Per vendere e comprare casa alcune regole fondamentali

di Redazione 7

Le continue modifiche legislative e regolamentari che toccano il settore immobiliare rendono ogni tanto necessario fare il punto della situazione e, in qualche modo, ristabilire dei punti fermi.
Ecco allora, sotto forma d’intervista, alcuni consigli utili che venditore e acquirente dovrebbero
seguire onde evitare problematiche, disguidi o ritardi nel lungo e complicato percorso della trattativa. Quali sono i documenti che bisogna portare in agenzia per metterla in condizione di vendere l’immobile? I documenti necessari per la vendita sono:titolo di proprietà: atto diacquisto, di successione o di eventuale divisione; atti di eventuale costituzione di servitù realizzata successivamente all’acquisto; eventuale domanda di condono con relativa accettazione comunale e attestazione del pagamento in sanatoria; scheda catastale originale o aggiornata; planimetria in scala 1/100 o 1/50; certificazione dell’impiantistica esistente (Enel e gas); visura catastale recente per conferma dati; eventuale contratto di mutuo in corso e ultima rata pagata; eventuale Regolamento condominiale con tabelle millesimali, ultimi due bilanci condominiali; ultimi due verbali d’Assemblea e copia delle ricevute di pagamento delle rate scadute nell’esercizio in corso; qualora l’immobile fosse locato: contratto di locazione registrato. Quali documenti servono per poter comprare l’immobile? I documenti necessari per l’acquisto sono: carta di identità e codice fiscale eventuale atto di separazione dei beni; libretto assegni di conto corrente per rilasciare cauzione o caparra “tracciabile”; documentazione reddituale per eventuale richiesta di mutuo.

Dove è possibile controllare l’iscrizione dell’agente al Ruolo mediatori?
Presso la Camera di Commercio territoriale di residenza dell’agente immobiliare; presso l’agente stesso, chiedendogli l’esibizione del “tesserino” di iscrizione al Ruolo (controllare dati, foto e scadenza).

Come deve essere intestato l’assegno emesso all’agente? E quello per acquistare l’immobile?
Ecco quanto prevedono i regolamenti su questo tema: l’assegno per le competenze professionali dovute all’agente intestato all’agente stesso ovvero alla sua “ragione sociale”, (non trasferibile); l’assegno di deposito cauzionale di caparra, sia confirmatoriasia penitenziale: al venditore, non trasferibile.

Per chi Vende in cosa consiste la consulenza dell’agente a chi sta vendendo?
Gli elementi imprescindibili, dalla parte del venditore, sono i seguenti:una corretta valutazione dell’immobile in esame ovvero una condivisa accettazione del prezzo richiesto dal venditore; esaustiva illustrazione dei costi che il venditore dovrà affrontare; un sereno dibattito in ordine ai pregi e difetti dell’immobile, che vanno a determinare – al di là del generico “valore di mercato” per tipologia e ubicazione – il valore commerciale “effettivo” del prodotto; un eventuale e competente indirizzo per rendere più presentabile e appetibile l’immobile anche sotto il profilo impiantistico; l’impegno pubblicitario da parte dell’agente, con la elencazione dei canali (cartacei, televisivi o informatici) che andrà ad utilizzare; ricerca di affidabile (solvibile) acquirente; stesura di una “proposta di acquisto” in sintonia con l’incarico ricevuto; stesura di perfetto contratto preliminare da sottoscrivere tra le parti presso il proprio studio; registrazione obbligatoria del contratto preliminare; accordi con il notaio per la predisposizione dell’atto definitivo di vendita/acquisto ed eventuale e contestuale contratto di mutuo (tra banca e acquirente) con garanzia del saldo totale in sede di rogito notarile; stesura e inoltro della dichiarazione di cessione fabbricati in ottemperanza della Legge 191/1978.

