L’ atteso calo generale dei prezzi non si è ancora del tutto verificato né a Roma né a Milano: con le zone centrali e gli immobili di pregio, i prezzi tengono anche in alcune aree cittadine soprattutto per i bilocali che, insieme con i trilocali, rappresentano oltre il 70% del mercato.

Bilocali richiestissimi a Milano, soprattutto al centro (+101,79% nell’ arco del 2009) e in zona Fiera San Siro. Nella Capitale, invece, le richieste maggiori si sono verificate per i trilocali al centro (+75.40%), a Villa Ada – Monte Sacro (122,04%) e a Monteverde – Aurelio.

Per accelerare le compravendite il mercato dovrebbe seguire i prezzi più probabili per zona rilevati dal Centro Studi: a Milano si dovrebbe poter acquistare un bilocale a Bovisa – Sempione al costo di 209.500 euro, e a Città Studi – Indipendenza un trilo a 267.310 euro.

A Roma, invece, i prezzi più probabili migliori si dovrebbero poter trovare a San Giovanni – Roma Est (bilo da 190.180 euro) e a Monteverde – Aurelio (trilo da 301.855 euro)
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Il mercato immobiliare romano continua a dimostrare una notevole capacità di tenuta. Nonostante l’ ulteriore peggioramento delle indicazioni congiunturali degli operatori, non si registrano, infatti, correzioni al ribasso dei valori in linea con le aspettative

Anche dal punto di vista delle transazioni nei diversi comparti, la flessione registrata nel corso dell’ anno, seppure confermi il progressivo ridimensionamento del mercato, si è rivelata di gran lunga più contenuta rispetto alla dinamica marcatamente recessiva registrata a livello nazionale.

Si tratta, è bene sottolinearlo, di una tendenza limitata al solo settore retail, in quanto i segnali che provengono dal versante istituzionale continuano ad essere di segno pesantemente negativo.
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Il Programma “Energia dai tetti” prevede per la prima volta in Italia un intervento integrato di manutenzione straordinaria ed efficientamento energetico delle coperture di edifici delle Ater del Lazio ed installazione e gestione di pannelli fotovoltaici.

Interessata alla bioedilizia nel Piano Casa, la Regione Lazio ha pensato di sfruttare questa occasione per dimostrare che le politiche per la tutela dell’ ambiente e la riduzione delle emissioni si coniugano perfettamente con gli investimenti e provvedimenti pubblici mirati a valorizzare il patrimonio edilizio e a favorire la ripresa economica.

L’ assessore alle Politiche della Casa Mario Di Carlo dichiara: “Grazie progetto Energia dai tetti realizzeremo un intervento di manutenzione straordinaria, che coinvolgerà oltre 350 edifici, per una superficie di 64.000 mq, per i quali abbiamo attivato risorse per oltre 22 milioni di euro, 15 dei quali stanziati dall’ assessorato alla Casa e 7 dall’ assessorato all’ Ambiente. Grazie all’ ottimo lavoro svolto dal tavolo tecnico che ha messo a punto il programma è stata poi introdotta una procedura nuova, conveniente per tutti i soggetti interessati, sia in termini ecologici che economici.
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La Giunta capitolina ha approvato una delibera sul Piano Casa per far fronte all’ emergenza abitativa che si articola nella realizzazione di circa 26.000 alloggi (di cui 3.000 di edilizia residenziale pubblica) e in erogazione di contributi per la locazione

L’ housing sociale sarà attuato attraverso aumenti di densità edificabile, delibere di diversificazione, cambi di destinazione d’ uso di fabbricati non residenziali e zone urbanistiche di PRG, ricognizione dei Piani o Programmi urbanistici, riqualificazione degli immobili agricoli (anche per il reperimento di alloggi da dare in affitto), utilizzo di alloggi invenduti proponendo incentivi ai costruttori.
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Dall’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa indicazioni sul trend domanda / offerta e sugli sviluppi urbanistici legati ai nuovi interventi in corso nella città

Alla periferia di Roma, a Torre Gaia si registra una riduzione delle quotazioni in particolare sulle tipologie usate dove si registrano anche proposte a 20 – 25 mila euro in meno rispetto alla richiesta iniziale. Gli acquisti realizzati nella zona vedono protagoniste famiglie che si spostano da quartieri non lontani, come Centocelle o Villa Gordiani dove vendono il loro appartamento per acquistare una soluzione indipendente, meglio se di nuova costruzione.

