La scelta del locatore di optare per la cedolare secca comporta la rinuncia alla sua facoltà di modificare, per tutta l’intera durata del contratto e dell’eventuale proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto stesso, qualora tale sua scelta riguardi un contratto già in corso, la misura del canone contrattualmente pattuito.
A nulla rileva il fatto che tale possibilità sia stata espressamente prevista nel contratto, perché la rinuncia deve addirittura riguardare anche la pretesa di vedersi riconosciuto il semplice adeguamento sulla base della variazioni Istat verificatesi nel corso della durata del rapporto di locazione.
Così prevede il comma 11 dell’art. 3 del Decr .Lgs. n.23 del 2011 che pone tale condizione come presupposto inderogabile per l’efficacia dell’opzione stessa, unitamente all’obbligo del locatore di preventivamente inviare al conduttore una lettera raccomandata per comunicargli tale sua decisione.
Il disposto normativo, estendendo la sospensione dell’aggiornamento a qualsiasi titolo contrattualmente previsto, pone naturalmente l’attenzione sulle forme di graduale modifica del canone che spesso caratterizzano quei contratti in cui le parti concordano annuali variazioni del canone, ovviamente in aumento, in conseguenza magari di interventi manutentivi straordinari che l’una o l’altra si impegna ad eseguire nell’unità immobiliare concessa in locazione.
Si pensi al locatore che, in vista di un programma di esecuzione nel tempo (magari entro i primi quattro anni di locazione) di importanti opere innovative del bene locato, preveda un contestuale e già determinato aumento del canone. Si pensi anche al conduttore che, più semplicemente, si assume l’onere di ristrutturare l’appartamento con interventi di norma spettanti al locatore.
La legge d’altro canto, con riferimento all’uso abitativo ed ai contratti cosiddetti ”liberi” ( art. 2.comma 2, Legge n. 431 del 1998), pone solo un divieto alle pattuizioni dirette a determinare un canone diverso da quello previsto nel contratto scritto e registrato. Lascia nel contempo al locatore ampia libertà nella quantificazione del corrispettivo annuo, libertà che peraltro trova in pratica freno nelle ormai consolidate regole del mercato locatizio del luogo ove è sito l’immobile.
La libertà concessa alle parti dalla legge di determinare la misura del canone comporta anche il loro diritto di predeterminarla in misura variabile di anno in anno purché ciò avvenga in sede di conclusione del contratto e non già nel corso del rapporto, quando il conduttore si trova in una indubbia posizione di debolezza di fronte magari alla nemmeno tanta ventilata intenzione del locatore di porre termine al contratto alla sua prima scadenza…
Ciò può accadere anche in considerazione di determinate peculiarità del rapporto locatizio tali da comportare la necessità di agevolare la posizione del conduttore, magari impreparato a far fronte da subito alle pretese economiche avanzate dal locatore oppure perché tenuto ad accollarsi le spese di ristrutturazione del bene concesso in locazione.
La disciplina della ”cedolare secca” impone al locatore di rinunciare a qualsiasi variazione del canone, indipendentemente dalle motivazioni che hanno indotto le parti a prevedere in contratto una annuale modifica. L’estendere l’esclusione anche alla facoltà di richiedere l’aumento maturato a seguito delle variazioni Istat significa davvero includere nel divieto qualsiasi possibile aumento del canone in ogni forma prevista.
Il tutto deve essere formalmente portato a conoscenza del conduttore, che sarà naturalmente ben lieto di ricevere la notizia. Il decreto legislativo prevede l’uso della raccomandata (senza neppure la ricevuta di ritorno), ma sembra non potersi escludere, sulla base degli orientamenti già formatisi in casi similari, l’uso di mezzi analoghi, purché idonei a dimostrare l’avvenuto ricevimento della comunicazione da parte del conduttore.
La rinuncia agli aggiornamenti del canone, di qualsiasi natura esso sia, e la comunicazione al conduttore costituiscono quindi i presupposti inderogabili per efficacemente esercitare l’opzione della cedolare secca, a nulla rilevando eventuali diversi accordi semmai interventi tra le parti.
Fonte Assocond Conafi – Avv. Augusto Cirla
