Terreni edificabili e non: quando la rivalutazione è vantaggiosa

 Con la Finanziaria 2010 si riaprono i termini per la rivalutazione dei terreni detenuti al 1° gennaio 2010. Previa, naturalmente, la perizia asseverata del nuovo valore e il versamento della prima rata dell’ imposta sostitutiva entro il 31 ottobre 2010. Con le disposizioni contenute nell’ articolo 2, comma 229, della manovra (legge 191 / 09), i contribuenti, nella prospettiva di una cessione del terreno, devono valutare quale soluzione sia più vantaggiosa: versare le imposte ordinarie o versare l’ imposta sostitutiva da rivalutazione.

Da notare che l’ imposta sostitutiva del 4% va versata sull’ intero nuovo valore, mentre la tassazione ordinaria ricade solo sulla plusvalenza rispetto al valore fiscalmente riconosciuto. Quindi, per calcolare più facilmente la convenienza bisogna confrontare due sistemi di imposizione sostitutiva, ma tale possibilità, in caso di cessione del terreno, riguarda solo la cessione del terreno non edificabile. Infatti secondo l’ articolo 1, comma 496, della legge 266 / 05, le plusvalenze che derivano dalla cessione del terreno non edificabile acquisito entro cinque anni dall’ acquisto sono sottoponibili a un’ imposta sostitutiva del 20 per cento. In questo caso, se la plusvalenza supera il 25% rispetto al costo di acquisto, è conveniente rivalutare il terreno.

Se il terreno è edificabile, invece, la plusvalenza entra a far parte del reddito imponibile ed è sottoposta a tassazione separata, in caso di cessione del terreno stesso. Per calcolare il vantaggio bisogna tener conto di quale sarà il reddito del periodo d’ imposta in cui avviene la cessione per determinare, per ipotesi, quale sarà la tassazione sulla plusvalenza immobiliare, facendo il confronto con il costo dell’ imposta sostitutiva.

DdL Finanziaria 2010, novità per le costruzioni

 Approvato dalla Commissione V (Bilancio) della Camera il DdL Finanziaria 2010, attualmente all’ esame della camera, che contiene diversi provvedimenti fiscali d’ interesse per il settore dell’ edilizia.

In particolare, si segnalano:
– la riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili possedute da privati alla data del 1° gennaio 2010, mediante il versamento, entro il 31 ottobre 2010, di un’ imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 4%.

Come per le precedenti rivalutazioni, il pagamento può avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con applicazione degli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 31 ottobre 2010 (I rata), 31 ottobre 2011 (II rata), 31 ottobre 2012 (III rata). La redazione ed il giuramento della perizia di stima, che ridetermina il valore del terreno, devono essere effettuate entro la medesima data del 31 ottobre 2010;

– la proroga, fino al 31 dicembre 2010, della detassazione dei premi di produttività, nel limite di 6.000 euro lordi, corrisposti ai lavoratori del settore privato titolari di reddito da lavoro dipendente non superiore, nel 2009, a 35.000 euro, mediante l’ applicazione di un’ imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 10%.

Finanziaria. Il provvedimento approda in Aula questa settimana. Tra gli emendamenti rispunta la cedolare secca

 Mentre in Parlamento si comincia a capire se la Finanziaria leggera da tre articoli voluta da Giulio Tremonti, ministro dell’ Economia, rimarrà sostanzialmente invariata o se invece ci saranno margini di manovra nella stessa maggioranza qualcuno mette in campo nuove misure per il rilancio dell’ economia a partire dai tagli fiscali.

In commissione Bilancio del Senato si inizieranno infatti a votare i circa 160 emendamenti al Bilancio e ad illustrare gli oltre 750 emendamenti alla Finanziaria. I lavori dovranno concludersi entro la settimana, mentre l’ approdo nell’ Aula di Palazzo Madama è previsto per oggi.

A quanto pare il Viceministro dell’ Economia, Giuseppe Vegas, che sarà la voce del Governo in commissione Bilancio, assicura che gli emendamenti verranno esaminati accuratamente, ma ribadisce che la situazione della finanza pubblica impone il massimo rigore.

Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare. Fiaip in Audizione presso la Camera dei Deputati

 Si è svolta di recente a Roma, presso la Commisione Ambiente e Territorio della Camera dei Deputati, l’ audizione dei rappresentanti di Fiaip, Fimaa, Anama, Ance e della Consulta nazionale interassociativa per l’ intermediazione immobiliare, oltre che di Confedilizia e Assoimmobiliare, nell’ ambito dell’ indagine conoscitiva sul mercato immobiliare.

Franco Arosio, presidente nazionale Fiaip, Paolo Bellini, presidente nazionale Anama e Santino Taverna della Fimaa, attuale coordinatore della Consulta nazionale dell’ intermediazione immobiliare, sono stati sentiti dai membri della Commissione VIII della Camera dei Deputati. I partecipanti hanno spiegato ai parlamentari le problematiche del settore immobiliare, che versa in stato di crisi, ed hanno illustrato chiare proposte di soluzione per il rilancio del settore, oltre a rispondere ha chi voleva capire meglio le esigenze dei players del mercato immobiliare.

