Inchieste

Sondaggio congiunturale Banca d’ Italia e Tecnoborsa sul mercato delle abitazioni in Italia

Dall’ inizio del 2009 Banca d’ Italia e Tecnoborsa conducono congiuntamente un sondaggio trimestrale presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari sullo stato del mercato residenziale in Italia, i cui risultati vengono pubblicati sul Supplemento al Bollettino Statistico della Banca d’Italia.

L’ iniziativa è volta ad arricchire la disponibilità di informazioni tempestive e sistematiche circa lo stato e le prospettive del settore immobiliare, che negli anni recenti ha assunto un peso rilevante per l’ analisi del ciclo economico e delle condizioni per la stabilità finanziaria.

Per quanto riguarda il Secondo Trimestre 2009 appena elaborato, prosegue la fase di debolezza del mercato immobiliare ma la flessione dei prezzi e del numero di compravendite si è tuttavia stabilizzata; inoltre, è rallentato l’ accumulo di case invendute. Le valutazioni degli operatori circa la prospettiva a breve termine del proprio mercato di riferimento e di quello nazionale sono lievemente peggiorate, correggendo in parte il forte miglioramento registrato nella precedente rilevazione. Si confermano positive le attese di medio periodo per il mercato nazionale, pur se in misura meno accentuata rispetto al trimestre precedente.

Indagini campionarie
Nel primo trimestre del 2009 ha trovato conferma la fase di debolezza del mercato immobiliare, con indicazioni di più frequenti riduzioni dei prezzi, anche in rapporto alle richieste iniziali dei venditori, oltre che del numero delle compravendite; gli incarichi a vendere ancora da evadere crescerebbero allo stesso ritmo del periodo precedente.

Casa contro crisi: il mercato cala ma non crolla

Il 2009 non è un anno da ricordare per il mercato degli immobili residenziali in Europa. L’ Italia riuscirà comunque a contenere il calo. L’ annuale rapporto di Scenari Immobiliari evidenzia che nel 2009 i valori residenziali in Inghilterra dovrebbero registrare una contrazione del 25%, in Spagna del 20,3% e in Francia del 9,5%. Una discesa meno marcata si registrerà, invece, nel nostro Paese con -6,5% e in Germania con un -5%. Per il 2010 si prevedono riduzioni decisamente più contenute.

“Il mercato residenziale è quello più penalizzato dalla crisi – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – a causa della riduzione del potere di spesa e della politica restrittiva delle banche nella concessione dei mutui che hanno colpito in modo pesante mercati che erano già in fase di ridimensionamento. La situazione più difficile riguarda la fascia di livello medio – bassa, mentre il mercato di lusso mostra una buona tenuta”.

In Italia a subire la crisi è soprattutto il settore delle nuove costruzioni. Al mercato della casa mancano oltre 200mila compravendite rispetto agli anni passati, soprattutto a causa dell’ impossibilità della domanda marginale – vale a dire di giovani e immigrati – a ottenere finanziamenti che permettano l’ accesso alla proprietà. La quota sul valore dell’ immobile per cui è possibile ricorrere al finanziamento si sarebbe ridotta al 60%.

Le compravendite di case nel primo semestre di quest’ anno sono calate del 17% rispetto all’ analogo periodo dell’ anno precedente. Indicazioni praticamente in linea con quelle prospettate da Alessandro Ghisolfi, direttore ufficio studi di Ubh, che stima la flessione degli scambi nell’ ordine del 14 – 16%. A fine anno le compravendite di case dovrebbero subire un calo di circa il 15%.

Mercato immobiliare. Rapporto European Outlook 2010 dell’ Istituto di ricerche Scenari Immobiliari

Si è svolta, venerdì 11 e sabato 12 settembre 2009, nella splendida cornice di Santa Margherita Ligure, la diciannovesima edizione del Forum di previsioni e strategie, evento particolarmente atteso quest’ anno, al fine di capire i tempi, gli scenari e le prospettive alla luce della crisi immobiliare in atto da dodici mesi esatti (è datato 15 settembre l’ anniversario della caduta del colosso americano Lehman Brothers che ha dato origine alla crisi economica internazionale che stiamo vivendo). Moderatore del Forum Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari.