Infatti non lontano da Torre Gaia sorge Villa Verde un piccolo quartiere che è stato interessato da una serie di nuove costruzioni nel corso del 2007 – 2009 che hanno portato alla nascita di porzioni di quadrifamiliari e di appartamenti in piccoli contesti condominiali strutturati al massimo su due livelli. Torre Gaia è un consorzio con complessi condominiali signorili, spesso con piscina e servizio di sorveglianza, dove si compravendono attici o piani terra con giardino. Più difficili da vendere i piani intermedi. Per un buon usato si spendono da 3600 a 3700 euro al mq.
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In più della metà dei quartieri della città le quotazioni immobiliari sono scese nell’ ultimo trimestre. Le zone più colpite sono il Centro (-4,3%), Cassia – Flaminia (-3,8%) e il Prenestino (-2,8%).
Il prezzo medio degli immobili a Roma è rimasto quasi invariato nell’ ultimo trimestre 2009, secondo l’ ultimo rapporto di idealista.it sui prezzi delle case di seconda mano. Nella capitale il prezzo medio del mattone ammonta a 4.379 euro / mq.

Se si estende l’ analisi alle diverse zone della città la discesa dei prezzi risulta ben più evidente con 10 zone sulle 17 monitorate in cui prevale il segno meno. La variazione più marcata nel centro storico, meno del 4,3% e un valore medio al metro quadro di 6.826 euro dai 7.136 euro / mq di tre mesi fa, ma resta la zona più cara della città.

Altre 5 aree della città scontano diminuzioni di un certo rilievo, tra il 3,8% di Cassia – Flaminia – con 4.379 euro / mq, il quartiere più vicino alla media dei prezzi cittadini – e gli oltre 2 punti percentuali di Ostia (-2,2%; 3.224 euro / mq) passando per il Prenestino (-2,8%; 3.679 euro / mq), Monte Mario (-2,7%; 4.073 euro / mq) e il quartiere Parioli (-2,6%; 5.993 euro / mq), altra zona del centro che ha segnato il passo durante i mesi estivi.
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Inversione di tendenza anche nel mercato degli affitti. Canoni più accessibili a Milano (-1,5%) e nella capitale (-3,9%). Dopo il primo semestre di quest’ anno resiste solo Torino (+1,3%). Prezzi dei canoni d’ affitto in altalena nel primo semestre di quest’ anno secondo l’ ultimo rapporto di idealista.it relativo a tre delle principali città italiane. Giù i prezzi a Milano (-1,5%), su a Torino (+1,3%), ancora più giù a Roma dove le locazioni sono calate addirittura del 3,9% rispetto a sei mesi fa.

La crisi, che si protrae da diversi mesi, ha spinto evidentemente i proprietari a rivedere a ribasso le proprie pretese o li ha costretti a rinegoziare il prezzo inizialmente pattuito per la locazione dei loro immobili, a fronte delle risorse sempre più esigue delle famiglie.

Milano
Dopo la frenata dei prezzi degli immobili da locare registratasi già a partire dal luglio dello scorso anno, proseguita poi con un leggero calo nella seconda parte dell’ anno, la caduta dei prezzi ha registrato un’ accelerazione in questo primo semestre del 2009.

In base all’ analisi condotta dall’ Ufficio Studi di idealista.it su un campione di 1.125 immobili presenti nel portale, affittare casa sotto la Madonnina costa in media 13,9 euro / mq, l’ 1,5% in meno di sei mesi fa, un 2,4% in meno rispetto allo stesso periodo dell’ anno scorso.
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Alzi la mano chi non ha mai sognato di avere una villa con piscina. Esteticamente bella ed elegante, la piscina rimane nell’ immaginario comune e si conferma uno degli accessori per la casa più desiderati. Secondo Immobiliare.it cresce in tutta la penisola la voglia di un tuffo sotto casa. Lazio, Toscana e Lombardia le regioni con la più alta concentrazione di case con piscina.

Secondo una ricerca condotta su un campione di 5.300 inserzioni da Immobiliare.it, primo portale immobiliare italiano per gli annunci di settore con oltre 450.000 proposte, le ville si trovano principalmente nelle zone residenziali delle città e negli hinterland metropolitani.

La maggior concentrazione risulta in Lazio ed in Toscana.
Infatti, al primo posto della classifica delle province con il più alto numero di ville accessoriate di piscina troviamo Roma, con ben il 13% di questi lussuosi immobili. Il costo? Mediamente 860.000 euro per una villa di 188 mq.

In Toscana troviamo un altro 18% delle ville con piscina, localizzate per lo più nelle zone collinari di Lucca e Firenze, spesso prestigiose dimore. Significativa, poi la presenza tra Milano e Brescia (7% delle ville con piscina in Italia) con un costo di 560.000 euro per una villa di 160 mq.

Veneto
Non sul podio, ma sempre con un dato significativo il Veneto; il carattere fortemente imprenditoriale della regione trova espressione anche nel sognato accessorio, è qui, infatti, che sono state costruite il 6% delle ville italiane con piscina, con una superficie media di 175 mq e un costo di 470.000 euro.
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417mila euro il prezzo medio per un immobile tipo, di 95 mq con 3 stanze, la tipologia immobiliare più comune nella capitale. La casa a Roma è un sogno da circa 4.400 euro al metro quadro. A tanto ammonta il prezzo medio del mattone all’ ombra del cupolone, secondo il primo rapporto dell’ ufficio studi di idealista.it sugli immobili della capitale.

