Il mercato della locazione sta vivendo un momento di riscatto. Visto che il segmento dell’ acquisto è ingessato, la domanda si sta sempre più rivolgendo verso la locazione, a fronte di un’ offerta che sembra adeguata a rispondere, per lo meno in sede quantitativa, alla richiesta e i contratti mostrano timidi segnali di ripresa. L’ analisi riguarda abitazioni, uffici, negozi, immobili commerciali, box auto e garage.
Abitazioni,
domanda e offerta
La spinta della domanda non è sufficiente a premere così tanto sui canoni di locazione in modo da innalzarli oltre gli attuali livelli, ma subiscono anch’ essi valori al ribasso del 2,3% medio con poche eccezioni fra le città osservate.
I tempi medi necessari per locare le abitazioni non si sono ampliati nel corso degli ultimi dodici mesi, rimanendo fra i 2 mesi e mezzo ed i 3, poco al disotto del dato nelle grandi città. La riduzione di analoga entità di prezzi e canoni mantiene invariata la redditività da locazione al suo punto di minimo pari al 4,9%, allo stesso livello dei mercati maggiori.
Uffici,
domanda e offerta
Domanda in calo anche per il mercato direzionale con un’ offerta tendenzialmente in aumento, data la riduzione del volume delle compravendite. Una maggiore vitalità in termini di richiesta è riscontrabile solo a Messina e a Verona, ove si rilevano anche importanti segnalazioni di aumento, anche se prevalgono indicazioni di riduzione dei contratti.
Uffici,
compravendita
Il settore degli uffici italiano ha mostrato una flessione del -15,5% del numero di transazioni, un dato che sintetizza una graduale radicalizzazione della stagnazione con il passare dei mesi: si passa, infatti, da una riduzione delle compravendite del -11,8% nel I trimestre (rispetto allo stesso periodo dell’ anno precedente), al -14,3% del II, sino al -20,9% nell’ ultimo quarto. Si sottolinea, così, il peggioramento del quadro di mercato alla luce del rallentamento economico del paese.
Tempistiche di vendita
Per vendere un ufficio servono mediamente 7 mesi e mezzo, un livello che non si incontrava da dieci anni, ma a Modena ne possono servire addirittura dieci. Le città settentrionali sono le più lente, mentre relativamente più rapidi sono i tempi necessari nel Centro e nel Sud. Confrontando in serie storica il rapporto tra le tempistiche di vendita delle città intermedie rispetto a quelle maggiori, è possibile osservare che queste ultime hanno sempre mostrato una maggiore dinamicità. Oggi non si è dunque invertita questa relazione, come, invece, è accaduto nel comparto abitativo.
Sconti
A Sud il mercato è meno lento rispetto alle altre zone italiane e si può contare su un maggiore fattore di sconto rispetto al prezzo inizialmente richiesto. Nella media nazionale, infatti, tale indicatore si assesta sull’ 11,8%, cresciuto di 4 decimi di punto rispetto ad un anno fa, ma nel Mezzogiorno si possono superare tranquillamente i 15 punti, mentre al Centro – Nord mediamente si sta entro l’ 11%.
I prezzi scendono dell’ 1,5%
La prima diminuzione in termini nominali dal 1994, che si traduce in una riduzione del 3% in sede reale. Il dato medio sintetizza realtà ove si assiste ad una flessione superiore al 4% (si tratta di Taranto e Verona) ed altre ove si avverte una sostanziale stabilità o un lieve incremento (Perugia, Ancona). La performance sull’ anno delle tredici città intermedie, inoltre, risulta più penalizzata rispetto a quanto visto a proposito delle grandi aree urbane che, invece, nel corso del 2008 hanno segnato ancora incrementi nominali.
Uffici,
locazione
Gli uffici in locazione non godono di una fase espansiva. La domanda è segnalata equamente in riduzione e stabile, con una non eccessiva flessione sul fronte contrattuale, a canoni che comunque si riducono (-2,7%). Anche in questo comparto si allungano i tempi di locazione, passando da 4 a 5 mesi e dove il Nord merita ancora la maglia nera rispetto alle altre parti d’ Italia. La redditività locativa continua a comprimersi arrivando al 4,8%.
Negozi,
compravendita
Peggiora il quadro complessivo anche in corrispondenza del settore commerciale al dettaglio, connotato da una domanda più debole (ma dove, però, le indicazioni di stabilità rappresentano 1/3 delle risposte, con Messina ove la stabilità risulta l’ indicazione nettamente prevalente) e da una riduzione delle compravendite. Queste ultime diminuiscono, in Italia, del -11,7% ed anch’ esse mostrano un graduale peggioramento nel corso dell’ anno. Anche per il segmento commerciale la lentezza del mercato si acuisce dal momento che sono necessari oltre 6 mesi e mezzo in media per alienare un negozio – ma si superano gli 8 mesi a Bergamo) con sconti sul prezzo dell’ 11,1%.
Negozi,
locazione
Più stabile, rispetto al mercato della compravendita, quello degli immobili commerciali in locazione con tempistiche sempre in espansione (4,7 mesi in media) e canoni che si riducono ben del 3,4% sull’ anno, venendo pertanto a determinare un’ erosione ulteriore dei rendimenti al 7,1%.
Immobili industriali,
compravendita
Il mercato vede una contrazione della domanda e delle compravendite che si accompagna ad una riduzione dei valori di scambio dell’ 1,9%. È la prima volta che si assiste ad una flessione nei prezzi per questa tipologia immobiliare. I tempi di vendita si portano oltre i 7 mesi e lo sconto medio si amplifica di 100 punti base arrivando al 10,7% (ma a Taranto si supera il 17%).
Immobili industriali,
locazione
Indicazioni di flessione unite a quelle di invarianza sono riferite al mercato della locazione con canoni che si ripiegano (-2,8%) e tempistiche necessarie per arrivare alla stipula del contratto locativo che toccano i sei mesi. Anche in questo comparto la redditività non smette di calare e giunge al 7,2%.
Box auto e garage
Questo segmento sembra “galleggiare” meglio degli altri sinora esaminati, mostrando un andamento sicuramente più stabile rispetto al passato con riferimento agli indicatori di domanda, offerta e numero di transazioni e ciò sul mercato delle compravendite e su quello delle locazioni. In ogni caso si avverte un rallentamento nelle dinamiche contrattuali (4 mesi per la vendita e 3 per la locazione, entrambi in aumento). I prezzi mediamente rimangono stabili sul fronte nominale (+0,9% sull’anno), così come i canoni di locazione (-0,2%). La redditività si flette ancora un po’ e raggiunge il 5,8%.