Il rapporto ha evidenziato come il mercato residenziale abbia registrato, nel corso del 2009, un calo del 15% rispetto all’ anno precedente. Tale contrazione coinvolge anche il comparto terziario (-5,3% il calo degli uffici), industriale (-17,8%), turistico (-28,3%) e logistico, mentre si salva il settore commerciale (-1,3%), sebbene occorra distinguere fra piccola e grande distribuzione, con quest’ ultima che registra i dati più confortanti. In termini di fatturato questo dato appena citato significa un calo del 10,2%, valore che, se riferito al solo comparto residenziale, significa una diminuzione pari a dieci miliardi di euro in soli dodici mesi (le statistiche sono riferite al mese di settembre di ogni anno).

Analizzando nel dettaglio il comparto residenziale, possiamo osservare come il mercato abbia vissuto una stagione particolare, con le grandi città che, in linea di massima, hanno tenuto meglio i valori (il calo è stato del 5,3% nelle grandi città contro l’ 8,2% dell’ hinterland) e con realtà che, in controtendenza, hanno registrato addirittura un incremento (performance oscillanti fra il +3 e +4% per quanto concerne la periferia di Vibo Valentia, Reggio Calabria, Ascoli Piceno, oltre al semicentro di Ragusa).

Le diminuzioni maggiori (-8% circa), invece, si sono registrate nel semicentro di Lecco e in quello di Treviso, Pisa e Ancona. Fra le grandi città, invece (limitando l’analisi ai centri storici), Roma ha perso il 2,8%, Milano il 3,8%, Genova il 4,2%, Napoli il 6,2% e, infine, Palermo il 5,3%.

Workshop. Nuove prospettive di investimento nel mercato delle costruzioni per guardare al futuro. Uno studio congiunto Ance – Reag (Real Estate Advisory group)

“Tipologie immobiliari innovative insediabili nel mercato italiano non residenziale” è il titolo dello studio congiunto realizzato da Associazione nazionale costruttori edili e Reag (Real Estate Advisory group), presentato in un workshop il 9 settembre a Roma, nella sede Ance di via Guattani.

Ecocompatibilità e integrazione mercato immobiliare: i due punti chiave da cui può ripartire il non residenziale. In Europa sono già avviati interventi innovativi, in Italia va meglio il Nord con il 65% dei nuovi progetti nel 2008, mentre il Sud è in ritardo (16%).

La ricerca nasce in una fase di crisi internazionale, che da ottobre 2008 ha avuto ricadute evidenti anche sul mercato immobiliare italiano, caratterizzato oggi da un blocco delle operazioni causato dalle crescenti difficoltà di accesso al credito.

Proprio in questo scenario l’ Ance ritiene strategico guardare al futuro: da qui la volontà di individuare nuove prospettive di investimento nel mercato delle costruzioni, sull’ esempio di quanto sta avvenendo con successo in altri Paesi europei.

La ricerca Ance – Reag analizza il mercato non residenziale (uffici, commerciale, turistico – alberghiero, logistico – industriale) in 4 Paesi europei: Francia, Germania, Regno Unito e Spagna. Paesi che, se da una parte sono confrontabili con l’ Italia, in quanto economie mature nelle quali il settore immobiliare è consolidato, dall’ altra hanno dimostrato una maggiore capacità di innovazione rispetto al nostro Paese.

Da Assoedilizia: il contributo degli immigrati alla vita della città

Secondo due monitoraggi effettuati lunedì 10 e venerdì 14 agosto da Cescat – Centro Studi Casa Ambiente e Territorio – i milanesi presenti alla vigilia di ferragosto sono stati 700 – 750.000 (di cui 260.000 anziani e compresi 60.000 / 70.000 clandestini) più 8 – 9% rispetto al 2008. Nel ponte del 14 – 16 scendono a 550.000 (210.000 anziani) più 30% i negozi e gli esercizi aperti

Anche alla vigilia di Ferragosto Milano è viva. Probabilmente i negozi e gli esercizi pubblici aperti non sono la metà in più rispetto allo scorso anno come anticipato da fonti comunali: ma un buon 30% sì, anche grazie agli incentivi predisposti dal Comune stesso che ha fatto proprio il suggerimento avanzato da Assoedilizia lo scorso anno. Si conferma così un trend in corso da tempo, che vede Milano allinearsi rapidamente alle consuetudini agostane delle altre grandi città europee.

