Mercato immobiliare

1° Rapporto immobiliare 2009 Nomisma. Il mattone quotato. I fondi immobiliari

Dall’ introduzione dei fondi immobiliari in Italia ad oggi sono passati ormai 10 anni. È, infatti, il 1999 l’ anno di effettiva ripartenza, in correlazione ad una vera e propria riforma del quadro regolamentare del settore. Nel decennio, numerosi sono stati gli interventi normativi che hanno interessato tali strumenti di investimento, determinandone l’ evoluzione nel tempo.

Tra quelli di maggiore rilievo si segnalano le riforme che hanno riguardato l’ introduzione dei veicoli ad apporto privato, l’ attenuazione della forma chiusa dei fondi, attraverso la possibilità di ottenere il rimborso anticipato delle quote a valori di bilancio, la recente rimodulazione della normativa tributaria finalizzata ad impedire la proliferazione delle iniziative elusive e la sostanziale equiparazione tra le SIIQ e i fondi immobiliari in materia di fiscalità.

I provvedimenti normativi, associati alle difficoltà di mercato retail, hanno indotto le SGR ad una netta scelta di campo in favore dei prodotti riservati. I fondi rivolti ai piccoli investitori, che fino al 2003 costituivano la principale opzione all’ interno del mercato, hanno infatti destato sempre minor interesse, nel corso del tempo, e oggi rappresentano una quota largamente minoritaria del settore. Il numero di fondi riservati, invece,è cresciuto costantemente fino a costituire circa l’ 88% dell’ offerta disponibile.

Una radicale trasformazione si è avuta anche per la modalità di costituzione dei fondi. I fondi ad apporto sono arrivati a rappresentare circa l’ 83% del mercato rispetto ai fondi ordinari che, almeno in principio, rappresentavano l’ unica soluzione per le iniziative che non prevedevano la valorizzazione di immobili pubblici. Si stima che i fondi riservati autorizzati siano 200, di cui 182 costituiti tramite l’ apporto di immobili.

Mercato immobiliare turistico mare isole: la Sardegna

Ultima tappa alla scoperta del mercato immobiliare delle località turistiche italiane. Con l’ aiuto dell’ Ufficio Studi Tecnocasa, andiamo a conoscere le preferenze di chi cerca la seconda casa in quella meravigliosa isola che è la Sardegna.

In Sardegna le quotazioni delle abitazioni hanno segnalato una contrazione dei prezzi del 3,4% nella seconda parte del 2008. Le località della Sardegna che hanno che hanno avuto il ribasso più sensibile sono state quelle situate nella provincia di Sassari (-5,2%), a seguire quelle della provincia di Olbia (-4%). Stabili le località della provincia di Cagliari e dell’ Ogliastra.

Provincia di Sassari
Alghero
Nella seconda parte del 2008, si registra un calo delle quotazioni degli immobili del 7,4%. Sul mercato della seconda casa c’ è un rallentamento dovuto all’ offerta abbondante presente sul mercato immobiliare della cittadina. Da segnalare che sono in diminuzione le compravendite realizzate con cittadini stranieri e provenienti dalle altre regioni italiane.

La ricerca della casa vacanza si orienta prevalentemente vero bilocali e trilocali. In sensibile calo le richieste di tagli più grandi che erano comunque ricercati come seconda casa negli anni passati. Tra le caratteristiche più apprezzate si segnalano la presenza del terrazzo e del giardino oltre che la vicinanza al mare. Non sembra essere particolarmente importante la vista mare. In aumento la tendenza ad acquistare abitazioni che siano già in buono stato di conservazione.

Al momento sono in corso degli interventi di nuova costruzione che procedono abbastanza lentamente dal momento che sul mercato c’ è molta offerta. Il nuovo si vende da 2500 a 2800 euro al mq. Nel Centro storico di Alghero si acquista prevalentemente come seconda casa. Negli anni precedenti nel Centro storico si realizzavano numerose compravendite con acquirenti stranieri, soprattutto inglesi, che invece oggi sono del tutto assenti sul mercato.

