Regole certe per la portabilità dei mutui. Le istruzioni per i cittadini che intendono modificare le condizioni contrattuali del proprio mutuo sono state illustrate oggi dal Consiglio Nazionale del Notariato e da 11 Associazioni dei consumatori. Indicazioni chiare inserite nella nuova edizione della Guida per il cittadino Mutuo Informato realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme ad Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori alla luce delle modifiche introdotte dalla legge 40/2007, meglio conosciuta come decreto Bersanibis, e dalla Finanziaria 2008. Sono quindi ora tre gli strumenti a disposizione del consumatore: la rinegoziazione, la “portabilità” (o surrogazione), e il “cambio” del mutuo (mutuo di sostituzione). La rinegoziazione è un nuovo accordo tra il cliente e la propria banca: riguarda principalmente il tasso e/o la durata. La legge Finanziaria 2008 (l. 244/2007) ha stabilito che è sempre possibile per la
banca e il debitore variare senza spese le condizioni del contratto di mutuo mediante scrittura privata anche non autenticata. E nei casi in cui la banca richieda la formalizzazione della rinegoziazione in forma notarile o autentica, il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti.

La portabilità (o surrogazione), introdotta dalla legge 40/2007, prevede che il mutuatario possa accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi. Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. E’ inoltre sempre possibile, per usufruire di condizioni più favorevoli, ricorrere al mutuo di sostituzione: estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca. Anche se in questo caso il cittadino dovrà considerare i non trascurabili costi. Tutte le modalità e i costi relativi alle tre ipotesi sono illustrate in modo chiaro e comprensibile nella Guida da oggi consultabile sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato e sui siti delle Associazioni dei consumatori che hanno aderito all’iniziati

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La detrazione degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca, contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (articolo 15, comma 1-ter, Tuir), si applica anche in caso di estinzione e successiva stipula di un nuovo contratto di mutuo.
Questi, in estrema sintesi, i contenuti della risoluzione n. 390/E del 21 dicembre, con la quale l’agenzia delle Entrate risponde a un’istanza d’interpello in cui è stato chiesto se è possibile continuare a fruire del beneficio fiscale nell’ipotesi descritta.

I tecnici dell’Agenzia, hanno preliminarmente precisato che, per quanto riguarda i mutui per l’acquisto dell’abitazione principale, l’agevolazione è riconosciuta anche nel caso in cui l’originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati (articolo 15, comma 1, lettera b), Tuir). La ratio della norma va individuata nel carattere unitario dell’operazione di estinzione e accensione del nuovo mutuo e nella sostanziale continuità del rapporto di mutuo originariamente stipulato, con conseguente conservazione dei benefici fiscali già riconosciuti in relazione al primo contratto.

La risoluzione ricorda poi la circolare 95/2000, con la quale è stato chiarito che, nel caso in cui venga estinto un mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla quota residua di capitale, maggiorata delle spese e oneri correlati, la detrazione spetta anche se il soggetto mutuante è diverso da quello originario. Inoltre, il mantenimento dei benefici fiscali nel caso di surroga nel rapporto di mutuo per volontà dello stesso debitore è stato espressamente previsto dal decreto legge 7/2007, recante la disciplina sulla “portabilità del mutuo”.

Alla luce di queste considerazioni e considerata la stretta affinità tra le fattispecie di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale e di mutuo per la costruzione della stessa, per evitare di trattare in modo differente situazioni sostanzialmente identiche, l’Agenzia ritiene possibile conservare i benefici già riconosciuti in relazione al primo contratto. Pertanto, l’agevolazione prevista dall’articolo 15, comma 1-ter, del Tuir, si applica anche nell’ipotesi in cui l’estinzione e la successiva stipula sono riferibili a un mutuo stipulato per la costruzione dell’abitazione principale.

La risoluzione, infine, precisa che la detrazione non può essere riconosciuta sull’intero importo del secondo mutuo quando esso risulti superiore, anche se di poco, alla residua quota di capitale da rimborsare del primo mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. È necessario, quindi, determinare la percentuale dell’importo del secondo mutuo rispetto all’importo della residua quota di capitale da rimborsare del primo. A tale scopo può essere utilizzata la seguente formula:

X = 100 x residua quota di capitale da rimborsare del primo mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri correlati / importo del secondo mutuo.

Laura Monfeli – fiscooggi.it