Da due monitoraggi i risultati lungo le vie dello shopping e del turismo effettuati dal Cescat – Centro Studi Casa Ambiente e Territorio di Assoedilizia lunedì 10 agosto e venerdì 14 agosto.

Per quanto riguarda il numero dei milanesi in città, la settimana si divide in due: fino a giovedì 13 sono state calcolate 700 – 750.000 presenze, circa il 50% della popolazione, compresi 60 – 70.000 clandestini (più 8 – 9% rispetto al 2008). Venerdì, sabato – giorno di Ferragosto – e domenica, più di 550.000 (sono 800.000 durante l’ intero mese di agosto e 1.300.000 i residenti iscritti all’ anagrafe): i milanesi oltre i 60 anni presenti in città sono, sempre con riferimento ai due monitoraggi, rispettivamente 260.000 e 210.000.

Sempre secondo l’ elaborazione del CESCAT – Assoedilizia, si calcola inoltre una presenza di alcune decine di migliaia di turisti, italiani e stranieri, nei giorni presi in considerazione. In tutto agosto i turisti dovrebbero raggiungere le 300.000 unità, circa la metà di quelle registrate mediamente in altri mesi dell’ anno che comprendono però il turismo d’ affari.

Quale accoglienza la città sta offrendo ad abitanti ed ospiti nei giorni del Natale laico estivo?

I risultati sono positivi, confermando una tendenza quasi costante in questi ultimi anni: una Milano agostana sempre più viva e attiva: almeno in centro e lungo i grandi assi commerciali.

Mercato immobiliare. Locazioni: in forte calo a Roma e Milano

Per quanto riguarda il mercato della locazione di immobili per le attività economiche, nel II Rapporto Nomisma 2009 sul mercato immobiliare si evidenzia che la congiuntura negativa indebolisce fortemente i progetti di rilocalizzazione e, ancor più, di espansione, mentre la parola d’ ordine è riduzione dei costi e razionalizzazione degli spazi, con l’ effetto di una domanda particolarmente debole e il diffondersi di richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione.

Prezzi dei canoni d’ affitto in altalena nel primo semestre di quest’ anno secondo l’ ultimo rapporto di idealista.it relativo a tre delle principali città italiane: Milano, Torino e Roma. A Milano, dopo la frenata dei prezzi degli immobili da locare registratasi già a partire dal luglio dello scorso anno e proseguita poi con un leggero calo nella seconda parte dell’ anno, la caduta dei prezzi ha registrato un’ accelerazione in questo primo semestre del 2009.

Mercato immobiliare. Compravendite: cresce la richiesta di immobili a Roma e Milano

Secondo il II Rapporto Nomisma 2009 sul mercato immobiliare è proseguita, nel primo semestre del 2009, la fase negativa del settore immobiliare ma, dopo un 2009 ancora improntato alla flessione del mercato nel 2010, si dovrebbe registrare un certo miglioramento rispetto alla situazione attuale, in stretta correlazione con la recente ripresa di fiducia da parte delle imprese e delle famiglie che, assieme all’ auspicata stabilizzazione del mercato finanziario, potrà costituire il volano per il riavvio, anche se graduale, del quadro macroeconomico e del mercato immobiliare.

La percentuale di famiglie che si dichiara interessata ad acquistare un’ abitazione nel prossimo biennio si attesta sul 14,6% (si tratta di circa 3,5 milioni di famiglie che salgono a oltre 7 se si aggiungono anche quelle poco interessate). La motivazione per l’ acquisto dell’ abitazione è prevalentemente quella per prima casa (47,5%), seguita da quella per sostituzione (26,9%), per seconda casa (8,6%), mentre è in forte ascesa la spinta all’ investimento – erano poco meno del 12% l’ anno passato e quello prima, mentre oggi si registra circa il 17%, un balzo in avanti di circa il 40%.