Crescono i mutui ipotecari nel primo semestre 2009. La richiesta trainata dalle sostituzioni

Più domande di mutui nel primo semestre dell’ anno, esattamente il 4% a parità di giorni lavorativi. Un dato apparentemente soddisfacente su cui però pesano le richieste di sostituzione. Del resto il calo del 17% delle compravendite nel primo trimestre del 2009 lascia poco spazio all’ ottimismo.

In giugno, secondo i dati Eurisc – Crif, la domanda di mutui delle famiglie è risultata positiva per il quinto mese consecutivo: +8%, a parità di giorni lavorativi, rispetto allo stesso mese del 2008. Il sistema di informazioni creditizie Eurisc – Crif raccoglie i dati di oltre 70 milioni di linee di credito, la gran parte dei finanziamenti erogati al mercato retail.

Nello specifico, maggio e giugno del 2008 sono stati i primi mesi di consolidamento del trend negativo della domanda di mutui, seguito dal crollo di fine anno. Da febbraio del 2009 l’ inversione di tendenza: la domanda di mutui, sostenuta dalle operazioni di rinegoziazione di mutui esistenti, è tornata in terreno positivo. A marzo ha toccato il top, +21%, per poi assestarsi all’ 8% a maggio e giugno.

Mercato immobiliare. Previsioni Nomisma 2009

Secondo il 1° Rapporto Immobiliare Nomisma 2009 gli operatori immobiliari ritengono che il punto più basso del mercato abitativo, in quanto a numero di compravendite, sia stato ormai quasi raggiunto. Di certo viene segnalato un certo ritorno di interesse all’ acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare prezzi più bassi e scontati rispetto al passato.

I volumi
Tale valutazione lascia prevedere volumi che, nel 2009, potrebbero attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima della crisi nel 2007.

I prezzi delle abitazioni
Già calati su base annua del 3,5% (e semestrale del 2,5%) a fine 2009, potrebbero quest’ anno risultare più bassi, rispetto all’ anno precedente, del 6 – 8%. Nel 2010, stante la previsione macroeconomica che pone la crescita solo alla fine di quell’ anno, i prezzi potrebbero subire un’ ulteriore, contenuta flessione nell’ ordine del 2 – 3%. Dal 2011 l’ intero mercato immobiliare potrà tornare a crescere, accompagnando la crescita prevista per l’ economia del paese.

Immobili di qualità
L’ aggiustamento medio verso il basso dei prezzi degli immobili riflette, però, andamenti diversi per gli immobili di qualità rispetto agli altri; infatti la domanda rimane significativa per immobili a reddito e ben locati o per immobili con caratteristiche tipologiche, impiantistiche ed ubicazionali di qualità, mentre per quelli marginali si assiste alla più forte rarefazione della domanda.

Mercato immobiliare turistico mare isole: la Sicilia, la “Conca d’ oro d’ Italia”

Ultima tappa alla scoperta del mercato immobiliare delle località turistiche italiane. Sempre in base alle analisi condotte dall’ Ufficio Studi Tecnocasa, possiamo individuare le preferenze di chi cerca la seconda casa nelle nostre meravigliose isole: Sicilia e Sardegna. Oggi ci occupiamo della Sicilia.

In Sicilia le quotazioni delle seconde case sono diminuite del 4,3% nella seconda parte del 2008. La diminuzione ha riguardato in particolare le abitazioni situate in provincia di Palermo – Isola delle Femmine (-6,7%) e di Catania (-5,9%). Sono invece rimaste stabili quelle di Taormina che presenta un mercato più prestigioso.

Taormina
Stabili le quotazioni degli immobili nella seconda parte dell’ anno sostenute da una domanda sempre dinamica e da un’ offerta più contenuta, soprattutto sul segmento della seconda casa. Continua ad essere sempre elevata la domanda di immobili di prestigio da parte di clienti facoltosi, spesso provenienti dal Nord Italia e nell’ ultimo anno anche dalla Russia.

