La crisi del settore edile secondo l’ Istat ed i preconsuntivi rilasciati dai principali centri di analisi economiche

Il settore delle costruzioni nazionale non sembra intravedere ancora l’ uscita dalla crisi che coinvolge quasi tutti i settori dell’ economia italiana. Non si rilevano infatti segnali di ripresa e le aziende edili esprimono forti preoccupazioni in merito al calo dei livelli di attività e del portafoglio ordini.

Nei primi sei mesi del 2009 infatti, secondo i dati Istat, gli investimenti in costruzioni hanno evidenziato una flessione del -8,1% rispetto allo stesso periodo dell’ anno precedente, dato questo sintesi di una flessione del -7,5% della componente residenziale e del -8,6% di quella non residenziale.

Ovviamente, questa fase di stallo del settore edile si ripercuote anche sui settori fornitori di materiali e manufatti per l’ edilizia, con evidenti contrazioni per tutte le componenti.

La valutazione dell’ Ance sull’ andamento delle costruzioni nell’ anno in corso risulta coerente con le indicazioni fornite dall’ Istat per il primo semestre 2009 ed allineata ai preconsuntivi rilasciati dai più autorevoli centri di analisi economiche.

I preconsuntivi 2009 dell’ Ance
Sulla base dei giudizi espressi dalle imprese associate nell’ indagine rapida svolta, la stima dell’ Ance per il 2009 parla di una contrazione degli investimenti in costruzioni mediamente pari al -9,4% in termini reali rispetto all’ anno precedente (che va a sommarsi al -2,3% del 2008 rispetto al 2007) i quali in valore ammonteranno a 143.768 milioni di euro.

Questa flessione produttiva ha prodotto effetti negativi sui livelli occupazionali del settore che, secondo l’ indagine Ance, dovrebbero ridursi nel 2009 del -4,9%. In sostanza, risulta possibile affermare che, nel 2009, gli investimenti in costruzioni si collocano sui livelli raggiunti negli anni 2000.

Entrando poi nel dettaglio dei comparti in cui si articola il settore edile e concentrando l’ attenzione sul segmento residenziale, l’ Ance stima che nel 2009 gli investimenti in abitazioni si ridurranno in termini reali mediamente del -9,5% rispetto al 2008, dato questo che sintetizza un decremento medio di circa 19 punti percentuali degli investimenti in nuove abitazioni ed una flessione del -1% del recupero abitativo.

Per quanto concerne gli investimenti in costruzioni non residenziali private, la flessione prevista si stima possa toccare i 10 punti percentuali, per effetto soprattutto delle difficoltà generate dal quadro economico generale, dal calo della domanda interna ed estera e dall’ elevato livello di capacità produttiva inutilizzata.

Passando poi al comparto delle opere pubbliche, da tempo in difficoltà, gli investimenti risultano ovviamente negativi (-8,1% in termini reali sul 2008), proseguendo un trend decrescente in atto dal 2005. I maggiori ostacoli all’ attività identificati dalle imprese che operano nel settore delle opere pubbliche risultano essere prevalentemente la scarsa remunerazione dei prezzi praticati (anche a causa di ribassi d’ asta percepiti come eccessivi), la lentezza nello stanziamento ed erogazione delle risorse finanziarie, le incertezze nella normativa nazionale e le difficoltà amministrative a livello locale.

Le previsioni Ance per il 2010
Cercando di comprendere ora cosa aspettarci per il 2010, sulla base dei giudizi espressi dalle imprese associate all’ Ance nell’ indagine rapida di Settembre 2009, le previsioni sembrano lasciar intravedere segnali di alleggerimento della fase recessiva, con livelli produttivi comunque ancora fortemente condizionati dalla forte contrazione delle iniziative cantierizzate negli ultimi anni e dal rallentamento dei cantieri già in corso, dovuto principalmente alle difficoltà di accesso a credito. Le previsioni per il 2010 dell’ Ance pertanto sono orientate ad una flessione dei livelli produttivi certamente significativa ma, comunque, più contenuta rispetto a quella stimata per il 2009.