Tra le varie proposte è emersa all’ unisono la cedolare secca al 20% come imposta sostitutiva per i redditi da locazione abitativa, rivendicata da Fiaip ormai da alcuni anni. Nei mesi scorsi infatti nel decreto anti crisi – grazie all’ azione della dirigenza Fiaip – l’ on. Maurizio Lupi, vicepresidente della Camera dei Deputati, insieme ad altri parlamentari ha presentato un’ ordine del giorno accolto dal Governo in Aula per cercare di impegnare Palazzo Chigi sull’ imposta sostitutiva.

Effetti della rivalutazione dei beni immobili d’ impresa. Aspetti contabili: il saldo attivo

 La differenza tra il nuovo ed il precedente valore, a livello contabile, dà luogo ad un saldo attivo che, ai sensi dell’ art. 15, comma 18, del D.L. 185 / 2008 deve essere imputato a capitale o accantonato in una speciale riserva in sospensione d’ imposta (con la dicitura “riserva ex D.L. 185 / 2008”), escludendo così ogni diversa forma di utilizzazione o destinazione

Nell’ ipotesi in cui la rivalutazione venga effettuata solo ai fini civilistici, la C.M. 11 / E / 2009 precisa che il saldo attivo non costituisce riserva in sospensione d’ imposta, con la conseguenza che lo stesso verrà tassato solo in caso di distribuzione in capo ai soci.

Diversamente, il predetto saldo costituisce riserva in sospensione d’ imposta, nell’ ipotesi in cui il contribuente abbia optato per dare rilievo anche fiscale alla rivalutazione, mediante il pagamento dell’ imposta sostitutiva.

In tal caso, come ribadito nella C.M. 11 / E/2009, in base all’ art. 13, comma 3, della Legge 342 / 2000, qualora il saldo attivo risultante dalla rivalutazione venga attribuito ai soci, lo stesso, aumentato dell’ imposta sostitutiva, concorre a formare il reddito imponibile della società che ha eseguito la rivalutazione, partecipando così alla formazione del reddito imponibile.

Effetti della rivalutazione dei beni immobili d’ impresa

 La C.M. 8 / E/2009 ribadisce che la possibilità di riconoscere maggior valore ai beni oggetto della rivalutazione può avere efficacia solamente a livello civilistico e non necessariamente anche a livello fiscale. In sintesi, mentre nei precedenti provvedimenti, l’ efficacia della rivalutazione, sia ai fini civilistici che fiscali, era subordinata al pagamento dell’ imposta sostitutiva, nell’ attuale previsione, gli effetti civilistici e quelli fiscali risultano autonomi

L’ impresa, quindi, potrà valutare diverse alternative per la rivalutazione degli immobili:
-rivalutare ai soli fini civilistici, senza il pagamento dell’ imposta sostitutiva;
-rivalutare ai fini civilistici e fiscali, versando l’ imposta sostitutiva sui maggiori valori attribuiti agli immobili;
-rivalutare sia ai fini civilistici che fiscali, versando l’ imposta sostitutiva in relazione ai maggiori valori attribuiti agli immobili, ed affrancare il saldo attivo di rivalutazione con un ulteriore imposta sostitutiva.

Effetti fiscali: imposta e decorrenza
Circa il costo fiscale della rivalutazione, il comma 20, dell’ art. 15 del D.L. 185 / 2008 (come modificato dal D.L. 5 / 2009) prevede il pagamento di un’ imposta sostitutiva delle imposte sui redditi (Irpef / Ires) e dell’ Irap, da applicare sul maggior valore attribuito ai beni, con aliquota pari al:
·1,5% per i beni non ammortizzabili;
·3% per i beni ammortizzabili.

L’ imposta sostitutiva può essere versata, a scelta dal contribuente, o in un’ unica soluzione entro il termine di versamento delle imposte relative all’ esercizio nel corso del quale la rivalutazione è effettuata, ovvero in tre rate, con la corresponsione degli interessi legali nella misura del 3% sulla seconda e sulla terza rata (art. 15, comma 22, D.L. 185 / 2008). Quindi, se la rivalutazione è effettuata nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2008, l’ intero ammontare dell’ imposta sostitutiva, ovvero la prima rata della stessa, dovrà essere versata entro il prossimo 16 giugno 2009.

Decreto incentivi: rivalutazione beni d’ impresa

 Misure fiscali. Sono ridotte al 3% le aliquote dell’ imposta sostitutiva per la rivalutazione dei beni immobili d’ impresa e per gli immobili ammortizzabili ed all’ 1,5% per quelli non ammortizzabili. Queste le principali misure fiscali per il settore delle costruzioni contenute nel Decreto Legge 10 febbraio 2009, n.5, recante “Misure urgenti a sostegno dei settori industriali in crisi”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.34 dell’ 11 febbraio 2009 ed entrato in vigore alla medesima data.