Gli analisti più seri indicano segnali di stasi del mercato immobiliare, nel quale si registrerebbe un calo generale dal 10 al 15 % delle transazioni. Chi parla di calo dei prezzi compie un salto logico; anche perche’ è avventato oggi assumere valori iniziali di riferimento nelle situazioni specifiche e nelle attuali condizioni del settore. Che ci sia un’avvisaglia di trend riflessivo del mercato è innegabile; e gia’ da tempo l’avevamo segnalato. Per comprendere meglio che cosa stia avvenendo a tal proposito in Italia, occorre premettere che quello che potremmo definire “il flottante annuo” nell’immobiliare (cioe’ il compravenduto), pur nel periodo di massima punta delle transazioni, rappresenta una parte minima dell’investimento complessivo (meno del 2 % ). In termini relativi ( percentuali sullo stock complessivo ) potremmo dire che esso non è neppur pari al flottante medio giornaliero della Borsa valori. Notiamo per inciso che il comparto immobiliare,in termini di capitalizzazione,vale circa dieci volte l’intero investimento borsistico italiano ( 543,5 miliardi ).

Inoltre, l’investitore immobiliare non attualizza giorno per giorno,nella sua mente,i valori posseduti,come avviene per chi opera in campo finanziario. Si forma,viceversa l’idea di un valore (una sorta di aspettativa di valore) e non è disposto a trattare se non a quel valore,a meno che non sia costretto a farlo per qualche necessita’:perche’,in fondo, i valori immobiliari hanno sempre dato prova di recuperare nel tempo eventuali cali di quotazione intervenuti medio tempore. Ed allora dobbiamo concludere che, agli attuali livelli dei prezzi, si ha un minor incontro di domanda ed offerta: donde il calo del numero delle compravendite. Cio’ significa che, appena ci fosse una maggiore offerta (per necessita’ o per interesse a liquidare) sul mercato,i prezzi calerebbero sensibilmente, : e cio’ potrebbe derivare da un aumento del costo del denaro,da un incremento della nuova produzione edilizia,da una ripresa sensibile dei mercati finanziari,da un aggravamento del carico fiscale sull’immobile. Per converso,l’alleggerimento del gravame tributario potrebbe aver l’effetto di rallentare la crisi dell’immobiliare.»

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