Gli investimenti superano spesso il milione di euro. Sul segmento della seconda casa si cercano prevalentemente piccoli tagli, monolocali e bilocali, possibilmente con spazi esterni, vista mare e il posto auto. La maggioranza delle richieste si concentra soprattutto sulle abitazioni situate nel Centro storico all’ interno delle mura dove si possono trovare abitazioni degli anni ’50, sviluppate su più livelli e valutate intorno a 4000 – 5000 euro al mq. Prezzi più elevati si possono toccare per le abitazioni situate proprio sul corso Umberto I, il principale della cittadina. Prezzi simili si registrano anche per le abitazioni situate a ridosso delle mura.

Giardini Naxos
Chi desidera l’ abitazione più vicina al mare si orienta sugli immobili situati a Giardini Naxos, in particolare, sul lungomare Regina Margherita, dove per soluzioni fronte mare si registrano quotazioni medie di 2000 – 2500 euro al mq per immobili in buono stato. Sempre a Giardini Naxos, nella zona più turistica ci sono condomini, residence e villette a schiera costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e valutati intorno a 2000 euro al mq.

Agevolazioni prima casa. Non si perde il bonus fiscale se il contribuente non riesce a reinvestire per colpa del venditore

Non si decade dai benefici fiscali prima casa per mancato reinvestimento della somma ricavata dalla vendita di un immobile, se il contribuente non ha potuto riacquistare un altro fabbricato per inadempimento del venditore.

Il mancato acquisto può dipendere da un’ emergenza in cui può venire a trovarsi l’ interessato nel caso in cui il venditore abbia nascosto l’ esistenza temporanea di un atto di pignoramento sul bene compravenduto. Lo ha stabilito la Commissione tributaria provinciale di Roma, quarta sezione, con la sentenza 204 del 16 giugno 2009.

Per il giudice romano, “gli accadimenti che derivano dal decorso del tempo non vanno considerati nella loro materialità e automaticità, in quanto occorre valutare l’ aspetto di soggettività derivante dal comportamento dell’ onerato”.

In questi casi, il Fisco deve verificare i motivi che hanno ostacolato il compimento del fatto impeditivo della decadenza. Il ricorrente, impugnando l’ avviso di liquidazione e irrogazione delle sanzioni emanato dall’ agenzia delle Entrate di Civitavecchia, aveva dedotto che prima della scadenza del termine per la stipulazione era stato accertato un impedimento all’ acquisto dovuto a un pignoramento immobiliare sul terreno su cui era stato edificato il fabbricato.

Un impianto fotovoltaico per la nuova fiera di Milano Rho Pero: sarà la maggiore copertura solare del mondo per estensione

Lo scorso 22 giugno Sviluppo Sistema Fiera, società di engineering e contracting controllata dalla Fondazione Fiera Milano, ha pubblicato il bando di gara per la realizzazione dell’ impianto fotovoltaico da 18 MWp (Mega Watt di picco), che dovrà ricoprire i tetti degli otto padiglioni della nuova fiera di Milano Rho Pero. Superficie da coprire pari a 270.000 mq.: la copertura solare maggiore al mondo per estensione. L’ impianto, comunque, dovrà essere indipendente dall’ attuale struttura di distribuzione di energia elettrica.

Ci sono cinque società in lizza per questa importante aggiudicazione e che hanno superato la prima fase della competizione (chiusasi il 2 luglio), delle quali quattro italiane (Raggruppamento Temporaneo Impresa: Green Utility SpA e Solon SpA – RTI: Emmecidue Srl, Mapei SpA, Gruppo TMC Srl – Altair Ifm SpA – Siram SpA) e una tedesca (Phoenix Solar AG).

Aziende tutte fra le leader mondiali del settore, che avranno tempo fino alla fine di luglio per presentare la propria offerta definitiva partendo da una base di asta di euro 450.000 all’ anno di locazione (negoziazione privata, inizio lavori indicativo a settembre, fine lavori presunta dicembre 2010, la durata del contratto sarà ventennale, al termine del quale l’ impianto diverrà di proprietà di Fondazione Fiera Milano).

