Nell’ultimo Rapporto sul Mercato Immobiliare di Nomisma si legge che negli ultimi trenta anni, con il conseguimento di un maggior benessere, la condizione abitativa degli italiani è migliorata nettamente: sono migliorati gli standard dati dal numero di stanze per abitante, dalla dimensione media degli appartamenti, dalle dotazioni di impianti e servizi e dalla riduzione dei fenomeni di coabitazione. In questo lasso di tempo la percentuale di italiani che vive in una casa in affitto è passata da oltre il 40% al 18,8%. Oggi il 72% delle famiglie è quindi proprietaria dell’abitazione in cui vive o ne dispone gratuitamente. Si può stimare perciò che il numero delle famiglie che abita in una casa locata (o il numero delle case locate, che è lo stesso) ammonti a circa 4,3 milioni, a fronte di poco meno di 7 milioni di trenta anni fa. La diminuzione delle abitazioni locate è stata determinata da una serie di fattori, tra i quali un ruolo non certamente marginale è stato giocato dalla normativa sugli affitti, che ha scoraggiato l’investimento da parte degli operatori privati ed istituzionali e dalle politiche a favore della dismissione del patrimonio degli enti e delle istituzioni, un tempo protagonisti del mercato dell’affitto.

Inoltre, nel Rapporto sono riportati i risultati sintetici di un’indagine effettuata su un campione di agenti immobiliari operanti nelle 13 grandi città. In tale indagine si è indagato su quali siano i livelli di canone sostenibile a livello locale per poi metterli a confronto con quelli realmente applicati ed è risultato che questi ultimi sono mediamente superiori del 38,6% di quelli ritenuti sostenibili. A livello territoriale la situazione è apparsa abbastanza disomogenea.
Secondo l’Ance in Italia le abitazioni in affitto sono il 18,8%, mentre in Germania tocca il 57,35%, in Olanda il 47,3%; valori inferiori a quelli del nostro Paese vengono rilevati solo in Irlanda (17,8%) e in Spagna (11,4%). La situazione è resa più grave dal fatto che nel 2004 solo il 4,5% delle case occupate erano legate all’edilizia sociale (nei Paesi Bassi erano 34,6% e in Francia e Finlandia il 17%).
Dopo la stretta monetaria della Bce molte famiglie italiane si chiedono se sia più conveniente affittare una casa o acquistarla con un mutuo. Per dare una risposta a questo quesito Tecnocasa ha effettuato una simulazione su Milano, in un quartiere semicentrale. Ha considerato l’ipotesi di acquisto o locazione di un bilocale di 65 mq. L’orizzonte temporale di riferimento è di 25 anni, mentre il capitale iniziale a disposizione è lo stesso per l’acquirente e per colui che decide di prendere in affitto l’immobile; nel primo caso questo va a coprire parte del valore dell’immobile e nel secondo caso è investito in Btp a 25 anni. Sono stati considerati la rata del mutuo e il canone di locazione di importo simile. E’ stato ipotizzato che chi acquistato si indebiti a tasso fisso; inoltre, per l’acquirente si sono considerati i costi di acquisto dell’immobile e di accensione del mutuo, i costi capitalizzati legati alla proprietà dell’immobile (Ici, manutenzione straordinaria, assicurazione), le rate mensili ed il beneficio fiscale della detrazione degli interessi sul mutuo. Si è ipotizzato un tasso medio di crescita del mercato immobiliare del 2%. Per l’inquilino si sono considerate le uscite relative ai canoni di locazione, rivalutati annualmente in base all’Istat e le tasse legate alla registrazione del contratto. Inoltre, si è ipotizzato che il surplus (ovvero la differenza positiva tra l’importo del canone e l’importo della rata) sia investito. Alla fine del periodo il risultato è stato a favore di chi ha acquistato l’immobile, rispetto a chi ha scelto la locazione. A parità di tutte le variabili e riducendo l’orizzonte temporale di riferimento, il divario tra i due si riduce ma, in linea generale, il mercato immobiliare nel medio lungo termine ha sempre preservato il valore dell’immobile. Inoltre, la tendenza in Italia è quella di comprare casa, perché è considerato un investimento tranquillo e ha una valenza psicologica legata all’appartenenza sociale e alla sicurezza.

in collaborazione con Tecnoborsa

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