Nella prima parte del 2007 la situazione del mercato immobiliare bolognese non ha fatto registrare cambiamenti significativi. La crescita dei prezzi è proseguita, se pur in un contesto caratterizzato dalle prime avvisaglie di indebolimento: domanda diacquisto e vendita progressivamente in calo, allungamento dei tempi medi per giungere alla transazione, riduzione dei rendimenti da locazione a causa del perpetrato rallentamento nella crescita dei canoni. La dinamica si è indebolita ulteriormente nel secondo semestre quando l’offerta si è stabilizzata; allo stesso tempo la domanda è diminuita ovunque, sia per l’acquisto che per l’affitto, come pure la quota di contratti stipulati rispetto all’anno precedente.
In tale contesto, prezzi e canoni hanno comunque continuato a crescere, anche se in misura differente per i diversi comparti: se per gli immobili d’impresa la crescita annuale si è confermata sui livelli dell’anno precedente, un raffreddamento nei consueti rialzi si è registrato per il comparto residenziale, che ha guadagnato una crescita inferiore al 2006 di quasi un punto e mezzo percentuale (4,6%). I rendimenti da locazione, in media, si mantengono sui livelli raggiunti, comunque bassi nel bolognese rispetto ai valori medi dei maggiori mercati.
Abitazione
Il mercato bolognese delle abitazioni ha presentato nella seconda parte dell’anno connotazioni meno negative rispetto al panorama nazionale. Bologna è stata l’unica tra le città del Nord presenti nel campione a presentare un saggio di crescita semestrale dei prezzi pressoché immutato (2,4%) rispetto a quello del semestre precedente. La stessa dinamica si è manifestata solo in altre 3 città sulle 13 considerate: Bari, Cagliari e Catania. Certa è la conferma di un trend decrescente diffuso rispetto agli anni centrali della fase espansiva: dal 2005 infatti il rallentamento della crescita è stato costante, passando da incrementi anni del 6,3% al 4,7% in due anni. Meno convincente la performance dei canoni, sempre fermi ai livelli raggiunti nel 2005 (117euro/mq/anno), con rendimenti da locazione lievemente diminuiti. Bologna si è mantenuta così su livelli particolarmente bassi in termini di redditività da locazione: dopo Venezia, infatti, il capoluogo emiliano presenta da anni la minore redditività del campione delle città maggiori.
La domanda di abitazioni è diminuita, nel semicentro e nella periferia, provocando un aumento dello sconto medio, passato da 8,9% a 9,6% per le abitazioni usate. I tempi medi di vendita hanno continuato a crescere: da questo punto di vista Bologna presenta i tempi più lunghi per compravendere una casa nei 13 maggiori mercati (5,6 mesi, valore non più presente dal 1997-98).
Uffici
I canoni degli uffici hanno registrato nuovi rialzi con buono slancio rispetto alla media nazionale. Se a Palermo, Roma e Venezia il trend di aumenti ha subito una definitiva battuta d’arresto, manifestando decrementi reali delle quotazioni da locazione, Bologna, pur registrando balzi inferiori rispetto all’anno precedente (3,9 contro 4,2 punti percentuali), si è mantenuta su livelli ancora interessanti. Tale dinamica, associata ad un buon incremento annuale dei valori dei compravendita (7% contro il 4,6% dell’anno precedente) ha fatto sì che, per il momento, il
mercato locale possa essere considerato più vivace rispetto alla maggior parte dei mercati maggiori. I tempi medi di vendita e locazione si sono ulteriormente allungati guadagnando uno sgradito primo posto nella classifica dei maggiori mercati urbani (rispettivamente 7 e 5,8 mesi).
Lo sconto mediamente praticato non ha subito alcun incremento e si è mantenuto sui bassi livelli – propri di questo mercato – del 9%.
Negozi
Le compravendite degli immobili commerciali sono calate a fronte di una stabilità dei contratti di locazione.
A ciò ha contribuito una flessione della domanda di acquisto ed una invarianza della domanda di locazione. Nonostante la debole congiuntura, l’offerta ha continuato a mostrare una certa rigidità che si è ripercossa sullo sconto praticato si mantiene poco sotto al 10%. I tempi medi di vendita e locazione si sono allungati, mentre i prezzi non hanno rallentato, presentando un saggio di crescita semestrale maggiore nella seconda parte dell’anno rispetto a quanto non sia avvenuto nel primo semestre con un saggio annuale del 6,2% non inferiore a quello del 2006.
I rendimenti da locazione hanno continuato ad essere bassi rispetto alla media
dei mercati (6,4% a fronte del 7,5% medio).
Capannoni
A Bologna, nell’ultimo anno è cresciuta l’offerta di capannoni industriali, mentre la domanda, in flessione nel 2006, si è stabilizzata nel corso del 2007, sia per l’acquisto che per la locazione. I contratti dovrebbero avere interrotto il loro trend decrescente attestandosi sui livelli scambiati nel 2006. I tempi medi di vendita e di locazione si sono allungati nell’arco dell’anno raggiungendo rispettivamente i 9 e 7,8 mesi. I prezzi sono aumentati in media del 7,9% annuale, mentre i canoni si sono arrestati sui livelli del 2006. Conseguentemente i rendimenti medi si sono ulteriormente ridotti portandosi sul 6,4% lordo annuo.
Le percezioni degli operatori riguardo al settore immobiliare bolognese non sono ad oggi ottimistiche per quanto riguarda il prossimo futuro. Questo è senz’altro dovuto al pessimismo generale che permea i mercati senza distinzione tra maggiori e minori; ma soprattutto al fatto che l’andamento complessivo del II semestre ha evidenziato una maggiore debolezza rispetto alla prima parte dell’anno in cui Bologna era rimasta in parte al riparo dal diffuso raffreddamento dei mercati. Tale dinamica, comune a tutti i comparti, ha senza dubbio intimorito gli operatori le cui previsioni per il capoluogo emiliano indicano nel complesso una lieve flessione, con situazioni
diffuse di più marcata difficoltà. Questo è vero soprattutto per il comparto delle abitazioni e degli uffici, mentre più discordanti sono le previsioni relative agli immobili commerciali e ai capannoni industriali, caratterizzati da sentimenti che contano su una maggiore stabilità del mercato.
Rapporto Nomisma