Il calo della produzione infatti si stima possa attestarsi tra il -7,1%, nell’ ipotesi che non venga considerato il contributo che potrà derivare dal Piano casa 2 a sostegno dei livelli produttivi del prossimo anno ed il – 3,9%, dato questo che include gli effetti del Piano casa 2 sui livelli produttivi della nuova edilizia abitativa e non residenziale privata derivanti dalle attività di ampliamento e di demolizione e ricostruzione.

Occorre tuttavia sottolineare come le previsioni Ance risultino non allineate con quelle formulate dalla maggior parte dei principali centri di analisi economiche, i quali sembrano propendere per modesti incrementi dei livelli produttivi o, al più, di contenuto ridimensionamento (ad eccezione di REF.IRS). Le previsioni rilasciate dalle altre fonti infatti oscillano fra il -1,6% di Prometeia ad il +1,7% dell’ Ocse.

L’ effetto del “Piano Casa 2″ secondo l’ Ance
Considerando l’ effetto del Piano Casa 2, gli investimenti in costruzioni nel 2010 ammonterebbero a circa 140.946 milioni di euro, con flessioni produttive previste mediamente pari al -3,9% in quantità.

Questo si traduce nella previsione di un incremento dei livelli produttivi della nuova produzione residenziale di circa 2.800 milioni di euro (con una flessione produttiva del -4,1% in quantità). Per gli investimenti privati in costruzioni non residenziali, l’ impatto del Piano Casa 2 risulta stimato in circa 1.890 milioni di euro (la contrazione della produzione sarà limitata ad un -9,4%).

Ecocompatibilità e integrazione mercato immobiliare: i due punti chiave da cui può ripartire il non residenziale. In Europa sono già avviati interventi innovativi, in Italia va meglio il Nord con il 65% dei nuovi progetti nel 2008, mentre il Sud è in ritardo (16%).

La ricerca nasce in una fase di crisi internazionale, che da ottobre 2008 ha avuto ricadute evidenti anche sul mercato immobiliare italiano, caratterizzato oggi da un blocco delle operazioni causato dalle crescenti difficoltà di accesso al credito.

Proprio in questo scenario l’ Ance ritiene strategico guardare al futuro: da qui la volontà di individuare nuove prospettive di investimento nel mercato delle costruzioni, sull’ esempio di quanto sta avvenendo con successo in altri Paesi europei.

La ricerca Ance – Reag analizza il mercato non residenziale (uffici, commerciale, turistico – alberghiero, logistico – industriale) in 4 Paesi europei: Francia, Germania, Regno Unito e Spagna. Paesi che, se da una parte sono confrontabili con l’ Italia, in quanto economie mature nelle quali il settore immobiliare è consolidato, dall’ altra hanno dimostrato una maggiore capacità di innovazione rispetto al nostro Paese.

Nuovi concept, mix di funzioni, tecnologie avanzate, elevate prestazioni ambientali sono, infatti, le caratteristiche comuni dei progetti stranieri esaminati (circa 40, con un approfondimento su 6 casi di studio ritenuti di particolare interesse in relazione al mercato immobiliare italiano).

Si tratta di interventi realizzati negli ultimi 5 anni o ancora in via di realizzazione, su progetti elaborati da professionisti prevalentemente locali, scelti quindi in quanto espressione specifica del Paese.

L’ esame di tali progetti ha permesso di individuare gli aspetti innovativi in ciascuna realtà di riferimento, evidenziando la loro potenziale applicabilità al mercato italiano, generalmente conservativo anche a causa di normative tendenzialmente restrittive (che frenano ad esempio la possibilità di demolire e ricostruire, molto diffusa all’ estero).

La ricerca ha puntato a ricostruire le tendenze di innovazione nei singoli comparti del non residenziale, evidenziando le principali caratteristiche di: localizzazione, tipologie e dimensioni prevalenti, standard costruttivi, tipologie di proprietà e di gestione, tendenze degli investitori.