La provvigione all’agente. Qual è il suo valore e quando deve essere pagata?
La misura della provvigione – a norma dell’art. 1755 c.c. – va concordata tra agente e venditore al momento della stipulazione di contratto di “incarico di vendita”. Deve essere pattuita in forma scritta. In mancanza di tale accordo, visto che le “tariffe professionali” sono state “cassate” dall’Antitrust fin dal 1995, l’unico riferimento sarà quello degli “Usi e consuetudini” locali in
tema di mediazione immobiliare, codificati e tenuti dalle Camere di Commercio. In caso estremo, l’entità della provvigione verrà stabilita dal giudice (il quale, generalmente, assume come base la entità di detti “usi”). La provvigione deve essere pagata al momento della conclusione dell’affare ovvero quando sia stato sottoscritto un valido contratto preliminare di vendita/ acquisto che costituisca un vincolo giuridico abilitante ciascuna della parti ad agire per la esecuzione del contratto stesso (varie e consolidate sentenze della Corte di Cassazione). È tuttavia nella norma che la provvigione venga pagata in parte al preliminare e in parte al rogito notarile (dipende dai preventivi accordi tra gli interessati).

I costi (intesi come pubblicità, annunci, tempo dell’agente) sono tutti contenuti nella provvigione?
È lecita la richiesta da parte dell’agente del rimborso di spese diverse?
Sì, certamente. Salvo diversi accordi sottoscritti tra agente e venditore in sede di stipulazione del contratto di “incarico di vendita”,il rimborso delle spese, se concordate e documentate, è previsto dall’art. 1756 del c.c. Caso classico: l’agente accetta il prezzo imposto dal venditore ancorché non lo condivida poiché troppo elevato. Si decide, concordemente di “tentare” ugualmente e – in caso di mancata vendita – è dovuto il rimborso delle spese pubblicitarie (ovviamente documentate) da parte del venditore e nei limiti di una somma prefissata.

Qualora l’agente non riesca a vendere l’immobile, il venditore è tenuto a pagare qualcosa?
No. Salvo la circostanza concordata di cui alla domanda precedente.

Cos’è l’esclusività dell’incarico di vendita?
L’incarico di vendita “in esclusiva” è un contratto mediante il quale il venditore concede all’agente un incarico specifico di
vendita del proprio immobile, alle clausole ivi contenute e preventivamente concordate, con una validità temporale ben stabilita. Durante questo periodo, il venditore si obbliga a non conferire il medesimo incarico ad altra agenzia immobiliare. L’Agente è tenuto a “bilanciare” l’esclusiva obbligandosi a: perizia gratuita dell’immobile, spese pubblicitarie a suo totale carico ovvero sconto sull’importo provvigionale. O quant’altro.

Al venditore, conviene concederla?
Assolutamente sì. Il venditore ha tutta la convenienza a concedere un incarico di vendita in esclusiva. In tal caso, infatti, l’agente ha tutto l’interesse e gli stimoli per impegnare tutte le sue conoscenze ed energie per realizzare la conclusione della vendita. In caso contrario, ovvero con il dubbio o la certezza che altri colleghi potrebbero trattare la vendita del medesimo immobile
e arrivare alla conclusione dell’affare un giorno prima di lui, l’agente è ovviamente portato a disinteressarsi di detto “prodotto”, a pubblicizzarlo poco e, di riflesso, a trascurare la necessità e l’urgenza del venditore. In ogni caso la prima regola – assolutamente la più importante – per un venditore è quella di saper “scegliere” (per conoscenza diretta o informandosi accuratamente sul mercato, presso parenti, amici o colleghi di lavoro) l’agenzia cui rivolgersi e affidare un incarico in esclusiva. La vendita di un bene immobile, infatti, rappresenta una decisione importante nell’economia di una persona o di una famiglia, soprattutto per il rilevante risvolto economico. È quindi estremamente rischioso farsi condizionare da nomi altisonanti, pubblicità accattivante ma ingannevole o convincente esteriorità d’immagine. Nulla deve essere lasciato al caso, ma la decisione deve essere verificata e ponderata.