I prezzi
Si tratta del secondo semestre consecutivo in cui i valori stanno volgendo verso il basso, mentre sono in piena flessione uffici e negozi. Rimane al momento indenne dal calo il segmento dei box auto. Per le abitazioni si tratta di una flessione del -2,5% nel I semestre 2009, che fa seguito alla riduzione del -1% della fine del 2008 e che si traduce nel -3,5% su base annua (-4,4% al netto dell’ inflazione).

Gli operatori immobiliari reputano che il punto più basso del mercato abitativo, sotto il profilo del numero delle compravendite, sia stato ormai quasi raggiunto e viene segnalato un certo ritorno di interesse all’ acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare prezzi più bassi e scontati rispetto al passato.

Tale valutazione influenza la previsione su volumi che, nel 2009, potrebbero attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima della crisi nel 2007.

1° Rapporto immobiliare 2009 Nomisma. Il mattone quotato. I fondi immobiliari

Dall’ introduzione dei fondi immobiliari in Italia ad oggi sono passati ormai 10 anni. È, infatti, il 1999 l’ anno di effettiva ripartenza, in correlazione ad una vera e propria riforma del quadro regolamentare del settore. Nel decennio, numerosi sono stati gli interventi normativi che hanno interessato tali strumenti di investimento, determinandone l’ evoluzione nel tempo.

Tra quelli di maggiore rilievo si segnalano le riforme che hanno riguardato l’ introduzione dei veicoli ad apporto privato, l’ attenuazione della forma chiusa dei fondi, attraverso la possibilità di ottenere il rimborso anticipato delle quote a valori di bilancio, la recente rimodulazione della normativa tributaria finalizzata ad impedire la proliferazione delle iniziative elusive e la sostanziale equiparazione tra le SIIQ e i fondi immobiliari in materia di fiscalità.

I provvedimenti normativi, associati alle difficoltà di mercato retail, hanno indotto le SGR ad una netta scelta di campo in favore dei prodotti riservati. I fondi rivolti ai piccoli investitori, che fino al 2003 costituivano la principale opzione all’ interno del mercato, hanno infatti destato sempre minor interesse, nel corso del tempo, e oggi rappresentano una quota largamente minoritaria del settore. Il numero di fondi riservati, invece,è cresciuto costantemente fino a costituire circa l’ 88% dell’ offerta disponibile.

Una radicale trasformazione si è avuta anche per la modalità di costituzione dei fondi. I fondi ad apporto sono arrivati a rappresentare circa l’ 83% del mercato rispetto ai fondi ordinari che, almeno in principio, rappresentavano l’ unica soluzione per le iniziative che non prevedevano la valorizzazione di immobili pubblici. Si stima che i fondi riservati autorizzati siano 200, di cui 182 costituiti tramite l’ apporto di immobili.

Mercato immobiliare turistico mare isole: la Sardegna

Ultima tappa alla scoperta del mercato immobiliare delle località turistiche italiane. Con l’ aiuto dell’ Ufficio Studi Tecnocasa, andiamo a conoscere le preferenze di chi cerca la seconda casa in quella meravigliosa isola che è la Sardegna.

In Sardegna le quotazioni delle abitazioni hanno segnalato una contrazione dei prezzi del 3,4% nella seconda parte del 2008. Le località della Sardegna che hanno che hanno avuto il ribasso più sensibile sono state quelle situate nella provincia di Sassari (-5,2%), a seguire quelle della provincia di Olbia (-4%). Stabili le località della provincia di Cagliari e dell’ Ogliastra.

Provincia di Sassari
Alghero
Nella seconda parte del 2008, si registra un calo delle quotazioni degli immobili del 7,4%. Sul mercato della seconda casa c’ è un rallentamento dovuto all’ offerta abbondante presente sul mercato immobiliare della cittadina. Da segnalare che sono in diminuzione le compravendite realizzate con cittadini stranieri e provenienti dalle altre regioni italiane.

La ricerca della casa vacanza si orienta prevalentemente vero bilocali e trilocali. In sensibile calo le richieste di tagli più grandi che erano comunque ricercati come seconda casa negli anni passati. Tra le caratteristiche più apprezzate si segnalano la presenza del terrazzo e del giardino oltre che la vicinanza al mare. Non sembra essere particolarmente importante la vista mare. In aumento la tendenza ad acquistare abitazioni che siano già in buono stato di conservazione.