Eventi. Renzo Piano a Cersaie: la Lectio Magistralis “Fare Architettura”

Giovedì 1° ottobre
Conferenza stampa ore 10.00
Evento ore 11.00
Palazzo dei Congressi
Bologna

L’ architetto Renzo Piano sarà il protagonista della Giornata dell’ Architettura, l’ appuntamento che da alcuni anni caratterizza Cersaie, Il Salone Internazionale della Ceramica per l’ Architettura e dell’ Arredobagno. Giovedì 1° ottobre, presso il Palazzo dei Congressi di Bologna, Renzo Piano terrà una Lectio Magistralis dal titolo Fare Architettura: l’ evento avrà inizio alle ore 11.00 e sarà preceduto da una conferenza stampa prevista per le ore 10.00.

Profilo di Renzo Piano
Nasce a Genova, città antica e grande porto del Mediterraneo, nel settembre 1937. Studia a Firenze e poi a Milano, dove frequenta lo studio di Franco Albini e vive l’ esperienza delle prime ribellioni universitarie degli anni ’60. Figlio di costruttori, le continue visite ai cantieri del padre Carlo gli forniscono l’ occasione per coniugare esperienza e accademia. Si laurea al Politecnico nel 1964. Tra il 1965 e il 1970, alterna i primi lavori sperimentali con il fratello Ermanno a numerosi viaggi di ricerca e di scoperta in Gran Bretagna e negli Stati Uniti.

Nel 1971, a Londra, fonda lo studio Piano & Rogers in collaborazione con Richard Rogers, con cui vince il concorso per il Centre Pompidou di Parigi, città nella quale si trasferisce. Dai primi anni ’70 agli anni ’90 collabora con Peter Rice, creando l’ Atelier Piano & Rice, attivo dal 1977 al 1981. Infine, nel 1981, costituisce il Renzo Piano Building Workshop.

Scadenza fiscale. Entro il 31 luglio il modello 770 del condominio

Entro venerdì prossimo, 31 luglio, il condominio – nella persona dell’ amministratore o di persona designata dall’ assemblea condominiale – è tenuto a presentare, in qualità di sostituto di imposta, il modello 770 “semplificato”.

Lo segnala la Confedilizia, che ha diramato una Circolare agli iscritti al Registro nazionale amministratori della Confederazione per ricordare tale prossima scadenza fiscale a carico degli amministratori di condominio.

L’ adempimento riguarda tutti i condomini che nel 2008 abbiano effettuato ritenute e serve a comunicare all’ Agenzia delle entrate i dati fiscali relativi a tali ritenute nonché gli altri dati previdenziali e assicurativi richiesti.

In discesa il mercato del leasing immobiliare

Secondo il 1° Rapporto Immobiliare Nomisma il leasing, nel complesso, è sceso del 20,5%. La crisi finanziaria dell’ anno scorso ha contagiato l’ economia reale e, ovviamente, il mercato del leasing ha subito un forte contraccolpo, in quanto fortemente connesso al sistema della produzione dei beni e dei servizi. Nel 2008, infatti, lo stipulato ammonta, in valore, a poco più di 38.800 milioni di euro, mentre nel 2007 si attestava a circa 10 miliardi di euro al di sopra di tale quota. Una frenata senza precedenti sui nuovi contratti (ben del 20,5%), mentre i contratti in essere accrescono il proprio valore in misura del 5,6% (oltre 131 miliardi di euro) grazie all’ allungamento della scadenza media delle posizioni contrattuali.

Nel real estate la flessione è del -35,2%
La crisi si manifesta più grave nel settore del real estate. Il comparto, infatti, nel 2008 segna veramente il passo, dopo aver toccato l’ anno di massima espansione nel 2006, mentre nel 2007 ha subito la prima riduzione nei volumi delle nuove stipule.

