Panorama di Economia Immobiliare. Compravendite

Secondo Ubh il mercato immobiliare residenziale italiano è ancora debole, ma confortato dai primi concreti segnali di ripresa, a partire dai volumi di scambio nei capoluoghi di provincia

Alla fine del 2009 le città capoluogo che hanno chiuso l’ anno con il segno positivo relativamente alla variazione delle compravendite di abitazioni sono state 16 (circa il 14% sul totale dei capoluoghi), mentre nessuna delle grandi città è riuscita a chiudere l’ anno in positivo. Invece è proseguita la caduta degli scambi nei comuni non capoluogo, in particolare in quelli localizzati nelle cinture urbane più vicine alle città capoluogo del Nord e del Centro del Paese che hanno fatto segnare rispettivamente delle flessioni comprese fra il 15% ed il 12%.

In linea generale il mercato residenziale negli ultimi due anni ha visto scendere i volumi di scambio del 26%, con il Nord Italia che ha perso il 30%, il 26% circa il Centro e il 20% il Sud che si conferma la macroarea meno colpita dalla crisi, ovviamente anche per il minor numero di famiglie acquirenti e il minor numero di abitazioni presenti sul mercato.

I prezzi
Nelle grandi città, restano fermi ai livelli di dicembre 2009, dopo aver ceduto in media il 7% in un anno e il 13% in due. I prezzi delle nuove abitazioni faticano a mantenersi stabili, soprattutto quando si tratta di iniziative edilizie localizzate negli hinterland delle aree metropolitane, in particolare del Nord Italia, dove il surplus di offerta si sta facendo sentire.

Nel terzo trimestre 2009, in base ai dati resi noti dall’ Istat, a livello nazionale, le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono pari a 174.800, in calo del 10,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Di queste, 162.514 (93%) riguardano immobili ad uso abitativo e accessori e 10.924 (6,2%) sono unità immobiliari ad uso economico. Considerando la tipologia di utilizzo, sono le compravendite di immobili ad uso economico, con un tasso tendenziale del -15,9%, a registrare la flessione maggiore, mentre le compravendite di immobili ad uso residenziale si riducono del 10,1%.

Come per i primi due trimestri del 2009, anche nel terzo trimestre le compravendite di unità immobiliari ad uso economico degli archivi notarili aventi sede nelle città metropolitane mostrano una diminuzione tendenziale leggermente superiore (-16,2%), rispetto a quella registrata nei restanti archivi distrettuali (-15,7%); questo andamento è generalmente comune sia alle compravendite di unità immobiliari ad uso abitazione, sia a quelle ad uso economico.

Dal rapporto Nomisma i prezzi delle abitazioni in Italia, nel corso del 2009, sono calati del -0,7%, mentre nelle 13 più grandi aree urbane il calo è stato molto più intenso e pari al -4,1%. Nelle città di dimensione immediatamente inferiore alle 13 grandi aree urbane, le cosiddette città intermedie, la riduzione dei prezzi è stata comunque significativa e pari al -3,7%.

Questi andamenti più negativi nelle maggiori città e molto attenuati nei comuni più piccoli costituiscono una caratteristica che si è prodotta anche in passato, ovvero quella della volatilità più accentuata dei prezzi che è normalmente più forte nei grandi comuni rispetto a quelli piccoli.

Le previsioni
Per quanto riguarda l’ Italia, i prezzi resteranno deboli ancora per tutto il 2010 e solo nel 2011 torneranno a salire seguendo la dinamica di recupero che USA e UK stanno anticipando. Il mercato delle abitazioni non è però un insieme omogeneo ma, al suo interno, abbiamo sostanzialmente due segmenti molto differenziati e che si evidenziano particolarmente: quello degli immobili di qualità per i quali, anche in un contesto difficile come quello attuale, vi è una domanda pur sempre significativa e quello degli immobili senza qualità, per i quali la domanda è pressoché inesistente.

Complessivamente il mercato esprime, comunque, una rigidità sostanziale dei prezzi che restano stabili o calano di pochi punti percentuali, mentre l’ aggiustamento è avvenuto soprattutto sotto il profilo delle quantità, poiché il numero complessivo di abitazioni compravendute crolla nel giro di 3 anni di quasi 250mila unità e oggi raggiunge poco più di 600 mila compravendite annue.

I dati Nomisma e Fiaip sul settore immobiliare turistico in Italia evidenziano che sul totale di 31,2mln di case private, oltre 3mln di unità sono abitazioni vacanza e, di queste, circa la metà (1,5mln) sono ubicate in località a vocazione turistica. A queste si aggiungono oltre 140mila strutture immobiliari per l’ ospitalità, di cui 34mila alberghi, 66mila alloggi in affitto, 15mila strutture destinate all’ agriturismo, 18mila bed and breakfast e, ancora, case per ferie (2.129), ostelli (427), rifugi alpini (993) e altro (310).

Quindi, lo sviluppo dell’ industria turistica è strettamente legato, tra le altre cose, alle caratteristiche del ”fattore immobiliare” del Paese. Inoltre il mercato immobiliare turistico ha ricalcato, nell’ ultimo decennio, la dinamica fortemente espansiva registrata in corrispondenza delle principali aree urbane del Paese, accentuando nella maggior parte dei casi l’ intensità delle variazioni dei prezzi.

Dal punto di vista dei valori assoluti, le località più famose si attestano oggi su livelli in linea con i top price dei mercati di Milano e Roma; la flessione, seppur contenuta, che ha caratterizzato i mercati cittadini ha interessato solo una parte delle località turistiche, dove le indicazioni di stabilità o di lieve aumento relative all’ evoluzione dei prezzi sono risultate ancora prevalenti. Il ritardato arrivo della crisi induce a ritenere che gli effetti complessivi della recessione sul comparto turistico risulteranno, in media, più attenuati rispetto agli altri segmenti di mercato.

Fonte: Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it

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