La durata dell’incarico. A chi tocca stabilirla, e quanto dovrebbe essere la durata massima?
La durata dell’incarico va concordata tra le parti contraenti ovvero tra agente e venditore.Occorre tenere presente che, in zona residenziale e non turistica, metà giugno, luglio, agosto, metà settembre e metà dicembre sono periodi abbastanza “morti”. Va inoltre considerata la natura dell’immobile, la sua commerciabilità o appetibilità sul mercato. Mediamente si può parlare di tre-quattro mesi per immobili “normali”, di discreto interesse e soprattutto proposti a un prezzo corretto.

Il contratto con il quale si conferisce l’incarico di vendita deve essere scritto su un modulo prestampato?
No, meglio diffidare. A meno che non si sia in presenza di una modulistica predisposta da un’Associazione di categoria, testata e collaudata da anni sul territorio nazionale. Oggi le agenzie, con il computer, sono in grado di predisporre un incarico di vendita, totalmente personalizzato, tale da superare l’applicazione della norma di cui all’art. 1342 del cod. civ. E quindi occorre leggere bene il documento, parola per parola.

Quali sono i trucchi che applicano le agenzie (tipo trovare un compratore per uno che invece sta vendendo senza passare dall’agenzia e poi chiedere le provvigioni sia all’uno che all’altro)?
Difficile rispondere. Le agenzie serie e ben quotate sul mercato impegnano tutte le loro energie solo per quegli immobili di cui hanno un incarico esclusivo di vendita. Tuttavia – in caso di incarico verbale – per poter dimostrare qualcosa in un’eventuale sede giudiziaria, è necessario possedere le chiavi dell’immobile, qualche documento relativo al medesimo ovvero una documentazione fotografica dell’immobile stesso con inserita la figura del cliente ivi accompagnato (agli appuntamenti occorre quindi andare in due!). Spesso i nostri clienti hanno in animo di mettere in atto una mascalzonata: sono più furbi di noi e non esitano a sfruttare il nostro lavoro e le nostre conoscenze al fine di trarne vantaggio. Qui siamo noi agenti immobiliari a essere la “parte debole”: qualche accorgimento o precauzione in più, quindi, non guasta. È preferibile dedicarsi a qualche hobby piuttosto che lavorare senza garanzie e quindi perdere tempo.

A quali argomenti devono prestare la massima attenzione i venditori nel momento in cui decidono di mettere in vendita il proprio immobile?
Principalmente alla scelta dell’agenzia immobiliare. Devono concordare con l’agenzia immobiliare un prezzo commerciale vero dell’immobile senza lasciarsi influenzare da ragioni affettive o eccessivi egoismi e, tanto meno, da pseudo-perizie – verbali e non – da par parte di tecnici non esperti di mercato immobiliare (leggi: geometri, ingegneri o architetti), i quali non potranno poi trattare la vendita e quindi non saranno mai chiamati a rendere conto di alcunché. Inoltre, occorre ricordare di inserire la clausola “saldo al rogito”, e non alla trascrizione, come pretendono alcuni enti eroganti il mutuo.

PER CHI COMPRA
In cosa consiste la consulenza dell’agente a chi sta comprando?
Nell’offerta di un servizio di alto livello, basato essenzialmente su: il buon nome e l’affidabilità dell’agenzia, concordemente riconosciuti sul territorio e quindi della qualità del suo lavoro; la convincente dimostrazione di un prezzo corretto anche in funzione di altre trattative concluse per immobili equipollenti; una chiara relazione circa i pregi e i difetti dell’immobile; la più ampia disponibilità a risolvere altri problemi collaterali (tecnici, fiscali ecc.); la chiarezza delle informazioni anche di natura fiscale; la disponibilità di far visionare detto immobile anche a tecnico di fiducia dell’acquirente; l’impegno scritto – anche sulla “proposta di acquisto” – in ordine alla assistenza fino a rogito notarile compreso; l’impegno, in caso di mutuo, di occuparsi di ottenere le migliori condizioni di mercato.