I risultati dell’ analisi comparata dei 4 Paesi.
In Germania, dove i green building con tipologia a torre caratterizzano lo skyline delle principali città, è emersa una particolare attenzione agli aspetti della sostenibilità ambientale e del risparmio energetico.

In Spagna è risultata particolarmente evidente la ricerca di mix funzionali, mirati alla condivisione degli spazi per usi diversi e l’ utilizzo di nuovi materiali.

In Francia, è risultata prevalente la componente tecnologica, con una forte attenzione al miglioramento complessivo della vivibilità e fruibilità del luogo.

Nel Regno Unito prevale la continuità del processo innovativo. I format realizzati hanno inoltre un carattere estremamente distintivo rispetto alle altre realtà europee esaminate.

La consistenza del mercato non residenziale in Italia
Nel 2008 in Italia sono stati censiti 423 nuovi progetti di sviluppo immobiliare di dimensione medio – grande ed è possibile osservare che i nuovi progetti sono sempre più ecocompatibili e sostenibili.

I promotori immobiliari interessati sono 330: nel 67% dei casi si tratta di investitori privati a fronte del 33% di enti pubblici. Solo il 9% dei progetti è promosso da investitori stranieri prevalentemente interessati alla grande distribuzione, alla logistica e alla residenza. Dal punto di vista finanziario si può prevedere un investimento di capitale totale di oltre 105 miliardi di euro, a cui corrisponde una media di circa 245 milioni per progetto.

I fondi immobiliari italiani detengono il maggior portafoglio (34,7 miliardi), davanti ad assicurazioni (22,6 miliardi), fondi previdenziali (15,6 miliardi), banche (14,5 miliardi) e società immobiliari quotate (2 miliardi). La maggior parte degli investimenti dei fondi si concentra sugli uffici (57% del totale), seguiti da commerciale (21%), sviluppo (14%), logistica e industriale (7%) e residenziale (1%). I fondi dedicati ai risparmiatori sono 28 mentre quelli riservati agli investitori sono 210.

Per il futuro la ricerca fornisce agli operatori indicazioni concrete per l’ avvio di nuovi progetti, individuando le caratteristiche delle iniziative destinate, con più probabilità, a rivelarsi attrattive e facilmente collocabili sul mercato. Oltre ad alcune indicazioni che possono considerarsi trasversali – progetti ecosostenibili con particolare attenzione al risparmio energetico e alla certificazione ambientale; recupero di aree centrali e semiperiferiche ex industriali; valorizzazione e dismissione asset enti locali; mix funzionali – lo studio delinea linee guida per la messa in campo di operazioni innovative in ciascun comparto.

Per gli uffici: riqualificazione e costruzione di edifici di grado A con mix funzionale diversificato.

Per il commerciale: riqualificazionedelle aree servizi e parcheggi dei centri commerciali periferici e inserimento di servizi pubblici; recupero di edifici industriali dismessi da destinare ad outlet con l’ obiettivo di rendere visibile il processo di produzione; realizzazione di spazi commerciali integrati nei luoghi di transito giornaliero, dove risulta marcato l’ uso dei mezzi di trasporto pubblico.

Per il ricettivo: innalzamento del livello qualitativo delle strutture esistenti secondo gli standard internazionali delle catene alberghiere; valorizzazione di aree naturalistiche e culturali di nicchia attraverso costruzioni in armonia con il contesto di riferimento; sviluppo di nuove marine; ammodernamento e costruzione di residenze universitarie.

Per il ricreativo: riqualificazione di medi spazi sportivi attraverso l’ inserimento di mix funzionali; costruzione di centri con forte connotazione architettonica per proporre nuove identità a clienti esigenti; riqualificazione di aree naturali dismesse per la creazione di nuovi centri con funzioni miste.

Per il logistico realizzazione in base alla tipologia del conduttore preventivamente individuato ed elevata flessibilità degli spazi. Le iniziative devono trovare collocazione in aree ben collegate, possibilmente da interconnessioni bimodali (gomma, ferro).