Per le compravendite cè il rischio di un eccesso di offerta di nuovo

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L’ufficio studi Ubh ha elaborato i dati raccolti sino alla fine di giugno 2008 dai primi 30 Comuni capoluogo italiani: alla fine del primo semestre 2008 il mercato immobiliare residenziale italiano ha mostrato una significativa correzione degli scambi e dei prezzi al ribasso. In particolare, i prezzi delle abitazioni usate (le dinamiche analizzate sono riferite ai prezzi di vendita di abitazioni usate in buono stato, che non necessitano di una totale ristrutturazione) hanno subito un calo medio a livello nazionale pari al -7%. Tali rilevazioni mostrano che il processo di riassestamento dei prezzi sul mercato è ormai iniziato nelle macro aree urbane semicentrali e periferiche di tutti i principali Comuni capoluogo, mentre nei centri e nelle zone di pregio i prezzi restano in una fase di stagnazione. Tengono maggiormente i valori le nuove costruzioni grazie anche al fatto che l’offerta, ad eccezione di alcune aree soprattutto del Centro Italia, sia ancora inferiore rispetto alla domanda. La crescita zero dei valori significa ovviamente un calo in termini reali, almeno del 3,5%. Sempre sul fronte dei prezzi, le città che hanno subito un maggiore calo nel primo semestre 2008 sono Napoli e Palermo (-9%), a conferma del trend del primo trimestre, seguite da Roma (-8,3%) e Milano (-8%), anche loro già in leggero calo nel primo trimestre. Torino, ancora in positivo a marzo 2008, vede i prezzi calare in media del 6% circa come Bologna, Genova, Firenze e Catania. Le stime elaborate a livello nazionale, relative al primo semestre 2008, danno una contrazione degli scambi di abitazioni compresa in un range fra il -13% ed il -15%, rispetto allo stesso periodo del 2007.

Scenari Immobiliari, nel focus dedicato all’Italia dell’European Outlook 2009, afferma che nel nostro Paese il fatturato del mercato immobiliare si avvicina ai 128 miliardi di euro, con uno 0,9% in più rispetto allo scorso anno. Per quanto riguarda il mercato residenziale, dopo anni caratterizzati da una crescita ininterrotta, si prevede che per fine anno le transazioni eseguite toccheranno quota 700.000, con un calo, rispetto al 2007, del 13%. Sul fronte delle quotazioni, viceversa, si ipotizza un incremento medio del 2% anche se calano le quotazioni nelle grandi città; si riprende il comparto industriale e migliora il settore degli uffici; bene la grande distribuzione. Nel 2009 è atteso un incremento generale del fatturato dell’1,6%.
Secondo Tecnocasa prosegue il momento no del mercato immobiliare che, nel primo semestre 2008, ha visto scendere i prezzi delle case del 2,7% nelle grandi città, del 2,3% nei capoluoghi di provincia e dell’1,9% nei comuni dell’hinterland delle grandi città. Per aree geografiche il calo dei prezzi nel Centro è di -3,7%, nel Nord -1,9%, nel Sud -1,6%. Le realtà meno dinamiche si sono rivelate Genova (-4,5%), Firenze (-3,3%) e Bologna (-3%). Per la prima volta, dal 1997, variazioni negative a Torino e Palermo (-1,7% e -2,2%) e Milano e Roma a -2,2%. Fino ai primi mesi del 2009, ci sarà un periodo di assestamento. Secondo la rete di agenzie immobiliari a pesare sono la diminuzione della domanda, l’allungamento dei tempi di vendita, l’aumento dell’offerta e la presenza di un maggiore margine di trattativa per gli acquirenti. Gli elementi dell’immobile maggiormente apprezzati sono: la presenza del box o del posto auto, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la razionale disposizione degli ambienti, la presenza di spazi esterni, la qualità del contesto condominiale; sempre più importante il riscaldamento autonomo.
Una leggera ma generalizzata contrazione delle quotazioni nominali contraddistingue l’andamento del mercato immobiliare italiano nel I semestre 2008, secondo l’analisi svolta dall’Ufficio Studi Gabetti. Rimane netta la flessione del numero di compravendite, stimata intorno al 15% nel semestre a livello nazionale, con percentuali più alte nelle metropoli. Anche i tempi di vendita si sono ormai stabilizzati su livelli elevati, intorno ai 6 mesi. Le variazioni leggermente negative registrate nelle quotazioni immobiliari delle grandi città nel primo semestre del 2008 sono state nell’ordine del 2,7%. Le contrazioni maggiori si sono riscontrate a Torino (-6,3%); flessione decisa anche a Bologna (-4,2%) e Napoli (-4,1%); livelli più contenuti di contrazione dei valori si registrano a Milano (-1%) e a Roma (-2,4%), mentre l’unica città di grandi dimensioni a far registrare prezzi stabili è Cagliari. Da un’analisi generale si denota una diminuzione dei prezzi più sensibile nei capoluoghi di provincia (-3,4%) che nei piccoli Comuni (-2,5%), mentre a livello territoriale la flessione sembra essere omogenea fra Nord (-3,3%) e Sud (-3,2%), leggermente più marcata per il Centro (-3,8%). Un contributo al rallentamento delle transazioni è venuto anche dal maggior rigore delle politiche creditizie attuate da parte degli Istituti di credito, che hanno inciso negativamente sulla quota di domanda coperta da giovani coppie e stranieri. Di fatto, si riscontra una difficoltà oggettiva di una parte della domanda potenziale a tradursi in domanda effettiva. La dinamica degli scambi è stata penalizzata nella prima parte dell’anno sia dal ciclo elettorale che dal clima di incertezza economica. La media degli sconti che si possono spuntare in sede di chiusura della trattativa d’acquisto è del 15% sul prezzo inizialmente richiesto, percentuale destinata a salire nel caso delle soluzioni di taglio più ampio. Continua a diminuire la domanda d’investimento privata, per lo più circoscritta ai capoluoghi e ai quartieri universitari, mentre si registra un surplus di offerta di nuovo nell’hinterland di molte città. Le nuove case, l’85% delle quali si trova in Comuni non capoluogo, attraggono una domanda dai criteri particolarmente selettivi che nella decisione d’acquisto tiene conto della location, della funzionalità, dell’efficienza e del rapporto qualità-prezzo. I rischi attuali sono legati all’eccesso di offerta di nuovo, con la prossima immissione sul mercato di immobili progettati in un momento più favorevole, il prezzo dei quali oggi risente del costo di acquisto dei terreni, avvenuto in pieno boom immobiliare. Una parte dell’offerta è composta da immobili acquistati di recente, i proprietari dei quali, non riuscendo a sostenere le rate del mutuo, preferiscono la cessione del bene per orientarsi verso soluzioni di dimensioni più ridotte o sulla locazione. Nelle grandi città è evidente uno sbilanciamento dell’offerta immobiliare verso tagli medio-grandi rispetto alla domanda. In generale, si registra un’attenuarsi del fenomeno della provincializzazione e dell’attrazione esercitata dai mercati del primo e secondo hinterland rispetto alle periferie urbane. I più penalizzati sono i Comuni di prima fascia, più popolari e con quotazioni in linea con le periferie urbane, dal momento che chi esce dalle metropoli tende a cercare soluzioni indipendenti, di qualità, immerse nel verde e un buon rapporto qualità-prezzo.

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