Qual è la provvigione che si deve pagare all’Agente?
Vale sempre il dettato dell’art. 1755 cod.civ. Tuttavia, l’agente immobiliare è sempre propenso a concedere uno sconto “speciale” a chi gli permette di concludere finalmente la vendita. Specialmente se si tratta di immobili di non facile commercializzazione. Così incassa anche l’altra provvigione e ha concluso il suo incarico. Soprattutto se l’incarico èvicino alla scadenza.

Quando deve essere pagato l’agente?
Come già detto, alla sottoscrizione del contratto preliminare ovvero, parzialmente, al rogito notarile.

Oltre alla provvigione per la conclusione dell’affare, all’agente deve essere corrisposta un’ulteriore commissione nel caso in cui si occupi dell’erogazione di un mutuo?
No. Fa parte del servizio, compreso nella provvigione concordata. Salvo eventuali spese o rimborso del tempo impiegato, in caso di particolari difficoltà.

Quando finisce il lavoro dell’agente?
All’atto definitivo di vendita/compera o rogito notarile.

Nel caso si riscontrassero dei vizi nell’immobile acquistato dopo la conclusione della compra-vendita, in che modo risponde l’agente? È possibile chiedere il rimborso della provvigione pagata?
No. Salvo che l’acquirente non dimostri che l’agente sia stato negligente e abbia disatteso quanto previsto all’art. 1759 del codice civile

Armando Barsotti, Luciano Passuti, Alberto Zamberletti per Attico informa

Commenti (7)

  1. avrei un quesito da porre:
    ho fatto il preliminare di vendita per la mia abitazione, fissando il rogito ad una data stabilita dall’acquirente. Il giorno prima del rogito vengo chiamato dall’agente immobiliare che insieme all’acquirente mi informano che non si può fare perchè la parte compatrice non ha i soldi per saldare l’acquisto e pertanto non possono ottemperare al saldo.
    l’agente immobiliare mi chiede ugualmente il saldo della sua provvigione, questo è lecito?
    grazie

  2. Sono sbalordita. Ho affidato ad un’ agenzia immobiliare la vendita del mio appartamento nel centro storico di Roma. Ad un mese dal mandato, l’agenzia, che chiamerò X, mi porta in visita una signora non di Roma, che però intende stabilirsi qui. La signora vede la casa, le piace, fa un’offerta scritta che però rifiutiamo perchè molto al disotto del prezzo che intendiamo realizzare e che comunque abbiamo pattuito nel mandato a vendere. La signora non demorde, alza di poco l’offerta e l’accompagna con un bell’assegno addirittura di 100.000 euro (e non 5, o 10) a titolo di caparra. Rifiutiamo ancora, e da quel momento finisce la nostra pace. Ogni sera l’agenzia X ci tormenta per farci abbassare il prezzo (che comunque è entro i limiti richiesti per la zona), non solo, vuole una riunione di famiglia (non sono l’unica proprietaria) allo scopo di convincere le mie sorelle. Rispondo che non ce ne è bisogno, non soltanto perchè le mie sorelle hanno demandato la patata bollente a me, ma anche perchè loro stesse non sono d’accordo sull’offerta. Penso sia finita qui, e invece ricevo inaspettatamente la telefonata della signora interessata, che mi chiede di trattare sul prezzo. Le rispondo subito che il suo modo d’agire è molto scorretto perchè potrebbe mettermi nei pasticci con l’agenzia, e le chiedo chi le abbia fornito il mio numero telefonico. La signora tergiversa, prima risponde che l’ha trovato in elenco, poi che glielo ha fornito la stessa agenzia…Il medesimo giorno, ricevo anche la telefonata dell’agenzia X che vuole addirittura convocarmi presso la sua sede per parlare di un “fatto grave”. Ormai stufa e spazientita, chiedo che siano più chiari e finalmente, dopo tre quarti d’ora almeno di battibecco, riesco a sapere che hanno saputo (Come? Da chi?) che l’acquirente mi ha contattata…Poichè sono fortunatamente in pace con la mia coscienza, mi arrabbio di brutto e vorrei mandarli al diavolo, ma loro la buttano sul “volermi mettere in guardia”…Trovo questo comportamento poco chiaro, oltre che inqualificabile. Voi, che ne pensate?

