociale, si attesta sul 14,1%. La performance negativa delle due città italiane – spiega il rapporto – è dovuta alla forte propensione degli italiani alla proprietà immobiliare:(il 62% degli appartamenti a Milano e il 64,8% a Roma sono abitati dai loro proprietari.
Dopo più di dieci anni di espansione, nel 2008 il mercato immobiliare urbano ha subito una brusca frenata e per l’anno prossimo le previsioni non sono rosee. Quest’anno – secondo il rapporto Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) sull’andamento del settore – i prezzi sono diminuiti del 7-7,5%, è aumentato il numero degli immobili messi in vendita e sono calate del 14% le transazioni portate a termine. Nel primo semestre dell’anno prossimo, poi, si attende una flessione delle compravendite, nonostante la discesa dei prezzi, ed è previsto un aumento degli affitti a uso residenziale. Nel 2008 – spiega l’indagine – per le compravendite l’andamento medio dei prezzi è stato in calo tra il -7% e -7,5% per abitazioni e negozi, con una flessione del 9,7% per il segmento direzionale. Sono sempre di più, inoltre, gli italiani (53%) e i clienti extra-Ue (83%) che hanno fatto ricorso a un mutuo per comprare immobili. E le previsioni per il primo semestre 2009 indicano una diminuzione delle compravendite a uso residenziale, in particolare nelle aree centrali, e un aumento degli affitti a uso abitativo.
A Torino i rendimenti locativi si attestano su valori tra i piu’ bassi d’Italia, mentre le compravendite sono in calo calo del 6,3%. I dati relativi al mercato immobiliare torinese nel primo semestre sono dell’Ufficio Studi Gabetti.
Per il settore delle costruzioni si annuncia un periodo molto difficile. Il Cresme stima che nel triennio 2008-2010 ci sara’ ”una drammatica caduta delle nuove costruzioni residenziali con un -30%” mentre la nuova produzione non residenziale fa segnare un -5,4% nel 2008 e un -7,5% l’anno prossimo. ”La crisi eccezionale condiziona pesantemente il settore delle costruzioni: non solo perche’ alla base della crisi c’e’ lo scoppio della bolla speculativa immobiliare, o perche’ si incide sul basilare ruolo che il credito ha giocato e gioca nel processo edilizio, ma perche’ incide su una domanda gia’ in flessione, riducendone ulteriormente la capacita’ di spesa e minandone il clima di fiducia”.
Milano e Roma sono entrambe tra le quindici città meglio conosciute come business location in Europa, attestandosi al 7° e 13° posto. Rispetto ai due parametri considerati più importanti nella scelta di una location (disponibilità di personale qualificato, facilità di accesso a mercati e clienti) Milano registra un complessivo peggioramento e, più in generale, perde posizioni nella maggior parte dei parametri. Gli unici milgioramenti registrati riguardano la qualità delle comunicazioni e la disponibilità di spazi ad uso ufficio. Per quanto riguarda Roma, la capitale raggiunge la 25° posizione, registrando un complessivo miglioramento rispetto al 2007, soprattutto in termini di facilità di accesso ai mercati, costo del personale, mezzi di trasporto esterni, telecomunicazioni e valore degli spazi a uso uffici.
Resta sui livelli record il tasso interbancario in euro a tre mesi. All’indomani del taglio del costo del denaro varato dalla Bce, di concerto con le altre maggiori banche centrali, che sarà però effettivo dal prossimo 15 ottobre, l’Euribor a tre mesi è rimasto fermo al 5,39%, il livello più alto di sempre, secondo i dati comunicati dalla European Banking Federation. Si è allentata invece la tensione sui tassi a più breve scadenza: l’euribor a una settimana è sceso al 4,79% dal precedente 5,02% e quello a due mesi al 5,23% dal 5,25%.
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