Da questa prima fotografia, scattata su oltre 1.800 immobili del portale, emerge il prezzo nominale per un immobile – tipo in città: circa 95 mq con 3 stanze, secondo lo standard del parco immobiliare cittadino, che ammonta circa 417mila euro.

Più o meno quanto servirebbe oggi per comprare casa nei quartieri di fascia media come l’ Eur (4.067 euro / mq), Monte Mario (4.185 euro / mq), Monte Sacro (4.232 euro / mq), Aurelia (4.349 euro / mq), Monte Verde (4.429 euro / mq), Appia Antica (4.453 euro / mq) e Cassia – Flaminia (4.553 euro / mq)

Valori normali se confrontati alle cifre che circolano nel centro storico (7.136 euro / mq) dove, a seconda della zona, si possono raggiungere e superare i 24mila euro / mq per un appartamento nelle immediate vicinanze di Piazza Navona. sempre nella fascia alta si collocano zone residenziali di elevato standing come Parioli (6.154 euro / mq) e Prati (6.002 euro / mq)
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Dopo anni di gestazione è stata varata la legge della regione Lazio sul recupero abitativo dei sottotetti residenziali. La nuova norma (Legge 16 aprile 2009, n. 13) giunge dopo che quasi tutte le regioni italiane hanno varato regole su questo tipo di incrementi volumetrici, probabilmente anche sotto l’ influenza del Piano Casa del Governo Berlusconi.

In sostanza è consentito il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore, riducendo, ai fini della concessione dell’ agibilità, l’ altezza minima media da 2,7 metri a 2,4 per i locali abitativi e a 2,2 metri per quelli a servizi. Nei comuni montani (elencato nell’ allegato alla legge n. 9 / 1999) l’ altezza media ponderale è di 2,2 metri anche per i locali abitativi.

È possibile ridurre a metà, rispetto alle norme nazionali, la superficie delle finestre: dovranno essere di ampiezza di 1 / 16 di quella del pavimento, anziché di 1 / 8. Non vanno considerati nel calcolo, ai fini delle altezze e dei rapporti aeroilluminanti, gli spazi inferiori a 1,5 metri (1,3 metri per i servizi) che vanno chiusi con armadietti.

Ma l’ innovazione più radicale è stata quella di prevedere (in linea con quanto stabilito da Lombardia, Liguria e Umbria, ma in contraddizione con le norme di altre regioni), che l’ edificio possa essere sopraelevato fino a raggiungere l’ altezza minima consentita per il recupero.
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Arriva un forte aiuto per chi ha sottoscritto un finanziamento fondiario. Un anno e mezzo senza pagare il mutuo. Garantisce la Regione. “È una boccata d’ ossigeno – ha detto l’ assessore alla Casa, Mario Di Carlo – che vale 18 mesi, per coloro che dal 2002 al 31 dicembre hanno contratto un mutuo per l’ acquisto della prima casa”. È questo il meccanismo di sostegno a favore di chi ha un basso reddito e la rata da pagare contenuto in una deliberazione di Giunta, che ha ricevuto il preventivo via libera a maggioranza dalla commissione Politiche della casa del Consiglio regionale del Lazio.
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Il calo del mercato immbiliare romano è stato da subito gia evidente nella prima parte del 2008. Sicuramente causato da un peggioramento delle tensioni finanziarie internazionali. Il deciso allungamento dei tempi di vendita e l’ampliamento degli sconti erano stati, infatti, i primi segnali che testimoniavano l’esaurirsi di un ciclo espansivo insolitamente lungo. A fotografare l’andamento del mercato immobiliare e’ Nomisma, nel suo 3/o Rapporto. Dall’analisi delle dinamiche semestrali emerge un quadro di assoluta fragilita’, in cui la modesta riduzione delle quotazioni di mercato (7.164 euro al metro quadrato per le abitazioni di pregio, 5.877 euro al metro quadrato in centro storico e 2.460 euro al metro quadrato in periferia) non e’ stata in grado di arginare la vistosa contrazione dei contratti stipulati. Il progressivo attenuarsi della rigidita’ dell’offerta induce a ritenere avviata una fase recessiva che potra’ consentire la ridefinizione, seppur non nell’immediato, di un nuovo equilibrio tra domanda e offerta su livelli di prezzo piu’ contenuti. Si tratta di una tendenza comune a tutti i segmenti in cui si articola il mercato immobiliare, anche se le evidenze piu’ eclatanti giungono in questa fase dal settore residenziale che, come spesso accade, anticipa e condiziona le dinamiche dell’intero comparto e soprattutto che aveva vissuto piu’ fortemente la fase espansiva del mercato.
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