Al momento sono in corso degli interventi di nuova costruzione che procedono abbastanza lentamente dal momento che sul mercato c’ è molta offerta. Il nuovo si vende da 2500 a 2800 euro al mq. Nel Centro storico di Alghero si acquista prevalentemente come seconda casa. Negli anni precedenti nel Centro storico si realizzavano numerose compravendite con acquirenti stranieri, soprattutto inglesi, che invece oggi sono del tutto assenti sul mercato.

Mercato immobiliare. Previsioni Nomisma 2009

Secondo il 1° Rapporto Immobiliare Nomisma 2009 gli operatori immobiliari ritengono che il punto più basso del mercato abitativo, in quanto a numero di compravendite, sia stato ormai quasi raggiunto. Di certo viene segnalato un certo ritorno di interesse all’ acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare prezzi più bassi e scontati rispetto al passato.

I volumi
Tale valutazione lascia prevedere volumi che, nel 2009, potrebbero attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima della crisi nel 2007.

I prezzi delle abitazioni
Già calati su base annua del 3,5% (e semestrale del 2,5%) a fine 2009, potrebbero quest’ anno risultare più bassi, rispetto all’ anno precedente, del 6 – 8%. Nel 2010, stante la previsione macroeconomica che pone la crescita solo alla fine di quell’ anno, i prezzi potrebbero subire un’ ulteriore, contenuta flessione nell’ ordine del 2 – 3%. Dal 2011 l’ intero mercato immobiliare potrà tornare a crescere, accompagnando la crescita prevista per l’ economia del paese.

Immobili di qualità
L’ aggiustamento medio verso il basso dei prezzi degli immobili riflette, però, andamenti diversi per gli immobili di qualità rispetto agli altri; infatti la domanda rimane significativa per immobili a reddito e ben locati o per immobili con caratteristiche tipologiche, impiantistiche ed ubicazionali di qualità, mentre per quelli marginali si assiste alla più forte rarefazione della domanda.

Mercato immobiliare turistico mare isole: la Sicilia, la “Conca d’ oro d’ Italia”

Ultima tappa alla scoperta del mercato immobiliare delle località turistiche italiane. Sempre in base alle analisi condotte dall’ Ufficio Studi Tecnocasa, possiamo individuare le preferenze di chi cerca la seconda casa nelle nostre meravigliose isole: Sicilia e Sardegna. Oggi ci occupiamo della Sicilia.

In Sicilia le quotazioni delle seconde case sono diminuite del 4,3% nella seconda parte del 2008. La diminuzione ha riguardato in particolare le abitazioni situate in provincia di Palermo – Isola delle Femmine (-6,7%) e di Catania (-5,9%). Sono invece rimaste stabili quelle di Taormina che presenta un mercato più prestigioso.

Taormina
Stabili le quotazioni degli immobili nella seconda parte dell’ anno sostenute da una domanda sempre dinamica e da un’ offerta più contenuta, soprattutto sul segmento della seconda casa. Continua ad essere sempre elevata la domanda di immobili di prestigio da parte di clienti facoltosi, spesso provenienti dal Nord Italia e nell’ ultimo anno anche dalla Russia.

Gli investimenti superano spesso il milione di euro. Sul segmento della seconda casa si cercano prevalentemente piccoli tagli, monolocali e bilocali, possibilmente con spazi esterni, vista mare e il posto auto. La maggioranza delle richieste si concentra soprattutto sulle abitazioni situate nel Centro storico all’ interno delle mura dove si possono trovare abitazioni degli anni ’50, sviluppate su più livelli e valutate intorno a 4000 – 5000 euro al mq. Prezzi più elevati si possono toccare per le abitazioni situate proprio sul corso Umberto I, il principale della cittadina. Prezzi simili si registrano anche per le abitazioni situate a ridosso delle mura.

Giardini Naxos
Chi desidera l’ abitazione più vicina al mare si orienta sugli immobili situati a Giardini Naxos, in particolare, sul lungomare Regina Margherita, dove per soluzioni fronte mare si registrano quotazioni medie di 2000 – 2500 euro al mq per immobili in buono stato. Sempre a Giardini Naxos, nella zona più turistica ci sono condomini, residence e villette a schiera costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e valutati intorno a 2000 euro al mq.

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