Verona. Il mercato immobiliare nel primo semestre 2009

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L’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’ andamento del mercato immobiliare di Verona, quartiere per quartiere, nel primo semestre dell’ anno. Nello speciale anche indicazioni sul trend domanda / offerta e sugli sviluppi urbanistici legati ai nuovi interventi in corso nella città. In diminuzione del 2.3 % le quotazioni di Verona nel corso della prima parte del 2009.

I quartieri del Centro della città hanno registrato stabilità nella prima parte dell’ anno. Questo andamento ha interessato i quartieri di San Zeno, Val Verde e Cittadella. Gli operatori registrano ancora una certa distanza tra domanda e offerta immobiliare che rende più lunghe le trattative e più complessa la compravendita. Tra gli acquirenti ci sono famiglie che scelgono di vivere in centro spostandosi da altri quartieri oppure che, avendo vissuto sempre in centro, cambiano abitazione.

Si registra anche la presenza di acquirenti alla ricerca di un punto d’ appoggio a Verona. Si sono compravenduti soprattutto i tagli compresi tra 150 e 200 mila euro; mentre risulta più difficile vendere i tagli superiori a 200 mila euro. In questa prima parte dell’ anno i potenziali acquirenti si sono orientati soprattutto sui tagli più grandi (quattro locali e cinque locali) preferibilmente da ristrutturare, al fine di contenere i costi e di personalizzarli.

Cittadella è una zona centrale, caratterizzata da soluzioni d’ epoca e da tipologie degli anni ’60. Per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2100 euro al mq. Sempre molto richiesta l’ area di San Zeno, anche grazie a prezzi immobiliari più contenuti. In questa zona si possono acquistare immobili di tipo popolare, ex Ater, oppure soluzioni d’ epoca. Il prezzo dell’ usato oscilla tra 1500 e 2000 euro al mq. Il mercato delle locazioni è rimasto abbastanza stabile e registra una domanda alimentata da famiglie e da giovani coppie. Tra gli interventi in corso sul territorio da segnalare la costruzione a ValVerde di 150 – 160 di box, in parte da vendere ed in parte da affittare. Prezzi medi intorno a 60 – 70 mila euro per un box auto e 50 mila euro per un posto auto

La macroarea che ha segnalato la riduzione dei prezzi più sensibile è stata quella di Borgo Venezia (-5.3%) in seguito all’ andamento del mercato immobiliare di Montorio e Musicisti. Le soluzioni usate e che necessitano di lavori di ristrutturazione hanno subito una riduzione di valore nel quartiere di Montorio; anche la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in diminuzione e, nella prima parte dell’ anno, sono stati acquistati immobili dal valore inferiore a 120 mila euro e dal valore superiore a 350 – 400 mila euro.

In difficoltà la fascia compresa tra 180 e 250 mila euro dove c’ è maggiore necessità di un finanziamento. Infatti coloro che prima acquistavano abitazioni entro questa fascia di prezzo hanno optato per l’ affitto dell’ immobile. Tra questi giovani coppie e famiglie con situazioni lavorative precarie. La tipologia più compravenduta è stato l’ appartamento abitabile degli anni ’60 situati a Borgo Venezia e con un prezzo medio di 1200 euro al mq.

Montorio è un quartiere che offre molte soluzioni indipendenti e semindipendenti, appartamenti in piccoli contesti condominiali costruiti negli anni ’50. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1800 – 2000 euro al mq. Buona anche la richiesta per la vicina zona di Mizzole dove le quotazioni sono leggermente più basse perché più decentrata. La domanda di immobili in affitto è in aumento e al momento per un bilocale si spendono cifre medie di 450 – 500 euro al mese.

Il quartiere, oltre ad essere servito e non lontano dal centro di Verona ogni anno subisce lavori di restyling e miglioramento: nell’ ultimo anno, ad esempio, è stata realizzata una pista ciclabile. Tra le richieste espresse dai potenziali acquirenti la presenza del balcone sta diventando sempre più importante. Nel quartiere Musicisti si registra una contrazione dei prezzi soprattutto sulle tipologie da ristrutturare: gli acquirenti temono infatti di non riuscire a sostenere economicamente i lavori e si orientano maggiormente sulle tipologie abitabili.

La maggioranza delle compravendite realizzate nella prima parte dell’ anno ha riguardato in particolare le abitazioni comprese tra 150 e 220 mila euro e hanno coinvolto giovani al primo acquisto che hanno lasciato la famiglia di origine o una precedente situazione di affitto per poter acquistare. Alcuni di essi erano alla ricerca della casa da tempo e vedendo il ribasso dei tassi di interesse e dei prezzi hanno pensato di acquistare in questo momento di mercato. Si sono apprezzate in particolare le abitazioni con box e con riscaldamento autonomo.

Musicisti è la zona che raccoglie la maggioranza delle richieste, perché offre tipologie di più recente costruzione, è più vicina ai servizi e abbastanza verde. Per un buon usato si spendono intorno a 1900 euro al mq mentre per le tipologie nuove si arriva a 2400 euro al mq. Mercato più prestigioso quello di Biondella dove ci sono esclusivamente soluzioni indipendenti degli anni ’60 e soluzioni bifamiliari, quasi sempre da ristrutturare. È una zona meno servita apprezzata da chi cerca l’ indipendenza, la casa con giardino e la tranquillità a scapito dei servizi. Per una soluzione ristrutturata nella zona si possono toccare anche 2800 euro al mq. Più bassi i prezzi nel quartiere di San Pio X dove le abitazioni sono più vetuste e per questo ci sono quotazioni più basse di 200 – 300 euro al mq rispetto al quartiere di Musicisti.

A seguire nella riduzione dei prezzi troviamo la macroarea di Borgo Roma – Golosine (-2.9%) in seguito alla performance del quartiere di Golosine che, a partire dalla primavera, registra una ripresa del mercato immobiliare, dopo mesi di stasi; gli acquirenti hanno ripreso fiducia ed iniziano ad affacciarsi nuovamente sul mercato incentivati anche dalla riduzione dei tassi di interesse sui mutui. I prezzi sono comunque al ribasso.

Il quartiere, che presenta un mercato di edilizia popolare, negli anni scorsi aveva visto un buon numero di acquirenti immigrati che quest’ anno invece non sono più riusciti ad acquistare. La presenza di abitazioni popolari costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’80, valutate a prezzi medi che vanno da 1000 a 1600 euro al mq ha determinato una buona domanda da parte di potenziali acquirenti con budget più contenuti. Tra i vantaggi del quartiere c’ è la vicinanza al centro della città.

Non lontano, nella zona della Fiera, sono in corso i lavori per gli interventi di riqualificazione dell’ ex Mercato Ortofrutticolo e dei Magazzini Generali, per una superficie territoriale complessiva pari a quasi 30 ettari di area urbana, dislocata a meno di un chilometro dalle mura magistrali del centro storico. Sorgeranno abitazioni (un mix di edilizia privata e convenzionata), un Polo Finanziario (destinazione direzionale), un Polo Culturale (servizi ed attrezzature di tipo didattico, artistico e mussale) e un Parco Urbano (aree di verde pubblico di 5,5 ettari con una piscina e strutture sportive).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

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