Il volume di stipulato si riduce a 15 miliardi di euro. Siamo così tornati ai livelli del 2003 – 2004 (in termini nominali), pertanto la flessione su base annua fra il 2007 ed il 2008 è ben del 34,2%, al di sotto del 36% rispetto al picco massimo del 2006.

Il forte ripiegamento subito dal comparto nel complesso, ma ancor più nei riguardi del settore immobiliare, ha determinato una severa riduzione del peso del real estate rispetto al mercato del leasing preso nella sua totalità.

Fra il 2004 ed il 2007, infatti, il leasing immobiliare rappresentava circa la metà dei volumi mossi dalla locazione finanziaria, mentre oggi tale quota si riduce drasticamente al di sotto del 40%, lasciando dunque più spazio a leasing strumentale e auto.

Housing sociale: pronte le norme operative e le prime risorse del Piano nazionale

Con la firma da parte del Presidente del Consiglio dei Ministri del Decreto che dà attuazione all’ articolo 11 del DL 112 / 2008 può dirsi definitivamente conclusa, anche se in ritardo, la fase di definizione dei contenuti più prettamente operativi. Sulla base di questi contenuti dovranno essere realizzate le successive fasi del piano casa comprese quelle che riguardano l’ effettiva realizzazione degli interventi previsti.

La definizione del Decreto, infatti, è stata oggetto di un lungo contenzioso tra Stato e Regioni che ha fatto slittare il termine inizialmente previsto per il 20 ottobre 2008 di circa dieci mesi. Il provvedimento giunge quindi dopo un prolungato esame nella Conferenza delle Regioni, il successivo esame da parte del CIPE (8 maggio 2009) e della Conferenza unificata Stato – Autonomie locali.

Le prossime scadenze
Il decreto sarà operativo solo dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Da tale data decorreranno i termini per la predisposizione del regolamento del fondo immobiliare (entro 90 gg). Per la ripartizione, sempre tramite decreto ministeriale, delle risorse disponibili tra le regioni (60 gg) mentre le proposte di intervento dovranno pervenire nei 180 gg successivi all`entrata in vigore di tale decreto.

Il DPCM si articola in due parti: la prima rappresenta il vero e proprio Decreto, la seconda è un allegato in cui sono contenute le norme attuative definite come Piano nazionale di edilizia abitativa.

Abrogate le disposizioni accertative sulle compravendite immobiliari in base al valore normale

Sul Supplemento Ordinario n.110 alla Gazzetta Ufficiale n.161 del 14 luglio 2009 è stata pubblicata la legge 7 luglio 2009, n.88 – legge Comunitaria 2008 – che, tra l’ altro, elimina le disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale, sia per l’ Iva che per le imposte sul reddito.

Sono state, quindi, definitivamente accolte le istanze dell’ Ance che, anche mediante la presentazione di una denuncia presso la Commissione Europea, ha da sempre sostenuto l’ illegittimità degli accertamenti fiscali nell’ ipotesi in cui il corrispettivo pattuito per l’ operazione fosse inferiore al valore normale, predeterminato unicamente in base a dati statistici, come le quotazioni O.M.I., inadeguati a rappresentare i valori di compravendita degli immobili nelle diverse realtà territoriali.

In particolare, l’ art.24, commi 4, lett. f, e 5, della legge n.88 / 2009 riscrive, rispettivamente, sia l’ art.54, comma 3, del D.P.R. 633 / 1972 (ai fini Iva), sia l’ art.39, comma 1, lett. d, del D.P.R. 600 / 1973 (ai fini delle imposte sul reddito), eliminando, in entrambi i casi, le disposizioni che consentivano agli Uffici fiscali di rettificare i corrispettivi relativi alle operazioni di cessione dei beni immobili.

Allo stesso modo, per coordinamento normativo, deve intendersi abrogato anche l’ art.35, comma 23 – bis, della legge 248 / 2006, in base al quale, sempre ai fini Iva, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non poteva essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

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