Meglio il leasing o il mutuo per l’acquisto della prima casa? La guida

di Marco Branchini Commenta

Mef, Notariato e Assilea hanno spiegato in una guida molto utile agli aspiranti proprietari che ci sono dei vantaggi nel leasing: imposta di registro ridotta, canone e riscatto detraibili e nessuna imposta sostitutiva.

Ecco tutto quello che il MEF spiega nella sua guida rispetto al leasing prima casa.

I soggetti

Il leasing immobiliare abitativo è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, purché privi di abitazione principale. Per l’individuazione della soglia del reddito si può fare riferimento al reddito dichiarato nel quadro RN 1 dell’ultima dichiarazione dei redditi presentata.

I vantaggi fiscali

I titolari dei contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 e fino al 31.12.2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa” in misura più vantaggiosa rispetto alle agevolazioni concesse per mutui ipotecari (si veda tabella di confronto tra le due agevolazioni in appendice). In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).

Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).

Sia per gli under 35 che per gli over 35, l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5% e questo rende più conveniente per i privati il ricorso al leasing rispetto al mutuo ipotecario.

Mutuo Privato Costruttore
Imposta di registro 2% 200 euro
Ipotecaria 50 euro 200 euro
catastale 50 euro 200 euro
Leasing Privato Costruttore
Ipotecaria 200 euro 200 euro
catastale 200 euro 200 euro

Nel caso di leasing l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

Il contratto

Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (banca o intermediario finanziario autorizzato da Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di leasing) assume l’obbligo ad acquistare o anche a far costruire l’immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un corrispettivo periodico (canone). Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.

Gli immobili

Le agevolazioni fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime escluse invece dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro). Può trattarsi di un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato a uso abitativo da costruire su uno specifico terreno, un fabbricato a uso abitativo in corso di costruzione e da completare o anche un fabbricato abitativo da ristrutturare.

Il leasing cointestato

Nel caso di un leasing “prima casa” cointestato a soggetti in possesso dei requisiti (ciascuno con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un’età inferiore a 35 anni), le agevolazioni IRPEF (detrazioni) spettano a ciascun soggetto in misura proporzionalmente corrispondente alla percentuale di intestazione del contratto.

Iva al 4% anziché al 10%

Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4%. L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, possono essere finanziate dalla società di leasing.

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