  3. hai ragione.le agenzie pur di vendere fanno carte false.capisco che loro ci lavorano ma quando è troppo è troppo.anche io sono alla ricerca di un immobile.e vengo tartassato di telefonate delle agenzie che mi propongono in continuazione immobili da me non graditi.se gli go detto che volevo un determinato tipo di appartamento perchè mi continuano a proporre altre cose?

  4. ciao tutti.
    lavoro da poco in una agenzia immobiliare ma vi assicuro che non tutti lavorano allo stesso modo ci sono nche persone corrette, che cercano ogni giorno di offrire un servizio mirato a loro clienti… il problema è che per colpa di alcuni vanno di mezzo anche gli altri…

    e come in tutti i mestieri ce ne sono sempre quelli che non vedono l’ora di fregarti in qulache modo… ma come voi sapete ce ne sono anche quelli che mirano sempre e comunue l’interesse del cliente.

    non tutti siamo uguali

    ciao

  5. Ciao, anch’io ho avuto un’esperienza simile a quella raccontata da Maria Luisa e da quella volta non riesco a fidarmi completamente della professionalità di chi mi sta di fronte: gli agenti immobiliari seri e soprattutto scrupolosi sono ahinoi una razza in via di estinzione.
    Io me ne rendo conto ogni giorno di più e ormai preferisco a spulciare tra gli annunci immobiliari online tra privati piuttosto che accettare il compromesso di affidarmi ad una persona poco competente!!! Secondo me comprare da privato a privato (senza agenzie) è meglio: non solo si risparmia tempo e denaro, ma soprattutto ti gestisci AUTONOMAMENTE e LIBERAMENTE la trattativa. E soprattutto, non dai la soddisfazione a loro di rigirarti come e quando vogliono! 😉

    Anna Pia L.

  6. Ci sono dei farabutti che si accordano frà bancari ed agenzie come è capitato a me vado in banca a rivedere il rimanente mutuo e volevo ricontrattarlo ma a causa di una coobblicazione con mio figlio x aiutarlo a comprarsi casa mi è stato rifiutato ed incavolato e amareggiato come ero non ho avuto neanche il tempo di rientrare in casa che mi telefona un impiegato dell’agenzia immobiliare chiedendomi se sarebbe servito il suo intervento x vendere la casa informato tempestivamente da quel cornutone di banchiere cretino e molto poco serio della mia situazione andata a male si è offerto come primo offerente x non perdere l’occasione del momento ma si sono attaccati al tram ed una volta fatti i miei conti sull’accaduto telefono in banca e mi faccio passare il signore se così si può chiamare un deficiente simile e gli faccio una scaricata di parolacce mi auguro se ne sia risentito purtroppo son dovuto scendere al suo stesso livello di comunicativa altrimenti sarei stato male io dalla rabbia almeno ho sfogato un pò sono come gli infermieri in ospedale comunicano anzitempo le condizioni di premorienza dei pazienti alle agenzie funebri x lucrare sulle disgrazie altrui e non và x niente bene agire in questo modo saluti a tutti del blog

  7. ciao vorrei porre un quesito; voglio vendere la mia casa che ho recentemente ristrutturato ma non sanato volevo sanarla e poi venderla ma con il mio geometra sono venuta a conoscenza che la casa non era quotata esattamente sulla piantina catastale e che già non era a norma…..è diventato troppo dispendioso per me ho deciso di metterla in mano ad un agenzia che mi ha detto che si può ugualmente vendere senza difficolta, vi risulta giusto? potrò davvero venderla si possono occupare i compratori della sanatoria? o devo farlo io cmq?

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