Fiscalità: il contratto preliminare

L’ Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 197 dell’ 1 Agosto 2007 ha fornito chiarimenti sul trattamento fiscale delle somme pagate a titolo di acconto o di caparra confirmatoria, dovute a seguito di un contratto preliminare di compravendita. Il contratto preliminare, disciplinato dall’ articolo 1385 c.c., è l’ accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone subito i contenuti e gli aspetti essenziali. Il contratto produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’ obbligo di corrispondere il prezzo pattuito. Deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione (articolo 10, della tariffa, parte prima, del testo unico delle disposizioni concernenti l’ imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – di seguito T.U.R) e comporta il versamento dell’ imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita. Tuttavia, sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra confirmatoria è dovuta l’imposta proporzionale di registro.

Qualche chiarimento sulla natura della caparra confirmatoria e dell’ acconto. La caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall’ art.1385 c.c., non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, ma riveste natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale. Rappresenta, infatti, la liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti. Si precisa che:
*se l’ inadempimento è imputabile a colui che ha dato la caparra, la controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra stessa;
*se ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’ altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della medesima.
Il patto di caparra costituisce un contratto con una propria funzione economico – sociale, distinta da quella del contratto da essa confermato. L’ autonomia causale ne fa un contratto a forma libera, come la clausola penale, ma esso viene definito come contratto reale, nel senso che la sua esistenza è subordinata alla consegna del denaro.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, la dazione anticipata di una somma di danaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale. La caparra confirmatoria assume, quindi, la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (Cass. civ. del 23 dicembre 2005, n. 28697; Cass. civ. del 18 gennaio 2007, n. 4047). Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, sulla stessa l’ imposta è dovuta ai sensi del combinato disposto degli articoli 6 e 10 della tariffa del T.U.R. Invece, nel caso in cui nel preliminare sia previsto il versamento di una somma, a titolo di acconto, se la compravendita è soggetta ad imposta di registro, si applica l’ imposta nella misura del 3%, per il combinato disposto degli articoli 9 e 10 della Tariffa.