Mercato Immobiliare Emilia Romagna, speciale Bologna
Nei primi sei mesi del 2010 i prezzi immobiliari dei capoluoghi dell’Emilia Romagna hanno registrato, in più casi, una diminuzione
Bologna città ha messo a segno una contrazione dei valori immobiliari dell’1,6%. La provincia di Bologna ha segnalato una diminuzione del 2,1%. Stabili le quotazioni di Ferrara, Parma e Piacenza. Rimini ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 6,9%, seguita da Modena con -6,7%, Forlì ha segnalato una diminuzione del 4,1%, Reggio Emilia del 4,9%.
Nel primo semestre del 2010 il centro di Bologna ha segnalato una contrazione dei prezzi immobiliari dello 0,7%. Tra le zone interessate quella che si sviluppa tra via Marconi, via Lame, via di Riva Reno. Si riscontrano difficoltà nella vendita delle abitazioni che superano i 100 mq. Hanno ben tenuto invece i monolocali ed i bilocali per i quali c’è stata una buona domanda soprattutto da parte degli investitori che, avendo anche capitale in contante, possono spuntare prezzi più bassi. Infatti in zona si registra una buona domanda di immobili in affitto da parte di professionisti fuori sede e studenti che prediligono proprio le zone intorno alla stazione. Si stipulano soprattutto contratti di locazione a canone concordato. Per un bilocale si spendono intorno a 600 euro al mese.
La zona più apprezzata da chi cerca le abitazioni da destinare ad utilizzo personale è quella che si sviluppa intorno al Palasport dal momento che si può accedere anche con la macchina; le aree circostanti sono tutte zone a traffico limitato. L’offerta abitativa include costruzioni degli anni ’50-’60 dal taglio superiore a 100 mq. Le quotazioni sono di 2300-2400 € al mq per le tipologia dal taglio grande e 2500 euro al mq per quelle dal taglio più piccolo. Leggermente più elevate, 2500-2600 euro al mq per le soluzioni posizionate in via Marconi come conseguenza della vicinanza della prestigiosa via Indipendenza. Da segnalare la costruzione di un parcheggio sotterraneo in via del Rondone.
Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni nell’area intorno alla Stazione Centrale e intorno al quartiere di San Vitale sono rimaste stabili. La domanda è molto vivace e si registrano tempi di vendita brevi per immobili immessi sul mercato a prezzi in linea con la capacità di spesa della zona. Da segnalare una buona domanda abitativa ad uso investimento che si indirizza verso la zona della Stazione dove ci sono immobili degli anni ’60 ma anche soluzioni tipiche bolognesi. Si ricercano monolocali e bilocali su cui investire cifre medie che oscillano da 120 a 200 mila euro. Tra gli acquirenti anche genitori di studenti universitari che invece hanno budget più elevati ed acquistano anche trilocali per poter locare più posti letto. Un posto letto in camera singola costa 280-300 euro al mese, in camera doppia 220-240 euro al mese.
La domanda di chi invece cerca per uso diretto si è orientata sui bilocali e sui trilocali dal valore compreso tra 250 e 350 mila euro dotati di tutti i comfort ( box, ascensore, terrazzo). Tra le zone maggiormente esclusive si registrano via Oberdan, via Galliera ed il ghetto Ebraico, compreso tra via Zamboni e via Oberdan. Una soluzione ristrutturata costa mediamente intorno a 4000-4500 euro al mq. Prezzi leggermente più bassi si registrano per le abitazioni situate in via Indipendenza dove si raggiungono valori massimi di 3700-4000 euro al mq per le tipologie ristrutturate e signorili. In contrazione le quotazioni degli immobili nella zona antistante la stazione ferroviaria dove per un buon usato si spendono intorno a 2500 – 2700 euro al mq.
Sul mercato dei box e dei posti autosi segnala la nascita di una quarantina di box in via Amendola venduti intorno a 70 mila euro. La stessa tipologia si affitta a valori medi di 150-200 euro al mese.
Anche la macroarea di Borgo Panigale chiude il primo semestre del 2010 con un lieve ribasso dei prezzi (-2,5%). Nell’area di Borgo Panigale – Lavino la contrazione è stata del 5%. Borgo Panigale è una zona periferica di Bologna che si sviluppa in direzione Modena e si trova a tre chilometri dall’aeroporto ”Marconi”. La domanda di acquisto e di affitto proviene prevalentemente da dipendenti aeroportuali e da dipendenti della Ducati che ha sede in questa zona della città. Si registra inoltre una buona richiesta da parte di stranieri provenienti dal Bangladesh, dalle Filippine e dal Pakistan. Il canone di locazione di un bilocale è di 450-500 euro al mese, quello di un trilocale è di 550-600 euro al mese. L’offerta immobiliare è caratterizzata da palazzi realizzati in edilizia popolare negli anni ’60. Tra le aree maggiormente apprezzate da segnalare via Nani, via King e via Koch dove un appartamento usato si acquista ad un prezzo compreso tra 1900 e 2200 euro al mq.
Più periferico il quartiere Lavinio, dove la presenza di terreni edificabili permette la realizzazione di nuovi immobili che si trattano a prezzi medi di 2800-3300 euro al mq. La zona offre anche ville indipendenti e semindipendenti.
Dal lato della domanda si registra un aumento della concentrazione sui cinque locali (+0,4%). Abbastanza stabile la domanda di trilocali e quattro locali. In diminuzione la concentrazione delle richieste delle altre tipologie.
Dal lato dell’offerta si registra una forte diminuzione della concentrazione sui trilocali (da 38.4% a 32%); in diminuzione anche la presenza sul mercato dei monolocali (-0,4%). In aumento l’offerta su tutte le altre tipologie.
Fonte: Tecnocasa
